Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Н.С. Кирпикова, изучив в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ, кассационную жалобу П., поступившую в суд кассационной инстанции 17 мая 2017 года, на решение Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года, апелляционное определение судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года по делу по иску Першина С.Е. к Левочкиной С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме, взыскании денежных средств,
установил:
П. обратился в суд с иском к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года и взыскании задатка.
Определением Бутырского районного суда города Москвы от 23 июня 2015 года гражданское дело по иску П. к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года было объединено с гражданским делом по иску П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года.
Определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года производство по гражданскому делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года прекращено.
В обоснование своих исковых требований к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года и взыскании задатка истец указал, что 15 декабря 2011 года между П., Т.В., выступающими в качестве покупателей с одной стороны, и Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., выступающими в качестве продавцов с другой стороны, был заключен договор купли-продажи доли жилого дома по адресу:. По условиям договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года Л.С.И. продавала П. и Т.В. 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:. Также по условиям договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. продавали П. и Т.В. 6/100 доли каждый в праве собственности на жилой дом по адресу:. В свою очередь П., выступающий в качестве одного из покупателей, передал в качестве задатка Л.С.И. денежные средства в размере 2 500 000 руб., а также передал в качестве задатка Т.К. и Т.Е. денежные средства в размере 400 000 руб. каждому. Как указал истец, по условиям договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года окончательная оплата покупаемых долей в жилом доме по адресу:, должна была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли жилого дома. Однако, как пояснил истец, в дальнейшем ответчики Л.С.И., Т.К., Т.Е. уклонились от исполнения договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, поскольку не подавали документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности, не явились в регистрирующий орган, после чего Л.С.И. отправила телеграммы Ткачу К.А., Ткачу Е.А. об их уклонении от исполнения договора. Также истец пояснил, что Л.С.И. при заключении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года внесла оговорку, что договор исполняется после снятия ареста, наложенного ООО "Герехт", но не предприняла должных мер для регистрации договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, несмотря на снятие ареста. Своими недобросовестными действиями Л.С.И. сделала невозможным исполнение договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и государственную регистрацию перехода права собственности к истцу. П. 08 декабря 2014 года были направлены телеграммы в адрес Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А., в которых было указано на необходимость явиться 12 декабря 2014 года к нотариусу города Москвы К. по адресу: для расторжения договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и возврата П. суммы полученных задатков. В связи с неполучением ответа на требование о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года П. обратился с настоящим иском в суд, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в части обязательств по договору купли-продажи между П., покупателем, и Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., продавцами, а также взыскать в пользу П. с Л.С.И. полученный ею задаток в двукратном размере, то есть 5 000 000 руб., взыскать в пользу П. с Ткача К.А. полученный им задаток в двукратном размере, то есть 800 000 руб., с Ткача Е.А. полученный им задаток в двукратном размере, то есть 800 000 руб.
Решением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года исковые требования П. удовлетворены частично, договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, заключенный между Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А. и П. расторгнут, с Л.С.И. в пользу П. взыскано 2 500 000 руб., с Ткача К.А. в пользу П. взыскано 400 000 руб., с Ткача Е.А. в пользу П. взыскано 400 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года решение суда отменено в части взыскания с Л.С.И. в пользу П. денежных средств в размере 2 500 000 руб., по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части размера денежных средств взысканных с Ткача К.А., Ткача Е.А. и об отмене апелляционного определения судебной коллегии в части отказа в удовлетворении исковых требований П. к Л.С.И., полагая указанные судебные постановления в данной части незаконными и необоснованными.
Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационная жалоба, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
По результатам изучения кассационной жалобы существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при принятии судебных постановлений, обжалуемых заявителем в настоящей жалобе, не установлено, в связи с чем не имеется оснований для передачи указанной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Из представленных документов следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 января 2012 года Л.С.И. являлась собственником 3/5 доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый (условный) номер объекта - N, по адресу:, с 30 декабря 2009 года. Т.К. и Т.Е. также являлись собственниками по 1/5 доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый (условный) номер объекта - N, по адресу:, с 30 декабря 2009 года.
15 декабря 2011 года между Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., выступающими в качестве продавцов, и П., Т.В., выступающими в качестве покупателей, был заключен договор купли-продажи долей в жилом доме по адресу:.
Судом установлено, что по условиям договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года Л.С.И. продала П. и Т.В. в равных долях 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: (пункт 1 договора).
