Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Электромаш", общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2017 по делу N А76-11886/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Электромаш" - Захарова М.А. (доверенность от 25.04.2016 N 3, паспорт),
общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" - Бахтигареев А.М. (доверенность от 23.06.2016, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Электромаш" (далее - ООО "Электромаш", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" (далее - ООО "МЗС", ответчик) о взыскании 1 093 531 руб. 43 коп., в том числе, 701 910 руб. основного долга за период с 01.03.2016 по 31.01.2017 по договору субаренды нежилого помещения от 01.01.2015, пени за просрочку исполнения этих обязательств в сумме 127 811 руб. 43 коп., а также убытков в размере 263 810 руб. (требования изложены с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений иска - т. 3 л.д. 90-91).
ООО "МЗС" обратилось с встречным иском к ООО "Электромаш" о взыскании задолженности в размере 200 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2016 года по 25 августа 2016 года в размере 10 660 руб. 24 коп., всего 210 660 руб. 24 коп. (встречное исковое заявление т. 2 л.д. 7-8 оборот, 31-34).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Желудков Олег Николаевич (далее - Желудков О.Н.), Синяговский Александр Викторович (далее - Синяговский А.В.), общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Авто" (далее - ООО "Альфа-Авто"), общество с ограниченной ответственностью "Завод лигатурных сплавов "АРДМЕТ" (далее - Завод).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2017 (резолютивная часть объявлена 27.03.2017) в удовлетворении требований по первоначальному и встречному иску судом отказано (т. 3 л.д. 127-133).
ООО "Электромаш" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, просит решение отменить.
Истец полагает вывод суда о том, что ответчик прекратил пользоваться помещением с 01.03.2016, в силу чего после указанной даты не несет обязанность по уплате арендной платы и пени за просрочку платежей, неверным. Апеллянт настаивает на возведении арендатором в арендуемом помещении временной конструкции - подиума, который по настоящее время не демонтирован, что свидетельствует о продолжении пользования ответчиком арендованным помещением в силу размещения в нем принадлежащего ответчику имущества.
Суд не учел, что законом не предусмотрено такое основание освобождения от уплаты арендной платы как неиспользование арендуемого помещения, поскольку договор аренды прекратился по истечении срока его действия лишь 01.11.2016, то в удовлетворении требования об оплате арендной платы за период действия договора как полагает апеллянт, судом отказано неправомерно.
Вывод суда о том, что принадлежность подиума для печи ответчику не доказана, по мнению апеллянта, является ошибочным, т. к. сделан лишь на основании устных пояснений представителя третьего лица и не подтвержден объективными доказательствами., при этом суд не учел, что в акте приема-передачи имущества при заключении договора субаренды железобетонного подиума, занимающего одну третью часть помещения не указано. На основании изложенного апеллянт просит решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменит, требования ООО "Электромаш" удовлетворить.
Общество "МЗС", не согласившись с принятым судебным актом, также обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает следующее.
Отказ во взыскании денежных средств, перечисленных обществу "Электромаш" в счет компенсации стоимости текущего ремонта, является незаконным, т. к. в обмен на полученные денежные средства арендодатель не предоставил никакого встречного предоставления, что нарушает принцип взаимности и добросовестности сторон, а также требования законодательства, запрещающего безвозмездные сделки. В судебном заседании общество "Электромаш" прямо указывало, что никаких ремонтных работ в помещении не выполнялось, в силу чего довод суда, согласно которому, обществом "МЗС" не представлено доказательств того, что ремонтные работы в помещении не выполнялись противоречат собранным по делу доказательствам. При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, на стороне истца имеется неосновательное обогащение в сумме 200 000 руб., которое подлежит возврату с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.
С учетом изложенного ООО "МЗС" настаивает на отмене судебного акта в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, представители сторон в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что между ООО "ЭлектроМаш" (арендатор) и ООО "Миасский завод сплавов" (субарендатор) 01.01.2015 оформлен договор субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 19-23, т. 2 л.д. 14-16).
По условиям этого договора арендатор передает во временное возмездное владение и пользование, а субарендатор принимает часть помещения N 8, назначение: нежилое, этаж 1, Литер: Р общей площадью 709 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, 1 в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в производственных и офисных целях. Земельный участок не является предметом данного договора (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора нежилое здание принадлежит Желудкову О.Н. (арендодатель) на праве собственности. Кадастровый N 74-74-34/076/2009-012.
Свидетельство о государственной регистрации 74 АД N 220182, о чем 15.01.2013 в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 74-74-34/149/2012-499. Арендатор владеет и пользуется нежилым зданием на основании договора аренды N 1 недвижимого имущества от 01.01.2015, в соответствии с которым арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать объект и/или входящие в его состав нежилые помещения в субаренду третьим лицам. Нежилое помещение передается по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 л.д. 25).
