Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 20.09.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Проценко А.И.,
Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола секретарями с/з Завтуром Р.О., Кравченко А.В.,
при участии:
представителя третьего лица (Министерство промышленной политики Республики Крым) - Хоревой И.В., доверенность N 2 от 10.08.2016,
иные лица, участвующие в деле - не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17 июня 2016 года по делу N А83-1752/2015 (судья Можарова М.Е.)
по первоначальному исковому заявлению Потребительского общества N 14
к индивидуальному предпринимателю Парамонову Анатолию Анатольевичу
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Бахчисарайское районное потребительское общество
Государственное унитарное предприятие "Крымская торговая компания"
(ул. Самокиша, д. 30, г. Симферополь, Республика Крым, 295001).
Республика Крым в лице Министерства промышленной политики Республики Крым
Администрация города Бахчисарая Республики Крым
Совет министров Республики Крым
о взыскании 122 322,00 рублей,
по встречному иску Индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича
к Потребительскому обществу N 14
о признании договора аренды недействительным,
установил:
Потребительское общество N 14 обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Парамонову Анатолию Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 по состоянию на 05.05.2015 в размере 114000 рублей и пени за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 18.05.2015 в размере 8322 рублей, а всего в размере 122322 рублей.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору.
10.03.2016 индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич обратился в Арбитражный суд Республики Крым в встречным иском, в котором просил признать недействительным договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015, заключенный между ним и Потребительским обществом N 14 (том 2, л.д. 25-28).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что поскольку арендодатель - истец по первоначальному иску на момент с 03.09.2014 не являлся собственником переданного индивидуальному предпринимателю имущества, и не было управомочено на заключение договора аренды этого имущества, то такой договор является недействительным.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены полностью. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано необоснованностью встречных исковых требований, направленных исключительно на избежание обязанности по выполнению условий договора в части внесения арендной платы за пользование имуществом, а также обоснованностью первоначальных исковых требований ввиду установления факта нарушения со стороны ответчика по первоначальному иску договорных обязательств в части внесения арендных платежей.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, 07.07.2016 индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015 отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы нарушением судом первой инстанции при принятии решения норм материального и процессуального права. Так, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции не принят во внимание тот факт, что арендодателем не было фактически передано имущество арендатору по договору, что также подтверждается отсутствием подписанного между сторонами акта приема-передачи. Кроме того в жалобе указано, что суд первой инстанции не дал оценку тому, что истец по первоначальному иску не имел права сдавать помещение в аренду, поскольку не являлся его собственником, что влечет за собой признание указанного договора аренды недействительным и полностью исключает удовлетворение первоначального иска.
Определением от 21.07.2016 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 23.08.2016.
Определением от 23.08.2016 судебное разбирательство отложено на 13.09.2016.
В судебное заседание 13.09.2016 явилась представитель третьего лица - Министерства промышленной политики Республики Крым. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, до начала судебного заседания, а именно 12.09.2016 посредством электронной системы подачи документов "Мой Арбитр" поступило заявление Совета Министров Республики Крым о рассмотрении дела в отсутствие уполномоченного представителя.
Также в материалах дела имеется отзыв Потребительского общества N 14, поступивший 22.08.2016 в адрес суда посредством электронной системы подачи документов "Мой Арбитр", в котором среди прочего Общество просило рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя на основании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании 13.09.2016 был объявлен перерыв до 16.09.2016.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, произведена замена секретаря судебного заседания.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 03.01.2015 между Потребительским обществом N 14 Бахчисарайского РайПО (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Парамоновым Анатолием Анатольевичем (далее - Арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 25 (далее - Договор), согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в платное временное пользование помещение общей площадью 282,3 кв. м, которое находится по адресу: Республика Крым, г. Бахчисарай, ул. Ракитского, 2/2 (том 1, л.д. 14).
Разделом 2 Договора стороны определили порядок передачи объекта аренды.
Так, в соответствии с пунктом 2.1 Договора объект аренды передается Арендатору в срок с 03.01.2015 по 31.12.2015.
Согласно пунктов 3.2.2 и 3.3.1 Договора Арендатор имеет право получать от арендатора ежемесячно арендную плату и возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов в соответствии с условиями настоящего договора, а Арендатор обязуется вовремя и в полном объеме вносить арендную плату и возмещение эксплуатационных и коммунальных платежей.
Настоящий договор действует с 03.01.2015 по 31.12.2015 (пункт 4.1. Договора).
