Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 (судья Калитанова Т.В.).
Индивидуальный предприниматель Саламатин Алексей Геннадьевич (далее - предприниматель Саламатин А.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" (далее - общество "Фирма "ИКА", общество, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 235 395 руб. 50 коп., из которых 172 320 руб. - основной долг по арендной плате и дополнительным арендным платежам по договору аренды нежилого помещения N 2 от 05.07.2012 за период с 01.11.2014 по 30.04.2015, 63 075 руб. 50 коп. - пени (с учетом уточнения исковых требований, т. 3 л.д. 129).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 (резолютивная часть от 19.10.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Фирма "ИКА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт полагает, что при вынесении решения суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика в обоснование возражений по заявленному иску, которые были изложены им в отзыве. Ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы, заявленной истцом на основании договора аренды от 05.07.2012, поскольку договор является недействительным и незаключенным, в силу чего не может влечь правовых последствий. Договор аренды от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом, поскольку подписавшая его представитель по доверенности Матюшкина Н.В. соответствующих полномочий не имела, о выданной указанному лицу доверенности директору общества не известно, доверенность отсутствует как у истца, так и в материалах дела, в преамбуле договора она указана как директор общества, хотя таковым Матюшкина Н.В. не являлась, занимая должность территориального менеджера. Предприниматель Саламатин А.Г. при подписании договора не проверил полномочия подписанта от имени общества, не установил его должность. Оригинал договора у ответчика отсутствует, так же как сведения о государственной регистрации договора, а проставление печати общества не может быть расценено как одобрение сделки, так же как и длительное использование ответчиком помещения на основании договора аренды от 05.07.2012, поскольку в выставленных ответчику истцом счетах истец ссылался на ранее заключенный договор от 04.07.2007, а одобрение сделки не исходило от органа или иного уполномоченного на совершение сделки лица. Проставление Матюшкиной Н.В. подписи только на последнем листе договора аренды, по мнению апеллянта, дает основания предполагать, что остальные листы были подписаны истцом в одностороннем порядке. В деле не имеется доказательств прекращения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007, поскольку договор возобновился на неопределенный срок. Договор от 05.07.2012 не может быть оценен как прекращающий действие договора от 04.07.2007, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке. В отсутствие доказательств государственной регистрации договора договор является незаключенным и не может связывать обязательством истца и ответчика. Ссылки истца в документации на ранее действовавший договор свидетельствует о том, что истец также исходил из незаключенности договора от 05.07.2012, в силу чего является действующим договор аренды от 04.07.2007, и в соответствии с размером арендной платы, согласованным в данном договоре, задолженности по арендной плате у ответчика не имеется.
Апеллянт также ссылается на наличие оснований для зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений на основании сделанного ответчиком заявления от 02.04.2015.
К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.07.2012 между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) в лице Матюшкиной Н.В., поименованной как директор и действующей на основании доверенности от 01.04.2012, был оформлен договор аренды нежилого помещения N 2, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду на срок, определенный договором, часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта (далее - договор аренды от 05.07.2012, т. 1 л.д. 22-28).
Согласно п. 2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается на 5 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Пунктом 4.1 договора аренды от 05.07.2012 установлено, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС. Арендная плата включает в себя компенсацию расходов арендодателя по плате за земельный участок, на котором расположено помещение.
Кроме арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора, арендатору на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, состоящие из следующих расходов: электроэнергия, отопление, холодное водоснабжение, канализация, расходы на вентиляцию. Оплата указанных выше платежей производиться арендатором на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного счета (п. 4.2 договора аренды от 05.07.2012).
Согласно п. 4.3 договора аренды от 05.07.2012 арендная плата вноситься до пятого числа текущего месяца.
В силу п. 5.2 договора аренды от 05.07.2012 за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Согласно приложению N 1 к договору аренды от 05.07.2012 арендодатель и арендатор согласовали план части помещения из встроенного помещения по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м, передаваемой в аренду обществу "Фирма "ИКА" (т. 1 л.д. 29).
