Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 11 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИРУ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 8 июня 2017 года по делу N А52-261/2017 (судья Судакова Н.В.),
Российско-Эстонское совместное предприятие общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Викинги" (место нахождения: 180017, г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5А; ОГРН 1026000962954, ИНН 6027043690; далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МИРУ" (место нахождения: 180024, Псковская обл., Псковский р-н, д. Родина, ул. Владимирская, д. 3в, пом. 2010; ОГРН 1166027050969, ИНН 6037007821; далее - Общество) о взыскании 1 682 006 руб. 35 коп. задолженности по договору аренды недвижимости от 01.04.2016 N 1, 227 025 руб. 25 коп. пеней за период с 12.04.2016 по 27.01.2017, пеней по день фактического исполнения ответчиком денежного обязательства (размер иска уточнен в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 8 июня 2017 года с Общества взыскано 2 098 772 руб. 80 коп., из них 1 682 006 руб. 35 коп. задолженности по арендным платежам, 416 766 руб. 45 коп. пеней за период с 12.04.2016 по 01.06.2017, начиная с 02.06.2017 - пеней в размере 0,1%, начисленных на сумму задолженности по арендным платежам и за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 274 руб. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 1220 руб. государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что в спорном договоре аренды не определен предмет, поскольку фактическая площадь, переданных в аренду помещений, составляет 1078 кв. м, из приложений к договору невозможно установить, какие именно помещения передавались в аренду. Указывает на необоснованное начисление арендной платы за период с июля по середину октября 2016 года. Считает, что истцом при расчете задолженности необоснованно не учтена стоимость выполненных ответчиком ремонто-отделочных работ, согласованных сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, а также не учтены денежные средства в размере 875 000 руб., полученные лично директором Предприятия Волошенковым А.Н. Полагает, что взысканная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Предприятие в отзыве на жалобу доводы ответчика отклонило, считает решение суда законным и обоснованным.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Предприятием (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 01.04.2016 заключен договор аренды недвижимости N 1, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, общей площадью 1321 кв. м, для использования в качестве торгово-развлекательных, офисных, складских помещений, а также для сдачи в субаренду.
Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 04.04.2001 N 60-1/27-1/2001-2387-В06/01939 (пункт 1.3 договора).
Срок аренды установлен с момента подписания договора до 01.03.2017 (пункт 1.5 договора).
Размер арендной платы и порядок расчетов согласован сторонами в разделе 3 договора. В соответствии с пунктом 3.1 договора ежемесячный арендный платеж составляет 258 500 руб.
Согласно пункту 3.2 договора Арендатор своевременно производит арендные платежи на основании выставленных Арендодателем счетов не позднее 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в состав арендной платы не включается оплата коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, в том числе: отопления, водоснабжения, канализации, вывоза бытовых отходов, электроэнергии, телефонной связи. Перечисленные услуги Арендатор компенсирует дополнительно и самостоятельно на основании счетов, выставленных Арендодателем.
Из пункта 4.3 договора следует, что за просрочку оплаты арендной платы более чем на 5 дней Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Факт передачи помещений Арендодателем Арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2016.
В соответствии с дополнительным соглашением от 23.08.2016 N 1 к договору в связи с ремонтно-отделочными работами, производимыми силами и за счет Арендатора согласно смете (приложение 1 к соглашению), Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы, в течение которых не будет начисляться арендная плата с июля по сентябрь и за половину октября 2016 года, что эквивалентно 904 750 руб.
Впоследствии, 31.12.2016, договор аренды расторгнут по соглашению сторон.
Предприятие неоднократно обращалось к Обществу с требованием оплатить задолженность по арендной плате, однако направленные в адрес Арендатора претензии оставлены последним без удовлетворения.
Наличие задолженности по арендным платежам и неисполнение Обществом претензионных требований послужили основанием для обращения Предприятия в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт ненадлежащего исполнения Арендатором договорных обязательств и наличие задолженности по арендной плате за спорный период подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что указанная в нем сумма сложилась из фиксированной арендной платы в размере 1 508 750 руб. и переменной арендной платы в сумме 173 256 руб. 35 коп.