П. и Т.В. должны были оплатить за приобретаемые 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, в пользу Л.С.И. денежные средства в размере 11 564 000 руб. (пункт 4 договора), из которых Л.С.И. были переданы в качестве задатка денежные средства в размере 5 000 000 руб. (пункт 4.1.1 договора). Окончательная оплата П. и Т.В. покупаемых долей в жилом доме по адресу:, в пользу Л.С.И. должна быть была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли в жилом доме (пункт 4.1.2 договора).
Согласно расписке от 15 декабря 2011 года Л.С.И. получила от П. и Т.В. задаток по договору купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года в размере 5 000 000 руб.
Также по условиям договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. продали П. и Т.В. в равных долях 6/100 доли каждый в праве собственности на жилой дом по адресу: (пункт 1 договора). П. и Т.В., покупатели, должны были оплатить за приобретаемые 6/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, в пользу Ткача К.А. и Т.Е., денежные средства в размере 2 842 000 руб. каждому (пункт 4.2 договора), из которых Ткачу К.А., Ткачу Е.А. были переданы в качестве задатка денежные средства в размере 800 000 руб. (пункт 4.2.1 договора). Окончательная оплата П. и Т.В. покупаемых долей в жилом доме по адресу:, в пользу Ткача К.А. и Ткача Е.А. должна была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли в жилом доме (пункт 4.2.2 договора). Согласно расписке от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. получили от П. и Т.В. задаток по договору купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года в размере 800 000 руб.
Судом установлено, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года не прошел государственную регистрацию, между продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В. фактическая передача имущества по договору купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года не производилась.
Также судом установлено, что между П. и Л.С.И. был заключен еще один договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, по условиям которого Л.С.И. продала, а П. купил 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Согласно п. 4 договора по соглашению сторон стоимость долей была оценена в 11 564 000 руб. Денежные средства уплачены покупателем продавцу перед заключением настоящего договора в следующем порядке: покупатель уплатил продавцу 15 декабря 2011 года в качестве задатка, в счет исполнения обязательств по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб.; покупатель уплатил продавцу 21 апреля 2012 года, перед заключением договора оставшуюся часть денежных средств в размере 9 064 000 руб.
Также стороны договорились, что продавец по требованию покупателя в момент получения денежных средств обязан выдать расписку.
Пунктом 13 договора предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые могли быть приняты и сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.
Судом также установлено, что письмом Управления Росреестра по городу Москве от 05 мая 2012 года N была приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи доли жилого дома от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 долей в праве собственности на жилой дом по адресу:, между Л.С.И. и П., в связи с тем, что не были представлены доказательства реализации преимущественного права на выкуп доли в общей собственности другими участниками долевой собственности (Ткачом Е.А. и Ткачом К.А.). Письмом Управления Росреестра по городу Москве от 22 июня 2012 года N было отказано Л.С.И. и П. в государственной регистрации договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Согласно определению Балашихинского городского суда Московской области от 06 декабря 2014 года между П. и Л.С.И. было утверждено мировое соглашение о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. Данное определение суда вступило в законную силу.
Из возражений ответчиков на исковое заявление судом установлено, что с момента, когда между П. и Л.С.И. был заключен новый договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года ранее заключенный договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года был отменен в соответствии с пунктом 13 договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, согласно которому настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора. Указанное условие договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, по мнению ответчиков, исключает несение Л.С.И., Т.К., Т.Е. каких-либо обязательств перед П., в том числе по возврату задатка.
Судом установлено, что П. в адрес Л.С.И. было направлено требование о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Также П. в адрес Ткача К.А., Ткача Е.А. были направлены требования о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Согласно нотариально удостоверенному заявлению от 12 декабря 2014 года Л.С.И., Т.К., Т.Е. не явились по приглашению П. для составления документа о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, при этом исходил из того, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года имеют различный предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору - соответственно 34/100 доли (доля П. составляет 17/100 доли) по договору от 15 декабря 2011 года и 22/100 доли по договору от 21 апреля 2012 года.
Поскольку при заключении Л.С.И. с П. договора купли-продажи от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, ответчики Т.К., Т.Е. не являлись участниками указанной сделки, суд, руководствуясь п. 1 ст. 452 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, пришел к выводу о том, что соглашение об отмене действия договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года должно было быть совершено путем составления одного документа, подписанного сторонами: продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В.
