Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22029/2016 (судья Хомутова С.И.).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Востое-Сервис" (далее - ООО "ВОСТОК-СЕРВИС", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 24.01.2017 в размере 4 944 073 руб. 57 коп., пени в размере 2 000 000 руб., о начислении пени на задолженность по арендной плате в сумме 4 944 073 руб. 57 коп., из расчета 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 25.01.2017 по день фактической оплаты долга, а также об обязании ООО "ВОСТОК-СЕРВИС" освободить и передать ГУП РБ "Управление административными зданиями" по акту приема-передачи объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения подвала, 1, 2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19а, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьский район, ул. Российская, д. 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м (с учетом уточнения иска и принятого судом отказа от иска в части требований о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 28.10.2014 N 10140.д., т. 2 л.д. 3, 13, 17).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица. не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 17.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) прекращено производство по делу в части требований о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 28.10.2014 N 10140.д. в связи с отказом истца от иска, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе общество "ВОСТОК-СЕРВИС" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что взысканная судом первой инстанции пеня является несоразмерной, поскольку превышает сумму основного долга, и в отсутствие доказательств причинения ущерба предприятию вследствие нарушения ответчиком обязательства подлежит снижению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Считает, что основания для взыскания арендной платы в заявленном размере не имеется, поскольку в 2008 году арендатором произведен капитальный ремонт с согласия собственника имущества, неотделимые улучшения приняты собственником путем принятия проведенных работ на баланс, в силу чего стоимость таких работ должна быть компенсирована, судом данные доводы ответчика оставлены без оценки.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания судом отклонено на основании ч. 3 ст. 158 АПК РФ, поскольку заявленные ответчиком в ходатайстве причины неявки в судебное заседание не признаны судом уважительными при том, что явка представителей не признана судом обязательной.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2014 между предприятием (арендодатель) и обществом "ВОСТОК-СЕРВИС" (арендатор) оформлен договор N 10140.д. о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель совместно с собственником на основании протокола N 195 заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом Республики Башкортостан от 25.08.2014 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения подвала, 1,2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19А, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м для использования в целях: производство продуктов питания, торговля (т. 1 л.д. 14).
Указанный объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 21.01.2014 (т. 1 л.д. 21).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2016 N 02/101/008/2016-41318 названные нежилые помещения зарегистрированы за унитарным предприятием Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" на праве хозяйственного ведения. (т. 1 л.д. 22).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.01.2014 по 20.01.2017 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 09.12.2014 (регистрационный номер 02-04-01/422/2014-061 (т. 1 л.д. 22).
Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.
Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда приведен в приложении N 1 (расчет арендной платы и платы за содержание и обслуживание арендуемых помещений).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца. Порядок уплаты арендной платы приведен в приложении N 1 (п. 3.3 договора).
Согласно расчету арендной платы с 21.01.2014 (к заявке N 11034.д N договора 10140.д), размер ежемесячной арендной платы составляет 520 404 руб. (т. 1 л.д. 20).
Согласно п. 4.1.1. договора аренды при невыполнении подпункта 2.2.1. настоящего договора арендодатель уплачивает пени в размере 0, 3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан.
16.02.2016 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 26.02.2016 (т. 1 л.д. 11).
Ответчик согласно письму от 25.02.2106 просил истца рассмотреть возможность оплаты суммы задолженности по арендной плате в рассрочку сроком на шесть месяцев без судебного производства (т. 1 л.д. 61).
Письмом N 441 от 25.03.2016 истец предлагал ответчику погасить задолженность в срок до 05.04.2016. (т. 1 л.д. 63).
Ответчик согласно письму от 01.04.2016 обязался погасить задолженность (т. 1 л.д. 69).
Письмом N 522 от 06.04.2016 истец посчитал возможным предоставить рассрочку погашения задолженности, но при нарушении установленного графика внесения платежей более чем на два месяца оставил право обратиться в арбитражный суд с иском (т. 1 л.д. 71).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы в размере 4 944 073 руб. 57 коп. за период с 01 апреля 2016 г. по 24.01.2017 и утрату ответчиком права пользования помещением в силу прекращения срока его действий, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования о взыскании арендной платы и договорной пени, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства по договору аренды в указанной части и задолженность в заявленном истцом размере материалами дела подтверждена.
Удовлетворяя требование об освобождении нежилого помещения ответчиком, суд пришел к выводу о том, что ответчик утратил право на использование помещения по истечении срока действия договора аренды.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор N 10140.д от 28.10.2014 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, в соответствии с которым ответчику в аренду с согласия собственника передано государственное имущество Республики Башкортостан: нежилые помещения подвала, 1, 2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19А, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м для использования в целях: производство продуктов питания, торговля (т. 1 л.д. 14).