По акту приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 истцом передана ответчику часть нежилого помещения площадью 107,7 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3 (т. 1 л.д. 30).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Фирма "ИКА" обязательств арендатора по оплате арендной платы и дополнительных арендных платежей по договору аренды от 05.07.2012, наличие задолженности по арендной плате за март, апрель 2015 года в сумме 172 320 руб., по дополнительным арендным платежам за период с ноября 2014 года по март 2015 года в сумме 53 916,78 руб., предприниматель Саламатин А.Г. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по оплате арендной платы и дополнительных арендных платежей по действительному и заключенному договору аренды от 05.07.2012.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества "Фирма "ИКА", апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения от 04.07.2007 (далее - договор аренды от 04.07.2007), по условиям которого ответчику в аренду на срок, определенный договором, было передано помещение из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптеки (т. 1 л.д. 69-73).
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).
Дополнительными соглашениями от 09.07.2007, N 2 от 12.09.2009, N 3 от 09.12.2010, N 4 от 27.01.2011, N 5 от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 79, 81-82, 83, 85-86, 87) стороны изменяли условие о площади арендуемого помещения, размере арендной платы, однако предусмотренное п. 2.1 договора аренды от 04.07.2007 условие о пятилетнем сроке действия договора было оставлено сторонами без изменений.
Уведомлением от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. сообщил обществу "Фирма "ИКА" о возможности пролонгации договора аренды от 04.07.2007, но с условием повышения постоянной части арендной платы до 800 руб. за кв. м (т. 3 л.д. 45).
05.07.2012 между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 2, по условиям которого на очередной пятилетний срок за плату в размере 86 160 руб. в месяц без НДС ответчику в аренду была передана часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта (т. 1 л.д. 22-28).
Характеристика объекта аренды приведена в п. 1.1 договора аренды от 05.07.2012, в приложении N 1 к договору аренды от 05.07.2012 арендодатель и арендатор согласовали план арендуемого помещения.
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен в п. п. 4.1, 4.2 договора аренды от 05.07.2012.
Таким образом, следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что правоотношений сторон в рамках настоящего спора возникли на основании заключенного и действительного договора аренды от 05.07.2012.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что правоотношения сторон основаны на договоре аренды от 04.07.2007, который, по мнению апеллянта, возобновлен на неопределенный срок, являются необоснованными.
Из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок при совокупности двух условий: продолжения пользования арендатором имущества и отсутствие возражений арендодателя как против такого использования, так и против условий использования (срок, арендная плата и т.д.).
В данном случае, как ранее установлено судом апелляционной инстанции письмом от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. выразил возражения против продолжения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007 не прежних условиях в связи с предложением арендодателя изменить размер арендной платы (т. 3 л.д. 45), что в силу изложенных норм исключает возможность возобновления указанного договора на неопределенный срок.
Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, оформлением нового договора аренды от 05.07.2012 истец и ответчик выразили волю на прекращение ранее существовавших арендных отношений и возникновение нового обязательства по использованию нежилого помещения.
Доводы апеллянта о незаключенности договора аренды от 05.07.2012 ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации отклоняются, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендодателя и арендатора от исполнения обоюдно согласованных условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и передав (приняв) в аренду имущество, стороны также приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами общества "Фирма "ИКА" о том, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка может быть совершена одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, и такая сделка непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).
Кроме того, в силу ст. 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Как видно из материалов дела, договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора был подписан Матюшкиной Н.В., поименованной как директор общества "Фирма "ИКА" и действующей на основании доверенности от 01.04.2012.
Согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 02.05.2012 по делу N А47-7272/2012 (т. 3 л.д. 24-26), пояснениям общества "Фирма "ИКА" (т. 3 л.д. 59), а также личной карточке работника N ТН 416 от 01.08.2011 (т. 3 л.д. 64-65) Матюшкина Н.В. на момент оформления договора аренды от 05.07.2012 занимала должность территориального менеджера.
