Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор найма служебного жилого помещения, однако данное жилое помещение в установленном законом порядке к специализированному жилому фонду на дату заключения с ответчиком договора найма служебного жилого помещения относиться не могло, поскольку компетентный орган не принимал решения о включении спорной квартиры в специализированный жилищный фонд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Суд первой инстанции: судья Тимофеева А.М.
Суд апелляционной инстанции:
Апханова С.С. (председательствующий),
Алсыкова Т.Д. (докладчик), Аникеева М.В.
Президиум Иркутского областного суда в составе:
председательствующего: Ляхницкого В.В.,
членов президиума: Кислиденко Е.А., Новокрещенова Н.С., Трапезникова П.В.,
при секретаре О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области к К.А. о признании договора найма служебного жилого помещения ничтожным в силу закона, применении последствий ничтожной сделки с кассационной жалобой руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Орловой Е.Ю., выслушав объяснения представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае по доверенности К.Е., поддержавшей доводы кассационной жалобы, ответчика К.А., ее представителя по доверенности Ю., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, суд кассационной инстанции
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - Территориальное управление) обратилось в суд с иском, указав, что истцом на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 143 от 27 мая 2009 года, осуществляются юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации. В реестре федерального имущества, ведение которого на территории Иркутской области осуществляет Территориальное управление, значился объект недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое, <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес изъят>. Право собственности Российской Федерации на указанный объект зарегистрировано 9 февраля 2011 года. Право оперативного управления Территориального управления на спорный объект было зарегистрировано 29 августа 2011 года.
Распоряжением от 30 августа 2013 года N 249-и Территориальное управление включило указанную квартиру в специализированный жилой фонд с отнесением к служебным помещениям.
Между Территориальным управлением и К.А. 23 октября 2013 года заключен договор найма служебного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Акт приема - передачи предоставленного служебного жилого помещения был подписан сторонами также 23 октября 2013 года.
Однако названное жилое помещение в установленном законе порядке к специализированному жилому фонду на дату заключения с К.А. договора найма служебного жилого помещения относиться не могло, поскольку компетентный орган Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) не принимало решение о включении спорной квартиры в специализированный жилищный фонд.
С целью включения спорного жилого помещения в специализированный жилой фонд уполномоченным органом, Росимуществом, Территориальное управление 7 декабря 2015 года отменило свое ранее принятое распоряжение от 30 августа 2013 года N 249-и "Об отнесении жилых помещений к специализированному жилому фонду", и письмом от 7 декабря 2015 года N ФПВ-38/14590 уведомило К.А. о расторжении договора найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года. Однако данное уведомление оставлено ответчиком без внимания.
Кроме того, в обоснование исковых требований указано, что на основании приказа от 17 сентября 2013 года N 137-л, т.е. еще до заключения договора найма служебного жилого помещения, был произведен раздел спорной квартиры на 2 помещения: <данные изъяты>
Распоряжением от 5 августа 2015 года N 255-и образованные помещения закреплены на праве оперативного управления за Территориальным управлением: жилое помещение (квартира), <данные изъяты>., кадастровый номер <номер изъят>, по адресу: <адрес изъят>; жилое помещение (квартира), <данные изъяты>, кадастровый номер <номер изъят>, по адресу: <адрес изъят>.
На вновь образованные помещения в установленном законом порядке в настоящее время зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
В этой связи Территориальное управление просило суд признать договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес изъят>, заключенный между Территориальным управлением и К.А., ничтожным в силу закона и применить последствия ничтожной сделки.
Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 29 ноября 2016 года исковые требования удовлетворены.
Договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на К.А. возложена обязанность возвратить Территориальному управлению квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года названное решение Кировского районного суда г. Иркутска отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе руководитель Территориального управления просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, оставить в силе решение Кировского районного суда г. Иркутска от 29 ноября 2016 года.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело истребовано в Иркутский областной суд, и определением судьи Иркутского областного суда Кислиденко Е.А. от 22 мая 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Иркутского областного суда.
Определением Кировского районного суда г. Иркутска от 20 июня 2017 года, вступившим в законную силу 6 июля 2017 года, истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области заменено на правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, президиум находит жалобу руководителя Территориального управления, подлежащей удовлетворению частично.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Иркутского областного суда приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования (часть 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципальных жилищных фондов. Однако использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В подпункте "а" пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42.
