Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не передал в установленный срок помещение, пригодное для использования. При отсутствии возражений со стороны ответчика были произведены ремонтные работы по устранению недостатков, связанных с невозможностью эксплуатации помещения в по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 27.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца:
ИП Поесковой Галины Ивановны не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
ИП Соколовой Ольги Владимировны Побегайло М.Г., представителя по доверенности от 22.05.2017
от третьего лица:
Белгородского областного фонда поддержки малого и среднего предпринимательства не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А08-7550/2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Поескова Галина Ивановна (далее - истец, ИП Поескова Г.И.) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ольге Владимировне (далее - ответчик, ИП Соколова О.В.) о взыскании 1 361 334 руб. 05 коп., в том числе 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования, 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома, 55 979 руб. 45 коп. за организационные работы, 236 917 руб. 65 коп. за работы по благоустройству придомовой территории, 326 416 руб. 08 коп. за мебель для частного детского садика, 67 043 руб. 42 коп. за игровое оборудование для садика, 214 187 руб. 62 коп. за ремонт и обустройство арендуемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 (судья Линченко И.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ИП Поескова Г.И. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить исковые требования.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, представителей не направил. От ИП Поесковой Г.И. в суд 19.06.2017 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 20.06.2017, в обоснование которого истец ссылается на нахождение на амбулаторном лечении с 16 по 20.06.2017 (с приложением копии листка нетрудоспособности от 16.06.2016, выданный ОГБУЗ ГКБ N 1 г. Белгорода), а также нахождение представителя истца в другом судебном процессе (с приложением копии доверенности на представителя).
Представитель ИП Соколовой О.В. возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения; возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания ссылаясь на отсутствие оснований.
Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, рассмотрев ходатайство заявителя жалобы об отложении судебного заседания, с учетом положений статей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к следующему выводу.
Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
В части 3 статьи 284 АПК РФ установлено, что неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
В заявленном ходатайстве не указано какие существенные (с учетом полномочий суда кассационной инстанции) для рассмотрения кассационной жалобы ИП Поесковой Г.И. пояснения она могла бы дать в случае ее участия в заседании суда. Отсутствие при рассмотрении кассационной жалобы заявителя или его представителя также не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы. Кроме того, к ходатайству истца не приложены документы, свидетельствующие об отсутствии возможности направить в судебное заседание представителя, а также подать такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Суд, рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, с учетом положений статей 158, 159 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между ИП Поесковой Г.И. и ИП Соколовой О.В. заключен договор аренды помещения N 2 от 17.07.2013 (далее - Договор), согласно которому Соколова О.В. (арендодатель) передает, а Поескова Г.И. (арендатор) принимает в аренду жилое помещение - второй этаж жилого дома с кадастровым номером 31:16:00:00:253/1/23:0001/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского, дом 12, общей площадью 200 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Данное имущество используется для круглосуточного ухода и присмотра за детьми - частный пансионный детский садик (пункт 1.2 Договора).
В соответствии с пунктом 2.1.1 Договора Соколова О.В. обязалась предоставить Поесковой Г.И. помещение в двухдневный срок по приемосдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренду.
Срок аренды помещения устанавливается с 01.08.2013 по 01.07.2014.
Между сторонами 01.09.2013 подписан договор найма жилого помещения, по которому Соколова О.В. (арендодатель) обязуется предоставить Поесковой Г.И. (арендатор) во владение и пользование отдельно стоящий жилой дом для проживания ее семьи сроком до 31.12.2013.
Между сторонами 01.04.2014 подписан договор аренды жилого помещения, по которому Соколова О.В. (арендодатель) передает Поесковой Г.И. (арендатор) в аренду часть жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12, с прилегающим земельным участком. Указанный дом состоит из 5 комнат и подсобных помещений, общая площадь дома составляет 271,4 кв. м, из которых в аренду сдается 1 этаж площадью 72 кв. м. При доме имеется земельный участок размером 8,85 соток, гараж и подвал. Указанный дом сдается для проживания семьи Поесковой Г.И., состоящей из 2 человек, сроком с 01.04.2014 по 30.12.2014 включительно.