Пунктами 5.1, 5.2 Договора определено, что арендная плата устанавливается в сумме 38000 рублей в месяц и выплачивается Арендатором на счет Арендодателя до 5-го числа каждого месяца в котором осуществляется пользование объектом аренды.
Во исполнение условий Договора арендатору - ответчику по первоначальному иску были выставлены следующие счета: N 102 от 02.02.2015, N 187 от 02.03.2015, N 261 от 03.04.2015, N 287 от 06.05.2015, каждый из которых на сумму 38000 рублей (том 1, л.д. 46).
Претензией исх. N 12 от 13.05.2013 Потребительское общество N 14 потребовало от индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича погасить задолженность по арендной плате в сумме 114000 рублей и досрочно внести арендную плату за последующий месяц (том 1, л.д. 45).
Как утверждает истец, указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с данным иском.
В то же время истец по встречному иску утверждает, что у Потребительского общества N 14 отсутствовали правомочия по распоряжению имуществом - объектом аренды, в связи с чем, считает этот договор недействительным. Кроме того указывает на то, что объект аренды ему не передавался истцом по первоначальному иску, а пользуется индивидуальный предприниматель указанным объектом с 01 апреля 2015 года исключительно на основании договора аренды, заключенного с собственником этого имущества - Бахчисарайским районным потребительским обществом.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ответчика со встречными исковыми требованиями.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Заключенный между сторонами договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как уже было указано, арендная плата установлена сторонами в размере 38000,00 рублей в месяц и выплачивается Арендатором на счет Арендодателя до 5-го числа каждого месяца в котором осуществляется пользование объектом аренды (пункты 5.1, 5.2 Договора).
В пункте 3.3.1 Договора предусмотрена обязанность Арендатора по своевременному внесению арендной платы и возмещение эксплуатационных и коммунальных платежей.
Как следует из отзыва на первоначальное исковое заявление и содержания апелляционной жалобы, индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич не вносил арендную плату по Договору, заключенному с истцом, ссылаясь при этом на не предоставление ему объекта аренды, что, по его мнению позволило ему отказаться от своего обязательства в силу части 2 статьи 328 ГК РФ.
Однако судебная коллегия считает указанный довод ответчика по первоначальному иску несостоятельным ввиду следующего.
Порядок передачи здания или сооружения при исполнении и прекращении договоров аренды здания или сооружения установлены в статье 655 ГК РФ.
Так, в статье 655 ГК РФ среди прочего указано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, правило названой статьи ГК РФ, определяющее момент исполнения обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору, сформулировано диспозитивно, а, следовательно, может быть изменено законом или договором аренды.
То есть, если стороны в договоре аренды не указали, что передача имущества в аренду должна подтверждаться именно актом приема-передачи, то отсутствие такого акта само по себе не означает, что арендатор не пользовался имуществом.
Как уже указывалось, порядок передачи объекта аренды определен сторонами в разделе 2 Договора. В пункте 2.1 Договора стороны согласовали, что объект аренды передается с 03.01.2015 по 31.12.2015.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич, подписав договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 без возражений, согласился со всеми его условиями, в том числе с установленным пунктом 2.1 договора правилом, определяющим момент исполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду.
Следовательно, отсутствие акта приема-передачи при заключении договора аренды само по себе не свидетельствует о недействительности договора и о том, что недвижимое имущество не было фактически передано ответчику по первоначальному иску, поскольку в самом договоре стороны зафиксировали передачу этого имущества в аренду.
Аналогичный правовой подход отражен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 по делу N А41-22021/15.
Кроме того, из представленных истцом по первоначальному иску копий приходно-кассовых ордеров от 13.01.2015, от 18.02.2015 и от 25.03.2015 усматривается, что в том числе ответчиком по первоначальному иску осуществлялись платежи истцу за услуги рынка и за затраты по электроэнергии (том 1, л.д. 48, 82-83).
В связи с этим суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и допросив свидетелей, обосновано пришел к выводу о том, что ответчиком по первоначальному иску использовалось арендованное имущество именно на основании договора аренды, заключенного с истцом по первоначальному иску.
Таким образом, индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич в период с 06.02.2015 по 18.05.2015 пользовался арендованным имуществом, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном Договором, не представил, факт наличия задолженности и ее размер документально не опроверг.
В соответствии с нормами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик по первоначальному иску в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств погашения существующей за ним суммы задолженности, а потому исковые требования о взыскании основной суммы задолженности являются обоснованными и доказанными.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей также явилось основанием для предъявления истцом по первоначальному иску требований о взыскании с ответчика на основании пункта 8.2 Договора пени за период с 06.02.2015 по 18.05.2015 в размере 8322 рублей.
