Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель внес денежные средства, однако квартиру в установленный срок не получил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Чистякова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ягубкиной О.В.
судей Вологдиной Т.И., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 октября 2017 г. апелляционную жалобу ООО "ЛП" на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 г. по гражданскому делу N 2-2544/2017 по иску С.А. к ООО "ЛП" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ягубкиной О.В., выслушав объяснения представителя ответчика ООО "ЛП" - Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца С.А. - В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
С.А. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "ЛП" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 29,04.2008 года между ним и ответчиком ООО "ЛП" (ранее ООО ЛЭК-компания N 1) заключен предварительный договор N К4852-Я-ШО/25А-1-3 купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по адресу: СПб, <адрес>, квартал <...> очередь. По условиям договора стороны определили ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г. В счет исполнения своих обязательств по вышеуказанному предварительному договору истцом в кассу ответчика внесены денежные средства на общую сумму 4 590 740 рублей, однако до настоящего времени квартира истцу не передана. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3087272 рублей 65 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф, расходы по оплате услуг представителя в размере 65066 рублей 50 копеек.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 г. с ООО "ЛП" в пользу С.А. взыскана неустойка за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3 087 272 рублей 65 копеек, компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 1 546 136 рублей 32 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "ЛП" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 29 апреля 2008 года между истцом и ООО "ЛП" (ранее ООО "ЛЭК-компания N 1" заключен предварительный договор N К4852-Я-ШО/25А-1-3 купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик обязался продать истцу квартиру в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, квартал Шувалово-Озерки, квартал 25А (<адрес>, литер А)-1 очередь.
В соответствии с п. 2 предварительного договора, продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51 "Об использовании земельного участка по адресу: <адрес>, Шувалово-Озерки, квартал 25А", протоколом подведения итогов аукциона от 02.12.2005 года и договором аренды земельного участка от 12.12.2005 года.
Разрешение на строительство многоквартирного <адрес> получено ответчиком 23.08.2012 года.
В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии полного исполнения покупателем обязательств по п. 5 договора заключить основной договор купли-продажи.
Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г.
Указанным предварительным договором предусмотрено внесение истцом обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры - 4590729 рублей. Данная обязанность была исполнена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами.
В обоснование заявленных требований, истец указывал на то, что заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве, отношения сторон регулируются положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В связи с тем, что ответчик до настоящего времени не передал истцу квартиру, С.А. просил взыскать неустойку за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3087272 рублей 65 копеек.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что к отношениям сторон, вытекающим из предварительного договора купли-продажи жилого помещения, применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки на основании ч. 2 ст. 6 названного Федерального закона.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, одновременно полагая доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части заслуживающими внимания, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, согласно п. 2 предварительного договора, продавец (ООО "ЛП") обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51 "Об использовании земельного участка по адресу: <адрес>, <...>", протоколом подведения итогов аукциона от 02.12.2005 года и договором аренды земельного участка от 12.12.2005 года.
Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ч. 1 ст. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.
Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что в настоящем случае к правоотношениям сторон не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого в силу пункта 2 статьи 27 названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона (01.04.2005). Из материалов дела следует, что ответчик приобрел право на застройку земельного участка до этой даты.
При этом на момент заключения договора между сторонами настоящего спора в указанном Федеральном законе отсутствовали положения, исключающие привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов иными способами, помимо заключения договора долевого участия в строительстве, и в частности, нормы пункта 2.1 ст. 1, которым установлен такой запрет, и пункта 3 ст. 3 о последствиях привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это в нарушение требований установленных частью 2 статьи 1 того же Федерального закона (они были введены Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ).
Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку, независимо от включения соответствующих разъяснений в ранее действовавшее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона.
