Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Торговый дом "ЦентрОбувь"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.12.2015 по делу N А32-30128/2015
по иску индивидуального предпринимателя Цысь Виталия Ивановича
к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь"
о взыскании 212778 рублей 70 копеек, о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилые помещения,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Цысь Виталий Иванович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" о взыскании 41995 рублей - задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года; просил расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 год; обязать ответчика освободить нежилые помещения N N 16, 22, 23 общей площадью 291,1 м{\super 2, литера А, расположенные на 2-ом этаже здания торгового комплекса-магазина по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, ул. К. Макса, д. 318 б (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 с акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" в пользу индивидуального предпринимателя Цысь Виталия Ивановича взыскано 41995 рублей - задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года, а также 2000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Требование о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении требований об обязании ответчика освободить нежилые помещения отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, АО "Торговый дом "ЦентрОбувь" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование жалобы заявитель указал, что в копию искового заявления не получал, не мог знать о требовании истца о взыскании денежных средств за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года и не имел возможности сформировать правовую позицию по данному спору.
В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года, по условиям которого истец передает во временное владение и пользование ответчику нежилые помещения N N 16, 22, 23 общей площадью 291,1 м{\super 2, литера А, расположенные на 2-ом этаже здания торгового комплекса-магазина по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, ул. К. Макса, д. 318 б, а ответчик обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 139988 рублей 34 копеек (п. 4.3.1 договора).
В соответствии с п. 4.3.3 договора оплата производится ежемесячно в течение 10 банковских дней с начала оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц.
Объект аренды передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору).
Согласно п. 5.1 настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 5 полных лет.
По Дополнительному соглашению от 29 сентября 2015 года к договору истец передал во временное владение и пользование ответчику помещение общей площадью 320 м{\super 2, расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: Краснодарский край, г. Кореновск, ул. Октябрьская, 16.
В названном дополнительном соглашении стороны согласовали стоимость арендной платы в размере 12% от товарооборота. Форма отчета о товарообороте приведена в Приложении N 1 к соглашению.
Оборотный период рассчитывается за месяц, отчетная дата - последний день каждого месяца. Арендатор не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетной датой предоставляет арендодателю отчет о товарообороте.
Объект аренды передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 29 сентября 2015 года.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за помещение, переданное по дополнительному соглашению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и, считается заключенным, с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Кодекса.
В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Исходя из условий спорного договора, следует, что договор аренды заключен на срок, более года, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом первой инстанции, долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31 октября 2013 года сделана соответствующая запись регистрации N 23-29-02/041/2013-384, и порождает соответствующие права и обязанности сторон.
Однако предоставленное в дело дополнительное соглашение к договору от 29 сентября 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, в связи чем, является незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вместе с тем, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 29 сентября 2015 года к долгосрочному договору аренды в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании дополнительного соглашения, следовательно, стороны связаны условиями этого соглашения.
Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предусмотренные договором обязательства исполнены истцом надлежащим образом, спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 29 сентября 2015 года.
Ответчиком, в свою очередь в нарушение договорных обязательств в адрес истца произведена частичная оплата, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно установлено, что за ответчиком числиться задолженность за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года в размере 41995 рублей.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт наличия у ответчика задолженности в сумме, заявленной к взысканию, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, истец заявил требование о расторжении договоров аренды.
Пункт 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По условиям договора по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, установленных действующим законодательством (п. 8.2).
В соответствии с п. 8.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, полностью отказаться от исполнения настоящего договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении, в следующих случаях: при нецелевом использовании арендатором помещения; при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора; при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней и более двух раз подряд; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в п. 29 информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правомерно установлено судом первой инстанции, что в претензии от 3 августа 2015 года истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, не заявляя требования о расторжении договора. Другим уведомлением от 29 сентября 2015 года предложил ответчику освободить арендуемые помещения, при этом от исполнения договора истец не отказался, как это предусмотрено п. 8.3 договора, о его расторжении также не заявил.
В этой связи суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том., что требования истца о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 год надлежит оставить без рассмотрения.
Оставление судом требований истца о расторжении договора аренды без рассмотрения исключает удовлетворение производного требования об обязании освободить нежилые помещения.
В обоснование доводов жалобы заявитель сослался на то, что ответчик копию искового заявления не получал, не мог знать о требовании истца о взыскании денежных средств за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года и не имел возможности сформировать правовую позицию по данному спору.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению прилагаются, в том числе, уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при отсутствии уведомления о вручении направление искового заявления и приложенных к нему документов подтверждается другими документами в соответствии с пунктом 1 статьи 126 Кодекса. Это может быть почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении, а если копии искового заявления и приложенных к нему документов доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или нарочным, - расписка соответствующего лица в получении направленных (врученных) ему документов, а также иные документы, подтверждающие направление искового заявления и приложенных к нему документов.