В соответствии с пунктом 2.3 договора от 01.04.2014 арендатор обязуется использовать дом только в качестве жилья для лиц, указанных в пункте 1.4.
Ввиду наличия задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2014 ИП Соколова О.В. 03.06.2014 направила в адрес ИП Поесковой Г.И. претензию о взыскании задолженности.
Ответчик направил истцу повторную претензию от 18.09.2014, в соответствии с которой потребовал уплаты арендной платы в размере 234 000 руб., указав, что в соответствии с пунктом 1.4 договора дом предоставлен для проживания, а не ведения предпринимательской деятельности. Сослался на несогласованное устройство лестницы на второй этаж дома, что привело к ущербу.
На основании пункта 6.2 договора от 01.04.2014 вследствие нарушения пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора с учетом наличия задолженности по арендной плате и использования дома не по назначению, переоборудования дома без согласия арендодателя истец потребовал расторжения договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014.
Истец указал, что договор найма жилого помещения от 01.09.2013 и договор аренды жилого помещения от 01.04.2014 заключены по просьбе ответчика и фактически не исполнялись, отношения были урегулированы договором аренды помещения N 2 от 17.07.2013. В установленный двухдневный срок ответчик не передал указанное помещение для использования под частный садик пансионного типа, помещение находилось в аварийном состоянии. Более полугода после заключения договора аренды помещения истцом за свой счет производился ремонт помещения и приведение его в соответствие с противопожарными и санитарными нормами безопасности. Для подготовки использования помещения в качестве дошкольного образования детей истцом были проведены организационные работы на сумму 55 979 руб. 45 коп., в том числе: дератизация - 1 192 руб.; проверка помещения санэпидстанцией г. Белгорода - 2 994 руб.; обучение персонала в санэпидемстанции - 1 002 руб.; оплата госпошлины для получения лицензии - 6 000 руб.; оплата услуг архитектуры г. Белгорода - 7 000 руб.; реклама на сайте "Белмама" - 4 000 руб.; реклама в газете "Моя реклама"- 9 147 руб.; изготовление буклетов - 5 820 руб.; создание сферической панорамы детского сада - 8 050 руб.; реклама на сайте "Моя реклама" - 774,38 руб.; реклама в журнале "Мамина азбука" - 8 000 руб.; реклама в информационном портале - 2 000 руб.
Проведены работы по благоустройству земельного участка, на котором находилось арендуемое помещение, так как, по утверждению истца, на момент заключения спорного договора аренды на земельном участке находился строительный мусор, тротуарная плитка была в аварийном состоянии, поверхность грунта не была пригодна для прогулки детей, являлась травмоопасной. С целью устранения данных недостатков земельного участка истцом с согласия ответчика завезен на участок грунт - чернозем для выравнивания поверхности участка. На выровненную поверхность участка завезен рулонный газон. На участке установлены приобретенные за счет истца детские городки и теневой деревянный навес (летняя беседка). Общая стоимость работ по благоустройству территории составила 236 917 руб. 65 коп.
После проведения ремонта истцом за свой счет приобретена мебель для обеспечения обучения и времяпровождения детей в течение дня их нахождения в детсаде. Общая стоимость мебели составляет 326 416 руб. 08 коп.
Игровое оборудование для работы с детьми в детском частном садике приобретено истцом на общую сумму 67 043 руб. 42 коп.
Хозяйственные товары для ремонта и обустройства арендуемого помещения закуплены за счет истца на общую сумму 214 187 руб. 62 коп. Указанные расходы были понесены истцом во исполнение обязательств заключенного между истцом и Белгородским фондом поддержки малого и среднего предпринимательства договора о предоставлении субсидии N 7-ДС от 22.10.2013.
Кроме того, истцом произведены затраты в размере 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования и 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома.
По требованию ответчика истец 28.03.2015 освободил арендуемый жилой дом.
Ссылаясь на то, что ответчик не выполнил требования о передаче истцу в установленный срок помещения, пригодного для использования в соответствии с условиями договора, при отсутствии возражений со стороны ответчика истец произвел ремонтные работы по устранению недостатков помещения, связанных с невозможностью эксплуатации помещения в качестве частного детского садика, а также на то обстоятельство, что имущество, приобретенное истцом для организации детского сада, находится в незаконном владении ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.