Согласно п. 2.2.9 субарендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ арендатора в арендованные нежилые помещения для осмотра помещения и проверки соблюдения им договорных обязательств, а также должностных лиц соответствующих организаций для осуществления контроля деятельности субарендатора.
Также субарендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, систем электроснабжения, водоснабжения, вентиляции, канализации и другие капитальные работы без письменного согласия арендатора. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендатора (п. 2.2.12).
Согласно п. 2.2.13 отделимые улучшения объекта являются собственностью субарендатора. При монтаже отделимых улучшений с объекта при расторжении договора, субарендатор обязан сохранить целостность стен и пола, а также целостность отделочных работ произведенных на объекте. В случае их нарушения субарендатор обязан все восстановить своими силами и за свой счет и сдать объект в исправном состоянии.
В соответствии с п. 2.2.24 за месяц до окончания срока действия договора, а также в случае досрочного его расторжения субарендатор обязан уведомить арендатора и передать ему арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи. Произвести предварительные платежи, предусмотренные договором, рассчитанные на дату передачи арендованного помещения, оплатить арендную плату и коммунальные платежи по факту на дату передачи помещения.
Арендная плата по договору включает в себя плату за пользование нежилым помещением (п. 3.1 договора).
Арендная плата за нежилое помещение, общей площадью 1 374 кв. м в месяц составляет 90 000 руб. в том числе НДС 18%. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендованное нежилое помещение, включается в основную арендную плату (п. 3.3 договора).
Согласно п. 3.4 договора арендатор имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на изменение арендной платы, предупредив об этом арендатора за 30 дней до даты предполагаемых изменений, в случае непоступления в вышеуказанный срок обоснованных возражений размер арендной платы считается согласованным. Изменение арендной платы в сторону увеличения производится не чаще одно раза в год.
Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в полном объеме путем перечисления предоплаты на расчетный счет арендатора не позднее 1 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды на основании счета арендатора. (п. 3.5 договора).
Согласно п. 4.1 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев. В случае если по окончании срока действия договора арендные отношения продолжаются, если арендатор в письменной форме не изъявил желание расторгнуть, изменить или перезаключить договор, договор продлевается на неопределенный срок.
Досрочное расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (п. 4.2).
Согласно п. 4.3 договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке в случаях предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
За каждый календарный день просрочки перечисления арендной платы, а также оплаты потребленных ресурсов субарендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности (п. 5.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2015 арендованное помещение передано арендатору. В акте зафиксировано состояние помещения на момент его передачи, в том числе указано: стены кирпичные, оштукатурены, местами необходим косметический ремонт; полы залиты бетоном, ровные без дефектов. В пункте 3 акта отражено оборудование, предоставляемое в аренду совместно с помещением цеха: кран-балка, грузоподъемность 3,2 тн, количество 2 шт. (т. 1 л.д. 25).
01.12.2015 сторонами к договору подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны продлили действие договора до 01.11.2016 и изменили размер арендной платы до 63 810 руб. в месяц (т. 1 л.д. 24).
Из материалов дела следует, что 01.02.2016 ООО "Электромаш" выставило обществу "МЗС" счет N 8 за аренду производственного помещения в сумме 263 810 руб., в связи с чем ООО "МЗС" направило в адрес ООО "Электромаш" письмо с просьбой обосновать размер арендной платы за февраль 2016 года, указав, что арендная плата за февраль была уплачена в сумме 63 810 руб. по платежному поручению N 24 от 02.02.2016 (т. 1 л.д. 39).
Письмом от 01.02.2016 ООО "Электромаш" сообщило, что стоимость арендной платы с 01.03.2016 составляет 263 810 руб. (т. 1 л.д. 38).
29.02.2016 общество "МЗС" направило истцу соглашение о расторжении договора субаренды от 01.01.2015 с 01.03.2016 в связи повышением арендной платы, приложив к соглашению акт возврата помещения (т. 1 л.д. 26).
Истцом факт получения этого соглашения признан (исковое заявление т. 1 л.д. 5).
29.03.2016 нотариус нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области Титаренко Т.Е. произвел осмотр нежилого помещения, являющегося объектом договора от 01.01.2015 (т. 1 л.д. 124-140).
В ходе осмотра установлено, что помещение не используется, производственные работы отсутствуют, оборудования и физических лиц нет. На лицевых воротах помещения находится навесной замок. В момент начала осмотра он был закрыт и в дальнейшем открыт без препятствий по просьбе нотариуса гражданином, названным Желудковым Олегом Николаевичем, личность которого нотариусом не устанавливалась.
Из материалов дела также следует, что между ООО "ЭлектроМаш" (арендатор) и ООО "Альфа-Авто" 03.03.2016 подписан договор субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 28-31).
По условиям этого договора арендатор передает во временное возмездное владение и пользование, а субарендатор принимает часть помещения N 8 площадью 709 кв. м, назначение: нежилое, этаж 1, литер: Р общей площадью 4 896 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. пролетарская, 1, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в производственных и офисных целях. Земельный участок не является предметом договора (п. 1.2 договора).