Вместе с тем, в силу вышеизложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, так как в соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая решение, суд определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Судебная коллегия, проанализировав условия предварительного договора от 29.04.2008 г., считает, что поскольку действительно по указанному договору С.А. заплатил денежные средства в размере стоимости квартиры, а продавец принял деньги и вложил их в строительство строящегося дома, приняв на себя обязательство передать в собственность квартиру в строящемся доме, то вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор следует квалифицировать, как договор участия в долевом строительстве, но при этом на указанные правоотношения не распространяется Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку в соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что ошибочность выводов суда в указанной части не может послужить основанием к отмене решения суда.
Так, согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В силу п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Согласно п. 2 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г.
Согласно п. 6 договора передача квартиры покупателю на праве безвозмездного пользования производится в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, по мнению судебной коллегии, поскольку срок сдачи объекта завершался в 4 квартале 2008 г., то квартира должна была быть передана истцу не позднее 3 месяцев с указанной даты, то есть 31 марта 2009 г.
Истцом в адрес ответчика 15 февраля 2017 г. направлена претензия с требованиями о добровольной выплате неустойки, которую ответчик добровольно не исполнил.
Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, предусмотренная положениями ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", размер которой не может превышать 4 590740 рублей (4590740 х 0,5% (22957,7) х 1097 (кол-во дней за период, определенный истцом с 18.04.2014 по 18.04.2017).
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 394 указанного кодекса, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Исходя из названных положений закона, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.
В силу статьи 333 этого же кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу приведенных выше правовых норм, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обязанность доказывания которой лежит на должнике.
В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-29.
Учитывая изложенное, с учетом положений ст. 333 ГК Российской Федерации, судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1000 000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и определяя ее в размере 5 000 рублей, суд принял во внимание обстоятельства, установленные по делу.
Из изложенного следует, что обстоятельства, которые должны учитываться при определении размера компенсации морального вреда, судом были приняты во внимание. Определенная судом ко взысканию денежная сумма является разумной и справедливой, основания для ее изменения отсутствуют.
В силу положений ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Принимая во внимание, что судебная коллегия пришла к выводу об изменении суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, следовательно, имеются основания для изменения размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, предусмотренного ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом положений ст. 333 ГК Российской Федерации, который составит 250 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Возмещение судебных издержек (в том числе расходов на оплату услуг представителя) на основании приведенных норм осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Вместе с тем в целях реализации задач судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).
Суд первой инстанции на основе представленных доказательств, учитывая принцип разумности, категорию рассматриваемого спора, длительность рассматриваемого дела, объем оказанных услуг представителем, пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в общем размере 18000 рублей.
В связи с изменением решение суда в части взыскания неустойки, подлежит перерасчету размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход государства.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13500 рублей (13200 - по имущественным требованиям + 300 - по неимущественным требованиям).
Таким образом, решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2016 года подлежит изменению в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, штрафа, а также в части взыскания с ответчика в доход бюджета государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 года изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в пользу С.А. неустойку за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 1000 000 рублей, штраф в размере 250 000 рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 13500 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.10.2017 N 33-20926/2017 ПО ДЕЛУ N 2-2544/2017
Требование: О взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, покупатель внес денежные средства, однако квартиру в установленный срок не получил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2017 г. N 33-20926/2017
Судья: Чистякова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ягубкиной О.В.
судей Вологдиной Т.И., Мирошниковой Е.Н.
при секретаре С.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании 17 октября 2017 г. апелляционную жалобу ООО "ЛП" на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 г. по гражданскому делу N 2-2544/2017 по иску С.А. к ООО "ЛП" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.
Заслушав доклад судьи Ягубкиной О.В., выслушав объяснения представителя ответчика ООО "ЛП" - Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца С.А. - В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
С.А. обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "ЛП" о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что 29,04.2008 года между ним и ответчиком ООО "ЛП" (ранее ООО ЛЭК-компания N 1) заключен предварительный договор N К4852-Я-ШО/25А-1-3 купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязался продать покупателю квартиру в строящемся жилом доме по адресу: СПб, <адрес>, квартал <...> очередь. По условиям договора стороны определили ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г. В счет исполнения своих обязательств по вышеуказанному предварительному договору истцом в кассу ответчика внесены денежные средства на общую сумму 4 590 740 рублей, однако до настоящего времени квартира истцу не передана. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика неустойку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3087272 рублей 65 копеек, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф, расходы по оплате услуг представителя в размере 65066 рублей 50 копеек.
Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 г. с ООО "ЛП" в пользу С.А. взыскана неустойка за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3 087 272 рублей 65 копеек, компенсация морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 1 546 136 рублей 32 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей.
В апелляционной жалобе ответчик ООО "ЛП" просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 29 апреля 2008 года между истцом и ООО "ЛП" (ранее ООО "ЛЭК-компания N 1" заключен предварительный договор N К4852-Я-ШО/25А-1-3 купли-продажи жилого помещения, по условиям которого ответчик обязался продать истцу квартиру в строящемся жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, квартал Шувалово-Озерки, квартал 25А (<адрес>, литер А)-1 очередь.
В соответствии с п. 2 предварительного договора, продавец обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51 "Об использовании земельного участка по адресу: <адрес>, Шувалово-Озерки, квартал 25А", протоколом подведения итогов аукциона от 02.12.2005 года и договором аренды земельного участка от 12.12.2005 года.
Разрешение на строительство многоквартирного <адрес> получено ответчиком 23.08.2012 года.
В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны обязуются в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на квартиру и при условии полного исполнения покупателем обязательств по п. 5 договора заключить основной договор купли-продажи.
Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г.
Указанным предварительным договором предусмотрено внесение истцом обеспечительного платежа в размере стоимости квартиры - 4590729 рублей. Данная обязанность была исполнена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными документами.
В обоснование заявленных требований, истец указывал на то, что заключенный между сторонами договор фактически является договором участия в долевом строительстве, отношения сторон регулируются положениями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые в некоторые законодательные акты Российской Федерации". В связи с тем, что ответчик до настоящего времени не передал истцу квартиру, С.А. просил взыскать неустойку за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 3087272 рублей 65 копеек.
Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, пришел к выводу о том, что к отношениям сторон, вытекающим из предварительного договора купли-продажи жилого помещения, применяются положения Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки на основании ч. 2 ст. 6 названного Федерального закона.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции, одновременно полагая доводы апелляционной жалобы ответчика в данной части заслуживающими внимания, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, согласно п. 2 предварительного договора, продавец (ООО "ЛП") обладает правом требования на квартиру, являясь инвестором в соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.01.2005 N 51 "Об использовании земельного участка по адресу: <адрес>, <...>", протоколом подведения итогов аукциона от 02.12.2005 года и договором аренды земельного участка от 12.12.2005 года.
Согласно п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу ч. 1 ст. ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно разъяснениям в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного Постановления.
Данные разъяснения не признаны утратившими силу и не вступают в противоречие с иными правовыми позициями высших судебных инстанций, в том числе с разъяснением, приведенным в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
Судебная коллегия полагает, что в настоящем случае к правоотношениям сторон не применимы положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", действие которого в силу пункта 2 статьи 27 названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого Федерального закона (01.04.2005). Из материалов дела следует, что ответчик приобрел право на застройку земельного участка до этой даты.
При этом на момент заключения договора между сторонами настоящего спора в указанном Федеральном законе отсутствовали положения, исключающие привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов иными способами, помимо заключения договора долевого участия в строительстве, и в частности, нормы пункта 2.1 ст. 1, которым установлен такой запрет, и пункта 3 ст. 3 о последствиях привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или делающим это в нарушение требований установленных частью 2 статьи 1 того же Федерального закона (они были введены Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ).
Таким образом, к отношениям сторон применимы положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи вещи, которая должна была поступить в собственность продавца в будущем, а также положения Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку, независимо от включения соответствующих разъяснений в ранее действовавшее Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", такие отношения полностью отвечают признакам, указанным в преамбуле названного Закона.
