Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Незаключение основного договора купли-продажи квартиры в установленные сроки и незавершение строительства многоквартирного жилого дома явились основанием для отказа покупателя от предварительного договора купли-продажи, однако требование о возврате уплаченных средств продавцом не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Г.Ю.,
судей Рогачевой В.В., Алексеевой Е.Д.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО СТК "ЮМАС" - Х. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 05 декабря 2016 года, которым были частично удовлетворены исковые требования А.Т.А. к ООО СТК "ЮМАС" о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., возражения относительно доводов жалобы представителя истца адвоката Гибо В.В., действующего на основании ордера, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
А.Т.А. обратилась в суд с иском к ООО СТК "ЮМАС" об отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, поясняя, что согласно предварительному договору купли-продажи квартиры N от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик должен был заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истица по предварительному договору выполнила свои обязательства и выплатила ответчику 1 400 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен, квартира не передана. Не дождавшись передачи объекта в эксплуатацию, истица обратилась к ответчику с претензией. Ответчик на претензию не ответил. Обращение в органы полиции также никакого результата не дало. Ссылаясь на возникновение между сторонами правоотношений по участию в строительстве многоквартирных домов, регулируемых ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истица, руководствуясь положениями п. 1 ч. 1 ст. 9, ч. 2 указанного закона, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, а также просила взыскать с ответчика уплаченную по предварительному договору денежную сумму в размере 1 400 000 руб., проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в сумме 241 080 рублей начиная со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 246 дней, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, штраф, расходы на оплату услуг представителя в сумме 70 000 рублей.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5.12.2016 исковые требования А.Т.А. удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 1 400 000 руб., неустойка в размере 241 080 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 823 040 руб., судебные расходы в размере 35 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Х., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Проверив дело, выслушав объяснения явившихся лиц и определив о рассмотрении жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда, законность которого в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителя ответчика.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи N жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Пунктом 4.1. Договора и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ объем инвестирования (цена продажи жилого помещения) составил 1 400 000 рублей. Срок заключения основного договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи в размере 1 400 000 рублей были уплачены А.Т.А. в полном объеме, что подтверждается договором оказания услуг по покупке объекта недвижимости, сохранной распиской о передаче денежных средств, копией извещений о перечислении денежных средств на расчетный счет ответчика.
В установленный договором срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.
В связи с отказом ответчика заключить основной договор купли-продажи истица обратилась в УМВД по Гатчинскому району с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении генерального директора ООО СТК "ЮМАС". Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано.
А.Т.А. в адрес ответчика была направлена претензия в связи с тем, что до настоящего времени основной договор с ней не заключен
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Разрешая заявленные требования суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004, принял во внимание "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 04.12.2013, Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13, согласно которому действие ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 распространяется также на отношения, возникшие при совершении с 01.04.2005 сделок по привлечению денежных средств граждан иными, не предусмотренными указанным Законом способами, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, на основании объяснений стороны истца, анализа представленных по делу доказательств, признал установленным, что денежные средства по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи жилого помещения привлечены для строительства многоквартирного дома и поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также, в неурегулированной части, Законом "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается.
Предварительный договор купли-продажи квартиры N заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после 01.04.2005. А.Т.А. оплатила ответчику стоимость квартиры в размере 1 400 000 руб. для личных и семейных нужд на стадии строительства дома, ответчик привлек денежные средства истицы в строительство многоквартирного дома, и результатом этих действий предполагалась передача в собственность А.Т.В. квартиры в строящемся доме, то есть фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие применение к возникшим между сторонами правоотношениям положений ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N основаны на ошибочном понимании норм права.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, застройщик в силу ч. 2 ст. 9 вышеуказанного Закона N 214-ФЗ, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Судебная коллегия, несмотря на то, что истица имела право на взыскание процентов за период, начиная со дня внесения в счет оплаты по предварительному договору денежных средств, однако будучи ограниченной размером заявленных исковых требований, соглашается с представленным истцом расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, полагая решение суда в части взыскания процентов в размере 241 080 рублей, а также уплаченной по предварительному договору суммы в размере 1 400 000 рублей законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Также в соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Учитывая изложенное, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" также является законным и обоснованным.
Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом по правилам, установленным главой 7 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что предварительный договор купли-продажи квартиры между сторонами не расторгнут, что может повлечь возникновение неосновательного обогащения на стороне истца, отклоняются судебной коллегией, поскольку, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, тем самым истица реализовала свое право на односторонний отказ от исполнения договора, расторгнув договор в одностороннем порядке.
