Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор найма жилого помещения, за время аренды ответчик несколько раз пытался повысить арендную плату. В результате истец был вынужден съехать с семьей из-за тяжелых условий, залог не был возвращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукашенко Н.И., судей Фроловой Л.А., Иваненко Ю.С., при секретаре М., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 03 июня 2015 года, которым постановлено:
Взыскать с Ф. в пользу А. залоговую сумму *** руб., неустойку 38 000 руб., расходы на госпошлину *** руб., а всего *** руб.
В иске Ф. к А. о взыскании денежных средств и судебных расходов отказать,
установила:
А. обратился в суд с иском к Ф. о взыскании залоговой суммы, неустойки, ссылаясь на то, что 30 мая *** года заключил с Ф. договор найма жилого помещения сроком на *** месяцев, в соответствии с которым Ф. предоставила во временное пользование квартиру по адресу: ***. За время аренды Ф. несколько раз пыталась повысить арендную плату. В результате он был вынужден съехать с женой и ***-летним ребенком из-за тяжелых моральных условий, которые создала Ф. В квартире оставлена приобретенная им мебель, а также все то, что он должен был оставить по договору аренды: ***. Залоговую сумму в размере *** руб. Ф. вернуть отказалась. Просил суд взыскать с Ф. залоговую сумму в размере *** руб., неустойку за досрочное расторжение наймодателем договора без нарушения нанимателем условий проживания в размере *** руб., расходы на госпошлину в размере *** руб.
Ответчик Ф. предъявила встречный иск к А. о взыскании убытков. Указала, что после добровольного выезда А. из квартиры она обнаружила исчезновение ее вещей: *** руб. Она была вынуждена поменять замки на входной двери, стоимость работы по замене обошлась ей в *** руб. Также А. не оплачены коммунальные услуги за *** года и электроснабжение в размере *** руб. Просила суд взыскать с А. убытки в сумме *** руб. и судебные расходы на оплату юридической помощи в размере *** руб.
В судебном заседании истец А. поддержал исковые требования, встречный иск не признал.
Ответчик Ф. в судебное заседание не явилась. Представитель У. в судебном заседании иск не признал, встречный иск поддержал.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Ф. по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем У.
А., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения Ф. и ее представителя У., действующего по доверенности в порядке передоверия, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части взыскания неустойки подлежит отмене как постановленное в результате неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом первой инстанции установлено, что 30 мая *** года сторонами заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Ф. (наймодатель) передает А. (нанимателю) в пользование квартиру, расположенную по адресу: ***, на период с 03 июня *** года по 03 мая *** года. Согласно п. 3.1 договора, плата за наем квартиры составляет *** руб., указанный размер платы является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит (п. 3.2).
Установив, что А. внес залоговую сумму *** руб., но квартирой в настоящее время не пользуется, суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о том, что с Ф. в пользу А. подлежит взысканию залоговая сумма *** руб. При этом суд не установил наличие обстоятельств, позволяющих наймодателю в соответствии с п. 4.4 договора удержать из залога штраф в размере 50% от месячной платы за наем.
Так, в силу п. 4.4 договора, в случае досрочного расторжения нанимателем настоящего договора без уведомления, без предупреждения в месячный срок, без нарушения наймодателем условий и обязательств настоящего договора, наниматель уплачивает штраф наймодателю в размере 50% от месячной платы за наем.
Поскольку А. отказался от дальнейшего проживания в квартире ответчика в связи с тем, что Ф. требовала повышения арендной платы, что не отрицала в суде, постольку оснований для удержания штрафа из залога у суда не имелось.
Суд критически отнесся к доводам ответчика Ф. о том, что А. сам в одностороннем порядке расторг договор, и она вправе удержать штраф из залоговой суммы, поскольку А. условия договора нарушены не были.