При подаче иска, в подтверждение направления копии искового заявления ответчику, истцом был приложен список почтовых отправлений исковых заявлений, из которого видно, что иск был направлен ответчику по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: г. Москва, ул. Луганская, 10, со штампом почтового учреждения от 14.08.2015 (л.д. 11). Таким образом, обязанность истца, предусмотренная пунктом 1 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается исполненной.
Апелляционный суд кроме того считает необходимым отметить, что ответчик реализовал свое право на судебную защиту посредством подачи апелляционной жалобы, однако представитель ответчика в судебное заседание не явился, не представил какие-либо доказательства необоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований, в жалобе не указано на наличие обстоятельств, которые не были исследованы судом первой инстанции и могли привести к иному результату рассмотрения данного спора.
Нарушений процессуальных прав ответчика в связи с принятием судом в итоговом судебном заседании уточнений исковых требований судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку истцом уменьшена ранее заявленная ко взысканию сумма процентов, а также уменьшен период взыскания, что прав ответчика не нарушает.
Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 по делу N А32-30128/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2016 N 15АП-2011/2016 ПО ДЕЛУ N А32-30128/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2016 г. N 15АП-2011/2016
Дело N А32-30128/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Торговый дом "ЦентрОбувь"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 25.12.2015 по делу N А32-30128/2015
по иску индивидуального предпринимателя Цысь Виталия Ивановича
к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь"
о взыскании 212778 рублей 70 копеек, о расторжении договора аренды, об обязании освободить нежилые помещения,
принятое в составе судьи Корейво Е.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Цысь Виталий Иванович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к акционерному обществу "Торговый дом "ЦентрОбувь" о взыскании 41995 рублей - задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года; просил расторгнуть долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 год; обязать ответчика освободить нежилые помещения N N 16, 22, 23 общей площадью 291,1 м{\super 2, литера А, расположенные на 2-ом этаже здания торгового комплекса-магазина по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, ул. К. Макса, д. 318 б (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 с акционерного общества "Торговый дом "ЦентрОбувь" в пользу индивидуального предпринимателя Цысь Виталия Ивановича взыскано 41995 рублей - задолженности по арендной плате за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года, а также 2000 рублей - судебных расходов по оплате государственной пошлины.
Требование о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года оставлено без рассмотрения.
В удовлетворении требований об обязании ответчика освободить нежилые помещения отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, АО "Торговый дом "ЦентрОбувь" обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В обоснование жалобы заявитель указал, что в копию искового заявления не получал, не мог знать о требовании истца о взыскании денежных средств за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года и не имел возможности сформировать правовую позицию по данному спору.
В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.
В связи с изложенным апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года, по условиям которого истец передает во временное владение и пользование ответчику нежилые помещения N N 16, 22, 23 общей площадью 291,1 м{\super 2, литера А, расположенные на 2-ом этаже здания торгового комплекса-магазина по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, г. Кореновск, ул. К. Макса, д. 318 б, а ответчик обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату в размере 139988 рублей 34 копеек (п. 4.3.1 договора).
В соответствии с п. 4.3.3 договора оплата производится ежемесячно в течение 10 банковских дней с начала оплачиваемого периода. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц.
Объект аренды передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору).
Согласно п. 5.1 настоящий договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 5 полных лет.
По Дополнительному соглашению от 29 сентября 2015 года к договору истец передал во временное владение и пользование ответчику помещение общей площадью 320 м{\super 2, расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: Краснодарский край, г. Кореновск, ул. Октябрьская, 16.
В названном дополнительном соглашении стороны согласовали стоимость арендной платы в размере 12% от товарооборота. Форма отчета о товарообороте приведена в Приложении N 1 к соглашению.
Оборотный период рассчитывается за месяц, отчетная дата - последний день каждого месяца. Арендатор не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетной датой предоставляет арендодателю отчет о товарообороте.
Объект аренды передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи от 29 сентября 2015 года.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за помещение, переданное по дополнительному соглашению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и, считается заключенным, с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Кодекса.
В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Исходя из условий спорного договора, следует, что договор аренды заключен на срок, более года, в связи с чем, подлежит государственной регистрации.
