Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 по делу N А07-20904/2016 (судья Проскурякова С.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 17" Советского района г. Уфы (далее - ООО "Продовольственный магазин N 17", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Андрею Владимировичу (далее - ИП Кузнецов, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 16.09.2015 N 16 в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016, штрафной неустойки в размере 7102 руб. 45 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.02.2017 (резолютивная часть объявлена 01.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что суд не учел, что дополнительное соглашение от 02.09.2015 к договору аренды от 01.01.2015 N 1.11 между истцом и собственником помещения не существовало на момент заключения сторонами спора договора субаренды от 01.01.2015 N 16, соответственно, и на момент истечения срока аренды по договору аренды от 01.01.2015 N 1.11, на момент прекращения пользования помещением со стороны ответчика, на момент подачи искового заявления. Также в решении суд не дал должной оценки тому факту, что истец не представил согласие собственника помещения на передачу его истцом в субаренду третьему лицу. Ответчик указывает, что 20.05.2016 добровольно освободил занимаемое помещение, о чем письменно предупредил истца, и как добросовестный субъект предпринимательской деятельности предпринял все необходимые действия, направленные на передачу помещения истцу в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец, в свою очередь, уклонился от приема помещения, в то время как ему было известно о том, что ответчик не занимает помещение. В связи с указанным ответчик после неоднократных извещений истца был вынужден подписать акт возврата помещения в одностороннем порядке. Податель жалобы также считает, что при рассмотрении спора необходимо было учесть, что размер арендной платы по договору субаренды в 10 раз превышает размер арендной платы, оплачиваемой истцом собственнику. Кроме того, ответчик отмечает, что суд при ссылке на пункте 5.4 договора субаренды не учел содержание второго предложения данного пункта, согласно которому при досрочном расторжении субарендатором договора субаренды последний считается расторгнутым по истечении 30 (а не 60) дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору. Помимо указанного податель жалобы настаивает на том, что 19.05.2016 в виду необеспечения санкционированного подключения помещения к сетям энергоснабжения помещение было обесточено на неопределенный период. Соответственно, ответчик, хранивший в указанном помещении материальные ценности, был вынужден освободить помещение, так как из-за отсутствия электроэнергии предоставление охранных услуг ответчику на данном объекте стало невозможным.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.09.2015 между ООО "Продовольственный магазин N 17" (арендатор) и ИП Кузнецовым (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений N 16, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 27,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:010502:1734, по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. 50-летия Октября, д. 3, номер поэтажного плана 58, 58а (пункт 1.1 договора) (л. д. 27-32).
Договор субаренды заключается сроком на 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
За владение и пользование помещением субарендатор обязан выплачивать ежемесячно арендатору арендную плату в размере 125 100 руб. из расчета 4500 руб. за 1 кв. м. В указанную сумму включена стоимость размещения вывесок, средств наружной рекламы, а также электроэнергия с лимитом до 8000 руб., в случае превышения данного лимита, доплата производится за фактически потребленную электроэнергию свыше установленного лимита (пункт 2.1 договора).
При неуплате в установленные сроки арендной платы и других платежей субарендатор выплачивает арендатору пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки на основании письменного требования арендатора (пункт 4.2 договора).
Субарендатор вправе в любое время досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору (пункт 5.4 договора).
По акту сдачи-приемки от 16.09.2015 указанное помещение было передано субарендатору (л. д. 33).
В подтверждение права на заключение указанного договора субаренды истец представил в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 01.01.2015 N 1.11, заключенный им с собственником - индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Раулем Анасовичем (арендодатель) (л. д. 7-11).
Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 27,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:010502:1734, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. 50-летия Октября, д. 3, инв. N N 58, 58а.
Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
Согласно пункту 1.6 договора в случае, если ни одна из сторон не заявит об обратном, договор считается возобновленным на 11 месяцев на прежних условиях.
В силу пункта 3.3.1 договора арендатор имеет право передавать помещение или его часть в субаренду.
Дополнительным соглашением от 02.09.2015 срок действия договора аренды от 01.01.2015 N 1.11 был продлен до 01.11.2016 (л. л. 90 оборот).
Ответчик направил в адрес истца письмо от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016. Предприниматель в письме указал, что 19.05.2016 в 15:00 часов в арендуемом предпринимателем помещении произошло отключение электроэнергии по причине несанкционированного подключения арендатором (арендодателем) к энергоносителям. Так как устранить причину отключения электроэнергии в максимально короткие сроки со стороны общества не получилось, а использовать арендуемое помещение без электроэнергии не представляется возможным с 15:00 часов 19.05.2016, то предприниматель указал на расторжение договора (л. д. 34).