Проверив расчет пени, который признан обоснованным, суд первой инстанции с учетом положений статьи 330 ГК РФ, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также изменяющим его Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы неустойки в размере 8322 рублей.
Кроме того, судебная коллегия также считает несостоятельным довод апелляционной жалобы со ссылкой на статьи 166, 168 ГК РФ относительно недействительности договора аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 ввиду отсутствия у истца по первоначальному иску правомочий по сдаче в аренду указанного имущества, поскольку считает, что истец не являлся собственником этого имущества, в связи с чем обращает внимание на следующее.
Статья 168 ГК РФ устанавливает принцип, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям норм права, является по общему правилу ничтожной.
Как верно указал суд первой инстанции, из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" усматривается, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судом первой инстанции, с чем согласилась судебная коллегия, установлены нарушения арендатором - ответчиком по первоначальному иску своих обязательств по договору в части внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с чем истец по первоначальному иску не обязан был доказывать свое право собственности на сданное в аренду имущество, а доводы ответчика о недействительности такого договора по этим основаниям не могут быть приняты судом, с учетом вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ.
При этом суд первой инстанции, с учетом позиции третьих лиц, в частности Совета Министров Республики Крым, изложенной в отзывах, обосновано указал на разъяснения пункта 12 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", дающее право собственнику вещи, которая сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения предъявлять иск в суд на основании статьи 303 ГК РФ к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении первоначального иска Потребительского общества N 14 и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Парамонова Анатоли Анатольевича.
Таким образом, обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.09.2016 N 21АП-1398/2016 ПО ДЕЛУ N А83-1752/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку уплаты арендных платежей.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2016 г. по делу N А83-1752/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 20.09.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Проценко А.И.,
Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола секретарями с/з Завтуром Р.О., Кравченко А.В.,
при участии:
представителя третьего лица (Министерство промышленной политики Республики Крым) - Хоревой И.В., доверенность N 2 от 10.08.2016,
иные лица, участвующие в деле - не явились,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича на решение Арбитражного суда Республики Крым от 17 июня 2016 года по делу N А83-1752/2015 (судья Можарова М.Е.)
по первоначальному исковому заявлению Потребительского общества N 14
к индивидуальному предпринимателю Парамонову Анатолию Анатольевичу
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика:
Бахчисарайское районное потребительское общество
Государственное унитарное предприятие "Крымская торговая компания"
(ул. Самокиша, д. 30, г. Симферополь, Республика Крым, 295001).
Республика Крым в лице Министерства промышленной политики Республики Крым
Администрация города Бахчисарая Республики Крым
Совет министров Республики Крым
о взыскании 122 322,00 рублей,
по встречному иску Индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича
к Потребительскому обществу N 14
о признании договора аренды недействительным,
установил:
Потребительское общество N 14 обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Парамонову Анатолию Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 по состоянию на 05.05.2015 в размере 114000 рублей и пени за просрочку уплаты арендных платежей по состоянию на 18.05.2015 в размере 8322 рублей, а всего в размере 122322 рублей.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору.
10.03.2016 индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич обратился в Арбитражный суд Республики Крым в встречным иском, в котором просил признать недействительным договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015, заключенный между ним и Потребительским обществом N 14 (том 2, л.д. 25-28).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что поскольку арендодатель - истец по первоначальному иску на момент с 03.09.2014 не являлся собственником переданного индивидуальному предпринимателю имущества, и не было управомочено на заключение договора аренды этого имущества, то такой договор является недействительным.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 первоначальные исковые требования удовлетворены полностью. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Решение суда мотивировано необоснованностью встречных исковых требований, направленных исключительно на избежание обязанности по выполнению условий договора в части внесения арендной платы за пользование имуществом, а также обоснованностью первоначальных исковых требований ввиду установления факта нарушения со стороны ответчика по первоначальному иску договорных обязательств в части внесения арендных платежей.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, 07.07.2016 индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015 отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы мотивированы нарушением судом первой инстанции при принятии решения норм материального и процессуального права. Так, заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что судом первой инстанции не принят во внимание тот факт, что арендодателем не было фактически передано имущество арендатору по договору, что также подтверждается отсутствием подписанного между сторонами акта приема-передачи. Кроме того в жалобе указано, что суд первой инстанции не дал оценку тому, что истец по первоначальному иску не имел права сдавать помещение в аренду, поскольку не являлся его собственником, что влечет за собой признание указанного договора аренды недействительным и полностью исключает удовлетворение первоначального иска.