Довод подателя жалобы о том, что фактическая площадь помещений, переданных в аренду, не соответствует площади объекта аренды, указанной в договоре от 01.04.2016 N 1, в связи с чем сумма арендной платы подлежит уменьшению, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный и не подтвержденный материалами дела.
Как верно указал суд первой инстанции, при заключении договора аренды стороны руководствовались данными технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, оформленного по состоянию на 2008 год, согласно которому площадь спорного помещения составляла 1321 кв. м. При этом акт приема-передачи объекта от 01.04.2016, в котором площадь передаваемого в аренду помещения указана - 1321 кв. м, подписан ответчиком без возражений.
Из материалов дела усматривается, что до 01.04.2016 спорное помещение находилось в аренде у общества с ограниченной ответственностью "Логан" (далее - ООО "Логан") по договорам аренды от 23.08.2011 N 27, от 01.06.2013 N 2. Единоличным директором ООО "МИРУ" и ООО "Логан" на момент заключения сделок являлся Анани А.К. Во всех представленных в материалы дела договорах арендах от 23.08.2011 N 27, от 01.06.2013 N 2, от 01.04.2016 N 1 предмет договора сформулирован одинаково, площадь передаваемых объектов не изменялась. Каких-либо действий по уточнению площадей Анани А.К. как руководитель данных юридических лиц не производил. Возражения относительно площади арендуемых помещений заявлены ответчиком только в ходе судебного разбирательства.
В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на экспертное заключение закрытого акционерного общества "НЭК "Мосэкспертиза-Псков" от 12.12.2016 N 0483/ПС-11/16-1, из которого следует, что фактическая площадь помещений, арендуемых ООО "Логан" по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, составляет 1078 кв. м. Суд первой инстанции критически оценил данное заключение, с чем апелляционная коллегия согласна.
Из данного заключения следует, что оно проводилось по заказу ООО "Логан" на основании ранее заключенного им договора аренды от 01.06.2013 N 2. Вместе с тем данная организация стороной договора аренды от 01.04.2016 не является. Кроме того, экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством по делу в силу части 3 статьи 64 АПК РФ, поскольку в нарушение пункта 4 части 2 статьи 86 АПК РФ, в нем отсутствуют сведения о том, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Довод подателя жалобы о том, что заявленное им 06.04.2017 ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы с целью определения фактической площади нежилых помещений переданных Обществу по договору аренды от 01.04.2016 N 1 оставлено судом без рассмотрения опровергается материалами дела. Протокольным определением от 01.06.2017 суд отказал ответчику в удовлетворении данного ходатайства, указав, что для принятия окончательного судебного акта в рамках настоящего спора назначение экспертизы не требуется.
Кроме того, согласно пояснениям специалиста государственного предприятия Псковской области "Бюро Технической Инвентаризации" Ивановой С.О., приложение 2 к договору аренды от 01.04.2016 N 1 соответствует данным технических паспортов на указанное здание по состоянию на 2008, 2013 годы, разница в площадях спорного помещения могла образоваться из-за осуществленных Обществом работ по их перепланировке.
Довод ответчика о необоснованном начислении арендной платы за период с июля по середину октября 2016 года также обоснованно отклонен судом.
Согласно дополнительному соглашению от 23.08.2016 N 1 к договору аренды в связи с ремонтно-отделочными работами производимыми силами и за счет Арендатора согласно смете (приложение 1 к соглашению), Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы, в течение которых не будет начисляться арендная плата с июля по сентябрь и за половину октября 2016 года, что эквивалентно 904 750 руб.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства согласования сторонами договора видов, объема и стоимости ремонтно-отделочных работ в спорных помещениях, подписания сметы к указанному дополнительному соглашению.
Направленное в адрес истца письмо от 29.06.2016 N 13 о согласовании мероприятий по производству неотделимых улучшений с приложением сметы правомерно не принято в качестве надлежащего доказательства подтверждающего названные обстоятельства, поскольку направлено без описи вложения, истец факт его получения отрицает. Доказательства, подтверждающие факты предъявления Обществом работ к приемке и их непосредственную приемку Предприятием, в материалах дела отсутствуют. Напротив, в материалы дела представлены доказательства выполнения работ по ремонту кровли и электропроводки самим истцом с привлечением подрядчика.