При этом поскольку в ходе судебного разбирательства со стороны Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А. не было представлено письменное соглашение, подписанное сторонами: продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В., о прекращении действия договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, суд отклонил как необоснованный довод Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А. о том, что с момента, когда между П. и Л.С.И. был заключен новый договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, ранее заключенный договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года был прекращен.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года порождает для продавцов - Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А., и покупателей - П., Т.В. объем прав и обязанностей, отличный от того объема прав и обязанностей, которые порождает договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года для продавца - Л.С.И. и покупателя - П.
Поскольку процедура расторжения договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года, предусмотренная ст. 452 ГК РФ, была соблюдена П., а также учитывая, что по распискам от 15 декабря 2011 года П. были выплачены Л.С.Е. аванс на сумму 2 500 000 руб., Ткачу К.А. аванс на сумму 400 000 руб., Ткачу Е.А. аванс на сумму 400 000 руб., суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в части исполнения обязательств между продавцами Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А. и покупателем - П. В связи с расторжением договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в пользу П. с Л.С.И. суд взыскал денежные средства в размере 2 500 000 руб., с Ткача К.А. - денежные средства в размере 400 000 руб., с Ткача Е.А. - денежные средства в размере 400 000 руб.
Отказывая в удовлетворении требований П. о взыскании в его пользу с Л.С.И. полученного ею задатка в двукратном размере, то есть 5 000 000 руб., с Ткача К.А., Ткача Е.А. полученного ими задатка в двукратном размере, то есть 800 000 руб. с каждого, суд исходил из того, что согласно дополнительной оговорке, содержащейся в договоре купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, государственная регистрация указанного договора производится после снятия ареста, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства, что в порядке ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года прошел государственную регистрацию.
Указанное обстоятельство - наличие ареста на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 января 2012 года, а также определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 17 июня 2010 года, представленным в ходе судебного разбирательства, о наложении ареста на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Кроме того, судом установлено, что определением Бутырского районного суда города Москвы от 09 февраля 2012 года, представленным в ходе судебного разбирательства, был наложен запрет на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:.
В силу требований п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Между тем, наличие на продаваемое недвижимое имущество ограничений в виде ареста либо запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, означает, что на момент заключения соглашения о задатке отсутствовала реальная возможность исполнения заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Внося в текст договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года письменную оговорку о том, что государственная регистрация указанного договора производится после снятия ареста, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стороны указанного договора купли-продажи недвижимого имущества: продавцы Л.С.И., Т.К., Т.Е., покупатели П., Т.В., знали об отсутствии реальной возможности исполнения заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что при наличии в отношении продаваемого недвижимого имущества ограничений в виде ареста либо запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, в рамках данного договора купли-продажи недвижимого имущества функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут.
Согласно требованиям п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
С учетом изложенного выше, суд пришел к выводу о том, что по распискам от 15 декабря 2011 года П. были выплачены Л.С.Е., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. денежные средства в качестве аванса, а не задатка.
Проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции с выводами суда в части взыскания с Л.С.Е. денежных средств в размере 2 500 000 руб. не согласился, указав на то, что согласно п. 4.1 договора от 21 апреля 2012 года стороны четко указали, что покупатель уплатил продавцу 15 декабря 2011 года в качестве задатка в счет исполнения обязательств по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб., то есть Л.С.И. и П. был прямо предусмотрен зачет ранее внесенных по договору от 15 декабря 2011 года денежных средств в счет исполнения обязательств по вновь заключенному договору от 21 апреля 2012 года.
Из заявления Т.В., направленного в Бутырский районный суд города Москвы, судебной коллегий установлено, что денежные средства, уплаченные им при заключении договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года Л.С.И., Ткачу Е.А., Ткачу К.А., по согласованию сторон были возвращены ему в полном объеме в связи с его отказом от исполнения договора из-за наличия ареста и возникших внутренних разногласий у продавцов после заключения договора.
Проанализировав условия договоров от 15 декабря 2011 года и от 21 апреля 2012 года, заключенных между сторонами, а также заявление Т.В., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между П. и Л.С.И. был заключен в итоге один договор путем замены первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством, которое содержало весь объем прав и обязанностей сторон в связи с куплей-продажей 22/100 долей спорного жилого дома. Пунктом 13 договора от 21 апреля 2012 года П. и Л.С.И. предусмотрели прекращение первоначального обязательства, указав, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые были сделаны до его подписания. При этом денежные средства в размере 2 500 000 руб., внесенные ранее П. за передачу 22/100 долей, были приняты в качестве задатка по договору от 21 апреля 2012 года, а остальные обязательства по договору от 15 декабря 2011 исполнены не были в связи с отказом сторон от исполнения договора и прекращением обязательства новацией. Таким образом, судебная коллегия указала на то, что договор от 15 декабря 2011 года в части, касающейся Ткача Е.А. и Ткача К.А., Т.В., считается расторгнутым, а в части, касающейся П. и Л.С.И., - измененным путем новации, поскольку стороны фактически заключили новый договор.