По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
По смыслу и содержанию статей 309, 409, 422, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заключение договора и его условий определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Суды установили, что сторонами заключен договор аренды от 17.07.2013 второго этажа жилого дома, предоставленного для размещения детского сада, а также договор аренды всего жилого дома от 01.09.2013 для проживания семьи, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды от 17.07.2013, исходя из того, что воля сторон при заключении договора от 01.09.2013 была направлена на изменение условий аренды жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12. Вместе с тем, договор аренды от 01.04.2014 заключен в отношении помещения площадью 72 кв. м первого этажа, гаража и подвала, расположенных на земельном участке площадью 8,85 соток.
Указанные договоры аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014 подписаны сторонами без возражений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Довод заявителя о незаключенности договоров аренды от 01.09.2013 и 01.04.2014 обоснованно отклонен судами с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", а также предмета аренды по договору от 01.09.2013, которым является отдельно стоящий жилой дом, второй этаж которого ранее был передан истцу по договору аренды от 17.07.2013, и отсутствия у истца сомнений относительно предмета договора от 01.09.2013 при его подписании и исполнении.
Ссылка истца на отсутствие исполнения договоров аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014, являлась предметом рассмотрения судов и ей дана надлежащая правовая оценка с учетом наличия претензий от 03.06.2014 и 18.09.2014 направленных арендодателем арендатору.
Суды, правильно применив положения статьи 610 ГК РФ, обоснованно указали, что принимая во внимание содержание претензии от 18.09.2014 (с требованием арендодателя о расторжении договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014, в связи с использованием жилого дома не по назначению, переоборудованием дома без согласия арендодателя), договор аренды от 01.09.2013 (срок действия до 31.12.2013) следует считать прекращенным по истечении трех месяцев с даты уведомления об отказе от договора, а договор от 01.04.2014 следует считать прекращенным с даты истечения срока его действия 31.12.2014.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Суды установили, что в отсутствие акта приема-передачи между сторонами истец не отрицает факт передачи ему спорного имущества. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 2 от 17.07.2013 жилой дом передан в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Ответчиком обязательства по устройству жилого дома для указанной в нем цели (для организации частного пансионного детского садика) не приняты, при этом указанный договор действовал до даты заключения 01.09.2013 нового договора аренды отдельно стоящего жилого дома с целью проживания.
С учетом изложенного суды обоснованно указали на отсутствие оснований для применения положений статьи 612 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ и пункта 2.1.2 договора аренды от 17.07.2013 арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества с заменой изношенных и дефектных конструкций.
В свою очередь арендатор согласно пунктам 2.2.6, 2.2.8 договора от 17.07.2013 своевременно и за счет собственных средств обязан производить текущий ремонт внутри помещения и при необходимости снаружи, если эти ухудшения состояния имущества произошли по вине арендатора, производить уборку арендуемого помещения и его прилегающей территории.
Аналогичные положения стороны установили в пункте 3.2 договора от 01.09.2013 и пункте 2.2 договора аренды от 01.04.2014.
Между тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств, что произведенные работы являются капитальным ремонтом и их выполнение вызвано неотложной необходимостью или аварийным состоянием имущества, в материалы дело не представлено.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Однако, истцом не представлено в суды первой и апелляционной инстанций доказательств, подтверждающих отнесение к неотделимым улучшениям смонтированного противопожарного оборудования, проведенных ремонтных работ жилого дома и работ по благоустройству придомовой территории в заявленном истцом размере.
Доказательств наличия согласия арендодателя на производство каких-либо неотделимых улучшений арендуемого имущества материалы дела не содержат.
С учетом условий, изложенных в пунктах 2.2.4, 3.6 договора аренды от 17.07.2013, пункте 3.2 договора от 01.09.2013 и пункте 2.2 договора аренды от 01.04.2014, актов проверки сторонами наличия имущества от 24.01.2017 и от 20.02.2017, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на отделимые улучшения имущества, которые ответчик не возражает передать.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что обязанность, предусмотренная статьей 622 ГК РФ, освободить жилой дом после прекращения договоров аренды 31.12.2014 истцом не исполнена, в связи с чем основания для возложения ответственности за состояние имущества на ответчика отсутствуют.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле документам и не противоречат им. Достаточных оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.