Согласно пунктам 12, 14 названных Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации" установлено, что включение жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти, а также подведомственными унитарными предприятиями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, относится к компетенции федеральных органов исполнительной власти (пункт 1).
Таким образом, включение в специализированный жилищный фонд и исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, является компетенцией Росимущества.
В соответствии с нормами Типового положения о территориальном органе Росимущества, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 ноября 2008 года N 374, определяющего полномочия, права и организацию деятельности территориальных органов Росимущества, полномочия по включению жилых помещений в специализированный жилищный фонд территориальным органам Росимущества не предоставлены.
Как установлено и следует из материалов дела, К.А. приказом от <дата изъята> принята на федеральную государственную службу на должность <данные изъяты> <дата изъята> назначена на должность федеральной государственной гражданской службы <данные изъяты>.
Квартира, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер <номер изъят> (предыдущий номер <номер изъят>), с 8 февраля 2011 года является собственностью Российской Федерации. Право оперативного управления Территориального управления зарегистрировано 29 августа 2011 года, что подтверждается свидетельством <номер изъят>.
Распоряжением от 30 августа 2013 года N 249-и Территориальное управление на основании статей 92, 93, 100 Жилищного кодекса Российской Федерации включило объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, в специализированный фонд, с отнесением к служебным помещениям.
17 сентября 2013 года Территориальное управление издало приказ N 137-л о разделе спорной квартиры на два жилых помещения.
23 октября 2013 года между Территориальным управлением в лице его руководителя и К.А. заключен договор найма служебного жилого помещения, в соответствии с условиями которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи во владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности наймодателя, состоящее из 2 комнат, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, для проживания (пункт 1.1. Договора).
Квартира была передана нанимателю К.А. по акту приема-передачи жилого служебного помещения от 23 октября 2013 года.
В связи с образованием в октябре 2013 года из квартиры, <данные изъяты>, 2-х квартир Росимущество 5 августа 2015 года приняло распоряжение N 255-и о прекращении права собственности Российской Федерации на квартиру, <данные изъяты>, закрепив вновь созданные жилые помещения на праве оперативного управления за Территориальным управлением.
25 августа 2015 года произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на образованные жилые помещения, <данные изъяты>., кадастровый номер <номер изъят>, находящееся по адресу: <адрес изъят> и <данные изъяты>, кадастровый номер <номер изъят>, находящееся по адресу: <адрес изъят>.
Распоряжением от 7 декабря 2015 года N 402-и Территориальным управлением отменено ранее принятое распоряжение Территориального управления от 30 августа 2013 года N 249-и "Об отнесении жилых помещений к специализированному жилому фонду".
Распоряжением Росимущества от 2 сентября 2016 года N 308 вновь образованные квартиры по адресу: <адрес изъят>, и по адресу: <адрес изъят>, включены в специализированный жилищный фонд с отнесением к служебным жилым помещениям.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года является недействительным, противоречащим частям 1 и 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179, так как был заключен без установленных законом оснований, неуполномоченным лицом в отношении жилого помещения, не отнесенного в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду.
Обосновывая указанный вывод, суд первой инстанции, сославшись на Постановление Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации", указал, что включение в специализированный жилищный фонд и исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, является компетенцией Росимущества в то время, как спорное жилое помещение было отнесено к числу служебных в 2013 году с нарушением действующего законодательства самим Территориальным управлением.
Кроме того, судом первой инстанции при разрешении спора установлено, что на момент заключения оспариваемого договора найма служебного жилого помещения фактически был произведен раздел квартиры на два помещения, то есть договор найма служебного жилого помещения, по мнению суда, заключен в отношении несуществующего жилого помещения, <данные изъяты>, что противоречит императивным требованиям жилищного законодательства.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что они не соответствуют обстоятельствам дела, противоречат представленным в материалы дела письменным доказательствам, судом нарушены нормы материального права, процессуального права при оценке доказательств.
Между тем с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, а также учитывая запрет, установленный императивными нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, на использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения до отнесения такого помещения к специализированному жилому фонду с соблюдением требований и в установленном порядке, то выводы Кировского районного суда г. Иркутска о том, что договор найма служебного жилого помещения, заключенный Территориальным управлением с К.А., нарушает требования закона и иных правовых актов и посягает на публичные интересы, являются правильными и отвечающими действующему законодательству.