20 мая 2016 года ответчиком в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи нежилого помещения (л. д. 71).
В ответ на указанное письмо общество направило предпринимателю уведомление от 26.05.2016 N 16, в котором указало, что договор субаренды не может быть расторгнут с 20.05.2016, так как согласно условиям договора необходимо уведомить арендатора не менее чем за 60 дней до фактического расторжения договора (л. д. 35).
Истец также направил в адрес ответчика уведомление от 11.07.2016 N 11, в котором сообщил, что на основании уведомления субарендатора о расторжении договора субаренды срок действия договора истекает 18.07.2016. Соответственно, истец просил ответчика освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (л. д. 36).
Письмом от 19.07.2016 N 17 общество известило предпринимателя о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 20.07.2016 (л. д. 37).
Истец направил в адрес ответчика письмо от 25.07.2016 с приложением акта сдачи-приемки помещения от 20.07.2016, подписанного обществом в одностороннем порядке (л. д. 38-40).
Как указывает истец, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.
Удовлетворяя исковые требования общества в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия на стороне ответчика спорной задолженности по уплате арендных платежей и пени.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора субаренды нежилых помещений от 16.09.2015 N 16.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании пункта 1 статьи 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
О незаключенности договора стороны не заявляют.
Разделом 2 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате арендной плате в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016.
Податель жалобы со ссылкой на пункт 5.4 договора субаренды, на свое уведомление от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016 и на фактическое освобождение помещения 20.05.2016 настаивает на том, что на его стороне отсутствует обязанность по оплате арендной платы в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 5.4 договора субаренды субарендатор вправе в любое время досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору.
Со ссылкой на данный пункт договора субаренды истец в ответ на уведомление ответчика от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016 обоснованно указал, что договор аренды может считаться расторгнутым по истечении 60 дней после уведомления субарендатором арендатора об отказе от договора.
Податель жалобы, среди прочего, указывает на то, что в соответствии со вторым предложением пункта 5.4 договора последний считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает на то, что в приведенном предложении пункта 5.4 договора в части указания 30-дневного срока допущена опечатка.
В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ООО "Продовольственный магазин N 17" о том, что во втором предложении пункта 5.4 договора в части указания 30-дневного срока допущена опечатка, так как содержание второго предложения по смыслу не соответствует содержанию первого предложения данного же пункта, в котором указано на 60-дневный срок для уведомления субарендатором арендатора о расторжении договора.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что ранее податель жалобы не ссылался на то, что в указанном пункте договора указано два различных не соответствующих друг другу срока для определения момента прекращения действия договора.
В частности, в письме от 21.07.2016 ИП Кузнецов, отвечая на уведомление ООО "Продовольственный магазин N 17" от 19.07.2016 N 17 (в котором истец сослался на первое предложение пункта 5.4 договора), не указывает на неверное применение истцом пункта 5.4 договора.
Таким образом, договор субаренды от 16.09.2016 N 16 был расторгнут с 18.07.2016, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 5.6 договора при расторжении договора субарендатор обязан передать арендатору помещение с учетом нормального износа по передаточному акту, подписанному полномочными представителями сторон, в срок не превышающий 3-х дней с момента расторжения договора.
Письмом от 19.07.2016 истец уведомил ответчика о прекращении действия договора и просил передать помещение по акту приема-передачи в срок до 12:00 часов 20.07.2016.
Однако, в указанное время ответчик не явился, ввиду чего истец в одностороннем порядке произвел сдачу-приемку нежилого помещения по договору, о чем составил односторонний акт приема-передачи помещения от 20.07.2016.
Податель жалобы указывает, что 20.05.2016 добровольно освободил занимаемое помещение.
Между тем, в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 названного информационного письма).
Довод ответчика о том, что помещения были обесточены на неопределенный период, ввиду чего ответчик вынужден был покинуть помещение и расторгнуть договор субаренды, не может быть принят.
Так, доказательства того, что электроэнергия отсутствовала длительный период времени, что и привело к невозможности использовать помещение, ответчик в материалы дела не представил.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что сам предприниматель указывает на отключение электроэнергии 19.05.2016 и именно в этот же день направил истцу уведомление о расторжении договора субаренды с 20.05.2016.