Довод заявителя жалобы о злоупотреблении со стороны арендодателя, выразившемся в заключении договоров от 01.09.2013 и от 01.04.2014, документально не подтвержден. Доказательств того, что целью арендодателя было желание причинить вред истцу (злоупотребление правом) материалы дела не содержат.
Ссылка заявителя жалобы на мнимость сделок от 01.09.2013 и от 01.04.2014, не принята судом кассационной инстанции в силу части 3 статьи 286 АПК РФ, учитывая, что исковое заявление и уточнение к нему, апелляционная жалоба истца, не содержат ссылок на статью 170 ГК РФ в обоснование исковых требований.
Ссылка истца на неподведомственность спора арбитражному суду, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции исходя из наличия у сторон статуса индивидуальных предпринимателей, предмета и оснований исковых требований. Суд первой инстанции обоснованно указал, что в основание иска истец ссылался на применение условий договора N 2 от 17.07.2013, предметом которого является аренда жилого дома для организации детского сада, а сторонами являются индивидуальные предприниматели, в связи с чем настоящее заявление подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы, а указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с выводами судов по изложенным в судебных актах мотивам. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений Арбитражным судом Белгородской области и Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А08-7550/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 27.06.2017 N Ф10-2151/2017 ПО ДЕЛУ N А08-7550/2015
Требование: О взыскании денежных средств за монтаж противопожарного оборудования, проведение ремонтных работ, работ по благоустройству придомовой территории, мебель для частного детского садика, ремонт и обустройство арендуемого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не передал в установленный срок помещение, пригодное для использования. При отсутствии возражений со стороны ответчика были произведены ремонтные работы по устранению недостатков, связанных с невозможностью эксплуатации помещения в по назначению.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июня 2017 г. по делу N А08-7550/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20.06.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 27.06.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Солодовой
при участии в заседании:
от истца:
ИП Поесковой Галины Ивановны не явились, извещены надлежащим образом
от ответчика:
ИП Соколовой Ольги Владимировны Побегайло М.Г., представителя по доверенности от 22.05.2017
от третьего лица:
Белгородского областного фонда поддержки малого и среднего предпринимательства не явились, извещены надлежащим образом
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Поесковой Галины Ивановны на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А08-7550/2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Поескова Галина Ивановна (далее - истец, ИП Поескова Г.И.) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ) к индивидуальному предпринимателю Соколовой Ольге Владимировне (далее - ответчик, ИП Соколова О.В.) о взыскании 1 361 334 руб. 05 коп., в том числе 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования, 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома, 55 979 руб. 45 коп. за организационные работы, 236 917 руб. 65 коп. за работы по благоустройству придомовой территории, 326 416 руб. 08 коп. за мебель для частного детского садика, 67 043 руб. 42 коп. за игровое оборудование для садика, 214 187 руб. 62 коп. за ремонт и обустройство арендуемого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 (судья Линченко И.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 (судьи Щербатых Е.Ю., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, ИП Поескова Г.И. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить исковые требования.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, представителей не направил. От ИП Поесковой Г.И. в суд 19.06.2017 поступило ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 20.06.2017, в обоснование которого истец ссылается на нахождение на амбулаторном лечении с 16 по 20.06.2017 (с приложением копии листка нетрудоспособности от 16.06.2016, выданный ОГБУЗ ГКБ N 1 г. Белгорода), а также нахождение представителя истца в другом судебном процессе (с приложением копии доверенности на представителя).
Представитель ИП Соколовой О.В. возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения; возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного заседания ссылаясь на отсутствие оснований.
Белгородский областной фонд поддержки малого и среднего предпринимательства в судебное заседание суда кассационной инстанции представителей не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, рассмотрев ходатайство заявителя жалобы об отложении судебного заседания, с учетом положений статей 158, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пришел к следующему выводу.
Согласно части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
В части 3 статьи 284 АПК РФ установлено, что неявка в судебное заседание суда кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.