Сторонами согласован предмет договора и размер арендной платы, что позволяет сделать вывод о согласовании всех необходимых для данного вида договора существенных условий и его заключенности.
Договор аренды заключен в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Действительность договора по иным основаниям сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Факт использования нежилого помещения ответчиком также не оспаривается, из материалов дела следует, что помещение без замечаний и возражений принято им по акту от 21.01.2014 (т. 1 л.д. 21).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда приведен в приложении N 1 (расчет арендной платы и платы за содержание и обслуживание арендуемых помещений).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца. Порядок уплаты арендной платы приведен в приложении N 1 (п. 3.3 договора).
Согласно расчету арендной платы с 21.01.2014 (к заявке N 11034.д N договора 10140.д), размер ежемесячной арендной платы составляет 520 404 руб. (т. 1 л.д. 20).
В нарушение указанных условий договора ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре, в силу чего суд первой инстанции правомерно признал требований истца о взыскании и задолженности по арендной плате обоснованными.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в заявленном размере, поскольку в 2008 году арендатором произведен капитальный ремонт с согласия собственника имущества, неотделимые улучшения приняты собственником путем принятия проведенных работ на баланс, в силу чего стоимость таких работ должна быть компенсирована, поскольку из материалов дела следует, что договор аренды заключен сторонами 28.10.2014 с распространением его действия на фактические отношения сторон с 21.01.2014 и условия договора о наличии у ответчика права требовать возмещения затрат на ремонт помещения, понесенных до заключения договора сторонами не согласованы, равно как и не представлено доказательств наличия таких договорных отношений, которые в силу ст. 623 ГК РФ позволяли бы ответчику требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Следует также отметить, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт производства ремонтных работ в заявленный период и объем произведенных на них расходов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 4.1.1. договора аренды сторонами согласовано, что при невыполнении подпункта 2.2.1. настоящего договора арендодатель уплачивает пени в размере 0, 3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан.
Поскольку факт неисполнения обязательства по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции также обоснованно взыскал с ответчика договорную пеню.
Начисление предусмотренной пунктом 4.1.1. договора аренды пени, начисленной на сумму задолженности, до момента фактической уплаты суммы долга, не противоречит п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Доводы апеллянта о несоразмерности взысканной неустойки подлежат отклонению.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
При этом, в силу п. 77 того же Пленума Верховного Суда снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
В данном случае конкретных обстоятельств, подтверждающих доводы апеллянта о несоразмерности неустойки, и подтверждающих их доказательств им в материалы дела не представлено.
Учитывая, что истец по собственной инициативе снизил размер подлежащей уплате неустойки, и при отсутствии доказательств ее чрезмерности относительно суммы основного долга и длительности неисполнения обязательства, суд первой инстанции обоснованно взыскал пеню в заявленном истцом размере.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В данном случае суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность продления договора аренды на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку договор аренды был заключен по результатам торгов, в силу по окончании срока его действия (20.01.2017) прекратился и ответчик как арендатор утратил право пользования арендованным имуществом.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ возврат имущества из аренды производится на основании акта приема-передачи.
Пунктом 2.3.16 договора аренды на арендатора возложена обязанность по истечении срока договора в течение 14 дней передать помещения по акту арендодателю.
Доказательств возврата помещения в материалы дела ответчиком не представлено, в силу чего требование об освобождении ответчиком помещения удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.
В указанной части выводы суда первой инстанции апеллянтом в поданной им жалобе не опровергнуты.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционной коллегией не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на апеллянта.
Поскольку к дате судебного заседания определение апелляционного суда от 10.04.2017 не исполнено, доказательства оплаты государственной пошлины не представлены, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22029/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" - без удовлетворения.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 18АП-4206/2017 ПО ДЕЛУ N А07-22029/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 18АП-4206/2017
Дело N А07-22029/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22029/2016 (судья Хомутова С.И.).
Государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" (далее - ГУП РБ "УАЗ", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Востое-Сервис" (далее - ООО "ВОСТОК-СЕРВИС", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2016 по 24.01.2017 в размере 4 944 073 руб. 57 коп., пени в размере 2 000 000 руб., о начислении пени на задолженность по арендной плате в сумме 4 944 073 руб. 57 коп., из расчета 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 25.01.2017 по день фактической оплаты долга, а также об обязании ООО "ВОСТОК-СЕРВИС" освободить и передать ГУП РБ "Управление административными зданиями" по акту приема-передачи объект государственного нежилого фонда - нежилые помещения подвала, 1, 2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19а, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьский район, ул. Российская, д. 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м (с учетом уточнения иска и принятого судом отказа от иска в части требований о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 28.10.2014 N 10140.д., т. 2 л.д. 3, 13, 17).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица. не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 17.03.2017 (резолютивная часть от 01.03.2017) прекращено производство по делу в части требований о расторжении договора о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа от 28.10.2014 N 10140.д. в связи с отказом истца от иска, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе общество "ВОСТОК-СЕРВИС" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что взысканная судом первой инстанции пеня является несоразмерной, поскольку превышает сумму основного долга, и в отсутствие доказательств причинения ущерба предприятию вследствие нарушения ответчиком обязательства подлежит снижению в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Считает, что основания для взыскания арендной платы в заявленном размере не имеется, поскольку в 2008 году арендатором произведен капитальный ремонт с согласия собственника имущества, неотделимые улучшения приняты собственником путем принятия проведенных работ на баланс, в силу чего стоимость таких работ должна быть компенсирована, судом данные доводы ответчика оставлены без оценки.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
Ходатайство ответчика об отложении судебного заседания судом отклонено на основании ч. 3 ст. 158 АПК РФ, поскольку заявленные ответчиком в ходатайстве причины неявки в судебное заседание не признаны судом уважительными при том, что явка представителей не признана судом обязательной.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2014 между предприятием (арендодатель) и обществом "ВОСТОК-СЕРВИС" (арендатор) оформлен договор N 10140.д. о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, в соответствии с которым арендодатель совместно с собственником на основании протокола N 195 заседания комиссии по рассмотрению заявок на право пользования государственным имуществом Республики Башкортостан от 25.08.2014 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующие объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения подвала, 1,2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19А, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м для использования в целях: производство продуктов питания, торговля (т. 1 л.д. 14).
Указанный объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 21.01.2014 (т. 1 л.д. 21).
Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.03.2016 N 02/101/008/2016-41318 названные нежилые помещения зарегистрированы за унитарным предприятием Республики Башкортостан "Управление административными зданиями" на праве хозяйственного ведения. (т. 1 л.д. 22).
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 21.01.2014 по 20.01.2017 в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 09.12.2014 (регистрационный номер 02-04-01/422/2014-061 (т. 1 л.д. 22).
Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды.
Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда приведен в приложении N 1 (расчет арендной платы и платы за содержание и обслуживание арендуемых помещений).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца. Порядок уплаты арендной платы приведен в приложении N 1 (п. 3.3 договора).
Согласно расчету арендной платы с 21.01.2014 (к заявке N 11034.д N договора 10140.д), размер ежемесячной арендной платы составляет 520 404 руб. (т. 1 л.д. 20).
Согласно п. 4.1.1. договора аренды при невыполнении подпункта 2.2.1. настоящего договора арендодатель уплачивает пени в размере 0, 3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан.
16.02.2016 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 26.02.2016 (т. 1 л.д. 11).
Ответчик согласно письму от 25.02.2106 просил истца рассмотреть возможность оплаты суммы задолженности по арендной плате в рассрочку сроком на шесть месяцев без судебного производства (т. 1 л.д. 61).
Письмом N 441 от 25.03.2016 истец предлагал ответчику погасить задолженность в срок до 05.04.2016. (т. 1 л.д. 63).
Ответчик согласно письму от 01.04.2016 обязался погасить задолженность (т. 1 л.д. 69).
Письмом N 522 от 06.04.2016 истец посчитал возможным предоставить рассрочку погашения задолженности, но при нарушении установленного графика внесения платежей более чем на два месяца оставил право обратиться в арбитражный суд с иском (т. 1 л.д. 71).
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы в размере 4 944 073 руб. 57 коп. за период с 01 апреля 2016 г. по 24.01.2017 и утрату ответчиком права пользования помещением в силу прекращения срока его действий, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя требования о взыскании арендной платы и договорной пени, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком нарушены обязательства по договору аренды в указанной части и задолженность в заявленном истцом размере материалами дела подтверждена.
Удовлетворяя требование об освобождении нежилого помещения ответчиком, суд пришел к выводу о том, что ответчик утратил право на использование помещения по истечении срока действия договора аренды.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в дело доказательствам и нормам материального и процессуального права.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор N 10140.д от 28.10.2014 о передаче объектов государственного нежилого фонда, закрепленных на праве хозяйственного ведения, в аренду без права выкупа, в соответствии с которым ответчику в аренду с согласия собственника передано государственное имущество Республики Башкортостан: нежилые помещения подвала, 1, 2 этажей (лит. А), 1 этажа (лит. А1); лит. А: подвал - N 1-19, 19А, 20-26, 1 этаж - N 1-23, 23а, 24-36, 2 этаж - N 1-24, 24а, 25-27; лит. А1: 1 этаж - N 37-39, расположенные по адресу: г. Уфа, Октябрьский район, ул. Российская, 167/2, общей площадью 1 530,6 кв. м для использования в целях: производство продуктов питания, торговля (т. 1 л.д. 14).