Кроме того, истец в письме от 26.05.2016 уведомил ответчика о том, что готов не начислять арендную плату за период отсутствия электроэнергии в помещении, то есть с 19.05.2016 по 24.05.2016 (л. д. 39, 40).
Податель жалобы указывает на то, что арбитражный суд первой инстанции не проверил надлежащим образом полномочия истца на передачу имущества в субаренду.
Между тем, в пункте 12 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, согласно пункту 1.6 договора аренды, заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Р.А., в случае, если ни одна из сторон не заявит об обратном, договор считается возобновленным на 11 месяцев на прежних условиях.
В силу пункта 3.3.1 договора арендатор имеет право передавать помещение или его часть в субаренду.
Дополнительным соглашением от 02.09.2015 срок действия договора аренды от 01.01.2015 N 1.11 был продлен до 01.11.2016.
Податель жалобы также считает, что при рассмотрении спора необходимо было учесть, что размер арендной платы по договору субаренды в 10 раз превышает размер арендной платы, оплачиваемой истцом собственнику.
Между тем, размер арендной платы по договору субаренды сторонами согласован без разногласий.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 указанной статьи).
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика спорную задолженность по арендной плате.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как отмечено ранее, в пункте 4.2 договора субаренды установлено, что при неуплате в установленные сроки арендной платы и других платежей субарендатор выплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки на основании письменного требования арендатора.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика спорную сумму пени.
В силу изложенного вопреки доводам подателя жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 по делу N А07-20904/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Андрея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 18АП-3495/2017 ПО ДЕЛУ N А07-20904/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 18АП-3495/2017
Дело N А07-20904/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Андрея Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 по делу N А07-20904/2016 (судья Проскурякова С.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 17" Советского района г. Уфы (далее - ООО "Продовольственный магазин N 17", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кузнецову Андрею Владимировичу (далее - ИП Кузнецов, предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилых помещений от 16.09.2015 N 16 в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016, штрафной неустойки в размере 7102 руб. 45 коп.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 06.02.2017 (резолютивная часть объявлена 01.02.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе предприниматель (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает, что суд не учел, что дополнительное соглашение от 02.09.2015 к договору аренды от 01.01.2015 N 1.11 между истцом и собственником помещения не существовало на момент заключения сторонами спора договора субаренды от 01.01.2015 N 16, соответственно, и на момент истечения срока аренды по договору аренды от 01.01.2015 N 1.11, на момент прекращения пользования помещением со стороны ответчика, на момент подачи искового заявления. Также в решении суд не дал должной оценки тому факту, что истец не представил согласие собственника помещения на передачу его истцом в субаренду третьему лицу. Ответчик указывает, что 20.05.2016 добровольно освободил занимаемое помещение, о чем письменно предупредил истца, и как добросовестный субъект предпринимательской деятельности предпринял все необходимые действия, направленные на передачу помещения истцу в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец, в свою очередь, уклонился от приема помещения, в то время как ему было известно о том, что ответчик не занимает помещение. В связи с указанным ответчик после неоднократных извещений истца был вынужден подписать акт возврата помещения в одностороннем порядке. Податель жалобы также считает, что при рассмотрении спора необходимо было учесть, что размер арендной платы по договору субаренды в 10 раз превышает размер арендной платы, оплачиваемой истцом собственнику. Кроме того, ответчик отмечает, что суд при ссылке на пункте 5.4 договора субаренды не учел содержание второго предложения данного пункта, согласно которому при досрочном расторжении субарендатором договора субаренды последний считается расторгнутым по истечении 30 (а не 60) дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору. Помимо указанного податель жалобы настаивает на том, что 19.05.2016 в виду необеспечения санкционированного подключения помещения к сетям энергоснабжения помещение было обесточено на неопределенный период. Соответственно, ответчик, хранивший в указанном помещении материальные ценности, был вынужден освободить помещение, так как из-за отсутствия электроэнергии предоставление охранных услуг ответчику на данном объекте стало невозможным.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.09.2015 между ООО "Продовольственный магазин N 17" (арендатор) и ИП Кузнецовым (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений N 16, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 27,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:010502:1734, по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. 50-летия Октября, д. 3, номер поэтажного плана 58, 58а (пункт 1.1 договора) (л. д. 27-32).