Определением от 21.07.2016 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 23.08.2016.
Определением от 23.08.2016 судебное разбирательство отложено на 13.09.2016.
В судебное заседание 13.09.2016 явилась представитель третьего лица - Министерства промышленной политики Республики Крым. Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, до начала судебного заседания, а именно 12.09.2016 посредством электронной системы подачи документов "Мой Арбитр" поступило заявление Совета Министров Республики Крым о рассмотрении дела в отсутствие уполномоченного представителя.
Также в материалах дела имеется отзыв Потребительского общества N 14, поступивший 22.08.2016 в адрес суда посредством электронной системы подачи документов "Мой Арбитр", в котором среди прочего Общество просило рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя на основании имеющихся в деле доказательств.
В судебном заседании 13.09.2016 был объявлен перерыв до 16.09.2016.
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, произведена замена секретаря судебного заседания.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 03.01.2015 между Потребительским обществом N 14 Бахчисарайского РайПО (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Парамоновым Анатолием Анатольевичем (далее - Арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости N 25 (далее - Договор), согласно п. 1.1 которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в платное временное пользование помещение общей площадью 282,3 кв. м, которое находится по адресу: Республика Крым, г. Бахчисарай, ул. Ракитского, 2/2 (том 1, л.д. 14).
Разделом 2 Договора стороны определили порядок передачи объекта аренды.
Так, в соответствии с пунктом 2.1 Договора объект аренды передается Арендатору в срок с 03.01.2015 по 31.12.2015.
Согласно пунктов 3.2.2 и 3.3.1 Договора Арендатор имеет право получать от арендатора ежемесячно арендную плату и возмещение эксплуатационных и коммунальных расходов в соответствии с условиями настоящего договора, а Арендатор обязуется вовремя и в полном объеме вносить арендную плату и возмещение эксплуатационных и коммунальных платежей.
Настоящий договор действует с 03.01.2015 по 31.12.2015 (пункт 4.1. Договора).
Пунктами 5.1, 5.2 Договора определено, что арендная плата устанавливается в сумме 38000 рублей в месяц и выплачивается Арендатором на счет Арендодателя до 5-го числа каждого месяца в котором осуществляется пользование объектом аренды.
Во исполнение условий Договора арендатору - ответчику по первоначальному иску были выставлены следующие счета: N 102 от 02.02.2015, N 187 от 02.03.2015, N 261 от 03.04.2015, N 287 от 06.05.2015, каждый из которых на сумму 38000 рублей (том 1, л.д. 46).
Претензией исх. N 12 от 13.05.2013 Потребительское общество N 14 потребовало от индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича погасить задолженность по арендной плате в сумме 114000 рублей и досрочно внести арендную плату за последующий месяц (том 1, л.д. 45).
Как утверждает истец, указанная претензия была оставлена без удовлетворения.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с данным иском.
В то же время истец по встречному иску утверждает, что у Потребительского общества N 14 отсутствовали правомочия по распоряжению имуществом - объектом аренды, в связи с чем, считает этот договор недействительным. Кроме того указывает на то, что объект аренды ему не передавался истцом по первоначальному иску, а пользуется индивидуальный предприниматель указанным объектом с 01 апреля 2015 года исключительно на основании договора аренды, заключенного с собственником этого имущества - Бахчисарайским районным потребительским обществом.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ответчика со встречными исковыми требованиями.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
Заключенный между сторонами договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 ГК РФ.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как уже было указано, арендная плата установлена сторонами в размере 38000,00 рублей в месяц и выплачивается Арендатором на счет Арендодателя до 5-го числа каждого месяца в котором осуществляется пользование объектом аренды (пункты 5.1, 5.2 Договора).
В пункте 3.3.1 Договора предусмотрена обязанность Арендатора по своевременному внесению арендной платы и возмещение эксплуатационных и коммунальных платежей.
Как следует из отзыва на первоначальное исковое заявление и содержания апелляционной жалобы, индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич не вносил арендную плату по Договору, заключенному с истцом, ссылаясь при этом на не предоставление ему объекта аренды, что, по его мнению позволило ему отказаться от своего обязательства в силу части 2 статьи 328 ГК РФ.
Однако судебная коллегия считает указанный довод ответчика по первоначальному иску несостоятельным ввиду следующего.