Доводы жалобы о рассмотрении спора в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия также находит несостоятельными.
В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, а в силу п. 68 статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений "за истечением срока хранения", следует признать, что в силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед законом и судом, неявка лица в отделение почтовой связи по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе в реализации своих процессуальных прав.
Как следует из материалов дела, судебная повестка на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> направлялась судом в адрес места нахождения ответчика ООО СТК "Юмас" (<адрес> заказным письмом с уведомлением, которое ДД.ММ.ГГГГ возвратилось с отметкой "истек срок хранения" (<данные изъяты>
В соответствии с п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения, регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.
Приказом ФГУП "Почта России" N 343 введены в действие Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", в силу п. 3.4 и 3.6 которых, при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.
С учетом изложенного, возвращение в суд не полученного адресатом после его извещения заказного письма с отметкой "по истечении срока хранения" не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением отправлений. Неявка лица в отделение почтовой связи за получением копии судебного постановления, которая направлялась ему в установленном порядке, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих процессуальных прав.
Допустимых доказательств, подтверждающих объективную невозможность получить судебную корреспонденцию, ответчиком представлено не было, к апелляционной жалобе также не приложены такие документы.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СТК "ЮМАС" Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.08.2017 N 33-4721/2017
Требование: Об отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Незаключение основного договора купли-продажи квартиры в установленные сроки и незавершение строительства многоквартирного жилого дома явились основанием для отказа покупателя от предварительного договора купли-продажи, однако требование о возврате уплаченных средств продавцом не исполнено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2017 г. N 33-4721/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Алексеевой Г.Ю.,
судей Рогачевой В.В., Алексеевой Е.Д.
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ООО СТК "ЮМАС" - Х. на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 05 декабря 2016 года, которым были частично удовлетворены исковые требования А.Т.А. к ООО СТК "ЮМАС" о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., возражения относительно доводов жалобы представителя истца адвоката Гибо В.В., действующего на основании ордера, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
А.Т.А. обратилась в суд с иском к ООО СТК "ЮМАС" об отказе от исполнения предварительного договора купли-продажи квартиры, взыскании уплаченных по договору денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, поясняя, что согласно предварительному договору купли-продажи квартиры N от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик должен был заключить с ней основной договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истица по предварительному договору выполнила свои обязательства и выплатила ответчику 1 400 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен, квартира не передана. Не дождавшись передачи объекта в эксплуатацию, истица обратилась к ответчику с претензией. Ответчик на претензию не ответил. Обращение в органы полиции также никакого результата не дало. Ссылаясь на возникновение между сторонами правоотношений по участию в строительстве многоквартирных домов, регулируемых ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", истица, руководствуясь положениями п. 1 ч. 1 ст. 9, ч. 2 указанного закона, в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, а также просила взыскать с ответчика уплаченную по предварительному договору денежную сумму в размере 1 400 000 руб., проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в сумме 241 080 рублей начиная со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за 246 дней, компенсацию морального вреда в сумме 100 000 рублей, штраф, расходы на оплату услуг представителя в сумме 70 000 рублей.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца требования поддержал.
Ответчик в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5.12.2016 исковые требования А.Т.А. удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы уплаченные по предварительному договору денежные средства в размере 1 400 000 руб., неустойка в размере 241 080 руб., компенсация морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 823 040 руб., судебные расходы в размере 35 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Х., действующий на основании доверенности, просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным, вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
Проверив дело, выслушав объяснения явившихся лиц и определив о рассмотрении жалобы в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований для отмены или изменения решения суда, законность которого в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ проверяется в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе представителя ответчика.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи N жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Пунктом 4.1. Договора и дополнительным соглашением к нему от ДД.ММ.ГГГГ объем инвестирования (цена продажи жилого помещения) составил 1 400 000 рублей. Срок заключения основного договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Денежные средства в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи в размере 1 400 000 рублей были уплачены А.Т.А. в полном объеме, что подтверждается договором оказания услуг по покупке объекта недвижимости, сохранной распиской о передаче денежных средств, копией извещений о перечислении денежных средств на расчетный счет ответчика.
В установленный договором срок основной договор купли-продажи квартиры заключен не был.