Акт обратной передачи недвижимости от 31.12.2016, на который ссылается апеллянт, подписан истцом с протоколом разногласий относительно отражения в нем факта выполнения Обществом работ по ремонту помещений.
Довод Общества о получении истцом денежных средств, выданных в счет арендной платы из кассы Арендатора, является необоснованным.
По смыслу положений пункта 2 статьи 1, статей 1, 5, пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерский учет - это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных данным Законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности; к объектам бухгалтерского учета относятся в том числе факты хозяйственной жизни - сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств, каждый из которых подлежит оформлению первичным учетным документом.
В соответствии с Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 N 34н, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Обязательные требования к составлению первичных учетных документов регламентированы пунктами 12 - 18 данного Положения.
Таким образом, первичными учетными документами являются документы, которые удостоверяют факт совершения хозяйственных операций, служат основанием для отражения фактов хозяйственной деятельности в счетах аналитического и синтетического учета. К таким документам могут относиться приходные и расходные кассовые ордеры, квитанции, накладные.
В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что представленные в материалы дела ведомость взаимных расчетов и копия кассовой книги оформлены ненадлежащим образом, так как не содержат достоверной информации о принятии истцом арендной платы наличными денежными средствами. Изложенные в них сведения не подтверждаются первичными бухгалтерскими документами (платежными поручениями, корешками приходных кассовых ордеров). Указанные документы относятся к внутренней документации организации. Кроме того, в ведомости взаимных расчетов отсутствует расшифровка подписей лиц, которые передали и получили денежные средства, не указаны даты передачи денежных средств, в рамках какого договора они осуществлялись.
Задолженность по фиксированной и по переменной арендной плате подтверждается представленным в материалы доказательствами (актами, счетами-фактурами, договорами на оказание услуг, заключенными с ресурсоснабжающими организациями). Вместе с тем представленный ответчиком контррасчет задолженности по переменной плате судом правомерно не принят во внимание, поскольку исходные данные в указанном расчете не обоснованы, не подтверждена площадь помещения, исходя из которой осуществлялся расчет.
На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате исковые требования Предприятия правомерно удовлетворены судом в заявленном в иске размере.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как указывалось ранее, пунктом 4.3 договора установлена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с допущенной Обществом просрочкой уплаты арендных платежей Предприятием начислена неустойка за период с 12.04.2016 по 27.01.2017.
Расчет неустойки судом проверен, признан верным.
Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 названной статьи ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Судебная коллегия отмечает, что степень соразмерности исчисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия дается судом с учетом положений статьи 71 АПК РФ исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и представленных сторонами доказательств.
В силу пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды кредитора могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно пунктам 74, 75 Постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
В пункте 77 названного Постановления указывается, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения суммы пеней, при этом суд указал на непредставление ответчиком доказательств того, что взыскание неустойки, может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, а также несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.
Кроме того суд обоснованно принял во внимание, что размер неустойки (0,1%) является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, так как фактически равняется 36,6% годовых. Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 10.04.2012 N ВАС-3875/12.
Оснований для переоценки данного вывода суда апелляционная коллегия не усматривает.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте Постановления N 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Таким образом, удовлетворение судом требований Предприятия в указанной части соответствует приведенным положениям Постановления N 7.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Доводы, приведенные Обществом, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Псковской области от 8 июня 2017 года по делу N А52-261/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИРУ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2017 ПО ДЕЛУ N А52-261/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2017 г. по делу N А52-261/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 4 сентября 2017 года.