Как установлено судом первой инстанции, долгосрочный договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 года зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 31 октября 2013 года сделана соответствующая запись регистрации N 23-29-02/041/2013-384, и порождает соответствующие права и обязанности сторон.
Однако предоставленное в дело дополнительное соглашение к договору от 29 сентября 2015 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрировано, в связи чем, является незаключенным (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Вместе с тем, в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 29 сентября 2015 года к долгосрочному договору аренды в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании дополнительного соглашения, следовательно, стороны связаны условиями этого соглашения.
Согласно положениям статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что предусмотренные договором обязательства исполнены истцом надлежащим образом, спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 29 сентября 2015 года.
Ответчиком, в свою очередь в нарушение договорных обязательств в адрес истца произведена частичная оплата, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно установлено, что за ответчиком числиться задолженность за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года в размере 41995 рублей.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается факт наличия у ответчика задолженности в сумме, заявленной к взысканию, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору.
Поскольку ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие выполнение обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы более двух раз подряд, истец заявил требование о расторжении договоров аренды.
Пункт 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
По условиям договора по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, установленных действующим законодательством (п. 8.2).
В соответствии с п. 8.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке, предусмотренном ч. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, полностью отказаться от исполнения настоящего договора с обязательным письменным предупреждением арендатора в срок не позднее, чем за 60 календарных дней до предполагаемой даты отказа от договора, если договором не предусмотрен иной срок, путем направления письма по почте с уведомлением о вручении, в следующих случаях: при нецелевом использовании арендатором помещения; при существенном ухудшении состояния помещения по вине арендатора; при пропуске арендатором сроков внесения арендной платы более чем на 20 рабочих дней и более двух раз подряд; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим договором.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в п. 29 информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как правомерно установлено судом первой инстанции, что в претензии от 3 августа 2015 года истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, не заявляя требования о расторжении договора. Другим уведомлением от 29 сентября 2015 года предложил ответчику освободить арендуемые помещения, при этом от исполнения договора истец не отказался, как это предусмотрено п. 8.3 договора, о его расторжении также не заявил.
В этой связи суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции о том., что требования истца о расторжении долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2013 год надлежит оставить без рассмотрения.
Оставление судом требований истца о расторжении договора аренды без рассмотрения исключает удовлетворение производного требования об обязании освободить нежилые помещения.
В обоснование доводов жалобы заявитель сослался на то, что ответчик копию искового заявления не получал, не мог знать о требовании истца о взыскании денежных средств за период с октября 2014 года по декабрь 2014 года и не имел возможности сформировать правовую позицию по данному спору.
Данные доводы подлежат отклонению судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению прилагаются, в том числе, уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, копий искового заявления и приложенных к нему документов, которые у других лиц, участвующих в деле, отсутствуют.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 09.12.2002 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при отсутствии уведомления о вручении направление искового заявления и приложенных к нему документов подтверждается другими документами в соответствии с пунктом 1 статьи 126 Кодекса. Это может быть почтовая квитанция, свидетельствующая о направлении копии искового заявления с уведомлением о вручении, а если копии искового заявления и приложенных к нему документов доставлены или вручены ответчику и другим лицам, участвующим в деле, непосредственно истцом или нарочным, - расписка соответствующего лица в получении направленных (врученных) ему документов, а также иные документы, подтверждающие направление искового заявления и приложенных к нему документов.
При подаче иска, в подтверждение направления копии искового заявления ответчику, истцом был приложен список почтовых отправлений исковых заявлений, из которого видно, что иск был направлен ответчику по адресу, указанному в выписке из ЕГРЮЛ: г. Москва, ул. Луганская, 10, со штампом почтового учреждения от 14.08.2015 (л.д. 11). Таким образом, обязанность истца, предусмотренная пунктом 1 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается исполненной.
Апелляционный суд кроме того считает необходимым отметить, что ответчик реализовал свое право на судебную защиту посредством подачи апелляционной жалобы, однако представитель ответчика в судебное заседание не явился, не представил какие-либо доказательства необоснованности удовлетворенных судом первой инстанции требований, в жалобе не указано на наличие обстоятельств, которые не были исследованы судом первой инстанции и могли привести к иному результату рассмотрения данного спора.
Нарушений процессуальных прав ответчика в связи с принятием судом в итоговом судебном заседании уточнений исковых требований судом апелляционной инстанции не установлено, поскольку истцом уменьшена ранее заявленная ко взысканию сумма процентов, а также уменьшен период взыскания, что прав ответчика не нарушает.
Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2015 по делу N А32-30128/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)