Доказательства того, что Матюшкина Н.В. в рассматриваемый период являлась директором общества "Фирма "ИКА", материалы дела не содержат и истцом не представлены.
В то же время подпись Матюшкиной Н.В. на договоре аренды от 05.07.2012 (т. 1 л.д. 28), на акте приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 (т. 1 л.д. 30) скреплена печатью ответчика.
Подлинность оттиска печати общества "Фирма "ИКА" на указанных документах ответчик не оспаривал, заявление о фальсификации печати в порядке ст. 161 АПК РФ суду первой инстанции не заявил, равно как в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств того, что данная печать была незаконно использована Матюшкиной Н.В.
На основании правовой позиции, выраженной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
Предпринимателем Саламатиным А.Г. представлены доказательства, в частности - выписка с расчетного счета предпринимателя, сформированная обслуживающим банком (т. 3 л.д. 28-32), а также подписанные обеими сторонами акты выполнения услуг по сдаче обществу "Фирма "ИКА" в аренду нежилых помещений за январь - май 2013 года, за январь - март 2014 года (т. 3 л.д. 40-44), из которых следует, что региональным директором общества Епифановой С.А., Матюшкиной Н.В. были подписаны от имени общества "Фирма "ИКА" названные акты об аренде на сумму 86 160 руб. ежемесячно, а самим обществом в период 2013 года производилась оплата арендной платы на сумму 86 160 руб. ежемесячно с указанием в качестве назначения платежа "оплата по договору аренды от 05.07.2012".
Доказательств того, что в круг служебных (трудовых) обязанностей или полномочий указанных физических лиц не входило исполнение обязательств общества по договору аренды от 05.07.2012, ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду первой инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции о том, что общество "Фирма "ИКА" одобрило подписание Матюшкиной Н.В. договора аренды от 05.07.2012 от имени общества, а фактически совершенными конклюдетными действиями оформило договорные отношения с истцом.
Доводы ответчика о том, что истец в направляемой арендатору документации ссылался на ранее действовавший договор, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о том, что истец также исходил из незаключенности договора от 05.07.2012, отклоняются судом как противоречащие нормам материального права, регулирующим порядок заключения договора аренды (ст. ст. 432, 607, 654 ГК РФ).
Доводы апеллянта о том, что договор аренды от 05.07.2012 не был подписан Матюшкиной Н.В., так как проставление Матюшкиной Н.В. подписи только на последнем листе договора аренды, дает основания предполагать, что остальные листы были подписаны истцом в одностороннем порядке, несостоятельны, поскольку основаны на предположениях и противоречат вышеизложенным фактическим обстоятельствам дела. К тому же апеллянтом нормативно не обоснована обязанность сторон по подписанию каждой страницы договора аренды от 05.07.2012, в то время как действительность согласованных сторонами условий договора в представленном в дело экземпляре договора ответчиком по существу не оспаривалась, иной экземпляр договора с иными условиями, свидетельствующий о несогласованности сторонами условий договора, ответчиком суду также представлен не был.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате исполнения условий договора аренды от 05.07.2012.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В данном случае обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи в виде дополнительных арендных платежей установлена п. 4.2 договора аренды от 05.07.2012.
Пунктом 4.1 указанного договора стороны установили, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС.
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды в согласованном договором размере.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за март, апрель 2015 года в сумме 172 320 руб., по дополнительным арендным платежам за период с ноября 2014 года по март 2015 года в сумме 53 916,78 руб. (расчет к исковому заявлению, т. 1 л.д. 19).
Указанный расчет задолженности обществом "Фирма "ИКА" оспорен не был.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате и по дополнительным арендным платежам в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора аренды от 05.07.2012, согласно которому за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Поскольку факт неисполнения обязанности по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с общества договорной неустойки, размер которой ответчиком также не оспаривался.
Доводы апеллянт о наличии оснований для зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений на основании сделанного ответчиком заявления от 02.04.2015, противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Согласно письму общества "Фирма "ИКА" исх. N б/н от 15.04.2015 (т. 1 л.д. 106), телеграмме предпринимателю Саламатину А.Г. от 02.04.2015 (т. 1 л.д. 104) ответчиком к зачету было заявлено требование по договору аренды от 04.07.2007 о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 451 572,21 руб.
Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
В силу п. 1 и п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако ответчиком не представлены достоверные и достаточные доказательства, позволяющие установить объем и стоимость произведенных неотделимых улучшений, что не лишает общество права осуществлять защиту своих прав, обусловленных правом на возмещение стоимости неотделимых улучшений, в порядке отдельного искового производства.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на полной и правильной оценке представленных сторонами доказательств.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что при вынесении обжалуемого решения суд не дал оценки доводам ответчика в возражение по заявленному иску, которые были изложены им в отзыве, отклоняются по мотивам, изложенным в настоящем постановлении суда апелляционной инстанции.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 18АП-985/2016 ПО ДЕЛУ N А47-4683/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. N 18АП-985/2016
Дело N А47-4683/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 (судья Калитанова Т.В.).
Индивидуальный предприниматель Саламатин Алексей Геннадьевич (далее - предприниматель Саламатин А.Г., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" (далее - общество "Фирма "ИКА", общество, ответчик) о взыскании задолженности в сумме 235 395 руб. 50 коп., из которых 172 320 руб. - основной долг по арендной плате и дополнительным арендным платежам по договору аренды нежилого помещения N 2 от 05.07.2012 за период с 01.11.2014 по 30.04.2015, 63 075 руб. 50 коп. - пени (с учетом уточнения исковых требований, т. 3 л.д. 129).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 (резолютивная часть от 19.10.2015) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Фирма "ИКА" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Апеллянт полагает, что при вынесении решения суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика в обоснование возражений по заявленному иску, которые были изложены им в отзыве. Ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы, заявленной истцом на основании договора аренды от 05.07.2012, поскольку договор является недействительным и незаключенным, в силу чего не может влечь правовых последствий. Договор аренды от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом, поскольку подписавшая его представитель по доверенности Матюшкина Н.В. соответствующих полномочий не имела, о выданной указанному лицу доверенности директору общества не известно, доверенность отсутствует как у истца, так и в материалах дела, в преамбуле договора она указана как директор общества, хотя таковым Матюшкина Н.В. не являлась, занимая должность территориального менеджера. Предприниматель Саламатин А.Г. при подписании договора не проверил полномочия подписанта от имени общества, не установил его должность. Оригинал договора у ответчика отсутствует, так же как сведения о государственной регистрации договора, а проставление печати общества не может быть расценено как одобрение сделки, так же как и длительное использование ответчиком помещения на основании договора аренды от 05.07.2012, поскольку в выставленных ответчику истцом счетах истец ссылался на ранее заключенный договор от 04.07.2007, а одобрение сделки не исходило от органа или иного уполномоченного на совершение сделки лица. Проставление Матюшкиной Н.В. подписи только на последнем листе договора аренды, по мнению апеллянта, дает основания предполагать, что остальные листы были подписаны истцом в одностороннем порядке. В деле не имеется доказательств прекращения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007, поскольку договор возобновился на неопределенный срок. Договор от 05.07.2012 не может быть оценен как прекращающий действие договора от 04.07.2007, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке. В отсутствие доказательств государственной регистрации договора договор является незаключенным и не может связывать обязательством истца и ответчика. Ссылки истца в документации на ранее действовавший договор свидетельствует о том, что истец также исходил из незаключенности договора от 05.07.2012, в силу чего является действующим договор аренды от 04.07.2007, и в соответствии с размером арендной платы, согласованным в данном договоре, задолженности по арендной плате у ответчика не имеется.
Апеллянт также ссылается на наличие оснований для зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений на основании сделанного ответчиком заявления от 02.04.2015.
К дате судебного заседания соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.07.2012 между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) в лице Матюшкиной Н.В., поименованной как директор и действующей на основании доверенности от 01.04.2012, был оформлен договор аренды нежилого помещения N 2, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в аренду на срок, определенный договором, часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта (далее - договор аренды от 05.07.2012, т. 1 л.д. 22-28).
