Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Данилина В.А. по доверенности от 02.09.2016,
от ответчика: представителя Давыдовой И.А. по доверенности от 06.04.2016 N 395,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Павловского районного потребительского общества
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2016 года по делу N А32-16633/2016 (судья Николаев А.В.)
по иску Павловского районного потребительского общества (ИНН 2346007187,
ОГРН 1022304481935)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань"
о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок,
установил:
Павловское районное потребительское общество (далее - истец, потребительское общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (далее - ответчик, общество, ООО "Апрель Кубань") о признании недействительными договоров от 28.03.2016 и от 05.04.2016 аренды нежилых помещений общей площадью 191,6 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А (нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23) и применении последствий недействительности сделок путем обязания общества возвратить потребительскому обществу нежилых помещений.
Исковые требования мотивированы несогласованием сторонами предмета договора. Нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не являются самостоятельными объектами, поставленными на кадастровый учет. По смыслу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не способны служить объектами имущественного оборота и совершение с ними сделок не допускается. Переданные по договорам аренды помещения на момент подписания договоров были самостоятельно перепланированы и не соответствуют техническому паспорту БТИ. Самовольно перепланированные помещения не введены в гражданский оборот как объекты недвижимого имущества.
Решением суда от 14 июля 2016 года потребительскому обществу в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, поскольку арендуемая вещь была передана арендатору, стороны не вправе оспаривать договоры аренды по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Условиями оспариваемых договоров аренды, а также требованиями действующего законодательства Российской Федерации не установлено, что обязательным идентифицирующим признаком объекта аренды является кадастровый номер. Кроме того, из материалов дела следует, что перепланировка помещений была осуществлена только за счет установки перегородок. Истец не представил в материалы дела доказательства незаконности осуществления ответчиком перепланировки. Довод истца об отсутствии у него полномочий по распоряжению недвижимым имуществом являются необоснованным.
Потребительское общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- вывод суда о заключенности договора аренды от 05.04.2016 является ошибочным. Срок аренды по данному договору составляет более года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента государственной регистрации,
- нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не являются вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости в установленном законом порядке не сформирован, следовательно, договоры аренды от 28.03.2016 и от 05.04.2016 не соответствуют требованиям закона и являются недействительными,
- вывод суда о том, что стороны начали исполнять договоры аренды, не соответствует действительности. Потребительским обществом в адрес общества было направлено письмо исх. N 45 от 20.04.2016 о невозможности исполнения договоров и возврате уплаченного аванса. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии начала исполнения договоров и добросовестности потребительского общества,
- вывод суда об отсутствии доказательств незаконного переоборудования и перепланировки нежилых помещений не основан на материалах дела. Суд не принял во внимание наличие уведомления кадастрового инженера от 18.04.2016 о выявлении в нежилых помещениях по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А самовольного переоборудования и перепланировки, что препятствует дальнейшему кадастровому учету объектов,
- суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела и не предоставил время для ознакомления с отзывом ответчика и формирования соответствующей правовой позиции, а также лишил истца возможности оспаривания законности кадастрового паспорта.
В отзыве на апелляционную жалобу общество указало, что в оспариваемых договорах указаны индивидуализирующие признаки помещений, в том числе помещения указаны на копии поэтажного плана здания, являющегося приложением к договорам аренды. Истцом не приведены нормы права, которым не соответствуют заключенные между сторонами договоры. Довод истца о невозможности постановки помещений на кадастровый учет опровергается кадастровым паспортом от 17.05.2016 N 2343/12/16-618427. На втором листе кадастрового паспорта имеется план расположения помещений на этаже, который аналогичен копии поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью договора. Довод о неисполнении сторонами договоров аренды опровергается фактом пользования ответчиком помещениями и внесением арендной платы. Довод истца о недоказанности факта принадлежности спорных помещений истцу на праве собственности является необоснованным. Принадлежность истцу помещений на праве собственности подтверждается постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края N 3292 от 10.03.1994 и регистрационным удостоверением N 010 от 16.03.1994.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца огласил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указал, что спорные помещения принадлежат истцу на праве собственности, не зарегистрированном до настоящего времени в ЕГРП, и находятся в фактическом владении и пользовании ответчика.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, указал, что перепланировку и переоборудование помещений ответчик не производил. На момент передачи помещений по договорам аренды в пользование ответчика они находились в том же виде, что и в настоящее время.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.03.2016 между потребительским обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения (л.д. 24-26).