Довод апелляционной жалобы Ф. об отсутствии оснований для взыскания с нее залоговой суммы несостоятелен, поскольку судом установлено, что договор найма жилого помещений от *** года сторонами не исполняется с *** года, квартира нанимателем освобождена, оснований для удержания наймодателем залоговой суммы не имеется.
Разрешая встречные исковые требования Ф. о возмещении стоимости вывезенных А. из квартиры ее личных вещей и оплате коммунальных платежей, суд установил, что в соответствии с п. 5 договора найма жилого помещения от *** года стороны согласовали дополнительные условия: собственник дает согласие на вывоз всей ненужной нанимателю мебели, взамен наниматель обязуется при съезде оставить в квартире шкаф-купе, диван, холодильник, СВЧ-печь, металлическую дверь.
Поскольку стороны акт приема-передачи квартиры при заключении договора не составляли и не подписывали, Ф. в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказала, что в квартире на момент ее передачи нанимателю находились швейные машины марки "Зингер", дополнительные условия договора предусматривают право нанимателя вывезти всю ненужную ему мебель, тот факт, что А. во исполнение п. 5 договора оставил в квартире указанные в этом пункте вещи, представителем ответчика в судебном заседании не отрицался, постольку суд правомерно отказал в удовлетворении иска Ф. о взыскании с А. стоимости предметов мебели и вещей.
В пункте 5 договора содержится дополнительное условие о том, что расходы электроэнергии и воды оплачивает наниматель согласно счетчикам.
Поскольку Ф. не представила доказательств произведенной ею оплаты ЖКУ за *** года, истец не отказывался оплачивать жилищно-коммунальные услуги при предъявлении соответствующей квитанции, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с А. в пользу Ф. оплаты за коммунальные услуги за *** года и электроснабжение в размере *** рублей.
Также не установлено судом законных оснований для взыскания с А. в пользу Ф. расходов на замену замков на входной двери.
Решение суда в указанной части законно, обоснованно и отмене или изменению не подлежит.
Однако, разрешая исковые требования А. к Ф. о взыскании неустойки, суд неправильно определил значимые для дела обстоятельства.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с п. 4.3 договора найма жилого помещения от *** года в случае досрочного расторжения наймодателем настоящего договора без нарушения нанимателем условий и обязательств, без предупреждения в указанный месячный срок и без уведомления наймодатель уплачивает неустойку нанимателю в размере месячной оплаты за наем.
Исходя из того, что обстоятельства повышения платы за наем подтверждены самой Ф. в тексте встречного искового заявления и объяснениями ее представителя в судебном заседании, суд пришел к выводу о нарушении Ф. условий договора, предусматривающих запрет в одностороннем порядке повышать арендную плату, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу А. неустойку в размере месячной оплаты за наем в размере *** руб.
Между тем, попытки Ф. повысить плату за наем не могут расцениваться как расторжение договора по инициативе наймодателя. Никаких письменных уведомлений о расторжении договора от Ф. в адрес А. суду не представлено.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку доказательств нарушения Ф. пункта 4.3 договора найма жилого помещения, выразившегося в досрочном расторжении договора без предупреждения в указанный месячный срок и без уведомления нанимателя, не представлено, оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере месячной оплаты за наем у суда не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований А. к Ф. о взыскании неустойки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Поскольку взысканная с Ф. в пользу А. сумма уменьшилась на *** руб., решение суда в части взыскания государственной пошлины подлежит изменению, взысканная государственная пошлина подлежит уменьшению до суммы *** рублей пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 03 июня 2015 года в части взыскания неустойки отменить и постановить в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. к Ф. о взыскании неустойки отказать.