Согласно п. 2.1 указанного договора срок действия договора устанавливается на 5 лет с момента подписания акта приема-передачи помещения.
Пунктом 4.1 договора аренды от 05.07.2012 установлено, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС. Арендная плата включает в себя компенсацию расходов арендодателя по плате за земельный участок, на котором расположено помещение.
Кроме арендной платы, предусмотренной п. 4.1 договора, арендатору на основании выставленных арендодателем счетов оплачивает дополнительные арендные платежи за предыдущий месяц аренды, связанные с расходами по эксплуатации переданного в аренду помещения, состоящие из следующих расходов: электроэнергия, отопление, холодное водоснабжение, канализация, расходы на вентиляцию. Оплата указанных выше платежей производиться арендатором на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 5 банковских дней с момента получения арендатором выставленного счета (п. 4.2 договора аренды от 05.07.2012).
Согласно п. 4.3 договора аренды от 05.07.2012 арендная плата вноситься до пятого числа текущего месяца.
В силу п. 5.2 договора аренды от 05.07.2012 за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Согласно приложению N 1 к договору аренды от 05.07.2012 арендодатель и арендатор согласовали план части помещения из встроенного помещения по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м, передаваемой в аренду обществу "Фирма "ИКА" (т. 1 л.д. 29).
По акту приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 истцом передана ответчику часть нежилого помещения площадью 107,7 кв. м по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3 (т. 1 л.д. 30).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Фирма "ИКА" обязательств арендатора по оплате арендной платы и дополнительных арендных платежей по договору аренды от 05.07.2012, наличие задолженности по арендной плате за март, апрель 2015 года в сумме 172 320 руб., по дополнительным арендным платежам за период с ноября 2014 года по март 2015 года в сумме 53 916,78 руб., предприниматель Саламатин А.Г. обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по оплате арендной платы и дополнительных арендных платежей по действительному и заключенному договору аренды от 05.07.2012.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества "Фирма "ИКА", апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения от 04.07.2007 (далее - договор аренды от 04.07.2007), по условиям которого ответчику в аренду на срок, определенный договором, было передано помещение из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптеки (т. 1 л.д. 69-73).
Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 31 ст. 70 АПК РФ).
Дополнительными соглашениями от 09.07.2007, N 2 от 12.09.2009, N 3 от 09.12.2010, N 4 от 27.01.2011, N 5 от 01.03.2012 (т. 1 л.д. 79, 81-82, 83, 85-86, 87) стороны изменяли условие о площади арендуемого помещения, размере арендной платы, однако предусмотренное п. 2.1 договора аренды от 04.07.2007 условие о пятилетнем сроке действия договора было оставлено сторонами без изменений.
Уведомлением от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. сообщил обществу "Фирма "ИКА" о возможности пролонгации договора аренды от 04.07.2007, но с условием повышения постоянной части арендной платы до 800 руб. за кв. м (т. 3 л.д. 45).
05.07.2012 между предпринимателем Саламатиным А.Г. (арендодатель) и обществом "Фирма "ИКА" (арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения N 2, по условиям которого на очередной пятилетний срок за плату в размере 86 160 руб. в месяц без НДС ответчику в аренду была передана часть помещения из встроенного помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности, расположенного на первом этаже 5-этажного дома с подвалом по адресу: Оренбургская область, г. Орск, ул. Добровольского, д. 3, общей площадью 107,7 кв. м для размещения аптечного пункта (т. 1 л.д. 22-28).
Характеристика объекта аренды приведена в п. 1.1 договора аренды от 05.07.2012, в приложении N 1 к договору аренды от 05.07.2012 арендодатель и арендатор согласовали план арендуемого помещения.
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен в п. п. 4.1, 4.2 договора аренды от 05.07.2012.
Таким образом, следует признать обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что правоотношений сторон в рамках настоящего спора возникли на основании заключенного и действительного договора аренды от 05.07.2012.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что правоотношения сторон основаны на договоре аренды от 04.07.2007, который, по мнению апеллянта, возобновлен на неопределенный срок, являются необоснованными.