В заявленном ходатайстве не указано какие существенные (с учетом полномочий суда кассационной инстанции) для рассмотрения кассационной жалобы ИП Поесковой Г.И. пояснения она могла бы дать в случае ее участия в заседании суда. Отсутствие при рассмотрении кассационной жалобы заявителя или его представителя также не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы. Кроме того, к ходатайству истца не приложены документы, свидетельствующие об отсутствии возможности направить в судебное заседание представителя, а также подать такое ходатайство ранее по объективным причинам.
Суд, рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания, с учетом положений статей 158, 159 АПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 АПК РФ) исходя из доводов, содержащихся в ней.
Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между ИП Поесковой Г.И. и ИП Соколовой О.В. заключен договор аренды помещения N 2 от 17.07.2013 (далее - Договор), согласно которому Соколова О.В. (арендодатель) передает, а Поескова Г.И. (арендатор) принимает в аренду жилое помещение - второй этаж жилого дома с кадастровым номером 31:16:00:00:253/1/23:0001/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского, дом 12, общей площадью 200 кв. м, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Данное имущество используется для круглосуточного ухода и присмотра за детьми - частный пансионный детский садик (пункт 1.2 Договора).
В соответствии с пунктом 2.1.1 Договора Соколова О.В. обязалась предоставить Поесковой Г.И. помещение в двухдневный срок по приемосдаточному акту, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент его сдачи в аренду.
Срок аренды помещения устанавливается с 01.08.2013 по 01.07.2014.
Между сторонами 01.09.2013 подписан договор найма жилого помещения, по которому Соколова О.В. (арендодатель) обязуется предоставить Поесковой Г.И. (арендатор) во владение и пользование отдельно стоящий жилой дом для проживания ее семьи сроком до 31.12.2013.
Между сторонами 01.04.2014 подписан договор аренды жилого помещения, по которому Соколова О.В. (арендодатель) передает Поесковой Г.И. (арендатор) в аренду часть жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12, с прилегающим земельным участком. Указанный дом состоит из 5 комнат и подсобных помещений, общая площадь дома составляет 271,4 кв. м, из которых в аренду сдается 1 этаж площадью 72 кв. м. При доме имеется земельный участок размером 8,85 соток, гараж и подвал. Указанный дом сдается для проживания семьи Поесковой Г.И., состоящей из 2 человек, сроком с 01.04.2014 по 30.12.2014 включительно.
В соответствии с пунктом 2.3 договора от 01.04.2014 арендатор обязуется использовать дом только в качестве жилья для лиц, указанных в пункте 1.4.
Ввиду наличия задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2014 ИП Соколова О.В. 03.06.2014 направила в адрес ИП Поесковой Г.И. претензию о взыскании задолженности.
Ответчик направил истцу повторную претензию от 18.09.2014, в соответствии с которой потребовал уплаты арендной платы в размере 234 000 руб., указав, что в соответствии с пунктом 1.4 договора дом предоставлен для проживания, а не ведения предпринимательской деятельности. Сослался на несогласованное устройство лестницы на второй этаж дома, что привело к ущербу.
На основании пункта 6.2 договора от 01.04.2014 вследствие нарушения пунктов 2.1, 2.2, 2.3 договора с учетом наличия задолженности по арендной плате и использования дома не по назначению, переоборудования дома без согласия арендодателя истец потребовал расторжения договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014.
Истец указал, что договор найма жилого помещения от 01.09.2013 и договор аренды жилого помещения от 01.04.2014 заключены по просьбе ответчика и фактически не исполнялись, отношения были урегулированы договором аренды помещения N 2 от 17.07.2013. В установленный двухдневный срок ответчик не передал указанное помещение для использования под частный садик пансионного типа, помещение находилось в аварийном состоянии. Более полугода после заключения договора аренды помещения истцом за свой счет производился ремонт помещения и приведение его в соответствие с противопожарными и санитарными нормами безопасности. Для подготовки использования помещения в качестве дошкольного образования детей истцом были проведены организационные работы на сумму 55 979 руб. 45 коп., в том числе: дератизация - 1 192 руб.; проверка помещения санэпидстанцией г. Белгорода - 2 994 руб.; обучение персонала в санэпидемстанции - 1 002 руб.; оплата госпошлины для получения лицензии - 6 000 руб.; оплата услуг архитектуры г. Белгорода - 7 000 руб.; реклама на сайте "Белмама" - 4 000 руб.; реклама в газете "Моя реклама"- 9 147 руб.; изготовление буклетов - 5 820 руб.; создание сферической панорамы детского сада - 8 050 руб.; реклама на сайте "Моя реклама" - 774,38 руб.; реклама в журнале "Мамина азбука" - 8 000 руб.; реклама в информационном портале - 2 000 руб.