Обстоятельство подписания указанного договора подтвердили представители обеих сторон, присутствовавшие в судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.09.2016 (аудиозапись судебного заседания от 20.09.2016). Представитель ответчика также пояснил, что подписание краткосрочного договора от 28.03.2016 было обусловлено необходимостью получения в кратчайшие сроки лицензии на осуществление фармацевтической деятельности (заключение долгосрочного договора аренды требовало значительных временных затрат, связанных с его регистрацией).
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 28.03.2016 арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж, лит. А, для использования под аптечный пункт.
Срок действия договора определен сторонами равным 11 месяцам с момента его подписания.
Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 28.03.2016, являющимся приложением N 1 (оборотная сторона л.д. 25).
05.04.2016 между потребительским обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения со сроком действия 8 лет, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж, лит. А, для использования под аптечный пункт (л.д. 27-28).
В подтверждение передачи арендодателем арендатору помещений в пользование стороны подписали акт приема-передачи от 05.04.2016 (л.д. 29 том 1).
Ввиду невозможности подготовить документацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды, а именно осуществить постановку нежилых помещений на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, истец направил в адрес ответчика письмо от 20.04.2016 N 48 с просьбой считать договор аренды от 05.04.2016 незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон. Истец также уведомил ответчика о возврате поступивших денежных средств в сумме 135 000 руб. по договору аренды от 05.04.2016.
В последующем потребительское общество направило в адрес общества уведомление от 05.05.2016 N 52 об освобождении нежилых помещений в срок до 11.05.2016.
Полагая, что договоры от 28.03.2016 и от 05.04.2016 аренды нежилых помещений N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м являются недействительными, потребительское общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.
Исковые требования основаны на положениях статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанные договоры аренды были заключены с нарушением положений действующего законодательства, а именно статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Истец указал, что предмет договоров аренды сторонами не индивидуализирован надлежащим образом (помещения не сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества), в связи с чем, он не может быть признан согласованным; нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м были самовольно переоборудованы и перепланированы, в связи с чем, данные помещения не могут быть поставлены на кадастровый учет, а договор долгосрочной аренды - зарегистрирован в установленном законом порядке; право собственности истца на данные помещения не было зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, на момент подписания оспариваемых договоров истец не имел права передавать их во временное владение и пользование ответчику по договору аренды; договоры подписаны с нарушением положений статьи 608 ГК РФ.
Оценив указанные доводы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В качестве требований закона, которым не соответствуют оспариваемые договоры аренды, истец сослался на нормы, содержащиеся в статьях 607, 608 и 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 10.03.1994 N 292 БТИ предписано провести правовую регистрацию здания кафе "Радуга", принадлежащего кооперативному предприятию общественного питания Павловского райпотребсоюза и выдать регистрационное удостоверение на право собственности (л.д. 39-40).
На основании данного постановления Павловскому РАЙПО 16.03.1994 выдано регистрационное удостоверение о праве собственности на здание N 18а по ул. Ленина в станице Павловская общей площадью 543,20 кв. м, основной площадью 250,70 кв. м (л.д. 41).
Справкой ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 213 от 17.03.2016 (л.д. 55) подтверждается принадлежность Павловскому РАЙПО права собственности на здание кафе "Радуга", расположенное по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А.
В силу статьи 6 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, ссылка истца на отсутствие государственной регистрации его права собственности на спорные нежилые помещения как на основание недействительности договоров аренды правомерно отклонена судом первой инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Таким образом, существенными условиями договора аренды нежилых помещений являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В договорах от 28.03.2016 и от 05.04.2016 предмет аренды определен с достаточной конкретизацией, а именно как нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания лит. А по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Ленина, д. 18А. Индивидуализация передаваемых в аренду помещений также была осуществлена сторонами путем их выделения на поэтажном плане, являющимся приложением N 1 к договорам.
Из материалов дела следует, что после подписания оспариваемых договоров спорные нежилые помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи. Таким образом, на момент подписания данных актов у сторон отсутствовали какие-либо разногласия относительно предмета аренды. В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.09.2016 представители сторон пояснили, что спорные помещения находятся в фактическом пользовании арендатора.
