Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аймак" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N А07-11693/2017 (судья Салиева Л.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Аймак" (далее - общество "Аймак", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Закировой Наталье Владимировне (далее - ИП Закирова Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за февраль и за март 2017 года по 500 000 руб., всего 1 000 000 руб., неустойки в сумме 35 000 руб. за период с 11.02.2017 по 21.04.2017 и за период с 11.03.2017 по 21.04.2017 в размере 21 000 руб., а также задолженности по внесению коммунальных платежей в сумме 43 149 руб. 68 коп. за февраль 2017 года.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - общество "ЖТК"), и общество с ограниченной ответственностью "Уфимская торговая база" (далее - общество "УТБ").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 (резолютивная часть от 02.08.2017) в удовлетворении исковых требований общества "Аймак" отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Аймак" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для отмены судебного акта, предусмотренных п. п. 1 - 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу истца от сторон не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.02.2016 между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "Аймак" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 9/Б/16 (л.д. 9-16), в соответствии с п. 1.1. которого арендатору во временное владение и пользование было передано нежилое помещение склада торгово-закупочной базы (ТЗБ) площадью 2 187,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4, принадлежащее обществу "ЖТК" на праве собственности (п. 1.2. договора аренды).
Срок действия договора установлен до 01.01.2017 (п. 1.3. договора аренды).
В соответствии с п. 5.2. договора аренды арендная плата в полном объеме перечисляется на счет арендодателя за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца включительно.
В соответствии с п. 9.2.1 договора аренды каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого расторжения путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре.
В соответствии с п. 9.3.3. договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9.9. договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, каковой признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном п. 10.6 договора (письменно в двухнедельный срок), почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).
В соответствии с п. 10.6 договора аренды при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.
В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2016 (л.д. 17), в соответствии с которым арендатор принял вышеуказанное нежилое помещение.
Дополнительным соглашением N 1 от 05.02.2016 в договор включено условие, что срок действия договора пролонгируется на 11 месяцев - до 02.12.2017 (л.д. 34).
Размер годовой арендной платы определен сторонами в 5 776 056 руб., что составляет 481 338 руб. в месяц.
В отношении того же имущества площадью 2 187,9 кв. м между обществом "Аймак" (арендодатель) и ИП Закировой Н.В. (арендатор) 02.01.2017 был подписан договор N 1 субаренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" (л.д. 23-30).
Договор действует до 30.11.2017 (п. 2.1. договора субаренды).
В материалы дела представлен акт приема передачи от 02.01.2017 (л.д. 31), в соответствии с которым имущество, являющееся объектом аренды, передано ИП Закировой Н.В.
Годовая арендная плата по данному договору установлена в размере 6000000 руб. (п. 5.1. договора субаренды), размер ежемесячной платы составляет 500 000 руб. (в соответствии с приложением N 2 к договору субаренды, л.д. 32).
Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца включительно (п. 5.2. договора субаренды).
Пунктом 3.2.5. договора субаренды установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные услуги и административно-хозяйственные услуги.
В пункте 6.2 договора субаренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей, в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
12.12.2016 письмом N 1229 общество "ЖТК" направило по указанному в договоре аренды адресу обществу "Аймак" уведомление об отказе от выполнения условий договора аренды N 9/Б/16 (л.д. 132-134).
19.01.2017 представителями общества "ЖТК" составлен акт возврата нежилого помещения в одностороннем порядке, которым зафиксирован факт возврата объекта аренды арендодателю (л.д. 139-141).
02.03.2017 между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "УТБ" (арендатор) подписан договор 16/Б/17 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" (л.д. 71-77), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые одноэтажные строения, общей площадью 2187,9 кв. м, литер А, А1, А2, А3, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4 для осуществления коммерческой деятельности арендатора.
Указанное имущество передано обществу "УТБ" по акту приема передачи нежилого помещения от 01.03.2017 (л.д. 78).
Впоследствии данное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 02.03.2017 в субаренду (л.д. 94).
Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по арендной плате и коммунальным платежам по договору субаренды от 02.01.2017, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствует право на взыскание субарендных платежей, поскольку договор аренды N 9/Б/16 прекращен обществом "ЖТК" на основании предусмотренного условиями договора одностороннего отказа арендодателя от договора, а также в силу нарушения обществом "Аймак" обязательств по оплате арендных платежей, что признано вступившим в законную силу решением суда по делу N А55-5762/2017. Прекращение договора аренды в силу ст. 618 ГК РФ влечет прекращение договора субаренды, заключенного с предпринимателем, и кроме того, после прекращения договора с истцом, помещение было передано в субаренду предпринимателю Закировой Н.В. на основании договора субаренды с ООО "УТБ", и в пользу указанного лица предпринимателем производятся арендные платежи.
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
Из материалов дела следует, что между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "Аймак" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 9/Б/16 от 01.02.2016 (л.д. 9-16), в соответствии которым арендатору во временное владение и пользование было передано нежилое помещение склада торгово-закупочной базы (ТЗБ) площадью 2 187,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4, принадлежащее обществу "ЖТК" на праве собственности (сроком до 02.12.2017 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 05.02.2016, л.д. 34).
Впоследствии тот же объект недвижимого имущества сроком до 30.11.2017 был передан в субаренду ИП Закировой Н.В. на основании договора субаренды N 1 от 02.01.2017 (л.д. 23-30).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2017 по делу N А55-5762/2017 с общества "Аймак" в пользу общества "ЖТК" взыскана, среди прочего, задолженность по арендным платежам по договору аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 за период с июля 2016 по 18.01.2017 в сумме 2 438 530 руб. 45 коп.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 9.2.1 договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого расторжения путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре.
В соответствии с п. 9.3.3. договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9.9. договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, каковой признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном п. 10.6 договора (письменно в двухнедельный срок), почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).
Поскольку факт наличия у общества "Аймак" задолженности перед обществом "ЖТК" по оплате арендных платежей подтвержден вступившим в законную силу судебным актом (ст. 16 АПК РФ), у общества "ЖТК" имеются правовые основания, предусмотренные договором аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 для отказа от договора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
12.12.2016 письмом N 1229 общество "ЖТК" направило по указанному в договоре адресу обществу "Аймак" уведомление об отказе от выполнения условий договора аренды N 9/Б/16 (почтовый идентификатор данного отправления - 44309905419714).
По сообщению Уфимского почтамта, письмо N 44309905419714 с простым уведомлением, поступило в отделение почтовой связи г. Уфы 16.12.2016, а доставить извещение ф. 22 не представилось возможным из-за отсутствия адресата по указанному адресу, поэтому письмо возвращено 18.01.2017 по причине истечения срока хранения (л.д. 135).
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
В соответствии с п. 10.6 договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств надлежащего уведомления арендодателя об изменении адреса местонахождения, равно как и доказательств невручения указанного почтового отправления в связи с ненадлежащим оказанием услуг почтовой связи, апеллянтом не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В силу изложенных норм и установленного судом факта прекращения договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 договор субаренды, заключенный между истцом и ответчиком, также прекратил свое действие 18.01.2017.
Поскольку полномочия на сдачу имущества в субаренду у истца утрачены, что в силу ст. 614 ГК РФ лишает его права на получение арендной платы, в удовлетворении иска о ее взыскании судом первой инстанции отказано правомерно.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
В связи с невыполнением требования об уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой и отсутствием в деле доказательств ее уплаты на момент рассмотрения жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию с подателя апелляционной жалобы в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N А07-11693/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аймак" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аймак" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2017 N 18АП-11759/2017 ПО ДЕЛУ N А07-11693/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2017 г. N 18АП-11759/2017
Дело N А07-11693/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аймак" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N А07-11693/2017 (судья Салиева Л.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Аймак" (далее - общество "Аймак", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Закировой Наталье Владимировне (далее - ИП Закирова Н.В., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за февраль и за март 2017 года по 500 000 руб., всего 1 000 000 руб., неустойки в сумме 35 000 руб. за период с 11.02.2017 по 21.04.2017 и за период с 11.03.2017 по 21.04.2017 в размере 21 000 руб., а также задолженности по внесению коммунальных платежей в сумме 43 149 руб. 68 коп. за февраль 2017 года.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество "Железнодорожная торговая компания" (далее - общество "ЖТК"), и общество с ограниченной ответственностью "Уфимская торговая база" (далее - общество "УТБ").