Также судебной коллегий установлено, что определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года производство по данному делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года было прекращено, поскольку определением Балашихинского городского суда Московской области от 06 февраля 2014 года между П. и Л.С.И. было утверждено мировое соглашение о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. Данное определение суда вступило в законную силу. Таким образом, оснований для взыскания с Л.С.И. в пользу П. денежных средств в размере 2 500 000 руб. у сада первой инстанции не имелось.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований П. о взыскании с Л.С.Е. денежных средств в размере 2 500 000 руб.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года не является новацией обязательств по договору купли-продажи доли в праве на жилой дом от 15 декабря 2011 года, а является самостоятельным договором, заключенным между другими лицами и в отношении другого предмета, не опровергают изложенных выше выводов суда апелляционной инстанции о том, что Л.С.И. и П. при заключении договора от 21 апреля 2012 года был прямо предусмотрен зачет ранее внесенных по договору от 15 декабря 2011 года в качестве аванса денежных средств в счет исполнения обязательств по вновь заключенному договору от 21 апреля 2012 года, поскольку, как следует из представленных документов, в пункте 4.1. договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года стороны четко определи, что П. уплатил Л.С.И. 15 декабря 2011 года в счет исполнения обязательств по договору и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб. Кроме того, пунктом 13 данного договора П. и Л.С.И. предусмотрели прекращение первоначального обязательства, то есть договора от 15 декабря 2011 года, указав, что договор от 21 апреля 2012 года содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые были сделаны до его подписания. Таким образом, судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что П., заключив договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, согласился на изменение обязательств путем новации в отношении с Л.С.И. Вместе с тем, определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года было прекращено производство по делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года в связи с утвержденным мировым соглашением о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. С учетом изложенного, принимая во внимание, что обязательства по договору от 21 апреля 2012 года между П. и Л.С.И. исполнены, что подтверждено в том числе определением Балашихинского городского суда Московский области от 06 февраля 2014 года, оснований для взыскания с Л.С.И. денежных средств в размере 2 500 000 руб. не имелось.
Доводы кассационной жалобы о том, что денежные средства, переданные Л.С.И., Ткачу К.А. и Ткачу Е.А. по договору от 15 декабря 2011 года, являются задатком, а не авансом, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении суда, из которого следует, что при наличии на продаваемое недвижимое имущество ограничений в виде ареста и запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, о чем сторонам было известно, функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, в рамках данного договора реализованы быть не могли.
Согласно требованиям п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что денежные средства, выплаченные Л.С.И., Т.Е. Т.К. по договору от 15 декабря 2011 года являются авансом.
Каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции, по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции в силу действующего процессуального законодательства не наделен.
В силу изложенного выше, руководствуясь положениями части 2 статьи 381, статьи 383 ГПК РФ,
определил:
отказать П. в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на решение Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года и апелляционное определение судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 19.06.2017 N 4Г-6314/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. N 4г/7-6314/17
Судья Московского городского суда Н.С. Кирпикова, изучив в порядке, предусмотренном главой 41 ГПК РФ, кассационную жалобу П., поступившую в суд кассационной инстанции 17 мая 2017 года, на решение Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года, апелляционное определение судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года по делу по иску Першина С.Е. к Левочкиной С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме, взыскании денежных средств,
установил:
П. обратился в суд с иском к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года и взыскании задатка.
Определением Бутырского районного суда города Москвы от 23 июня 2015 года гражданское дело по иску П. к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года было объединено с гражданским делом по иску П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года.
Определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года производство по гражданскому делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года прекращено.