Проведены работы по благоустройству земельного участка, на котором находилось арендуемое помещение, так как, по утверждению истца, на момент заключения спорного договора аренды на земельном участке находился строительный мусор, тротуарная плитка была в аварийном состоянии, поверхность грунта не была пригодна для прогулки детей, являлась травмоопасной. С целью устранения данных недостатков земельного участка истцом с согласия ответчика завезен на участок грунт - чернозем для выравнивания поверхности участка. На выровненную поверхность участка завезен рулонный газон. На участке установлены приобретенные за счет истца детские городки и теневой деревянный навес (летняя беседка). Общая стоимость работ по благоустройству территории составила 236 917 руб. 65 коп.
После проведения ремонта истцом за свой счет приобретена мебель для обеспечения обучения и времяпровождения детей в течение дня их нахождения в детсаде. Общая стоимость мебели составляет 326 416 руб. 08 коп.
Игровое оборудование для работы с детьми в детском частном садике приобретено истцом на общую сумму 67 043 руб. 42 коп.
Хозяйственные товары для ремонта и обустройства арендуемого помещения закуплены за счет истца на общую сумму 214 187 руб. 62 коп. Указанные расходы были понесены истцом во исполнение обязательств заключенного между истцом и Белгородским фондом поддержки малого и среднего предпринимательства договора о предоставлении субсидии N 7-ДС от 22.10.2013.
Кроме того, истцом произведены затраты в размере 180 009 руб. 50 коп. за монтаж противопожарного оборудования и 280 780 руб. 07 коп. за проведение ремонтных работ жилого дома.
По требованию ответчика истец 28.03.2015 освободил арендуемый жилой дом.
Ссылаясь на то, что ответчик не выполнил требования о передаче истцу в установленный срок помещения, пригодного для использования в соответствии с условиями договора, при отсутствии возражений со стороны ответчика истец произвел ремонтные работы по устранению недостатков помещения, связанных с невозможностью эксплуатации помещения в качестве частного детского садика, а также на то обстоятельство, что имущество, приобретенное истцом для организации детского сада, находится в незаконном владении ответчика, истец обратился в суд с настоящим иском.
По мнению суда кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
По смыслу и содержанию статей 309, 409, 422, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) заключение договора и его условий определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Суды установили, что сторонами заключен договор аренды от 17.07.2013 второго этажа жилого дома, предоставленного для размещения детского сада, а также договор аренды всего жилого дома от 01.09.2013 для проживания семьи, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о прекращении действия договора аренды от 17.07.2013, исходя из того, что воля сторон при заключении договора от 01.09.2013 была направлена на изменение условий аренды жилого дома, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Белинского 12. Вместе с тем, договор аренды от 01.04.2014 заключен в отношении помещения площадью 72 кв. м первого этажа, гаража и подвала, расположенных на земельном участке площадью 8,85 соток.
Указанные договоры аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014 подписаны сторонами без возражений. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Довод заявителя о незаключенности договоров аренды от 01.09.2013 и 01.04.2014 обоснованно отклонен судами с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", а также предмета аренды по договору от 01.09.2013, которым является отдельно стоящий жилой дом, второй этаж которого ранее был передан истцу по договору аренды от 17.07.2013, и отсутствия у истца сомнений относительно предмета договора от 01.09.2013 при его подписании и исполнении.
Ссылка истца на отсутствие исполнения договоров аренды от 01.09.2013 и от 01.04.2014, являлась предметом рассмотрения судов и ей дана надлежащая правовая оценка с учетом наличия претензий от 03.06.2014 и 18.09.2014 направленных арендодателем арендатору.