Суд апелляционной инстанции, принимая новое решение, руководствовался разъяснениями, содержащимися в подпункте "в" пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что в обоснование иска Территориальное управление не ссылалось на нарушение требований, предъявляемых к форме и порядку принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения К.А., на отсутствие необходимых оснований для заключения с нею договора специализированного найма жилого помещения, и соответственно, указанные обстоятельства судом не устанавливались, вывод о предоставлении спорного жилого помещения ответчику без установленных законом оснований, неуполномоченным лицом сделан судом без соответствующих доказательств. Поскольку указанной в разъяснении постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации совокупности юридически значимых обстоятельств для признания договора найма служебного жилого помещения недействительным в данном случае не имеется, то, по мнению судебной коллегии, одно лишь нарушение порядка отнесения спорного жилого помещения к числу служебных основанием для признания названного договора недействительным являться не может.
Данные выводы суда второй инстанции, изложенные в апелляционном определении, президиум находит противоречащими вышеперечисленным нормам материального права, а также установленным по делу юридически значимым обстоятельствам, бесспорно, свидетельствующим о том, что договор специализированного найма жилого помещения является ничтожной сделкой, заключенной в отношении квартиры, <данные изъяты>, при том, что на момент его заключения данная квартира была разделена на два самостоятельных жилых помещения, и не отнесенной в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду.
При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда нельзя признать законным и обоснованным, так как оно принято с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление, защита нарушенных прав и законных интересов Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции
кассационную жалобу руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года по настоящему делу отменить.
Направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.07.2017 N 44Г-38/2017
Требование: О признании договора найма служебного жилого помещения ничтожным, применении последствий ничтожной сделки.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор найма служебного жилого помещения, однако данное жилое помещение в установленном законом порядке к специализированному жилому фонду на дату заключения с ответчиком договора найма служебного жилого помещения относиться не могло, поскольку компетентный орган не принимал решения о включении спорной квартиры в специализированный жилищный фонд.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. N 44г-38/2017
Суд первой инстанции: судья Тимофеева А.М.
Суд апелляционной инстанции:
Апханова С.С. (председательствующий),
Алсыкова Т.Д. (докладчик), Аникеева М.В.
Президиум Иркутского областного суда в составе:
председательствующего: Ляхницкого В.В.,
членов президиума: Кислиденко Е.А., Новокрещенова Н.С., Трапезникова П.В.,
при секретаре О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области к К.А. о признании договора найма служебного жилого помещения ничтожным в силу закона, применении последствий ничтожной сделки с кассационной жалобой руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Орловой Е.Ю., выслушав объяснения представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае по доверенности К.Е., поддержавшей доводы кассационной жалобы, ответчика К.А., ее представителя по доверенности Ю., возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, суд кассационной инстанции
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (далее - Территориальное управление) обратилось в суд с иском, указав, что истцом на основании Положения о Территориальном управлении, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом N 143 от 27 мая 2009 года, осуществляются юридические действия по защите имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации. В реестре федерального имущества, ведение которого на территории Иркутской области осуществляет Территориальное управление, значился объект недвижимого имущества - квартира, назначение: жилое, <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес изъят>. Право собственности Российской Федерации на указанный объект зарегистрировано 9 февраля 2011 года. Право оперативного управления Территориального управления на спорный объект было зарегистрировано 29 августа 2011 года.
Распоряжением от 30 августа 2013 года N 249-и Территориальное управление включило указанную квартиру в специализированный жилой фонд с отнесением к служебным помещениям.
Между Территориальным управлением и К.А. 23 октября 2013 года заключен договор найма служебного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Акт приема - передачи предоставленного служебного жилого помещения был подписан сторонами также 23 октября 2013 года.
Однако названное жилое помещение в установленном законе порядке к специализированному жилому фонду на дату заключения с К.А. договора найма служебного жилого помещения относиться не могло, поскольку компетентный орган Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) не принимало решение о включении спорной квартиры в специализированный жилищный фонд.
С целью включения спорного жилого помещения в специализированный жилой фонд уполномоченным органом, Росимуществом, Территориальное управление 7 декабря 2015 года отменило свое ранее принятое распоряжение от 30 августа 2013 года N 249-и "Об отнесении жилых помещений к специализированному жилому фонду", и письмом от 7 декабря 2015 года N ФПВ-38/14590 уведомило К.А. о расторжении договора найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года. Однако данное уведомление оставлено ответчиком без внимания.