Порядок передачи здания или сооружения при исполнении и прекращении договоров аренды здания или сооружения установлены в статье 655 ГК РФ.
Так, в статье 655 ГК РФ среди прочего указано, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, правило названой статьи ГК РФ, определяющее момент исполнения обязательства арендодателя передать здание или сооружение арендатору, сформулировано диспозитивно, а, следовательно, может быть изменено законом или договором аренды.
То есть, если стороны в договоре аренды не указали, что передача имущества в аренду должна подтверждаться именно актом приема-передачи, то отсутствие такого акта само по себе не означает, что арендатор не пользовался имуществом.
Как уже указывалось, порядок передачи объекта аренды определен сторонами в разделе 2 Договора. В пункте 2.1 Договора стороны согласовали, что объект аренды передается с 03.01.2015 по 31.12.2015.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, а также свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич, подписав договор аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 без возражений, согласился со всеми его условиями, в том числе с установленным пунктом 2.1 договора правилом, определяющим момент исполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду.
Следовательно, отсутствие акта приема-передачи при заключении договора аренды само по себе не свидетельствует о недействительности договора и о том, что недвижимое имущество не было фактически передано ответчику по первоначальному иску, поскольку в самом договоре стороны зафиксировали передачу этого имущества в аренду.
Аналогичный правовой подход отражен в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 по делу N А41-22021/15.
Кроме того, из представленных истцом по первоначальному иску копий приходно-кассовых ордеров от 13.01.2015, от 18.02.2015 и от 25.03.2015 усматривается, что в том числе ответчиком по первоначальному иску осуществлялись платежи истцу за услуги рынка и за затраты по электроэнергии (том 1, л.д. 48, 82-83).
В связи с этим суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства и допросив свидетелей, обосновано пришел к выводу о том, что ответчиком по первоначальному иску использовалось арендованное имущество именно на основании договора аренды, заключенного с истцом по первоначальному иску.
Таким образом, индивидуальный предприниматель Парамонов Анатолий Анатольевич в период с 06.02.2015 по 18.05.2015 пользовался арендованным имуществом, однако доказательства перечисления арендной платы в размере, установленном Договором, не представил, факт наличия задолженности и ее размер документально не опроверг.
В соответствии с нормами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик по первоначальному иску в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств погашения существующей за ним суммы задолженности, а потому исковые требования о взыскании основной суммы задолженности являются обоснованными и доказанными.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей также явилось основанием для предъявления истцом по первоначальному иску требований о взыскании с ответчика на основании пункта 8.2 Договора пени за период с 06.02.2015 по 18.05.2015 в размере 8322 рублей.
Проверив расчет пени, который признан обоснованным, суд первой инстанции с учетом положений статьи 330 ГК РФ, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", а также изменяющим его Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании суммы неустойки в размере 8322 рублей.
Кроме того, судебная коллегия также считает несостоятельным довод апелляционной жалобы со ссылкой на статьи 166, 168 ГК РФ относительно недействительности договора аренды объекта недвижимости N 25 от 03.01.2015 ввиду отсутствия у истца по первоначальному иску правомочий по сдаче в аренду указанного имущества, поскольку считает, что истец не являлся собственником этого имущества, в связи с чем обращает внимание на следующее.
Статья 168 ГК РФ устанавливает принцип, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям норм права, является по общему правилу ничтожной.
Как верно указал суд первой инстанции, из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" усматривается, что судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судом первой инстанции, с чем согласилась судебная коллегия, установлены нарушения арендатором - ответчиком по первоначальному иску своих обязательств по договору в части внесения арендной платы за пользование имуществом, в связи с чем истец по первоначальному иску не обязан был доказывать свое право собственности на сданное в аренду имущество, а доводы ответчика о недействительности такого договора по этим основаниям не могут быть приняты судом, с учетом вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ.
При этом суд первой инстанции, с учетом позиции третьих лиц, в частности Совета Министров Республики Крым, изложенной в отзывах, обосновано указал на разъяснения пункта 12 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", дающее право собственнику вещи, которая сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения предъявлять иск в суд на основании статьи 303 ГК РФ к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении первоначального иска Потребительского общества N 14 и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Парамонова Анатоли Анатольевича.
Таким образом, обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 17.06.2016 по делу N А83-1752/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Парамонова Анатолия Анатольевича, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
А.И.ПРОЦЕНКО
К.Г.КАЛАШНИКОВА
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
А.И.ПРОЦЕНКО
К.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)