Договор субаренды заключается сроком на 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
За владение и пользование помещением субарендатор обязан выплачивать ежемесячно арендатору арендную плату в размере 125 100 руб. из расчета 4500 руб. за 1 кв. м. В указанную сумму включена стоимость размещения вывесок, средств наружной рекламы, а также электроэнергия с лимитом до 8000 руб., в случае превышения данного лимита, доплата производится за фактически потребленную электроэнергию свыше установленного лимита (пункт 2.1 договора).
При неуплате в установленные сроки арендной платы и других платежей субарендатор выплачивает арендатору пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки на основании письменного требования арендатора (пункт 4.2 договора).
Субарендатор вправе в любое время досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору (пункт 5.4 договора).
По акту сдачи-приемки от 16.09.2015 указанное помещение было передано субарендатору (л. д. 33).
В подтверждение права на заключение указанного договора субаренды истец представил в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 01.01.2015 N 1.11, заключенный им с собственником - индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Раулем Анасовичем (арендодатель) (л. д. 7-11).
Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 27,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:010502:1734, расположенное по адресу: г. Уфа, Советский р-н, ул. 50-летия Октября, д. 3, инв. N N 58, 58а.
Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев (пункт 1.5 договора).
Согласно пункту 1.6 договора в случае, если ни одна из сторон не заявит об обратном, договор считается возобновленным на 11 месяцев на прежних условиях.
В силу пункта 3.3.1 договора арендатор имеет право передавать помещение или его часть в субаренду.
Дополнительным соглашением от 02.09.2015 срок действия договора аренды от 01.01.2015 N 1.11 был продлен до 01.11.2016 (л. л. 90 оборот).
Ответчик направил в адрес истца письмо от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016. Предприниматель в письме указал, что 19.05.2016 в 15:00 часов в арендуемом предпринимателем помещении произошло отключение электроэнергии по причине несанкционированного подключения арендатором (арендодателем) к энергоносителям. Так как устранить причину отключения электроэнергии в максимально короткие сроки со стороны общества не получилось, а использовать арендуемое помещение без электроэнергии не представляется возможным с 15:00 часов 19.05.2016, то предприниматель указал на расторжение договора (л. д. 34).
20 мая 2016 года ответчиком в одностороннем порядке был составлен акт приема-передачи нежилого помещения (л. д. 71).
В ответ на указанное письмо общество направило предпринимателю уведомление от 26.05.2016 N 16, в котором указало, что договор субаренды не может быть расторгнут с 20.05.2016, так как согласно условиям договора необходимо уведомить арендатора не менее чем за 60 дней до фактического расторжения договора (л. д. 35).
Истец также направил в адрес ответчика уведомление от 11.07.2016 N 11, в котором сообщил, что на основании уведомления субарендатора о расторжении договора субаренды срок действия договора истекает 18.07.2016. Соответственно, истец просил ответчика освободить помещение и передать его по акту приема-передачи (л. д. 36).
Письмом от 19.07.2016 N 17 общество известило предпринимателя о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 20.07.2016 (л. д. 37).
Истец направил в адрес ответчика письмо от 25.07.2016 с приложением акта сдачи-приемки помещения от 20.07.2016, подписанного обществом в одностороннем порядке (л. д. 38-40).
Как указывает истец, за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с названными выше требованиями в суд.
Удовлетворяя исковые требования общества в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности факта наличия на стороне ответчика спорной задолженности по уплате арендных платежей и пени.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора субаренды нежилых помещений от 16.09.2015 N 16.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 606 названного Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу статьи 651 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 названного Кодекса). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
На основании пункта 1 статьи 654 названного Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
О незаключенности договора стороны не заявляют.
Разделом 2 договора стороны согласовали размер и порядок внесения арендной платы.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно и в полном размере выплачивать арендную плату за пользование имуществом.
В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Ответчиком ненадлежащим образом исполнялись взятые на себя обязательства в части внесения арендных платежей, в результате чего на его стороне образовалась задолженность по оплате арендной плате в размере 80 709 руб. 68 коп. за период с 01.07.2016 по 20.07.2016.
Податель жалобы со ссылкой на пункт 5.4 договора субаренды, на свое уведомление от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016 и на фактическое освобождение помещения 20.05.2016 настаивает на том, что на его стороне отсутствует обязанность по оплате арендной платы в спорный период.
Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 5.4 договора субаренды субарендатор вправе в любое время досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, предупредив об этом арендатора за 60 дней. Договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору.