Суды, правильно применив положения статьи 610 ГК РФ, обоснованно указали, что принимая во внимание содержание претензии от 18.09.2014 (с требованием арендодателя о расторжении договора с 23.09.2014 и освобождения дома в срок до 24.09.2014, в связи с использованием жилого дома не по назначению, переоборудованием дома без согласия арендодателя), договор аренды от 01.09.2013 (срок действия до 31.12.2013) следует считать прекращенным по истечении трех месяцев с даты уведомления об отказе от договора, а договор от 01.04.2014 следует считать прекращенным с даты истечения срока его действия 31.12.2014.
В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Суды установили, что в отсутствие акта приема-передачи между сторонами истец не отрицает факт передачи ему спорного имущества. В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды N 2 от 17.07.2013 жилой дом передан в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Ответчиком обязательства по устройству жилого дома для указанной в нем цели (для организации частного пансионного детского садика) не приняты, при этом указанный договор действовал до даты заключения 01.09.2013 нового договора аренды отдельно стоящего жилого дома с целью проживания.
С учетом изложенного суды обоснованно указали на отсутствие оснований для применения положений статьи 612 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 616 ГК РФ и пункта 2.1.2 договора аренды от 17.07.2013 арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества с заменой изношенных и дефектных конструкций.
В свою очередь арендатор согласно пунктам 2.2.6, 2.2.8 договора от 17.07.2013 своевременно и за счет собственных средств обязан производить текущий ремонт внутри помещения и при необходимости снаружи, если эти ухудшения состояния имущества произошли по вине арендатора, производить уборку арендуемого помещения и его прилегающей территории.
Аналогичные положения стороны установили в пункте 3.2 договора от 01.09.2013 и пункте 2.2 договора аренды от 01.04.2014.
Между тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ, доказательств, что произведенные работы являются капитальным ремонтом и их выполнение вызвано неотложной необходимостью или аварийным состоянием имущества, в материалы дело не представлено.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Однако, истцом не представлено в суды первой и апелляционной инстанций доказательств, подтверждающих отнесение к неотделимым улучшениям смонтированного противопожарного оборудования, проведенных ремонтных работ жилого дома и работ по благоустройству придомовой территории в заявленном истцом размере.
Доказательств наличия согласия арендодателя на производство каких-либо неотделимых улучшений арендуемого имущества материалы дела не содержат.
С учетом условий, изложенных в пунктах 2.2.4, 3.6 договора аренды от 17.07.2013, пункте 3.2 договора от 01.09.2013 и пункте 2.2 договора аренды от 01.04.2014, актов проверки сторонами наличия имущества от 24.01.2017 и от 20.02.2017, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на отделимые улучшения имущества, которые ответчик не возражает передать.
При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что обязанность, предусмотренная статьей 622 ГК РФ, освободить жилой дом после прекращения договоров аренды 31.12.2014 истцом не исполнена, в связи с чем основания для возложения ответственности за состояние имущества на ответчика отсутствуют.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле документам и не противоречат им. Достаточных оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.
Довод заявителя жалобы о злоупотреблении со стороны арендодателя, выразившемся в заключении договоров от 01.09.2013 и от 01.04.2014, документально не подтвержден. Доказательств того, что целью арендодателя было желание причинить вред истцу (злоупотребление правом) материалы дела не содержат.
Ссылка заявителя жалобы на мнимость сделок от 01.09.2013 и от 01.04.2014, не принята судом кассационной инстанции в силу части 3 статьи 286 АПК РФ, учитывая, что исковое заявление и уточнение к нему, апелляционная жалоба истца, не содержат ссылок на статью 170 ГК РФ в обоснование исковых требований.
Ссылка истца на неподведомственность спора арбитражному суду, не может быть принята во внимание судом кассационной инстанции исходя из наличия у сторон статуса индивидуальных предпринимателей, предмета и оснований исковых требований. Суд первой инстанции обоснованно указал, что в основание иска истец ссылался на применение условий договора N 2 от 17.07.2013, предметом которого является аренда жилого дома для организации детского сада, а сторонами являются индивидуальные предприниматели, в связи с чем настоящее заявление подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы, а указывают на несогласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств, что в силу статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с выводами судов по изложенным в судебных актах мотивам. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалованных судебных актов.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Нарушений Арбитражным судом Белгородской области и Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом норм процессуального права, являющихся согласно статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2017 по делу N А08-7550/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)