Довод истца о том, что потребительским обществом в адрес общества было направлено письмо исх. N 45 от 20.04.2016 о невозможности исполнения договоров и возврате уплаченного аванса, что свидетельствует об отсутствии начала исполнения договоров и добросовестности потребительского общества, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Указанное уведомление было направлено истцом в адрес ответчика спустя более одного месяца после передачи помещений, то есть вступления ответчика в фактическое владение и пользование ими и начала исполнения договоров аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что сторонами не был согласован предмет договора аренды, не имеется.
Относительно довода истца об отсутствии возможности осуществления кадастрового учета спорных помещений суд первой инстанции правильно указал, что условиями оспариваемых договоров аренды, а также требованиями действующего законодательства не установлено, что обязательным индивидуализирующим признаком объекта аренды является кадастровый номер.
Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда о заключенности договора аренды от 05.04.2016 является ошибочным, поскольку срок аренды по данному договору составляет более года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Действительно, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако в сложившейся правоприменительной практике, в том числе, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, был сформирован следующий правовой подход. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать об обременении переданного в аренду имущества правами иного субъекта. В то же время при разрешении спора, возникшего между сторонами договора (в том числе по поводу внесения арендной платы), следует исходить из того, что, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора (даже не прошедшего государственную регистрацию), стороны приняли на себя соответствующее обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. В данном случае воля сторон выражена в надлежащей форме и не может быть не учтена при разрешении возникшего между ними конфликта.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". С 01.06.2015 указанная правовая позиция Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплена в пункте 3 статьи 433 ГК РФ, который действовал на момент подписания оспариваемых договоров.
Относительно довода истца о невозможности постановки помещений на кадастровый учет суд первой инстанции правильно указал, что в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 17.05.2016 N 2343/12/16618427 на нежилые помещения расположенные по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Ленина, дом 18а, которым присвоен кадастровый номер 23:24:0204258:537. При сличении плана расположения помещений на этаже, согласно кадастровому паспорту, и поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью договора, видно, что перепланировка помещений осуществлена за счет установки перегородок в одной из комнат.
Указанная перепланировка не влияет на оценку действительности оспариваемых договоров.
Суд первой инстанции правильно отметил, что спорные помещения были переданы истцом ответчику в аренду на длительный срок. Ответчик, заключая договоры аренды с истцом, рассчитывал на долгосрочное пользование имуществом в целях ведения в арендованных помещениях предпринимательской деятельности, подлежащей обязательному лицензированию. Заключая спорные договоры, истец должен был быть в полной мере осведомлен о том имуществе, которое он передает в аренду, в связи с чем, заявления о недействительности договоров со стороны истца, по основаниям порока объекта аренды не соответствуют принципам добросовестности и стабильности делового оборота.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела и не предоставил время для ознакомления с отзывом ответчика и формирования соответствующей правовой позиции, а также лишил истца возможности оспаривания законности кадастрового паспорта.
В качестве доказательства направления в адрес истца копии отзыва на исковое заявление и приложенных к нему документов ответчик представил почтовую квитанцию с почтовым идентификатором 35000393012976, а также соответствующее почтовое уведомление (л.д. 76). Из данных документов следует, что названное почтовое отправление было получено потребительским обществом 14.06.2016, то есть практически за три недели до судебного заседания. Таким образом, добросовестно реализуя свои процессуальные права, истец имел возможность подготовить письменные пояснения по делу с учетом доводов ответчика, а также ознакомиться с материалами дела.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В качестве доказательства уплаты в федеральный бюджет государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой истец представил квитанцию от 11.08.2016 на сумму 6 000 руб. Указанный платеж произведен в интересах потребительского общества Хориной Екатериной Юрьевной.
Поскольку согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 руб., государственная пошлина в размере 3 000 руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возвращению Хориной Екатерине Юрьевне из федерального бюджета как излишне уплаченная.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2016 года по делу N А32-16633/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Хориной Екатерине Юрьевне из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 11.08.2016.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2016 N 15АП-13642/2016 ПО ДЕЛУ N А32-16633/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N 15АП-13642/2016
Дело N А32-16633/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: представителя Данилина В.А. по доверенности от 02.09.2016,
от ответчика: представителя Давыдовой И.А. по доверенности от 06.04.2016 N 395,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Павловского районного потребительского общества
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14 июля 2016 года по делу N А32-16633/2016 (судья Николаев А.В.)