Из положений п. 2 ст. 621 ГК РФ следует, что договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок при совокупности двух условий: продолжения пользования арендатором имущества и отсутствие возражений арендодателя как против такого использования, так и против условий использования (срок, арендная плата и т.д.).
В данном случае, как ранее установлено судом апелляционной инстанции письмом от 01.02.2012 предприниматель Саламатин А.Г. выразил возражения против продолжения ранее заключенного договора аренды от 04.07.2007 не прежних условиях в связи с предложением арендодателя изменить размер арендной платы (т. 3 л.д. 45), что в силу изложенных норм исключает возможность возобновления указанного договора на неопределенный срок.
Кроме того, как обоснованно указал суд первой инстанции, оформлением нового договора аренды от 05.07.2012 истец и ответчик выразили волю на прекращение ранее существовавших арендных отношений и возникновение нового обязательства по использованию нежилого помещения.
Доводы апеллянта о незаключенности договора аренды от 05.07.2012 ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации отклоняются, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендодателя и арендатора от исполнения обоюдно согласованных условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и передав (приняв) в аренду имущество, стороны также приняли на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами общества "Фирма "ИКА" о том, что договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора подписан неуполномоченным лицом.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. В предусмотренных настоящим Кодексом случаях юридическое лицо может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности через своих участников.
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка может быть совершена одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, и такая сделка непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В силу п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п. 2 ст. 183 ГК РФ).
Кроме того, в силу ст. 402 ГК РФ действия работников должника по исполнению его обязательства считаются действиями должника. Должник отвечает за эти действия, если они повлекли неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Как видно из материалов дела, договор аренды от 05.07.2012 от имени арендатора был подписан Матюшкиной Н.В., поименованной как директор общества "Фирма "ИКА" и действующей на основании доверенности от 01.04.2012.
Согласно решению Арбитражного суда Оренбургской области от 02.05.2012 по делу N А47-7272/2012 (т. 3 л.д. 24-26), пояснениям общества "Фирма "ИКА" (т. 3 л.д. 59), а также личной карточке работника N ТН 416 от 01.08.2011 (т. 3 л.д. 64-65) Матюшкина Н.В. на момент оформления договора аренды от 05.07.2012 занимала должность территориального менеджера.
Доказательства того, что Матюшкина Н.В. в рассматриваемый период являлась директором общества "Фирма "ИКА", материалы дела не содержат и истцом не представлены.
В то же время подпись Матюшкиной Н.В. на договоре аренды от 05.07.2012 (т. 1 л.д. 28), на акте приема-передачи объекта аренды от 05.07.2012 (т. 1 л.д. 30) скреплена печатью ответчика.
Подлинность оттиска печати общества "Фирма "ИКА" на указанных документах ответчик не оспаривал, заявление о фальсификации печати в порядке ст. 161 АПК РФ суду первой инстанции не заявил, равно как в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств того, что данная печать была незаконно использована Матюшкиной Н.В.
На основании правовой позиции, выраженной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования).
При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абзац 2 пункта 1 статьи 182 ГК РФ).
Предпринимателем Саламатиным А.Г. представлены доказательства, в частности - выписка с расчетного счета предпринимателя, сформированная обслуживающим банком (т. 3 л.д. 28-32), а также подписанные обеими сторонами акты выполнения услуг по сдаче обществу "Фирма "ИКА" в аренду нежилых помещений за январь - май 2013 года, за январь - март 2014 года (т. 3 л.д. 40-44), из которых следует, что региональным директором общества Епифановой С.А., Матюшкиной Н.В. были подписаны от имени общества "Фирма "ИКА" названные акты об аренде на сумму 86 160 руб. ежемесячно, а самим обществом в период 2013 года производилась оплата арендной платы на сумму 86 160 руб. ежемесячно с указанием в качестве назначения платежа "оплата по договору аренды от 05.07.2012".