В обоснование своих исковых требований к Л.С.И., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года и взыскании задатка истец указал, что 15 декабря 2011 года между П., Т.В., выступающими в качестве покупателей с одной стороны, и Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., выступающими в качестве продавцов с другой стороны, был заключен договор купли-продажи доли жилого дома по адресу:. По условиям договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года Л.С.И. продавала П. и Т.В. 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:. Также по условиям договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. продавали П. и Т.В. 6/100 доли каждый в праве собственности на жилой дом по адресу:. В свою очередь П., выступающий в качестве одного из покупателей, передал в качестве задатка Л.С.И. денежные средства в размере 2 500 000 руб., а также передал в качестве задатка Т.К. и Т.Е. денежные средства в размере 400 000 руб. каждому. Как указал истец, по условиям договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года окончательная оплата покупаемых долей в жилом доме по адресу:, должна была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли жилого дома. Однако, как пояснил истец, в дальнейшем ответчики Л.С.И., Т.К., Т.Е. уклонились от исполнения договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, поскольку не подавали документы для проведения государственной регистрации перехода права собственности, не явились в регистрирующий орган, после чего Л.С.И. отправила телеграммы Ткачу К.А., Ткачу Е.А. об их уклонении от исполнения договора. Также истец пояснил, что Л.С.И. при заключении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года внесла оговорку, что договор исполняется после снятия ареста, наложенного ООО "Герехт", но не предприняла должных мер для регистрации договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, несмотря на снятие ареста. Своими недобросовестными действиями Л.С.И. сделала невозможным исполнение договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и государственную регистрацию перехода права собственности к истцу. П. 08 декабря 2014 года были направлены телеграммы в адрес Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А., в которых было указано на необходимость явиться 12 декабря 2014 года к нотариусу города Москвы К. по адресу: для расторжения договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и возврата П. суммы полученных задатков. В связи с неполучением ответа на требование о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года П. обратился с настоящим иском в суд, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в части обязательств по договору купли-продажи между П., покупателем, и Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., продавцами, а также взыскать в пользу П. с Л.С.И. полученный ею задаток в двукратном размере, то есть 5 000 000 руб., взыскать в пользу П. с Ткача К.А. полученный им задаток в двукратном размере, то есть 800 000 руб., с Ткача Е.А. полученный им задаток в двукратном размере, то есть 800 000 руб.
Решением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года исковые требования П. удовлетворены частично, договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, заключенный между Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А. и П. расторгнут, с Л.С.И. в пользу П. взыскано 2 500 000 руб., с Ткача К.А. в пользу П. взыскано 400 000 руб., с Ткача Е.А. в пользу П. взыскано 400 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Апелляционным определением судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года решение суда отменено в части взыскания с Л.С.И. в пользу П. денежных средств в размере 2 500 000 руб., по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано, в остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе П. ставит вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части размера денежных средств взысканных с Ткача К.А., Ткача Е.А. и об отмене апелляционного определения судебной коллегии в части отказа в удовлетворении исковых требований П. к Л.С.И., полагая указанные судебные постановления в данной части незаконными и необоснованными.
Судья суда кассационной инстанции в соответствии с частью 2 статьи 381 ГПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационная жалоба, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 ГПК РФ).
По результатам изучения кассационной жалобы существенных нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при принятии судебных постановлений, обжалуемых заявителем в настоящей жалобе, не установлено, в связи с чем не имеется оснований для передачи указанной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Из представленных документов следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 января 2012 года Л.С.И. являлась собственником 3/5 доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый (условный) номер объекта - N, по адресу:, с 30 декабря 2009 года. Т.К. и Т.Е. также являлись собственниками по 1/5 доли в праве собственности на жилой дом, кадастровый (условный) номер объекта - N, по адресу:, с 30 декабря 2009 года.
15 декабря 2011 года между Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., выступающими в качестве продавцов, и П., Т.В., выступающими в качестве покупателей, был заключен договор купли-продажи долей в жилом доме по адресу:.
Судом установлено, что по условиям договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года Л.С.И. продала П. и Т.В. в равных долях 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: (пункт 1 договора).
П. и Т.В. должны были оплатить за приобретаемые 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, в пользу Л.С.И. денежные средства в размере 11 564 000 руб. (пункт 4 договора), из которых Л.С.И. были переданы в качестве задатка денежные средства в размере 5 000 000 руб. (пункт 4.1.1 договора). Окончательная оплата П. и Т.В. покупаемых долей в жилом доме по адресу:, в пользу Л.С.И. должна быть была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли в жилом доме (пункт 4.1.2 договора).
Согласно расписке от 15 декабря 2011 года Л.С.И. получила от П. и Т.В. задаток по договору купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года в размере 5 000 000 руб.