по иску Павловского районного потребительского общества (ИНН 2346007187,
ОГРН 1022304481935)
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань"
о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделок,
установил:
Павловское районное потребительское общество (далее - истец, потребительское общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апрель Кубань" (далее - ответчик, общество, ООО "Апрель Кубань") о признании недействительными договоров от 28.03.2016 и от 05.04.2016 аренды нежилых помещений общей площадью 191,6 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А (нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23) и применении последствий недействительности сделок путем обязания общества возвратить потребительскому обществу нежилых помещений.
Исковые требования мотивированы несогласованием сторонами предмета договора. Нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не являются самостоятельными объектами, поставленными на кадастровый учет. По смыслу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не способны служить объектами имущественного оборота и совершение с ними сделок не допускается. Переданные по договорам аренды помещения на момент подписания договоров были самостоятельно перепланированы и не соответствуют техническому паспорту БТИ. Самовольно перепланированные помещения не введены в гражданский оборот как объекты недвижимого имущества.
Решением суда от 14 июля 2016 года потребительскому обществу в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что согласно пункту 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, поскольку арендуемая вещь была передана арендатору, стороны не вправе оспаривать договоры аренды по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность. Условиями оспариваемых договоров аренды, а также требованиями действующего законодательства Российской Федерации не установлено, что обязательным идентифицирующим признаком объекта аренды является кадастровый номер. Кроме того, из материалов дела следует, что перепланировка помещений была осуществлена только за счет установки перегородок. Истец не представил в материалы дела доказательства незаконности осуществления ответчиком перепланировки. Довод истца об отсутствии у него полномочий по распоряжению недвижимым имуществом являются необоснованным.
Потребительское общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- вывод суда о заключенности договора аренды от 05.04.2016 является ошибочным. Срок аренды по данному договору составляет более года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента государственной регистрации,
- нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 не являются вновь созданным недвижимым имуществом, поскольку физически новый объект недвижимости в установленном законом порядке не сформирован, следовательно, договоры аренды от 28.03.2016 и от 05.04.2016 не соответствуют требованиям закона и являются недействительными,
- вывод суда о том, что стороны начали исполнять договоры аренды, не соответствует действительности. Потребительским обществом в адрес общества было направлено письмо исх. N 45 от 20.04.2016 о невозможности исполнения договоров и возврате уплаченного аванса. Указанное обстоятельство свидетельствует об отсутствии начала исполнения договоров и добросовестности потребительского общества,
- вывод суда об отсутствии доказательств незаконного переоборудования и перепланировки нежилых помещений не основан на материалах дела. Суд не принял во внимание наличие уведомления кадастрового инженера от 18.04.2016 о выявлении в нежилых помещениях по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А самовольного переоборудования и перепланировки, что препятствует дальнейшему кадастровому учету объектов,
- суд необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела и не предоставил время для ознакомления с отзывом ответчика и формирования соответствующей правовой позиции, а также лишил истца возможности оспаривания законности кадастрового паспорта.
В отзыве на апелляционную жалобу общество указало, что в оспариваемых договорах указаны индивидуализирующие признаки помещений, в том числе помещения указаны на копии поэтажного плана здания, являющегося приложением к договорам аренды. Истцом не приведены нормы права, которым не соответствуют заключенные между сторонами договоры. Довод истца о невозможности постановки помещений на кадастровый учет опровергается кадастровым паспортом от 17.05.2016 N 2343/12/16-618427. На втором листе кадастрового паспорта имеется план расположения помещений на этаже, который аналогичен копии поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью договора. Довод о неисполнении сторонами договоров аренды опровергается фактом пользования ответчиком помещениями и внесением арендной платы. Довод истца о недоказанности факта принадлежности спорных помещений истцу на праве собственности является необоснованным. Принадлежность истцу помещений на праве собственности подтверждается постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края N 3292 от 10.03.1994 и регистрационным удостоверением N 010 от 16.03.1994.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца огласил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, указал, что спорные помещения принадлежат истцу на праве собственности, не зарегистрированном до настоящего времени в ЕГРП, и находятся в фактическом владении и пользовании ответчика.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, указал, что перепланировку и переоборудование помещений ответчик не производил. На момент передачи помещений по договорам аренды в пользование ответчика они находились в том же виде, что и в настоящее время.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 28.03.2016 между потребительским обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения (л.д. 24-26).
Обстоятельство подписания указанного договора подтвердили представители обеих сторон, присутствовавшие в судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.09.2016 (аудиозапись судебного заседания от 20.09.2016). Представитель ответчика также пояснил, что подписание краткосрочного договора от 28.03.2016 было обусловлено необходимостью получения в кратчайшие сроки лицензии на осуществление фармацевтической деятельности (заключение долгосрочного договора аренды требовало значительных временных затрат, связанных с его регистрацией).