Кроме того, в обоснование исковых требований указано, что на основании приказа от 17 сентября 2013 года N 137-л, т.е. еще до заключения договора найма служебного жилого помещения, был произведен раздел спорной квартиры на 2 помещения: <данные изъяты>
Распоряжением от 5 августа 2015 года N 255-и образованные помещения закреплены на праве оперативного управления за Территориальным управлением: жилое помещение (квартира), <данные изъяты>., кадастровый номер <номер изъят>, по адресу: <адрес изъят>; жилое помещение (квартира), <данные изъяты>, кадастровый номер <номер изъят>, по адресу: <адрес изъят>.
На вновь образованные помещения в установленном законом порядке в настоящее время зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
В этой связи Территориальное управление просило суд признать договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года, <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес изъят>, заключенный между Территориальным управлением и К.А., ничтожным в силу закона и применить последствия ничтожной сделки.
Решением Кировского районного суда г. Иркутска от 29 ноября 2016 года исковые требования удовлетворены.
Договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года признан ничтожной сделкой, применены последствия недействительности ничтожной сделки, на К.А. возложена обязанность возвратить Территориальному управлению квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года названное решение Кировского районного суда г. Иркутска отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе руководитель Территориального управления просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, оставить в силе решение Кировского районного суда г. Иркутска от 29 ноября 2016 года.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело истребовано в Иркутский областной суд, и определением судьи Иркутского областного суда Кислиденко Е.А. от 22 мая 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Иркутского областного суда.
Определением Кировского районного суда г. Иркутска от 20 июня 2017 года, вступившим в законную силу 6 июля 2017 года, истец Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области заменено на правопреемника - Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области, Республике Бурятия и Забайкальском крае.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, президиум находит жалобу руководителя Территориального управления, подлежащей удовлетворению частично.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум Иркутского областного суда приходит к выводу, что в настоящем деле такого характера существенные нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, фонд коммерческого использования (часть 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципальных жилищных фондов. Однако использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
В подпункте "а" пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (часть 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42.
Согласно пунктам 12, 14 названных Правил включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации" установлено, что включение жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти, а также подведомственными унитарными предприятиями на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда, относится к компетенции федеральных органов исполнительной власти (пункт 1).
Таким образом, включение в специализированный жилищный фонд и исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, является компетенцией Росимущества.
В соответствии с нормами Типового положения о территориальном органе Росимущества, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 ноября 2008 года N 374, определяющего полномочия, права и организацию деятельности территориальных органов Росимущества, полномочия по включению жилых помещений в специализированный жилищный фонд территориальным органам Росимущества не предоставлены.
Как установлено и следует из материалов дела, К.А. приказом от <дата изъята> принята на федеральную государственную службу на должность <данные изъяты> <дата изъята> назначена на должность федеральной государственной гражданской службы <данные изъяты>.
Квартира, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер <номер изъят> (предыдущий номер <номер изъят>), с 8 февраля 2011 года является собственностью Российской Федерации. Право оперативного управления Территориального управления зарегистрировано 29 августа 2011 года, что подтверждается свидетельством <номер изъят>.
Распоряжением от 30 августа 2013 года N 249-и Территориальное управление на основании статей 92, 93, 100 Жилищного кодекса Российской Федерации включило объект недвижимости: квартира, назначение: жилое, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, в специализированный фонд, с отнесением к служебным помещениям.
17 сентября 2013 года Территориальное управление издало приказ N 137-л о разделе спорной квартиры на два жилых помещения.
23 октября 2013 года между Территориальным управлением в лице его руководителя и К.А. заключен договор найма служебного жилого помещения, в соответствии с условиями которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи во владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в собственности наймодателя, состоящее из 2 комнат, <данные изъяты>, по адресу: <адрес изъят>, для проживания (пункт 1.1. Договора).
Квартира была передана нанимателю К.А. по акту приема-передачи жилого служебного помещения от 23 октября 2013 года.
В связи с образованием в октябре 2013 года из квартиры, <данные изъяты>, 2-х квартир Росимущество 5 августа 2015 года приняло распоряжение N 255-и о прекращении права собственности Российской Федерации на квартиру, <данные изъяты>, закрепив вновь созданные жилые помещения на праве оперативного управления за Территориальным управлением.