Также по условиям договора купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. продали П. и Т.В. в равных долях 6/100 доли каждый в праве собственности на жилой дом по адресу: (пункт 1 договора). П. и Т.В., покупатели, должны были оплатить за приобретаемые 6/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, в пользу Ткача К.А. и Т.Е., денежные средства в размере 2 842 000 руб. каждому (пункт 4.2 договора), из которых Ткачу К.А., Ткачу Е.А. были переданы в качестве задатка денежные средства в размере 800 000 руб. (пункт 4.2.1 договора). Окончательная оплата П. и Т.В. покупаемых долей в жилом доме по адресу:, в пользу Ткача К.А. и Ткача Е.А. должна была быть произведена в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на продаваемые доли в жилом доме (пункт 4.2.2 договора). Согласно расписке от 15 декабря 2011 года Т.К. и Т.Е. получили от П. и Т.В. задаток по договору купли-продажи доли в жилом доме от 15 декабря 2011 года в размере 800 000 руб.
Судом установлено, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года не прошел государственную регистрацию, между продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В. фактическая передача имущества по договору купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года не производилась.
Также судом установлено, что между П. и Л.С.И. был заключен еще один договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, по условиям которого Л.С.И. продала, а П. купил 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Согласно п. 4 договора по соглашению сторон стоимость долей была оценена в 11 564 000 руб. Денежные средства уплачены покупателем продавцу перед заключением настоящего договора в следующем порядке: покупатель уплатил продавцу 15 декабря 2011 года в качестве задатка, в счет исполнения обязательств по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб.; покупатель уплатил продавцу 21 апреля 2012 года, перед заключением договора оставшуюся часть денежных средств в размере 9 064 000 руб.
Также стороны договорились, что продавец по требованию покупателя в момент получения денежных средств обязан выдать расписку.
Пунктом 13 договора предусмотрено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые могли быть приняты и сделаны сторонами будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора.
Судом также установлено, что письмом Управления Росреестра по городу Москве от 05 мая 2012 года N была приостановлена государственная регистрация договора купли-продажи доли жилого дома от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 долей в праве собственности на жилой дом по адресу:, между Л.С.И. и П., в связи с тем, что не были представлены доказательства реализации преимущественного права на выкуп доли в общей собственности другими участниками долевой собственности (Ткачом Е.А. и Ткачом К.А.). Письмом Управления Росреестра по городу Москве от 22 июня 2012 года N было отказано Л.С.И. и П. в государственной регистрации договора купли-продажи доли в жилом доме от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Согласно определению Балашихинского городского суда Московской области от 06 декабря 2014 года между П. и Л.С.И. было утверждено мировое соглашение о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. Данное определение суда вступило в законную силу.
Из возражений ответчиков на исковое заявление судом установлено, что с момента, когда между П. и Л.С.И. был заключен новый договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года ранее заключенный договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года был отменен в соответствии с пунктом 13 договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, согласно которому настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до подписания настоящего договора. Указанное условие договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, по мнению ответчиков, исключает несение Л.С.И., Т.К., Т.Е. каких-либо обязательств перед П., в том числе по возврату задатка.
Судом установлено, что П. в адрес Л.С.И. было направлено требование о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Также П. в адрес Ткача К.А., Ткача Е.А. были направлены требования о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Согласно нотариально удостоверенному заявлению от 12 декабря 2014 года Л.С.И., Т.К., Т.Е. не явились по приглашению П. для составления документа о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, при этом исходил из того, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года и договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года имеют различный предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору - соответственно 34/100 доли (доля П. составляет 17/100 доли) по договору от 15 декабря 2011 года и 22/100 доли по договору от 21 апреля 2012 года.
Поскольку при заключении Л.С.И. с П. договора купли-продажи от 21 апреля 2012 года в отношении 22/100 доли в праве собственности на жилой дом по адресу:, ответчики Т.К., Т.Е. не являлись участниками указанной сделки, суд, руководствуясь п. 1 ст. 452 ГК РФ, ст. 550 ГК РФ, пришел к выводу о том, что соглашение об отмене действия договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года должно было быть совершено путем составления одного документа, подписанного сторонами: продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В.