В полном объеме постановление изготовлено 11 сентября 2017 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИРУ" на решение Арбитражного суда Псковской области от 8 июня 2017 года по делу N А52-261/2017 (судья Судакова Н.В.),
установил:
Российско-Эстонское совместное предприятие общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Викинги" (место нахождения: 180017, г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5А; ОГРН 1026000962954, ИНН 6027043690; далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МИРУ" (место нахождения: 180024, Псковская обл., Псковский р-н, д. Родина, ул. Владимирская, д. 3в, пом. 2010; ОГРН 1166027050969, ИНН 6037007821; далее - Общество) о взыскании 1 682 006 руб. 35 коп. задолженности по договору аренды недвижимости от 01.04.2016 N 1, 227 025 руб. 25 коп. пеней за период с 12.04.2016 по 27.01.2017, пеней по день фактического исполнения ответчиком денежного обязательства (размер иска уточнен в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 8 июня 2017 года с Общества взыскано 2 098 772 руб. 80 коп., из них 1 682 006 руб. 35 коп. задолженности по арендным платежам, 416 766 руб. 45 коп. пеней за период с 12.04.2016 по 01.06.2017, начиная с 02.06.2017 - пеней в размере 0,1%, начисленных на сумму задолженности по арендным платежам и за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 274 руб. Этим же решением с ответчика в доход федерального бюджета взыскано 1220 руб. государственной пошлины.
Ответчик с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что в спорном договоре аренды не определен предмет, поскольку фактическая площадь, переданных в аренду помещений, составляет 1078 кв. м, из приложений к договору невозможно установить, какие именно помещения передавались в аренду. Указывает на необоснованное начисление арендной платы за период с июля по середину октября 2016 года. Считает, что истцом при расчете задолженности необоснованно не учтена стоимость выполненных ответчиком ремонто-отделочных работ, согласованных сторонами в дополнительном соглашении к договору аренды, а также не учтены денежные средства в размере 875 000 руб., полученные лично директором Предприятия Волошенковым А.Н. Полагает, что взысканная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Предприятие в отзыве на жалобу доводы ответчика отклонило, считает решение суда законным и обоснованным.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не явились, в связи с этим разбирательство по делу произведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.
Как следует из материалов дела, Предприятием (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 01.04.2016 заключен договор аренды недвижимости N 1, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, общей площадью 1321 кв. м, для использования в качестве торгово-развлекательных, офисных, складских помещений, а также для сдачи в субаренду.
Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 04.04.2001 N 60-1/27-1/2001-2387-В06/01939 (пункт 1.3 договора).
Срок аренды установлен с момента подписания договора до 01.03.2017 (пункт 1.5 договора).
Размер арендной платы и порядок расчетов согласован сторонами в разделе 3 договора. В соответствии с пунктом 3.1 договора ежемесячный арендный платеж составляет 258 500 руб.
Согласно пункту 3.2 договора Арендатор своевременно производит арендные платежи на основании выставленных Арендодателем счетов не позднее 10-го числа текущего месяца.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в состав арендной платы не включается оплата коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, в том числе: отопления, водоснабжения, канализации, вывоза бытовых отходов, электроэнергии, телефонной связи. Перечисленные услуги Арендатор компенсирует дополнительно и самостоятельно на основании счетов, выставленных Арендодателем.
Из пункта 4.3 договора следует, что за просрочку оплаты арендной платы более чем на 5 дней Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Факт передачи помещений Арендодателем Арендатору подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2016.
В соответствии с дополнительным соглашением от 23.08.2016 N 1 к договору в связи с ремонтно-отделочными работами, производимыми силами и за счет Арендатора согласно смете (приложение 1 к соглашению), Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы, в течение которых не будет начисляться арендная плата с июля по сентябрь и за половину октября 2016 года, что эквивалентно 904 750 руб.
Впоследствии, 31.12.2016, договор аренды расторгнут по соглашению сторон.
Предприятие неоднократно обращалось к Обществу с требованием оплатить задолженность по арендной плате, однако направленные в адрес Арендатора претензии оставлены последним без удовлетворения.
Наличие задолженности по арендным платежам и неисполнение Обществом претензионных требований послужили основанием для обращения Предприятия в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, счел их правомерными.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт ненадлежащего исполнения Арендатором договорных обязательств и наличие задолженности по арендной плате за спорный период подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Из представленного истцом расчета задолженности следует, что указанная в нем сумма сложилась из фиксированной арендной платы в размере 1 508 750 руб. и переменной арендной платы в сумме 173 256 руб. 35 коп.
Довод подателя жалобы о том, что фактическая площадь помещений, переданных в аренду, не соответствует площади объекта аренды, указанной в договоре от 01.04.2016 N 1, в связи с чем сумма арендной платы подлежит уменьшению, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный и не подтвержденный материалами дела.