Согласно п. 1.2 договора нежилое здание принадлежит арендодателю на праве аренды по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.01.2015, заключенного между арендатором и Желудковым О.Н. и Синяговским А.В. в соответствии с которым вправе без согласия арендодателя сдавать объект и/или входящие в его состав нежилые помещения в субаренду третьим лицам.
Нежилое помещение передается по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1) Арендатор заверяет субарендатора о следующих обстоятельствах: нежилое помещение, передаваемое по договору в субаренду в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами других третьих лиц, кроме ипотеки, не обременено (п. 1.5).
Арендатор обязан передать субарендатору нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора до 07 марта 2016 года, в пользование по акту приема-передачи. с указанием состояния помещения на момент сдачи в субаренду (п. 2.1.1).
Пунктом 5.4 договора от 03.03.2016, предусмотрено, что в случае если арендатор не сможет в срок установленный настоящим договором передать помещение в субаренду субарендатору по независящим от него причинам, арендатор будет обязан возместить субарендатору имущественные потери в размере однократной арендной платы за месяц равной 263 810 руб. согласно ст. 406.1 ГК РФ
14.03.2016 обществом "Альфа-Авто" в адрес ООО "Электромаш" направлена претензия. В ней, ссылаясь на п. 5.4 ООО "Альфа-Авто" указало на неисполнение истцом обязательства по передаче арендованного помещения и потребовало выплатить в качестве возмещения потерь 263 810 руб. (т. 1 л.д. 33).
По расходному кассовому ордеру N 62 от 04.04.2016 директору ООО "Альфа-Авто" Лаврину К.В. в возмещение потерь по договору субаренды N 6 от 03.03.2016 выдана сумма в размере 263 810 руб. (т. 1 л.д. 34).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного помещения в надлежащем состоянии, а также на наличие в силу этого убытков, вызванных невозможностью сдачи имущества в аренду, ООО "Электромаш" обратилось в суд с настоящим иском.
Помимо этого судом установлено, что между сторонами настоящего спора был подписан акт N 105 от 31.12.2015, в котором стороны согласовали размер оплаты за следующие услуги: возмещение расходов по текущему ремонту - 200 000 руб., переменная арендная плата за декабрь 2015 г. - 208 149 руб., аренда производственных помещений за декабрь 2015 г. - 63 810 руб. (т. 2 л.д. 131).
Платежным поручением N 191 от 03.12.2015 ООО "МЗС" произвел перечисление в пользу ООО "Электромаш" денежных средств в сумме 200 000 руб., указав в назначении платежа - оплата по счету N 52 от 01.12.2015 за возмещение расходов по текущему ремонту (т. 1 л.д. 130).
Ссылаясь на то, что ремонтные работы арендодателем не проводились в силу чего денежные средства перечислены в пользу ООО "Электромаш" необоснованно, общество "МЗС" обратилось в арбитражный суд с встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии неисполненных обязательств сторон, вытекающих из договора субаренды от 01.01.2015, а также недоказанности обстоятельств причинения истцу убытков и отсутствия на стороне истца неосновательного обогащения в размере суммы денежных средств, выплаченных ответчиком в счет возмещения расходов по текущему ремонту.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N б/н следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора (объект аренды, размер арендной платы). Договор заключался сроком на 11 месяцев (п. 4.1 договора) в силу чего не подлежал государственной регистрации.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
ООО "Электромаш" исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование общества "МЗС", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании с ООО "МЗС" арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.01.2017 со ссылкой на неисполнение ответчиком обязательств по возврату помещения из аренды.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований взыскания арендной платы.
Дополнительным соглашением от 01.12.2015 договор субаренды от 01.01.2015 пролонгирован до 01.11.2016.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон, допускается в случаях, предусмотренных нормами ст. 619, 620 Гражданского кодекса.
Такое расторжение в силу ст. 450 Гражданского кодекса производится по соглашению сторон. В отсутствие соглашения сторон расторжение договора допускается на основании решения суда.
В судебном порядке договор субаренды от 01.01.2015 не расторгался, условий о возможности одностороннего отказа от исполнения договора в договоре не содержится.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что ответчиком (ООО "МЗС") помещение было освобождено и в адрес истца (ООО "Электромаш") направлено Соглашение о расторжении договора и Акт возврата помещения от 29.02.2016, подписанные арендатором.
Указанные документы истцом получены, но не подписаны, в силу чего истец настаивает на недостижении сторонами спора соглашения о расторжении договора субаренды и сохранении за ответчиком вытекающих из данного договора обязательств.
При этом из материалов дела следует, что, истец, получив направленные обществом "МЗС" документы, свидетельствующие о намерении последнего расторгнуть договор и возвратить помещение, фактически согласился с указанными действиями ответчика, поскольку через день после получения Соглашения и Акта возврата заключил новый договор субаренды в отношении того же помещения с другим арендатором - обществом "Альфа-Авто". Тем самым истец своими действиями подтвердил обстоятельство принятия помещения из аренды и выразил волю на расторжение, заключенного с ООО "МЗС" договора от 01.01.2015.