Сторонами согласован предмет договора и размер арендной платы, что позволяет сделать вывод о согласовании всех необходимых для данного вида договора существенных условий и его заключенности.
Договор аренды заключен в порядке, предусмотренном ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
Действительность договора по иным основаниям сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
Факт использования нежилого помещения ответчиком также не оспаривается, из материалов дела следует, что помещение без замечаний и возражений принято им по акту от 21.01.2014 (т. 1 л.д. 21).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда приведен в приложении N 1 (расчет арендной платы и платы за содержание и обслуживание арендуемых помещений).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца. Порядок уплаты арендной платы приведен в приложении N 1 (п. 3.3 договора).
Согласно расчету арендной платы с 21.01.2014 (к заявке N 11034.д N договора 10140.д), размер ежемесячной арендной платы составляет 520 404 руб. (т. 1 л.д. 20).
В нарушение указанных условий договора ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы в размере, согласованном сторонами в договоре, в силу чего суд первой инстанции правомерно признал требований истца о взыскании и задолженности по арендной плате обоснованными.
Доводы апеллянта об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в заявленном размере, поскольку в 2008 году арендатором произведен капитальный ремонт с согласия собственника имущества, неотделимые улучшения приняты собственником путем принятия проведенных работ на баланс, в силу чего стоимость таких работ должна быть компенсирована, поскольку из материалов дела следует, что договор аренды заключен сторонами 28.10.2014 с распространением его действия на фактические отношения сторон с 21.01.2014 и условия договора о наличии у ответчика права требовать возмещения затрат на ремонт помещения, понесенных до заключения договора сторонами не согласованы, равно как и не представлено доказательств наличия таких договорных отношений, которые в силу ст. 623 ГК РФ позволяли бы ответчику требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.
Следует также отметить, что ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт производства ремонтных работ в заявленный период и объем произведенных на них расходов (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В пункте 4.1.1. договора аренды сторонами согласовано, что при невыполнении подпункта 2.2.1. настоящего договора арендодатель уплачивает пени в размере 0, 3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан.
Поскольку факт неисполнения обязательства по оплате арендной платы материалами дела подтвержден, суд первой инстанции также обоснованно взыскал с ответчика договорную пеню.
Начисление предусмотренной пунктом 4.1.1. договора аренды пени, начисленной на сумму задолженности, до момента фактической уплаты суммы долга, не противоречит п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Доводы апеллянта о несоразмерности взысканной неустойки подлежат отклонению.
Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").
При этом, в силу п. 77 того же Пленума Верховного Суда снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
В данном случае конкретных обстоятельств, подтверждающих доводы апеллянта о несоразмерности неустойки, и подтверждающих их доказательств им в материалы дела не представлено.
Учитывая, что истец по собственной инициативе снизил размер подлежащей уплате неустойки, и при отсутствии доказательств ее чрезмерности относительно суммы основного долга и длительности неисполнения обязательства, суд первой инстанции обоснованно взыскал пеню в заявленном истцом размере.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В данном случае суд первой инстанции обоснованно указал на невозможность продления договора аренды на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, поскольку договор аренды был заключен по результатам торгов, в силу по окончании срока его действия (20.01.2017) прекратился и ответчик как арендатор утратил право пользования арендованным имуществом.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ возврат имущества из аренды производится на основании акта приема-передачи.
Пунктом 2.3.16 договора аренды на арендатора возложена обязанность по истечении срока договора в течение 14 дней передать помещения по акту арендодателю.
Доказательств возврата помещения в материалы дела ответчиком не представлено, в силу чего требование об освобождении ответчиком помещения удовлетворено судом первой инстанции обоснованно.
В указанной части выводы суда первой инстанции апеллянтом в поданной им жалобе не опровергнуты.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции апелляционной коллегией не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на апеллянта.
Поскольку к дате судебного заседания определение апелляционного суда от 10.04.2017 не исполнено, доказательства оплаты государственной пошлины не представлены, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.03.2017 по делу N А07-22029/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" - без удовлетворения.
Взыскать общества с ограниченной ответственностью "ВОСТОК-СЕРВИС" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)