Как верно указал суд первой инстанции, при заключении договора аренды стороны руководствовались данными технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, оформленного по состоянию на 2008 год, согласно которому площадь спорного помещения составляла 1321 кв. м. При этом акт приема-передачи объекта от 01.04.2016, в котором площадь передаваемого в аренду помещения указана - 1321 кв. м, подписан ответчиком без возражений.
Из материалов дела усматривается, что до 01.04.2016 спорное помещение находилось в аренде у общества с ограниченной ответственностью "Логан" (далее - ООО "Логан") по договорам аренды от 23.08.2011 N 27, от 01.06.2013 N 2. Единоличным директором ООО "МИРУ" и ООО "Логан" на момент заключения сделок являлся Анани А.К. Во всех представленных в материалы дела договорах арендах от 23.08.2011 N 27, от 01.06.2013 N 2, от 01.04.2016 N 1 предмет договора сформулирован одинаково, площадь передаваемых объектов не изменялась. Каких-либо действий по уточнению площадей Анани А.К. как руководитель данных юридических лиц не производил. Возражения относительно площади арендуемых помещений заявлены ответчиком только в ходе судебного разбирательства.
В обоснование своей позиции податель жалобы ссылается на экспертное заключение закрытого акционерного общества "НЭК "Мосэкспертиза-Псков" от 12.12.2016 N 0483/ПС-11/16-1, из которого следует, что фактическая площадь помещений, арендуемых ООО "Логан" по адресу: г. Псков, ул. Я. Фабрициуса, д. 5а, составляет 1078 кв. м. Суд первой инстанции критически оценил данное заключение, с чем апелляционная коллегия согласна.
Из данного заключения следует, что оно проводилось по заказу ООО "Логан" на основании ранее заключенного им договора аренды от 01.06.2013 N 2. Вместе с тем данная организация стороной договора аренды от 01.04.2016 не является. Кроме того, экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством по делу в силу части 3 статьи 64 АПК РФ, поскольку в нарушение пункта 4 части 2 статьи 86 АПК РФ, в нем отсутствуют сведения о том, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Довод подателя жалобы о том, что заявленное им 06.04.2017 ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы с целью определения фактической площади нежилых помещений переданных Обществу по договору аренды от 01.04.2016 N 1 оставлено судом без рассмотрения опровергается материалами дела. Протокольным определением от 01.06.2017 суд отказал ответчику в удовлетворении данного ходатайства, указав, что для принятия окончательного судебного акта в рамках настоящего спора назначение экспертизы не требуется.
Кроме того, согласно пояснениям специалиста государственного предприятия Псковской области "Бюро Технической Инвентаризации" Ивановой С.О., приложение 2 к договору аренды от 01.04.2016 N 1 соответствует данным технических паспортов на указанное здание по состоянию на 2008, 2013 годы, разница в площадях спорного помещения могла образоваться из-за осуществленных Обществом работ по их перепланировке.
Довод ответчика о необоснованном начислении арендной платы за период с июля по середину октября 2016 года также обоснованно отклонен судом.
Согласно дополнительному соглашению от 23.08.2016 N 1 к договору аренды в связи с ремонтно-отделочными работами производимыми силами и за счет Арендатора согласно смете (приложение 1 к соглашению), Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы, в течение которых не будет начисляться арендная плата с июля по сентябрь и за половину октября 2016 года, что эквивалентно 904 750 руб.
Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства согласования сторонами договора видов, объема и стоимости ремонтно-отделочных работ в спорных помещениях, подписания сметы к указанному дополнительному соглашению.
Направленное в адрес истца письмо от 29.06.2016 N 13 о согласовании мероприятий по производству неотделимых улучшений с приложением сметы правомерно не принято в качестве надлежащего доказательства подтверждающего названные обстоятельства, поскольку направлено без описи вложения, истец факт его получения отрицает. Доказательства, подтверждающие факты предъявления Обществом работ к приемке и их непосредственную приемку Предприятием, в материалах дела отсутствуют. Напротив, в материалы дела представлены доказательства выполнения работ по ремонту кровли и электропроводки самим истцом с привлечением подрядчика.