Доводы истца о неисполнении ответчиком обязательств по освобождению помещения, со ссылкой на нахождение в нем принадлежащего арендатору имущества в виде железобетонного подиума, правильно отклонены судом первой инстанции.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Вместе с тем при обращении с иском, истец должен доказать обстоятельство неисполнения арендатором обязательства по возврату помещения в надлежащем состоянии.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности обстоятельств того, что имеющийся в спорном помещении железобетонный подиум был возведен арендатором и подлежал демонтажу.
Как следует из доводов апелляционной жалобы, спорный железобетонный подиум занимает одну треть арендуемого помещения.
Возведение такого подиума свидетельствует о проведении переоборудования арендуемого помещения.
Согласно пункту 2.2.12 арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование, а также возводить неотделимые улучшения арендуемого помещения без письменного согласия арендатора.
Пунктом 2.2.9 договора субаренды от 01.01.2015 предусмотрена обязанность субарендатора обеспечивать беспрепятственный доступ арендодателя в арендованные нежилые помещения для осмотра помещения и проверки соблюдения договорных обязательств.
Доказательств предъявления к ответчику претензий в связи с несогласованным возведением железобетонного подиума истцом не представлено.
То обстоятельство, что указанный подиум не поименован в акте приема-передачи имущества в аренду от 01.01.2015 не исключает возможность его фактического существования, поскольку ни к одному из поименованных в акте характеристик помещения спорный подиум не относится.
Факт самовольного возведения ответчиком спорного подиума в отсутствие согласования с истцом, обществом "Электромаш" не доказан.
Более того, из материалов дела следует, что данный подиум по существу является неотделимой от пола конструкцией, наличие которой не может свидетельствовать о продолжении использования субарендатором спорного помещения.
Возведение неотделимых конструкций без ведома арендодателя, имеет иные правовые последствия, не связанные с продолжением пользования арендованным имуществом.
С учетом изложенного основания для применения к ответчику такой меры ответственности как взыскание убытков, понесенных истцом в связи с неисполнением обязательств по предоставлению имущества в аренду обществу "Альфа-Авто" не имеется. При этом, судебная коллегия отмечает, что из направленной обществом "Альфа-авто" в адрес ООО "Электромаш" претензии от 14.03.2016 не следует, что наличие подиума явилось обстоятельством, препятствующим новому арендатору принять имущество в аренду. По смыслу названной претензии следует, что именно ООО "Электромаш" не исполнил обязательство по предоставлению помещения в аренду, ссылаясь на то, что предыдущий арендатор не освободил помещение.
Рассматривая требования по встречному иску, суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в их удовлетворении.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 ст. 421 Гражданского кодекса).
По условию п. 2.2.2 договора субаренды от 01.01.2015 субарендатор обязан содержать арендуемое нежилое помещение в полном технически исправном состоянии до сдачи арендатору, нести расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание объекта в технически исправном состоянии и иные расходы по содержанию объекта, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией.
Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что субарендатор обязан своевременно по согласованию с арендодателем производить за свой счет текущий ремонт объекта. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению объекта от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей.
Подписывая акт от 31.12.2015, ответчик по существу согласовал наступление предусмотренной пунктом 2.2.3 договора субаренды обязанности по своевременному проведению им текущего ремонта арендуемого помещения. Таким образом, в момент подписания акта от 31.12.2015 у ответчика возникло обязательство провести текущий ремонт помещения.
В силу ст. 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Поскольку обязанность по проведению ответчиком текущего ремонта помещения возникла до прекращения арендных правоотношений сторон, то перечисленные ответчиком в качестве отступного денежные средства, не являются неосновательным обогащением истца и не подлежат взысканию в пользу ответчика.
С учетом изложенного выше, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области 29.03.2017 по делу N А76-11886/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Электромаш", общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 18АП-5631/2017, 18АП-5633/2017 ПО ДЕЛУ N А76-11886/2016
Требование: О взыскании основного долга по договору субаренды нежилого помещения, пени, убытков.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 18АП-5631/2017, 18АП-5633/2017
Дело N А76-11886/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Электромаш", общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2017 по делу N А76-11886/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Электромаш" - Захарова М.А. (доверенность от 25.04.2016 N 3, паспорт),
общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" - Бахтигареев А.М. (доверенность от 23.06.2016, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Электромаш" (далее - ООО "Электромаш", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" (далее - ООО "МЗС", ответчик) о взыскании 1 093 531 руб. 43 коп., в том числе, 701 910 руб. основного долга за период с 01.03.2016 по 31.01.2017 по договору субаренды нежилого помещения от 01.01.2015, пени за просрочку исполнения этих обязательств в сумме 127 811 руб. 43 коп., а также убытков в размере 263 810 руб. (требования изложены с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений иска - т. 3 л.д. 90-91).