В связи с отказом ответчика заключить основной договор купли-продажи истица обратилась в УМВД по Гатчинскому району с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении генерального директора ООО СТК "ЮМАС". Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано.
А.Т.А. в адрес ответчика была направлена претензия в связи с тем, что до настоящего времени основной договор с ней не заключен
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 указанного Федерального закона он регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.
Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом будет установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Указанная правовая позиция сформулирована в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013 года. Аналогичные разъяснения содержатся в Письме Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2013 года N 7-ВС-368/13 "О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Разрешая заявленные требования суд первой инстанции руководствовался положениями п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 3, п. 3 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004, принял во внимание "Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 04.12.2013, Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13, согласно которому действие ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 распространяется также на отношения, возникшие при совершении с 01.04.2005 сделок по привлечению денежных средств граждан иными, не предусмотренными указанным Законом способами, в том числе путем заключения предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, на основании объяснений стороны истца, анализа представленных по делу доказательств, признал установленным, что денежные средства по заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи жилого помещения привлечены для строительства многоквартирного дома и поэтому отношения между сторонами подлежат регулированию ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также, в неурегулированной части, Законом "О защите прав потребителей".
Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается.
Предварительный договор купли-продажи квартиры N заключен между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после 01.04.2005. А.Т.А. оплатила ответчику стоимость квартиры в размере 1 400 000 руб. для личных и семейных нужд на стадии строительства дома, ответчик привлек денежные средства истицы в строительство многоквартирного дома, и результатом этих действий предполагалась передача в собственность А.Т.В. квартиры в строящемся доме, то есть фактически между сторонами сложились правоотношения, регулируемые Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы, оспаривающие применение к возникшим между сторонами правоотношениям положений ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N основаны на ошибочном понимании норм права.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.
В случае расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, связанным с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный срок, застройщик в силу ч. 2 ст. 9 вышеуказанного Закона N 214-ФЗ, помимо возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, застройщик также уплачивает проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Судебная коллегия, несмотря на то, что истица имела право на взыскание процентов за период, начиная со дня внесения в счет оплаты по предварительному договору денежных средств, однако будучи ограниченной размером заявленных исковых требований, соглашается с представленным истцом расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами, полагая решение суда в части взыскания процентов в размере 241 080 рублей, а также уплаченной по предварительному договору суммы в размере 1 400 000 рублей законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Также в соответствии с ч. 9 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Учитывая изложенное, решение суда в части взыскания с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере 10 000 руб. на основании ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя на основании п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" также является законным и обоснованным.
Вопрос о взыскании судебных расходов разрешен судом по правилам, установленным главой 7 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Доводы апелляционной жалобы относительно того, что предварительный договор купли-продажи квартиры между сторонами не расторгнут, что может повлечь возникновение неосновательного обогащения на стороне истца, отклоняются судебной коллегией, поскольку, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, тем самым истица реализовала свое право на односторонний отказ от исполнения договора, расторгнув договор в одностороннем порядке.
Доводы жалобы о рассмотрении спора в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия также находит несостоятельными.
В п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.
Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, а в силу п. 68 статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.
При возвращении почтовым отделением связи судебных повесток и извещений "за истечением срока хранения", следует признать, что в силу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующих равенство всех перед законом и судом, неявка лица в отделение почтовой связи по указанным основаниям есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе в реализации своих процессуальных прав.
Как следует из материалов дела, судебная повестка на судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> направлялась судом в адрес места нахождения ответчика ООО СТК "Юмас" (<адрес> заказным письмом с уведомлением, которое ДД.ММ.ГГГГ возвратилось с отметкой "истек срок хранения" (<данные изъяты>
В соответствии с п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения, регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.
Приказом ФГУП "Почта России" N 343 введены в действие Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", в силу п. 3.4 и 3.6 которых, при неявке адресатов за такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Не врученные адресатам заказные письма и бандероли разряда "Судебное" возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.
С учетом изложенного, возвращение в суд не полученного адресатом после его извещения заказного письма с отметкой "по истечении срока хранения" не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением отправлений. Неявка лица в отделение почтовой связи за получением копии судебного постановления, которая направлялась ему в установленном порядке, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своих процессуальных прав.
Допустимых доказательств, подтверждающих объективную невозможность получить судебную корреспонденцию, ответчиком представлено не было, к апелляционной жалобе также не приложены такие документы.
Правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, оспаривающие выводы суда по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 5 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "СТК "ЮМАС" Х. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)