Вместе с тем, в силу вышеизложенного судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, так как в соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая решение, суд определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
Судебная коллегия, проанализировав условия предварительного договора от 29.04.2008 г., считает, что поскольку действительно по указанному договору С.А. заплатил денежные средства в размере стоимости квартиры, а продавец принял деньги и вложил их в строительство строящегося дома, приняв на себя обязательство передать в собственность квартиру в строящемся доме, то вне зависимости от наименования и любых условий соглашения такой договор следует квалифицировать, как договор участия в долевом строительстве, но при этом на указанные правоотношения не распространяется Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", поскольку в соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что ошибочность выводов суда в указанной части не может послужить основанием к отмене решения суда.
Так, согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которому к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.
В силу п. 3 ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Согласно п. 2 договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 4 квартал 2008 г.
Согласно п. 6 договора передача квартиры покупателю на праве безвозмездного пользования производится в течение 90 дней со дня получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, по мнению судебной коллегии, поскольку срок сдачи объекта завершался в 4 квартале 2008 г., то квартира должна была быть передана истцу не позднее 3 месяцев с указанной даты, то есть 31 марта 2009 г.
Истцом в адрес ответчика 15 февраля 2017 г. направлена претензия с требованиями о добровольной выплате неустойки, которую ответчик добровольно не исполнил.
Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, предусмотренная положениями ст. 23.1 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", размер которой не может превышать 4 590740 рублей (4590740 х 0,5% (22957,7) х 1097 (кол-во дней за период, определенный истцом с 18.04.2014 по 18.04.2017).
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 394 указанного кодекса, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.
Исходя из названных положений закона, неустойка является мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, направленной также и на восстановление нарушенного права.
В силу статьи 333 этого же кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
По смыслу приведенных выше правовых норм, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, обязанность доказывания которой лежит на должнике.
В силу диспозиции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для ее применения может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства. Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 80-КГ15-29.
Учитывая изложенное, с учетом положений ст. 333 ГК Российской Федерации, судебная коллегия считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1000 000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании компенсации морального вреда и определяя ее в размере 5 000 рублей, суд принял во внимание обстоятельства, установленные по делу.
Из изложенного следует, что обстоятельства, которые должны учитываться при определении размера компенсации морального вреда, судом были приняты во внимание. Определенная судом ко взысканию денежная сумма является разумной и справедливой, основания для ее изменения отсутствуют.
В силу положений ч. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
Принимая во внимание, что судебная коллегия пришла к выводу об изменении суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, следовательно, имеются основания для изменения размера штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, предусмотренного ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", с учетом положений ст. 333 ГК Российской Федерации, который составит 250 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Возмещение судебных издержек (в том числе расходов на оплату услуг представителя) на основании приведенных норм осуществляется только той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Гражданское процессуальное законодательство при этом исходит из того, что критерием присуждения расходов на оплату услуг представителя при вынесении решения является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Вместе с тем в целях реализации задач судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11 Постановления).
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).
Суд первой инстанции на основе представленных доказательств, учитывая принцип разумности, категорию рассматриваемого спора, длительность рассматриваемого дела, объем оказанных услуг представителем, пришел к правильному выводу о необходимости удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в общем размере 18000 рублей.
В связи с изменением решение суда в части взыскания неустойки, подлежит перерасчету размер госпошлины, подлежащей взысканию с ответчика в доход государства.
В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13500 рублей (13200 - по имущественным требованиям + 300 - по неимущественным требованиям).
Таким образом, решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2016 года подлежит изменению в части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, штрафа, а также в части взыскания с ответчика в доход бюджета государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 июля 2017 года изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в пользу С.А. неустойку за период с 18.04.2014 года по 18.04.2017 года в размере 1000 000 рублей, штраф в размере 250 000 рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЛП" в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в размере 13500 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)