При этом поскольку в ходе судебного разбирательства со стороны Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А. не было представлено письменное соглашение, подписанное сторонами: продавцами - Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А., покупателями - П., Т.В., о прекращении действия договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, суд отклонил как необоснованный довод Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А. о том, что с момента, когда между П. и Л.С.И. был заключен новый договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, ранее заключенный договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года был прекращен.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года порождает для продавцов - Л.С.И., Ткача К.А., Ткача Е.А., и покупателей - П., Т.В. объем прав и обязанностей, отличный от того объема прав и обязанностей, которые порождает договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года для продавца - Л.С.И. и покупателя - П.
Поскольку процедура расторжения договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года, предусмотренная ст. 452 ГК РФ, была соблюдена П., а также учитывая, что по распискам от 15 декабря 2011 года П. были выплачены Л.С.Е. аванс на сумму 2 500 000 руб., Ткачу К.А. аванс на сумму 400 000 руб., Ткачу Е.А. аванс на сумму 400 000 руб., суд пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в части исполнения обязательств между продавцами Л.С.И., Ткачом К.А., Ткачом Е.А. и покупателем - П. В связи с расторжением договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года в пользу П. с Л.С.И. суд взыскал денежные средства в размере 2 500 000 руб., с Ткача К.А. - денежные средства в размере 400 000 руб., с Ткача Е.А. - денежные средства в размере 400 000 руб.
Отказывая в удовлетворении требований П. о взыскании в его пользу с Л.С.И. полученного ею задатка в двукратном размере, то есть 5 000 000 руб., с Ткача К.А., Ткача Е.А. полученного ими задатка в двукратном размере, то есть 800 000 руб. с каждого, суд исходил из того, что согласно дополнительной оговорке, содержащейся в договоре купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года, государственная регистрация указанного договора производится после снятия ареста, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства, что в порядке ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года прошел государственную регистрацию.
Указанное обстоятельство - наличие ареста на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:, подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 января 2012 года, а также определением Черемушкинского районного суда города Москвы от 17 июня 2010 года, представленным в ходе судебного разбирательства, о наложении ареста на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:.
Кроме того, судом установлено, что определением Бутырского районного суда города Москвы от 09 февраля 2012 года, представленным в ходе судебного разбирательства, был наложен запрет на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество в виде долей в праве собственности на жилой дом по адресу:.
В силу требований п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Между тем, наличие на продаваемое недвижимое имущество ограничений в виде ареста либо запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, означает, что на момент заключения соглашения о задатке отсутствовала реальная возможность исполнения заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Внося в текст договора купли-продажи доли жилого дома от 15 декабря 2011 года письменную оговорку о том, что государственная регистрация указанного договора производится после снятия ареста, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стороны указанного договора купли-продажи недвижимого имущества: продавцы Л.С.И., Т.К., Т.Е., покупатели П., Т.В., знали об отсутствии реальной возможности исполнения заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что при наличии в отношении продаваемого недвижимого имущества ограничений в виде ареста либо запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, в рамках данного договора купли-продажи недвижимого имущества функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, реализованы быть не могут.
Согласно требованиям п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
С учетом изложенного выше, суд пришел к выводу о том, что по распискам от 15 декабря 2011 года П. были выплачены Л.С.Е., Ткачу К.А., Ткачу Е.А. денежные средства в качестве аванса, а не задатка.
Проверяя законность вынесенного судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции с выводами суда в части взыскания с Л.С.Е. денежных средств в размере 2 500 000 руб. не согласился, указав на то, что согласно п. 4.1 договора от 21 апреля 2012 года стороны четко указали, что покупатель уплатил продавцу 15 декабря 2011 года в качестве задатка в счет исполнения обязательств по договору, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб., то есть Л.С.И. и П. был прямо предусмотрен зачет ранее внесенных по договору от 15 декабря 2011 года денежных средств в счет исполнения обязательств по вновь заключенному договору от 21 апреля 2012 года.
Из заявления Т.В., направленного в Бутырский районный суд города Москвы, судебной коллегий установлено, что денежные средства, уплаченные им при заключении договора купли-продажи от 15 декабря 2011 года Л.С.И., Ткачу Е.А., Ткачу К.А., по согласованию сторон были возвращены ему в полном объеме в связи с его отказом от исполнения договора из-за наличия ареста и возникших внутренних разногласий у продавцов после заключения договора.