ООО "МЗС" обратилось с встречным иском к ООО "Электромаш" о взыскании задолженности в размере 200 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 января 2016 года по 25 августа 2016 года в размере 10 660 руб. 24 коп., всего 210 660 руб. 24 коп. (встречное исковое заявление т. 2 л.д. 7-8 оборот, 31-34).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Желудков Олег Николаевич (далее - Желудков О.Н.), Синяговский Александр Викторович (далее - Синяговский А.В.), общество с ограниченной ответственностью "Альфа-Авто" (далее - ООО "Альфа-Авто"), общество с ограниченной ответственностью "Завод лигатурных сплавов "АРДМЕТ" (далее - Завод).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.03.2017 (резолютивная часть объявлена 27.03.2017) в удовлетворении требований по первоначальному и встречному иску судом отказано (т. 3 л.д. 127-133).
ООО "Электромаш" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец полагает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, что судом неправильно применены нормы материального права, в связи с чем, просит решение отменить.
Истец полагает вывод суда о том, что ответчик прекратил пользоваться помещением с 01.03.2016, в силу чего после указанной даты не несет обязанность по уплате арендной платы и пени за просрочку платежей, неверным. Апеллянт настаивает на возведении арендатором в арендуемом помещении временной конструкции - подиума, который по настоящее время не демонтирован, что свидетельствует о продолжении пользования ответчиком арендованным помещением в силу размещения в нем принадлежащего ответчику имущества.
Суд не учел, что законом не предусмотрено такое основание освобождения от уплаты арендной платы как неиспользование арендуемого помещения, поскольку договор аренды прекратился по истечении срока его действия лишь 01.11.2016, то в удовлетворении требования об оплате арендной платы за период действия договора как полагает апеллянт, судом отказано неправомерно.
Вывод суда о том, что принадлежность подиума для печи ответчику не доказана, по мнению апеллянта, является ошибочным, т. к. сделан лишь на основании устных пояснений представителя третьего лица и не подтвержден объективными доказательствами., при этом суд не учел, что в акте приема-передачи имущества при заключении договора субаренды железобетонного подиума, занимающего одну третью часть помещения не указано. На основании изложенного апеллянт просит решение в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменит, требования ООО "Электромаш" удовлетворить.
Общество "МЗС", не согласившись с принятым судебным актом, также обратилось с апелляционной жалобой, в которой указывает следующее.
Отказ во взыскании денежных средств, перечисленных обществу "Электромаш" в счет компенсации стоимости текущего ремонта, является незаконным, т. к. в обмен на полученные денежные средства арендодатель не предоставил никакого встречного предоставления, что нарушает принцип взаимности и добросовестности сторон, а также требования законодательства, запрещающего безвозмездные сделки. В судебном заседании общество "Электромаш" прямо указывало, что никаких ремонтных работ в помещении не выполнялось, в силу чего довод суда, согласно которому, обществом "МЗС" не представлено доказательств того, что ремонтные работы в помещении не выполнялись противоречат собранным по делу доказательствам. При названных обстоятельствах, по мнению апеллянта, на стороне истца имеется неосновательное обогащение в сумме 200 000 руб., которое подлежит возврату с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.
С учетом изложенного ООО "МЗС" настаивает на отмене судебного акта в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, представители сторон в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что между ООО "ЭлектроМаш" (арендатор) и ООО "Миасский завод сплавов" (субарендатор) 01.01.2015 оформлен договор субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 19-23, т. 2 л.д. 14-16).
По условиям этого договора арендатор передает во временное возмездное владение и пользование, а субарендатор принимает часть помещения N 8, назначение: нежилое, этаж 1, Литер: Р общей площадью 709 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, 1 в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в производственных и офисных целях. Земельный участок не является предметом данного договора (п. 1.1 договора).
Согласно п. 1.2 договора нежилое здание принадлежит Желудкову О.Н. (арендодатель) на праве собственности. Кадастровый N 74-74-34/076/2009-012.
Свидетельство о государственной регистрации 74 АД N 220182, о чем 15.01.2013 в Едином государственном реестре на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 74-74-34/149/2012-499. Арендатор владеет и пользуется нежилым зданием на основании договора аренды N 1 недвижимого имущества от 01.01.2015, в соответствии с которым арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать объект и/или входящие в его состав нежилые помещения в субаренду третьим лицам. Нежилое помещение передается по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 л.д. 25).
Согласно п. 2.2.9 субарендатор обязан обеспечить беспрепятственный доступ арендатора в арендованные нежилые помещения для осмотра помещения и проверки соблюдения им договорных обязательств, а также должностных лиц соответствующих организаций для осуществления контроля деятельности субарендатора.
Также субарендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, систем электроснабжения, водоснабжения, вентиляции, канализации и другие капитальные работы без письменного согласия арендатора. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендатора (п. 2.2.12).