25 августа 2015 года произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на образованные жилые помещения, <данные изъяты>., кадастровый номер <номер изъят>, находящееся по адресу: <адрес изъят> и <данные изъяты>, кадастровый номер <номер изъят>, находящееся по адресу: <адрес изъят>.
Распоряжением от 7 декабря 2015 года N 402-и Территориальным управлением отменено ранее принятое распоряжение Территориального управления от 30 августа 2013 года N 249-и "Об отнесении жилых помещений к специализированному жилому фонду".
Распоряжением Росимущества от 2 сентября 2016 года N 308 вновь образованные квартиры по адресу: <адрес изъят>, и по адресу: <адрес изъят>, включены в специализированный жилищный фонд с отнесением к служебным жилым помещениям.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор найма служебного жилого помещения от 23 октября 2013 года является недействительным, противоречащим частям 1 и 2 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилам отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений, пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179, так как был заключен без установленных законом оснований, неуполномоченным лицом в отношении жилого помещения, не отнесенного в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду.
Обосновывая указанный вывод, суд первой инстанции, сославшись на Постановление Правительства Российской Федерации от 25 марта 2010 года N 179 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации", указал, что включение в специализированный жилищный фонд и исключение жилых помещений из специализированного жилищного фонда жилых помещений, находящихся в собственности Российской Федерации, является компетенцией Росимущества в то время, как спорное жилое помещение было отнесено к числу служебных в 2013 году с нарушением действующего законодательства самим Территориальным управлением.
Кроме того, судом первой инстанции при разрешении спора установлено, что на момент заключения оспариваемого договора найма служебного жилого помещения фактически был произведен раздел квартиры на два помещения, то есть договор найма служебного жилого помещения, по мнению суда, заключен в отношении несуществующего жилого помещения, <данные изъяты>, что противоречит императивным требованиям жилищного законодательства.
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда не согласилась с выводами суда первой инстанции, указав, что они не соответствуют обстоятельствам дела, противоречат представленным в материалы дела письменным доказательствам, судом нарушены нормы материального права, процессуального права при оценке доказательств.
Между тем с указанными выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание вышеизложенные нормы права, а также учитывая запрет, установленный императивными нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, на использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения до отнесения такого помещения к специализированному жилому фонду с соблюдением требований и в установленном порядке, то выводы Кировского районного суда г. Иркутска о том, что договор найма служебного жилого помещения, заключенный Территориальным управлением с К.А., нарушает требования закона и иных правовых актов и посягает на публичные интересы, являются правильными и отвечающими действующему законодательству.
Суд апелляционной инстанции, принимая новое решение, руководствовался разъяснениями, содержащимися в подпункте "в" пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что в обоснование иска Территориальное управление не ссылалось на нарушение требований, предъявляемых к форме и порядку принятия решения о предоставлении специализированного жилого помещения К.А., на отсутствие необходимых оснований для заключения с нею договора специализированного найма жилого помещения, и соответственно, указанные обстоятельства судом не устанавливались, вывод о предоставлении спорного жилого помещения ответчику без установленных законом оснований, неуполномоченным лицом сделан судом без соответствующих доказательств. Поскольку указанной в разъяснении постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации совокупности юридически значимых обстоятельств для признания договора найма служебного жилого помещения недействительным в данном случае не имеется, то, по мнению судебной коллегии, одно лишь нарушение порядка отнесения спорного жилого помещения к числу служебных основанием для признания названного договора недействительным являться не может.
Данные выводы суда второй инстанции, изложенные в апелляционном определении, президиум находит противоречащими вышеперечисленным нормам материального права, а также установленным по делу юридически значимым обстоятельствам, бесспорно, свидетельствующим о том, что договор специализированного найма жилого помещения является ничтожной сделкой, заключенной в отношении квартиры, <данные изъяты>, при том, что на момент его заключения данная квартира была разделена на два самостоятельных жилых помещения, и не отнесенной в установленном законом порядке к специализированному жилищному фонду.
При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда нельзя признать законным и обоснованным, так как оно принято с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление, защита нарушенных прав и законных интересов Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции
постановил:
кассационную жалобу руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 1 февраля 2017 года по настоящему делу отменить.
Направить гражданское дело на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
Председательствующий
В.В.ЛЯХНИЦКИЙ
В.В.ЛЯХНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)