Проанализировав условия договоров от 15 декабря 2011 года и от 21 апреля 2012 года, заключенных между сторонами, а также заявление Т.В., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между П. и Л.С.И. был заключен в итоге один договор путем замены первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством, которое содержало весь объем прав и обязанностей сторон в связи с куплей-продажей 22/100 долей спорного жилого дома. Пунктом 13 договора от 21 апреля 2012 года П. и Л.С.И. предусмотрели прекращение первоначального обязательства, указав, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые были сделаны до его подписания. При этом денежные средства в размере 2 500 000 руб., внесенные ранее П. за передачу 22/100 долей, были приняты в качестве задатка по договору от 21 апреля 2012 года, а остальные обязательства по договору от 15 декабря 2011 исполнены не были в связи с отказом сторон от исполнения договора и прекращением обязательства новацией. Таким образом, судебная коллегия указала на то, что договор от 15 декабря 2011 года в части, касающейся Ткача Е.А. и Ткача К.А., Т.В., считается расторгнутым, а в части, касающейся П. и Л.С.И., - измененным путем новации, поскольку стороны фактически заключили новый договор.
Также судебной коллегий установлено, что определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года производство по данному делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года было прекращено, поскольку определением Балашихинского городского суда Московской области от 06 февраля 2014 года между П. и Л.С.И. было утверждено мировое соглашение о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. Данное определение суда вступило в законную силу. Таким образом, оснований для взыскания с Л.С.И. в пользу П. денежных средств в размере 2 500 000 руб. у сада первой инстанции не имелось.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда и отказе в удовлетворении исковых требований П. о взыскании с Л.С.Е. денежных средств в размере 2 500 000 руб.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года не является новацией обязательств по договору купли-продажи доли в праве на жилой дом от 15 декабря 2011 года, а является самостоятельным договором, заключенным между другими лицами и в отношении другого предмета, не опровергают изложенных выше выводов суда апелляционной инстанции о том, что Л.С.И. и П. при заключении договора от 21 апреля 2012 года был прямо предусмотрен зачет ранее внесенных по договору от 15 декабря 2011 года в качестве аванса денежных средств в счет исполнения обязательств по вновь заключенному договору от 21 апреля 2012 года, поскольку, как следует из представленных документов, в пункте 4.1. договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года стороны четко определи, что П. уплатил Л.С.И. 15 декабря 2011 года в счет исполнения обязательств по договору и в обеспечение его исполнения денежные средства в размере 2 500 000 руб. Кроме того, пунктом 13 данного договора П. и Л.С.И. предусмотрели прекращение первоначального обязательства, то есть договора от 15 декабря 2011 года, указав, что договор от 21 апреля 2012 года содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и предложения, которые были сделаны до его подписания. Таким образом, судебная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что П., заключив договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года, согласился на изменение обязательств путем новации в отношении с Л.С.И. Вместе с тем, определением Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года было прекращено производство по делу в части требований П. к Л.С.И. о расторжении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года в связи с утвержденным мировым соглашением о порядке исполнения договора купли-продажи доли в праве на жилой дом от 21 апреля 2012 года. С учетом изложенного, принимая во внимание, что обязательства по договору от 21 апреля 2012 года между П. и Л.С.И. исполнены, что подтверждено в том числе определением Балашихинского городского суда Московский области от 06 февраля 2014 года, оснований для взыскания с Л.С.И. денежных средств в размере 2 500 000 руб. не имелось.
Доводы кассационной жалобы о том, что денежные средства, переданные Л.С.И., Ткачу К.А. и Ткачу Е.А. по договору от 15 декабря 2011 года, являются задатком, а не авансом, не могут быть приняты во внимание, поскольку являлись предметом проверки суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку в решении суда, из которого следует, что при наличии на продаваемое недвижимое имущество ограничений в виде ареста и запрета на государственную регистрацию перехода права собственности, установленных судебными актами, о чем сторонам было известно, функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, в рамках данного договора реализованы быть не могли.
Согласно требованиям п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что денежные средства, выплаченные Л.С.И., Т.Е. Т.К. по договору от 15 декабря 2011 года являются авансом.
Каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции, по доводам кассационной жалобы не усматривается, а правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам суд кассационной инстанции в силу действующего процессуального законодательства не наделен.
В силу изложенного выше, руководствуясь положениями части 2 статьи 381, статьи 383 ГПК РФ,
определил:
отказать П. в передаче для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции жалобы на решение Бутырского районного суда города Москвы от 24 июня 2016 года и апелляционное определение судебной коллегий по гражданским делам Московского городского суда от 14 декабря 2016 года.
Судья
Московского городского суда
Н.С.КИРПИКОВА
Московского городского суда
Н.С.КИРПИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)