Согласно п. 2.2.13 отделимые улучшения объекта являются собственностью субарендатора. При монтаже отделимых улучшений с объекта при расторжении договора, субарендатор обязан сохранить целостность стен и пола, а также целостность отделочных работ произведенных на объекте. В случае их нарушения субарендатор обязан все восстановить своими силами и за свой счет и сдать объект в исправном состоянии.
В соответствии с п. 2.2.24 за месяц до окончания срока действия договора, а также в случае досрочного его расторжения субарендатор обязан уведомить арендатора и передать ему арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи. Произвести предварительные платежи, предусмотренные договором, рассчитанные на дату передачи арендованного помещения, оплатить арендную плату и коммунальные платежи по факту на дату передачи помещения.
Арендная плата по договору включает в себя плату за пользование нежилым помещением (п. 3.1 договора).
Арендная плата за нежилое помещение, общей площадью 1 374 кв. м в месяц составляет 90 000 руб. в том числе НДС 18%. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендованное нежилое помещение, включается в основную арендную плату (п. 3.3 договора).
Согласно п. 3.4 договора арендатор имеет право в одностороннем порядке изменить арендную плату в случае изменения реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на изменение арендной платы, предупредив об этом арендатора за 30 дней до даты предполагаемых изменений, в случае непоступления в вышеуказанный срок обоснованных возражений размер арендной платы считается согласованным. Изменение арендной платы в сторону увеличения производится не чаще одно раза в год.
Субарендатор оплачивает арендную плату ежемесячно в полном объеме путем перечисления предоплаты на расчетный счет арендатора не позднее 1 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды на основании счета арендатора. (п. 3.5 договора).
Согласно п. 4.1 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение 11 месяцев. В случае если по окончании срока действия договора арендные отношения продолжаются, если арендатор в письменной форме не изъявил желание расторгнуть, изменить или перезаключить договор, договор продлевается на неопределенный срок.
Досрочное расторжение договора осуществляется по соглашению сторон (п. 4.2).
Согласно п. 4.3 договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке в случаях предусмотренных ст. ст. 619, 620 ГК РФ.
За каждый календарный день просрочки перечисления арендной платы, а также оплаты потребленных ресурсов субарендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности (п. 5.1 договора).
По акту приема-передачи от 01.01.2015 арендованное помещение передано арендатору. В акте зафиксировано состояние помещения на момент его передачи, в том числе указано: стены кирпичные, оштукатурены, местами необходим косметический ремонт; полы залиты бетоном, ровные без дефектов. В пункте 3 акта отражено оборудование, предоставляемое в аренду совместно с помещением цеха: кран-балка, грузоподъемность 3,2 тн, количество 2 шт. (т. 1 л.д. 25).
01.12.2015 сторонами к договору подписано дополнительное соглашение, согласно которому стороны продлили действие договора до 01.11.2016 и изменили размер арендной платы до 63 810 руб. в месяц (т. 1 л.д. 24).
Из материалов дела следует, что 01.02.2016 ООО "Электромаш" выставило обществу "МЗС" счет N 8 за аренду производственного помещения в сумме 263 810 руб., в связи с чем ООО "МЗС" направило в адрес ООО "Электромаш" письмо с просьбой обосновать размер арендной платы за февраль 2016 года, указав, что арендная плата за февраль была уплачена в сумме 63 810 руб. по платежному поручению N 24 от 02.02.2016 (т. 1 л.д. 39).
Письмом от 01.02.2016 ООО "Электромаш" сообщило, что стоимость арендной платы с 01.03.2016 составляет 263 810 руб. (т. 1 л.д. 38).
29.02.2016 общество "МЗС" направило истцу соглашение о расторжении договора субаренды от 01.01.2015 с 01.03.2016 в связи повышением арендной платы, приложив к соглашению акт возврата помещения (т. 1 л.д. 26).
Истцом факт получения этого соглашения признан (исковое заявление т. 1 л.д. 5).
29.03.2016 нотариус нотариального округа Миасского городского округа Челябинской области Титаренко Т.Е. произвел осмотр нежилого помещения, являющегося объектом договора от 01.01.2015 (т. 1 л.д. 124-140).
В ходе осмотра установлено, что помещение не используется, производственные работы отсутствуют, оборудования и физических лиц нет. На лицевых воротах помещения находится навесной замок. В момент начала осмотра он был закрыт и в дальнейшем открыт без препятствий по просьбе нотариуса гражданином, названным Желудковым Олегом Николаевичем, личность которого нотариусом не устанавливалась.
Из материалов дела также следует, что между ООО "ЭлектроМаш" (арендатор) и ООО "Альфа-Авто" 03.03.2016 подписан договор субаренды нежилого помещения (т. 1 л.д. 28-31).