Решение в части взыскания государственной пошлины изменить, взыскать с Ф. в пользу А. расходы на госпошлину в сумме *** рублей, а всего взыскать *** рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-35033/2015
Требование: О взыскании залоговой суммы, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что заключил с ответчиком договор найма жилого помещения, за время аренды ответчик несколько раз пытался повысить арендную плату. В результате истец был вынужден съехать с семьей из-за тяжелых условий, залог не был возвращен.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2015 г. по делу N 33-35033
Судья суда первой инстанции: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Лукашенко Н.И., судей Фроловой Л.А., Иваненко Ю.С., при секретаре М., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Ф. на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 03 июня 2015 года, которым постановлено:
Взыскать с Ф. в пользу А. залоговую сумму *** руб., неустойку 38 000 руб., расходы на госпошлину *** руб., а всего *** руб.
В иске Ф. к А. о взыскании денежных средств и судебных расходов отказать,
установила:
А. обратился в суд с иском к Ф. о взыскании залоговой суммы, неустойки, ссылаясь на то, что 30 мая *** года заключил с Ф. договор найма жилого помещения сроком на *** месяцев, в соответствии с которым Ф. предоставила во временное пользование квартиру по адресу: ***. За время аренды Ф. несколько раз пыталась повысить арендную плату. В результате он был вынужден съехать с женой и ***-летним ребенком из-за тяжелых моральных условий, которые создала Ф. В квартире оставлена приобретенная им мебель, а также все то, что он должен был оставить по договору аренды: ***. Залоговую сумму в размере *** руб. Ф. вернуть отказалась. Просил суд взыскать с Ф. залоговую сумму в размере *** руб., неустойку за досрочное расторжение наймодателем договора без нарушения нанимателем условий проживания в размере *** руб., расходы на госпошлину в размере *** руб.
Ответчик Ф. предъявила встречный иск к А. о взыскании убытков. Указала, что после добровольного выезда А. из квартиры она обнаружила исчезновение ее вещей: *** руб. Она была вынуждена поменять замки на входной двери, стоимость работы по замене обошлась ей в *** руб. Также А. не оплачены коммунальные услуги за *** года и электроснабжение в размере *** руб. Просила суд взыскать с А. убытки в сумме *** руб. и судебные расходы на оплату юридической помощи в размере *** руб.
В судебном заседании истец А. поддержал исковые требования, встречный иск не признал.
Ответчик Ф. в судебное заседание не явилась. Представитель У. в судебном заседании иск не признал, встречный иск поддержал.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Ф. по доводам апелляционной жалобы, подписанной ее представителем У.
А., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения Ф. и ее представителя У., действующего по доверенности в порядке передоверия, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда в части взыскания неустойки подлежит отмене как постановленное в результате неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом первой инстанции установлено, что 30 мая *** года сторонами заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Ф. (наймодатель) передает А. (нанимателю) в пользование квартиру, расположенную по адресу: ***, на период с 03 июня *** года по 03 мая *** года. Согласно п. 3.1 договора, плата за наем квартиры составляет *** руб., указанный размер платы является фиксированным и в одностороннем порядке изменению не подлежит (п. 3.2).
Установив, что А. внес залоговую сумму *** руб., но квартирой в настоящее время не пользуется, суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310 ГК РФ, пришел к правомерному выводу о том, что с Ф. в пользу А. подлежит взысканию залоговая сумма *** руб. При этом суд не установил наличие обстоятельств, позволяющих наймодателю в соответствии с п. 4.4 договора удержать из залога штраф в размере 50% от месячной платы за наем.
Так, в силу п. 4.4 договора, в случае досрочного расторжения нанимателем настоящего договора без уведомления, без предупреждения в месячный срок, без нарушения наймодателем условий и обязательств настоящего договора, наниматель уплачивает штраф наймодателю в размере 50% от месячной платы за наем.
Поскольку А. отказался от дальнейшего проживания в квартире ответчика в связи с тем, что Ф. требовала повышения арендной платы, что не отрицала в суде, постольку оснований для удержания штрафа из залога у суда не имелось.
Суд критически отнесся к доводам ответчика Ф. о том, что А. сам в одностороннем порядке расторг договор, и она вправе удержать штраф из залоговой суммы, поскольку А. условия договора нарушены не были.