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 (резолютивная часть от 02.08.2017) в удовлетворении исковых требований общества "Аймак" отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Аймак" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на наличие оснований для отмены судебного акта, предусмотренных п. п. 1 - 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу истца от сторон не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 01.02.2016 между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "Аймак" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 9/Б/16 (л.д. 9-16), в соответствии с п. 1.1. которого арендатору во временное владение и пользование было передано нежилое помещение склада торгово-закупочной базы (ТЗБ) площадью 2 187,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4, принадлежащее обществу "ЖТК" на праве собственности (п. 1.2. договора аренды).
Срок действия договора установлен до 01.01.2017 (п. 1.3. договора аренды).
В соответствии с п. 5.2. договора аренды арендная плата в полном объеме перечисляется на счет арендодателя за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца включительно.
В соответствии с п. 9.2.1 договора аренды каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого расторжения путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре.
В соответствии с п. 9.3.3. договора аренды арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9.9. договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, каковой признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном п. 10.6 договора (письменно в двухнедельный срок), почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).
В соответствии с п. 10.6 договора аренды при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.
В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 01.02.2016 (л.д. 17), в соответствии с которым арендатор принял вышеуказанное нежилое помещение.
Дополнительным соглашением N 1 от 05.02.2016 в договор включено условие, что срок действия договора пролонгируется на 11 месяцев - до 02.12.2017 (л.д. 34).
Размер годовой арендной платы определен сторонами в 5 776 056 руб., что составляет 481 338 руб. в месяц.
В отношении того же имущества площадью 2 187,9 кв. м между обществом "Аймак" (арендодатель) и ИП Закировой Н.В. (арендатор) 02.01.2017 был подписан договор N 1 субаренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" (л.д. 23-30).
Договор действует до 30.11.2017 (п. 2.1. договора субаренды).
В материалы дела представлен акт приема передачи от 02.01.2017 (л.д. 31), в соответствии с которым имущество, являющееся объектом аренды, передано ИП Закировой Н.В.
Годовая арендная плата по данному договору установлена в размере 6000000 руб. (п. 5.1. договора субаренды), размер ежемесячной платы составляет 500 000 руб. (в соответствии с приложением N 2 к договору субаренды, л.д. 32).
Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца включительно (п. 5.2. договора субаренды).
Пунктом 3.2.5. договора субаренды установлена обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные услуги и административно-хозяйственные услуги.
В пункте 6.2 договора субаренды предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей, в виде неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.
12.12.2016 письмом N 1229 общество "ЖТК" направило по указанному в договоре аренды адресу обществу "Аймак" уведомление об отказе от выполнения условий договора аренды N 9/Б/16 (л.д. 132-134).
19.01.2017 представителями общества "ЖТК" составлен акт возврата нежилого помещения в одностороннем порядке, которым зафиксирован факт возврата объекта аренды арендодателю (л.д. 139-141).
02.03.2017 между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "УТБ" (арендатор) подписан договор 16/Б/17 аренды недвижимого имущества ОАО "ЖТК" (л.д. 71-77), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые одноэтажные строения, общей площадью 2187,9 кв. м, литер А, А1, А2, А3, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4 для осуществления коммерческой деятельности арендатора.
Указанное имущество передано обществу "УТБ" по акту приема передачи нежилого помещения от 01.03.2017 (л.д. 78).
Впоследствии данное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 02.03.2017 в субаренду (л.д. 94).