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 28.03.2016 арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж, лит. А, для использования под аптечный пункт.
Срок действия договора определен сторонами равным 11 месяцам с момента его подписания.
Передача помещений оформлена актом приема-передачи от 28.03.2016, являющимся приложением N 1 (оборотная сторона л.д. 25).
05.04.2016 между потребительским обществом (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения со сроком действия 8 лет, по условиям которого арендодатель обязался предоставить в аренду (временное пользование и владение) арендатору имущество - нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А, первый этаж, лит. А, для использования под аптечный пункт (л.д. 27-28).
В подтверждение передачи арендодателем арендатору помещений в пользование стороны подписали акт приема-передачи от 05.04.2016 (л.д. 29 том 1).
Ввиду невозможности подготовить документацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды, а именно осуществить постановку нежилых помещений на кадастровый учет и получить кадастровый паспорт, истец направил в адрес ответчика письмо от 20.04.2016 N 48 с просьбой считать договор аренды от 05.04.2016 незаключенным и не порождающим правовых последствий для сторон. Истец также уведомил ответчика о возврате поступивших денежных средств в сумме 135 000 руб. по договору аренды от 05.04.2016.
В последующем потребительское общество направило в адрес общества уведомление от 05.05.2016 N 52 об освобождении нежилых помещений в срок до 11.05.2016.
Полагая, что договоры от 28.03.2016 и от 05.04.2016 аренды нежилых помещений N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м являются недействительными, потребительское общество обратилось в суд с иском по настоящему делу.
Исковые требования основаны на положениях статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанные договоры аренды были заключены с нарушением положений действующего законодательства, а именно статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Истец указал, что предмет договоров аренды сторонами не индивидуализирован надлежащим образом (помещения не сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества), в связи с чем, он не может быть признан согласованным; нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м были самовольно переоборудованы и перепланированы, в связи с чем, данные помещения не могут быть поставлены на кадастровый учет, а договор долгосрочной аренды - зарегистрирован в установленном законом порядке; право собственности истца на данные помещения не было зарегистрировано в ЕГРП, в связи с чем, на момент подписания оспариваемых договоров истец не имел права передавать их во временное владение и пользование ответчику по договору аренды; договоры подписаны с нарушением положений статьи 608 ГК РФ.
Оценив указанные доводы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В качестве требований закона, которым не соответствуют оспариваемые договоры аренды, истец сослался на нормы, содержащиеся в статьях 607, 608 и 651 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 10.03.1994 N 292 БТИ предписано провести правовую регистрацию здания кафе "Радуга", принадлежащего кооперативному предприятию общественного питания Павловского райпотребсоюза и выдать регистрационное удостоверение на право собственности (л.д. 39-40).
На основании данного постановления Павловскому РАЙПО 16.03.1994 выдано регистрационное удостоверение о праве собственности на здание N 18а по ул. Ленина в станице Павловская общей площадью 543,20 кв. м, основной площадью 250,70 кв. м (л.д. 41).
Справкой ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ" N 213 от 17.03.2016 (л.д. 55) подтверждается принадлежность Павловскому РАЙПО права собственности на здание кафе "Радуга", расположенное по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Ленина, 18А.
В силу статьи 6 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Таким образом, ссылка истца на отсутствие государственной регистрации его права собственности на спорные нежилые помещения как на основание недействительности договоров аренды правомерно отклонена судом первой инстанции.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Таким образом, существенными условиями договора аренды нежилых помещений являются условия о предмете аренды (об объекте аренды) и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 N 12444/12, требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В договорах от 28.03.2016 и от 05.04.2016 предмет аренды определен с достаточной конкретизацией, а именно как нежилые помещения N N 1, 2, 21, 22, 23 общей площадью 191,6 кв. м, расположенные на первом этаже здания лит. А по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст. Павловская, ул. Ленина, д. 18А. Индивидуализация передаваемых в аренду помещений также была осуществлена сторонами путем их выделения на поэтажном плане, являющимся приложением N 1 к договорам.
Из материалов дела следует, что после подписания оспариваемых договоров спорные нежилые помещения были переданы истцом ответчику по актам приема-передачи. Таким образом, на момент подписания данных актов у сторон отсутствовали какие-либо разногласия относительно предмета аренды. В судебном заседании суда апелляционной инстанции 20.09.2016 представители сторон пояснили, что спорные помещения находятся в фактическом пользовании арендатора.