Доказательств того, что в круг служебных (трудовых) обязанностей или полномочий указанных физических лиц не входило исполнение обязательств общества по договору аренды от 05.07.2012, ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду первой инстанции представлено не было.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции о том, что общество "Фирма "ИКА" одобрило подписание Матюшкиной Н.В. договора аренды от 05.07.2012 от имени общества, а фактически совершенными конклюдетными действиями оформило договорные отношения с истцом.
Доводы ответчика о том, что истец в направляемой арендатору документации ссылался на ранее действовавший договор, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о том, что истец также исходил из незаключенности договора от 05.07.2012, отклоняются судом как противоречащие нормам материального права, регулирующим порядок заключения договора аренды (ст. ст. 432, 607, 654 ГК РФ).
Доводы апеллянта о том, что договор аренды от 05.07.2012 не был подписан Матюшкиной Н.В., так как проставление Матюшкиной Н.В. подписи только на последнем листе договора аренды, дает основания предполагать, что остальные листы были подписаны истцом в одностороннем порядке, несостоятельны, поскольку основаны на предположениях и противоречат вышеизложенным фактическим обстоятельствам дела. К тому же апеллянтом нормативно не обоснована обязанность сторон по подписанию каждой страницы договора аренды от 05.07.2012, в то время как действительность согласованных сторонами условий договора в представленном в дело экземпляре договора ответчиком по существу не оспаривалась, иной экземпляр договора с иными условиями, свидетельствующий о несогласованности сторонами условий договора, ответчиком суду также представлен не был.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае спорные правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате исполнения условий договора аренды от 05.07.2012.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В данном случае обязанность арендатора оплачивать коммунальные платежи в виде дополнительных арендных платежей установлена п. 4.2 договора аренды от 05.07.2012.
Пунктом 4.1 указанного договора стороны установили, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату из расчета 86 160 руб. в месяц без НДС.
Таким образом, арендатор обязан оплачивать пользование переданным ему во владение объектом аренды в согласованном договором размере.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за март, апрель 2015 года в сумме 172 320 руб., по дополнительным арендным платежам за период с ноября 2014 года по март 2015 года в сумме 53 916,78 руб. (расчет к исковому заявлению, т. 1 л.д. 19).
Указанный расчет задолженности обществом "Фирма "ИКА" оспорен не был.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате и по дополнительным арендным платежам в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
В данном случае условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 договора аренды от 05.07.2012, согласно которому за нарушение сроков оплаты арендных платежей, установленных договоров, арендодатель вправе предъявить арендатору требование об уплате пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки платежа, а арендатор в случае такого требования обязан его удовлетворить.
Поскольку факт неисполнения обязанности по оплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя о взыскании с общества договорной неустойки, размер которой ответчиком также не оспаривался.
Доводы апеллянт о наличии оснований для зачета встречных требований по возмещению стоимости неотделимых улучшений на основании сделанного ответчиком заявления от 02.04.2015, противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Согласно письму общества "Фирма "ИКА" исх. N б/н от 15.04.2015 (т. 1 л.д. 106), телеграмме предпринимателю Саламатину А.Г. от 02.04.2015 (т. 1 л.д. 104) ответчиком к зачету было заявлено требование по договору аренды от 04.07.2007 о возмещении стоимости неотделимых улучшений в сумме 451 572,21 руб.
Согласно п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
В силу п. 1 и п. 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако ответчиком не представлены достоверные и достаточные доказательства, позволяющие установить объем и стоимость произведенных неотделимых улучшений, что не лишает общество права осуществлять защиту своих прав, обусловленных правом на возмещение стоимости неотделимых улучшений, в порядке отдельного искового производства.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на полной и правильной оценке представленных сторонами доказательств.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что при вынесении обжалуемого решения суд не дал оценки доводам ответчика в возражение по заявленному иску, которые были изложены им в отзыве, отклоняются по мотивам, изложенным в настоящем постановлении суда апелляционной инстанции.
Апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2015 по делу N А47-4683/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "ИКА" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)