По условиям этого договора арендатор передает во временное возмездное владение и пользование, а субарендатор принимает часть помещения N 8 площадью 709 кв. м, назначение: нежилое, этаж 1, литер: Р общей площадью 4 896 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. пролетарская, 1, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию в производственных и офисных целях. Земельный участок не является предметом договора (п. 1.2 договора).
Согласно п. 1.2 договора нежилое здание принадлежит арендодателю на праве аренды по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.01.2015, заключенного между арендатором и Желудковым О.Н. и Синяговским А.В. в соответствии с которым вправе без согласия арендодателя сдавать объект и/или входящие в его состав нежилые помещения в субаренду третьим лицам.
Нежилое помещение передается по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1) Арендатор заверяет субарендатора о следующих обстоятельствах: нежилое помещение, передаваемое по договору в субаренду в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами других третьих лиц, кроме ипотеки, не обременено (п. 1.5).
Арендатор обязан передать субарендатору нежилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора до 07 марта 2016 года, в пользование по акту приема-передачи. с указанием состояния помещения на момент сдачи в субаренду (п. 2.1.1).
Пунктом 5.4 договора от 03.03.2016, предусмотрено, что в случае если арендатор не сможет в срок установленный настоящим договором передать помещение в субаренду субарендатору по независящим от него причинам, арендатор будет обязан возместить субарендатору имущественные потери в размере однократной арендной платы за месяц равной 263 810 руб. согласно ст. 406.1 ГК РФ
14.03.2016 обществом "Альфа-Авто" в адрес ООО "Электромаш" направлена претензия. В ней, ссылаясь на п. 5.4 ООО "Альфа-Авто" указало на неисполнение истцом обязательства по передаче арендованного помещения и потребовало выплатить в качестве возмещения потерь 263 810 руб. (т. 1 л.д. 33).
По расходному кассовому ордеру N 62 от 04.04.2016 директору ООО "Альфа-Авто" Лаврину К.В. в возмещение потерь по договору субаренды N 6 от 03.03.2016 выдана сумма в размере 263 810 руб. (т. 1 л.д. 34).
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного помещения в надлежащем состоянии, а также на наличие в силу этого убытков, вызванных невозможностью сдачи имущества в аренду, ООО "Электромаш" обратилось в суд с настоящим иском.
Помимо этого судом установлено, что между сторонами настоящего спора был подписан акт N 105 от 31.12.2015, в котором стороны согласовали размер оплаты за следующие услуги: возмещение расходов по текущему ремонту - 200 000 руб., переменная арендная плата за декабрь 2015 г. - 208 149 руб., аренда производственных помещений за декабрь 2015 г. - 63 810 руб. (т. 2 л.д. 131).
Платежным поручением N 191 от 03.12.2015 ООО "МЗС" произвел перечисление в пользу ООО "Электромаш" денежных средств в сумме 200 000 руб., указав в назначении платежа - оплата по счету N 52 от 01.12.2015 за возмещение расходов по текущему ремонту (т. 1 л.д. 130).
Ссылаясь на то, что ремонтные работы арендодателем не проводились в силу чего денежные средства перечислены в пользу ООО "Электромаш" необоснованно, общество "МЗС" обратилось в арбитражный суд с встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначального и встречного исков, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии неисполненных обязательств сторон, вытекающих из договора субаренды от 01.01.2015, а также недоказанности обстоятельств причинения истцу убытков и отсутствия на стороне истца неосновательного обогащения в размере суммы денежных средств, выплаченных ответчиком в счет возмещения расходов по текущему ремонту.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 425, пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды и размере арендной платы (пункт 3 статьи 607, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный сторонами договор аренды нежилого помещения от 01.01.2015 N б/н следует признать заключенным, поскольку сторонами при соблюдении установленной федеральным законом формы сделки согласованы существенные условия договора (объект аренды, размер арендной платы). Договор заключался сроком на 11 месяцев (п. 4.1 договора) в силу чего не подлежал государственной регистрации.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса).
ООО "Электромаш" исполнил обязательство по передаче недвижимого имущества во временное владение и пользование общества "МЗС", что подтверждается соответствующим актом приема-передачи.
В рамках настоящего дела истцом заявлены требования о взыскании с ООО "МЗС" арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.01.2017 со ссылкой на неисполнение ответчиком обязательств по возврату помещения из аренды.
Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований взыскания арендной платы.
Дополнительным соглашением от 01.12.2015 договор субаренды от 01.01.2015 пролонгирован до 01.11.2016.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон, допускается в случаях, предусмотренных нормами ст. 619, 620 Гражданского кодекса.
Такое расторжение в силу ст. 450 Гражданского кодекса производится по соглашению сторон. В отсутствие соглашения сторон расторжение договора допускается на основании решения суда.
В судебном порядке договор субаренды от 01.01.2015 не расторгался, условий о возможности одностороннего отказа от исполнения договора в договоре не содержится.
Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что ответчиком (ООО "МЗС") помещение было освобождено и в адрес истца (ООО "Электромаш") направлено Соглашение о расторжении договора и Акт возврата помещения от 29.02.2016, подписанные арендатором.