Довод апелляционной жалобы Ф. об отсутствии оснований для взыскания с нее залоговой суммы несостоятелен, поскольку судом установлено, что договор найма жилого помещений от *** года сторонами не исполняется с *** года, квартира нанимателем освобождена, оснований для удержания наймодателем залоговой суммы не имеется.
Разрешая встречные исковые требования Ф. о возмещении стоимости вывезенных А. из квартиры ее личных вещей и оплате коммунальных платежей, суд установил, что в соответствии с п. 5 договора найма жилого помещения от *** года стороны согласовали дополнительные условия: собственник дает согласие на вывоз всей ненужной нанимателю мебели, взамен наниматель обязуется при съезде оставить в квартире шкаф-купе, диван, холодильник, СВЧ-печь, металлическую дверь.
Поскольку стороны акт приема-передачи квартиры при заключении договора не составляли и не подписывали, Ф. в порядке ст. 56 ГПК РФ не доказала, что в квартире на момент ее передачи нанимателю находились швейные машины марки "Зингер", дополнительные условия договора предусматривают право нанимателя вывезти всю ненужную ему мебель, тот факт, что А. во исполнение п. 5 договора оставил в квартире указанные в этом пункте вещи, представителем ответчика в судебном заседании не отрицался, постольку суд правомерно отказал в удовлетворении иска Ф. о взыскании с А. стоимости предметов мебели и вещей.
В пункте 5 договора содержится дополнительное условие о том, что расходы электроэнергии и воды оплачивает наниматель согласно счетчикам.
Поскольку Ф. не представила доказательств произведенной ею оплаты ЖКУ за *** года, истец не отказывался оплачивать жилищно-коммунальные услуги при предъявлении соответствующей квитанции, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с А. в пользу Ф. оплаты за коммунальные услуги за *** года и электроснабжение в размере *** рублей.
Также не установлено судом законных оснований для взыскания с А. в пользу Ф. расходов на замену замков на входной двери.
Решение суда в указанной части законно, обоснованно и отмене или изменению не подлежит.
Однако, разрешая исковые требования А. к Ф. о взыскании неустойки, суд неправильно определил значимые для дела обстоятельства.
Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
В соответствии с п. 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с п. 4.3 договора найма жилого помещения от *** года в случае досрочного расторжения наймодателем настоящего договора без нарушения нанимателем условий и обязательств, без предупреждения в указанный месячный срок и без уведомления наймодатель уплачивает неустойку нанимателю в размере месячной оплаты за наем.
Исходя из того, что обстоятельства повышения платы за наем подтверждены самой Ф. в тексте встречного искового заявления и объяснениями ее представителя в судебном заседании, суд пришел к выводу о нарушении Ф. условий договора, предусматривающих запрет в одностороннем порядке повышать арендную плату, в связи с чем взыскал с ответчика в пользу А. неустойку в размере месячной оплаты за наем в размере *** руб.
Между тем, попытки Ф. повысить плату за наем не могут расцениваться как расторжение договора по инициативе наймодателя. Никаких письменных уведомлений о расторжении договора от Ф. в адрес А. суду не представлено.
В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Поскольку доказательств нарушения Ф. пункта 4.3 договора найма жилого помещения, выразившегося в досрочном расторжении договора без предупреждения в указанный месячный срок и без уведомления нанимателя, не представлено, оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере месячной оплаты за наем у суда не имелось.
При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований А. к Ф. о взыскании неустойки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Поскольку взысканная с Ф. в пользу А. сумма уменьшилась на *** руб., решение суда в части взыскания государственной пошлины подлежит изменению, взысканная государственная пошлина подлежит уменьшению до суммы *** рублей пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 03 июня 2015 года в части взыскания неустойки отменить и постановить в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований А. к Ф. о взыскании неустойки отказать.
Решение в части взыскания государственной пошлины изменить, взыскать с Ф. в пользу А. расходы на госпошлину в сумме *** рублей, а всего взыскать *** рублей.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)