Со ссылкой на данный пункт договора субаренды истец в ответ на уведомление ответчика от 19.05.2016 N 33 о расторжении договора субаренды с 20.05.2016 обоснованно указал, что договор аренды может считаться расторгнутым по истечении 60 дней после уведомления субарендатором арендатора об отказе от договора.
Податель жалобы, среди прочего, указывает на то, что в соответствии со вторым предложением пункта 5.4 договора последний считается расторгнутым по истечении 30 дней с даты направления уведомления о расторжении арендатору.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает на то, что в приведенном предложении пункта 5.4 договора в части указания 30-дневного срока допущена опечатка.
В статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом ООО "Продовольственный магазин N 17" о том, что во втором предложении пункта 5.4 договора в части указания 30-дневного срока допущена опечатка, так как содержание второго предложения по смыслу не соответствует содержанию первого предложения данного же пункта, в котором указано на 60-дневный срок для уведомления субарендатором арендатора о расторжении договора.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что ранее податель жалобы не ссылался на то, что в указанном пункте договора указано два различных не соответствующих друг другу срока для определения момента прекращения действия договора.
В частности, в письме от 21.07.2016 ИП Кузнецов, отвечая на уведомление ООО "Продовольственный магазин N 17" от 19.07.2016 N 17 (в котором истец сослался на первое предложение пункта 5.4 договора), не указывает на неверное применение истцом пункта 5.4 договора.
Таким образом, договор субаренды от 16.09.2016 N 16 был расторгнут с 18.07.2016, на что верно указал арбитражный суд первой инстанции.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 5.6 договора при расторжении договора субарендатор обязан передать арендатору помещение с учетом нормального износа по передаточному акту, подписанному полномочными представителями сторон, в срок не превышающий 3-х дней с момента расторжения договора.
Письмом от 19.07.2016 истец уведомил ответчика о прекращении действия договора и просил передать помещение по акту приема-передачи в срок до 12:00 часов 20.07.2016.
Однако, в указанное время ответчик не явился, ввиду чего истец в одностороннем порядке произвел сдачу-приемку нежилого помещения по договору, о чем составил односторонний акт приема-передачи помещения от 20.07.2016.
Податель жалобы указывает, что 20.05.2016 добровольно освободил занимаемое помещение.
Между тем, в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 названного информационного письма).
Довод ответчика о том, что помещения были обесточены на неопределенный период, ввиду чего ответчик вынужден был покинуть помещение и расторгнуть договор субаренды, не может быть принят.
Так, доказательства того, что электроэнергия отсутствовала длительный период времени, что и привело к невозможности использовать помещение, ответчик в материалы дела не представил.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что сам предприниматель указывает на отключение электроэнергии 19.05.2016 и именно в этот же день направил истцу уведомление о расторжении договора субаренды с 20.05.2016.
Кроме того, истец в письме от 26.05.2016 уведомил ответчика о том, что готов не начислять арендную плату за период отсутствия электроэнергии в помещении, то есть с 19.05.2016 по 24.05.2016 (л. д. 39, 40).
Податель жалобы указывает на то, что арбитражный суд первой инстанции не проверил надлежащим образом полномочия истца на передачу имущества в субаренду.
Между тем, в пункте 12 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Кроме того, согласно пункту 1.6 договора аренды, заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Шарифуллиным Р.А., в случае, если ни одна из сторон не заявит об обратном, договор считается возобновленным на 11 месяцев на прежних условиях.
В силу пункта 3.3.1 договора арендатор имеет право передавать помещение или его часть в субаренду.
Дополнительным соглашением от 02.09.2015 срок действия договора аренды от 01.01.2015 N 1.11 был продлен до 01.11.2016.
Податель жалобы также считает, что при рассмотрении спора необходимо было учесть, что размер арендной платы по договору субаренды в 10 раз превышает размер арендной платы, оплачиваемой истцом собственнику.
Между тем, размер арендной платы по договору субаренды сторонами согласован без разногласий.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4 указанной статьи).
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика спорную задолженность по арендной плате.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 названного Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Как отмечено ранее, в пункте 4.2 договора субаренды установлено, что при неуплате в установленные сроки арендной платы и других платежей субарендатор выплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки на основании письменного требования арендатора.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика спорную сумму пени.
В силу изложенного вопреки доводам подателя жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о законности и обоснованности обжалуемого решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.02.2017 по делу N А07-20904/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кузнецова Андрея Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)