Указанные документы истцом получены, но не подписаны, в силу чего истец настаивает на недостижении сторонами спора соглашения о расторжении договора субаренды и сохранении за ответчиком вытекающих из данного договора обязательств.
При этом из материалов дела следует, что, истец, получив направленные обществом "МЗС" документы, свидетельствующие о намерении последнего расторгнуть договор и возвратить помещение, фактически согласился с указанными действиями ответчика, поскольку через день после получения Соглашения и Акта возврата заключил новый договор субаренды в отношении того же помещения с другим арендатором - обществом "Альфа-Авто". Тем самым истец своими действиями подтвердил обстоятельство принятия помещения из аренды и выразил волю на расторжение, заключенного с ООО "МЗС" договора от 01.01.2015.
Доводы истца о неисполнении ответчиком обязательств по освобождению помещения, со ссылкой на нахождение в нем принадлежащего арендатору имущества в виде железобетонного подиума, правильно отклонены судом первой инстанции.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 N 9021/12).
Вместе с тем при обращении с иском, истец должен доказать обстоятельство неисполнения арендатором обязательства по возврату помещения в надлежащем состоянии.
Суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности обстоятельств того, что имеющийся в спорном помещении железобетонный подиум был возведен арендатором и подлежал демонтажу.
Как следует из доводов апелляционной жалобы, спорный железобетонный подиум занимает одну треть арендуемого помещения.
Возведение такого подиума свидетельствует о проведении переоборудования арендуемого помещения.
Согласно пункту 2.2.12 арендатор не вправе производить реконструкцию, перепланировку и переоборудование, а также возводить неотделимые улучшения арендуемого помещения без письменного согласия арендатора.
Пунктом 2.2.9 договора субаренды от 01.01.2015 предусмотрена обязанность субарендатора обеспечивать беспрепятственный доступ арендодателя в арендованные нежилые помещения для осмотра помещения и проверки соблюдения договорных обязательств.
Доказательств предъявления к ответчику претензий в связи с несогласованным возведением железобетонного подиума истцом не представлено.
То обстоятельство, что указанный подиум не поименован в акте приема-передачи имущества в аренду от 01.01.2015 не исключает возможность его фактического существования, поскольку ни к одному из поименованных в акте характеристик помещения спорный подиум не относится.
Факт самовольного возведения ответчиком спорного подиума в отсутствие согласования с истцом, обществом "Электромаш" не доказан.
Более того, из материалов дела следует, что данный подиум по существу является неотделимой от пола конструкцией, наличие которой не может свидетельствовать о продолжении использования субарендатором спорного помещения.
Возведение неотделимых конструкций без ведома арендодателя, имеет иные правовые последствия, не связанные с продолжением пользования арендованным имуществом.
С учетом изложенного основания для применения к ответчику такой меры ответственности как взыскание убытков, понесенных истцом в связи с неисполнением обязательств по предоставлению имущества в аренду обществу "Альфа-Авто" не имеется. При этом, судебная коллегия отмечает, что из направленной обществом "Альфа-авто" в адрес ООО "Электромаш" претензии от 14.03.2016 не следует, что наличие подиума явилось обстоятельством, препятствующим новому арендатору принять имущество в аренду. По смыслу названной претензии следует, что именно ООО "Электромаш" не исполнил обязательство по предоставлению помещения в аренду, ссылаясь на то, что предыдущий арендатор не освободил помещение.
Рассматривая требования по встречному иску, суд первой инстанции обоснованно отказал ответчику в их удовлетворении.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2 ст. 421 Гражданского кодекса).
По условию п. 2.2.2 договора субаренды от 01.01.2015 субарендатор обязан содержать арендуемое нежилое помещение в полном технически исправном состоянии до сдачи арендатору, нести расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание объекта в технически исправном состоянии и иные расходы по содержанию объекта, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией.
Пунктом 2.2.3 договора предусмотрено, что субарендатор обязан своевременно по согласованию с арендодателем производить за свой счет текущий ремонт объекта. Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению объекта от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей.
Подписывая акт от 31.12.2015, ответчик по существу согласовал наступление предусмотренной пунктом 2.2.3 договора субаренды обязанности по своевременному проведению им текущего ремонта арендуемого помещения. Таким образом, в момент подписания акта от 31.12.2015 у ответчика возникло обязательство провести текущий ремонт помещения.
В силу ст. 409 Гражданского кодекса по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Поскольку обязанность по проведению ответчиком текущего ремонта помещения возникла до прекращения арендных правоотношений сторон, то перечисленные ответчиком в качестве отступного денежные средства, не являются неосновательным обогащением истца и не подлежат взысканию в пользу ответчика.
С учетом изложенного выше, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области 29.03.2017 по делу N А76-11886/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Электромаш", общества с ограниченной ответственностью "Миасский завод сплавов" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)