Акт обратной передачи недвижимости от 31.12.2016, на который ссылается апеллянт, подписан истцом с протоколом разногласий относительно отражения в нем факта выполнения Обществом работ по ремонту помещений.
Довод Общества о получении истцом денежных средств, выданных в счет арендной платы из кассы Арендатора, является необоснованным.
По смыслу положений пункта 2 статьи 1, статей 1, 5, пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" бухгалтерский учет - это формирование документированной систематизированной информации об объектах, предусмотренных данным Законом, и составление на ее основе бухгалтерской (финансовой) отчетности; к объектам бухгалтерского учета относятся в том числе факты хозяйственной жизни - сделка, событие, операция, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств, каждый из которых подлежит оформлению первичным учетным документом.
В соответствии с Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 29.07.1998 N 34н, все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Обязательные требования к составлению первичных учетных документов регламентированы пунктами 12 - 18 данного Положения.
Таким образом, первичными учетными документами являются документы, которые удостоверяют факт совершения хозяйственных операций, служат основанием для отражения фактов хозяйственной деятельности в счетах аналитического и синтетического учета. К таким документам могут относиться приходные и расходные кассовые ордеры, квитанции, накладные.
В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что представленные в материалы дела ведомость взаимных расчетов и копия кассовой книги оформлены ненадлежащим образом, так как не содержат достоверной информации о принятии истцом арендной платы наличными денежными средствами. Изложенные в них сведения не подтверждаются первичными бухгалтерскими документами (платежными поручениями, корешками приходных кассовых ордеров). Указанные документы относятся к внутренней документации организации. Кроме того, в ведомости взаимных расчетов отсутствует расшифровка подписей лиц, которые передали и получили денежные средства, не указаны даты передачи денежных средств, в рамках какого договора они осуществлялись.
Задолженность по фиксированной и по переменной арендной плате подтверждается представленным в материалы доказательствами (актами, счетами-фактурами, договорами на оказание услуг, заключенными с ресурсоснабжающими организациями). Вместе с тем представленный ответчиком контррасчет задолженности по переменной плате судом правомерно не принят во внимание, поскольку исходные данные в указанном расчете не обоснованы, не подтверждена площадь помещения, исходя из которой осуществлялся расчет.
На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате исковые требования Предприятия правомерно удовлетворены судом в заявленном в иске размере.
В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе неустойкой.
Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как указывалось ранее, пунктом 4.3 договора установлена ответственность Арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
В связи с допущенной Обществом просрочкой уплаты арендных платежей Предприятием начислена неустойка за период с 12.04.2016 по 27.01.2017.
Расчет неустойки судом проверен, признан верным.
Ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил ходатайство об уменьшении суммы неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 названной статьи ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
С учетом компенсационного характера гражданско-правовой ответственности под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства ГК РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.
Судебная коллегия отмечает, что степень соразмерности исчисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего оценка данного критерия дается судом с учетом положений статьи 71 АПК РФ исходя из своего внутреннего убеждения, обстоятельств конкретного дела и представленных сторонами доказательств.
В силу пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды кредитора могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно пунктам 74, 75 Постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).
В пункте 77 названного Постановления указывается, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения суммы пеней, при этом суд указал на непредставление ответчиком доказательств того, что взыскание неустойки, может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, а также несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства.
Кроме того суд обоснованно принял во внимание, что размер неустойки (0,1%) является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, так как фактически равняется 36,6% годовых. Указанный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в определении от 10.04.2012 N ВАС-3875/12.
Оснований для переоценки данного вывода суда апелляционная коллегия не усматривает.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте Постановления N 7 по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.
Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 179 АПК РФ). При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.
Таким образом, удовлетворение судом требований Предприятия в указанной части соответствует приведенным положениям Постановления N 7.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Доводы, приведенные Обществом, не опровергают законность и обоснованность выводов суда, фактически направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств и представленных доказательств. Вместе с тем апелляционный суд согласен с правовой оценкой обстоятельств спора, которая дана судом первой инстанции.
Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.
В свете изложенного апелляционная жалоба Общества удовлетворению не подлежит.
В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Псковской области от 8 июня 2017 года по делу N А52-261/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МИРУ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
Судьи
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Н.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)