Довод истца о том, что потребительским обществом в адрес общества было направлено письмо исх. N 45 от 20.04.2016 о невозможности исполнения договоров и возврате уплаченного аванса, что свидетельствует об отсутствии начала исполнения договоров и добросовестности потребительского общества, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Указанное уведомление было направлено истцом в адрес ответчика спустя более одного месяца после передачи помещений, то есть вступления ответчика в фактическое владение и пользование ими и начала исполнения договоров аренды.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что сторонами не был согласован предмет договора аренды, не имеется.
Относительно довода истца об отсутствии возможности осуществления кадастрового учета спорных помещений суд первой инстанции правильно указал, что условиями оспариваемых договоров аренды, а также требованиями действующего законодательства не установлено, что обязательным индивидуализирующим признаком объекта аренды является кадастровый номер.
Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда о заключенности договора аренды от 05.04.2016 является ошибочным, поскольку срок аренды по данному договору составляет более года и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Действительно, согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако в сложившейся правоприменительной практике, в том числе, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, был сформирован следующий правовой подход. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать об обременении переданного в аренду имущества правами иного субъекта. В то же время при разрешении спора, возникшего между сторонами договора (в том числе по поводу внесения арендной платы), следует исходить из того, что, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора (даже не прошедшего государственную регистрацию), стороны приняли на себя соответствующее обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. В данном случае воля сторон выражена в надлежащей форме и не может быть не учтена при разрешении возникшего между ними конфликта.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". С 01.06.2015 указанная правовая позиция Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплена в пункте 3 статьи 433 ГК РФ, который действовал на момент подписания оспариваемых договоров.
Относительно довода истца о невозможности постановки помещений на кадастровый учет суд первой инстанции правильно указал, что в материалы дела представлен кадастровый паспорт от 17.05.2016 N 2343/12/16618427 на нежилые помещения расположенные по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ст-ца Павловская, ул. Ленина, дом 18а, которым присвоен кадастровый номер 23:24:0204258:537. При сличении плана расположения помещений на этаже, согласно кадастровому паспорту, и поэтажного плана, являющегося неотъемлемой частью договора, видно, что перепланировка помещений осуществлена за счет установки перегородок в одной из комнат.
Указанная перепланировка не влияет на оценку действительности оспариваемых договоров.
Суд первой инстанции правильно отметил, что спорные помещения были переданы истцом ответчику в аренду на длительный срок. Ответчик, заключая договоры аренды с истцом, рассчитывал на долгосрочное пользование имуществом в целях ведения в арендованных помещениях предпринимательской деятельности, подлежащей обязательному лицензированию. Заключая спорные договоры, истец должен был быть в полной мере осведомлен о том имуществе, которое он передает в аренду, в связи с чем, заявления о недействительности договоров со стороны истца, по основаниям порока объекта аренды не соответствуют принципам добросовестности и стабильности делового оборота.
Суд апелляционной инстанции отклоняет довод жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал истцу в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела и не предоставил время для ознакомления с отзывом ответчика и формирования соответствующей правовой позиции, а также лишил истца возможности оспаривания законности кадастрового паспорта.
В качестве доказательства направления в адрес истца копии отзыва на исковое заявление и приложенных к нему документов ответчик представил почтовую квитанцию с почтовым идентификатором 35000393012976, а также соответствующее почтовое уведомление (л.д. 76). Из данных документов следует, что названное почтовое отправление было получено потребительским обществом 14.06.2016, то есть практически за три недели до судебного заседания. Таким образом, добросовестно реализуя свои процессуальные права, истец имел возможность подготовить письменные пояснения по делу с учетом доводов ответчика, а также ознакомиться с материалами дела.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.
Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
В качестве доказательства уплаты в федеральный бюджет государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой истец представил квитанцию от 11.08.2016 на сумму 6 000 руб. Указанный платеж произведен в интересах потребительского общества Хориной Екатериной Юрьевной.
Поскольку согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы подлежит уплате государственная пошлина в размере 3 000 руб., государственная пошлина в размере 3 000 руб. в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации подлежит возвращению Хориной Екатерине Юрьевне из федерального бюджета как излишне уплаченная.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14 июля 2016 года по делу N А32-16633/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Хориной Екатерине Юрьевне из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 11.08.2016.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)