Ссылаясь на наличие задолженности ответчика по арендной плате и коммунальным платежам по договору субаренды от 02.01.2017, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствует право на взыскание субарендных платежей, поскольку договор аренды N 9/Б/16 прекращен обществом "ЖТК" на основании предусмотренного условиями договора одностороннего отказа арендодателя от договора, а также в силу нарушения обществом "Аймак" обязательств по оплате арендных платежей, что признано вступившим в законную силу решением суда по делу N А55-5762/2017. Прекращение договора аренды в силу ст. 618 ГК РФ влечет прекращение договора субаренды, заключенного с предпринимателем, и кроме того, после прекращения договора с истцом, помещение было передано в субаренду предпринимателю Закировой Н.В. на основании договора субаренды с ООО "УТБ", и в пользу указанного лица предпринимателем производятся арендные платежи.
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.
Из материалов дела следует, что между обществом "ЖТК" (арендодатель) и обществом "Аймак" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 9/Б/16 от 01.02.2016 (л.д. 9-16), в соответствии которым арендатору во временное владение и пользование было передано нежилое помещение склада торгово-закупочной базы (ТЗБ) площадью 2 187,9 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Демьяна Бедного, д. 4, принадлежащее обществу "ЖТК" на праве собственности (сроком до 02.12.2017 (с учетом дополнительного соглашения N 1 от 05.02.2016, л.д. 34).
Впоследствии тот же объект недвижимого имущества сроком до 30.11.2017 был передан в субаренду ИП Закировой Н.В. на основании договора субаренды N 1 от 02.01.2017 (л.д. 23-30).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.06.2017 по делу N А55-5762/2017 с общества "Аймак" в пользу общества "ЖТК" взыскана, среди прочего, задолженность по арендным платежам по договору аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 за период с июля 2016 по 18.01.2017 в сумме 2 438 530 руб. 45 коп.
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 9.2.1 договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 каждая из сторон вправе в одностороннем внесудебном порядке в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее чем за один месяц до даты предполагаемого расторжения путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в договоре.
В соответствии с п. 9.3.3. договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, в случае, если арендатор более двух раз по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9.9. договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 договор считается расторгнутым с даты уведомления арендатора об отказе от исполнения договора, каковой признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером) либо дата вручения арендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) арендатора по указанному в договоре или сообщенному в порядке, установленном п. 10.6 договора (письменно в двухнедельный срок), почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).
Поскольку факт наличия у общества "Аймак" задолженности перед обществом "ЖТК" по оплате арендных платежей подтвержден вступившим в законную силу судебным актом (ст. 16 АПК РФ), у общества "ЖТК" имеются правовые основания, предусмотренные договором аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 для отказа от договора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
12.12.2016 письмом N 1229 общество "ЖТК" направило по указанному в договоре адресу обществу "Аймак" уведомление об отказе от выполнения условий договора аренды N 9/Б/16 (почтовый идентификатор данного отправления - 44309905419714).
По сообщению Уфимского почтамта, письмо N 44309905419714 с простым уведомлением, поступило в отделение почтовой связи г. Уфы 16.12.2016, а доставить извещение ф. 22 не представилось возможным из-за отсутствия адресата по указанному адресу, поэтому письмо возвращено 18.01.2017 по причине истечения срока хранения (л.д. 135).
В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
В соответствии с п. 10.6 договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации одной из сторон, она обязана письменно в двухнедельный срок после произошедших изменений сообщить другой стороне о данных изменениях, кроме случаев, когда изменение наименования и реорганизация происходят в соответствии с указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Доказательств надлежащего уведомления арендодателя об изменении адреса местонахождения, равно как и доказательств невручения указанного почтового отправления в связи с ненадлежащим оказанием услуг почтовой связи, апеллянтом не представлено.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
В силу изложенных норм и установленного судом факта прекращения договора аренды N 9/Б/16 от 01.02.2016 договор субаренды, заключенный между истцом и ответчиком, также прекратил свое действие 18.01.2017.
Поскольку полномочия на сдачу имущества в субаренду у истца утрачены, что в силу ст. 614 ГК РФ лишает его права на получение арендной платы, в удовлетворении иска о ее взыскании судом первой инстанции отказано правомерно.
Решение суда отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ.
В связи с невыполнением требования об уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой и отсутствием в деле доказательств ее уплаты на момент рассмотрения жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию с подателя апелляционной жалобы в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2017 по делу N А07-11693/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аймак" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Аймак" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)