Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по делу N А76-31109/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" Алыева М.С. (доверенность от 09.01.2017).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" (далее - ООО Фирма "Мэри", ответчик) о взыскании неустойки за период с 01.04.2016 по 16.10.2016 в размере 97 648 руб. 30 коп. (с учетом уточнения иска, л.д. 51).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 (резолютивная часть от 18.04.2017) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО Фирма "Мэри" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие задолженности по договору, кроме того, договор на момент взыскания был уже расторгнут, помещение освобождено, а акт передачи помещения был подписан позднее, при этом помещение уже не использовалось апеллянтом.
Апеллянт заявляет о несоразмерности неустойки и ее снижении на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и просит снизить ее размер до принятого в практике сторон и истца по аналогичным договорам размера неустойки в 0,05% от суммы долга. При этом апеллянт обращает внимание на то, что просрочка была незначительной и составила 5,5 месяцев, а также на то, что истцом не представлено доказательств о том, что им понесен какой-то ущерб или убытки, которые могли возникнуть в связи с нарушением срока оплаты аренды.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 20.01.2010 за N 1-7235 (далее - договор аренды, л.д. 9-10), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Российская, д. 21А, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 303,9 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
Срок действия договора устанавливается с 20.01.2010 по 31.12.2010 (п. 2 договора).
Согласно п. 2.1.2 договора по истечению срока аренды арендодатель принимает имущество от арендатора с учетом его нормального износа, по акту приема - передачи.
В соответствии с п. 5.1 договора аренды за указанные в п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (Приложении N 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, в размере 37 909 руб. 67 коп. на период с 01.01.2016 по 30.12.2016.
В случае неуплаты полностью и частично арендатором платы в сроки, предусмотренными настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора аренды).
К указанному договору аренды сторонами подписано соглашение от 05.02.2010 (л.д. 13), согласно которому суммарная площадь сдаваемых в аренду помещений изменена и составляет 295, 4 кв. м.
Также к договору аренды сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.03.2011 (л.д. 16), согласно которому пункт 6.6. договора аренды изложен в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2016 по делу А76-29536/2015 (л.д. 17-18) договор аренды от 20.01.2010 N 1-7235 расторгнут. В решении суд обязал ООО Фирма "Мэри" в течение месяца с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 21А.
Досудебной претензией исх. N 28539 от 27.09.2016 ответчик был извещен о размере и наличии задолженности и пеней по арендной плате и необходимости их погашения (л.д. 20). Однако требования истца ответчиком оставлены без внимания.
17.10.2016 между сторонами составлен акт сдачи-приемки объекта, согласно которому Арендатор сдал, а Комитет принял объект общей площадью 295,40 кв. м, в здании по адресу г. Челябинск, ул. Российская, 21а (л.д. 22).
В материалы дела представлено платежное поручение N 7535 от 01.02.2017 на сумму 239 442 руб. 37 коп. с назначением платежа "Арендная плата за период с 07.04.16-16.10.16 г. (г. Челябинск ул. Российская 21-а) Договор аренды имущества N 1-7235 от 20.01.10 г. НДС не предусмотрен".
В соответствии с уточнением исковых требований Комитет отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период 07.04.2016 по 17.10.2016 в размере 239 442 руб. 37 коп.
Поскольку ответчиком несвоевременно исполнялись обязанности по оплате арендной платы по договору аренды, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для возложения на ответчика гражданско-правовых санкций в виде взыскания неустойки по договору аренды. Представленный истцом расчет неустойки суд первой инстанции проверил, признал правильным, оснований для уменьшения подлежащих взысканию пеней в порядке ст. 333 ГК РФ не усмотрел.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды от 20.01.2010 за N 1-7235 (далее - договор аренды, л.д. 9-10) в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Российская, д. 21А, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 303,9 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
В соответствии с п. 5.1 договора аренды за указанные в п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (Приложении N 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, в размере 37 909 руб. 67 коп. на период с 01.01.2016 по 30.12.2016.
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи 01.07.2016 (в соответствии с решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2016 по делу А76-2953/2015 л.д. 86).
Таким образом, сторонами согласованы все необходимые для данного вида договоров существенные условия, в силу чего на основании ст. 307, ст. 420, ст. 650 ГК РФ между сторонами возникли обязательственные отношения по аренде нежилого помещения.
В силу ст. 614 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по оплате арендной платы.
С учетом положений ст. ст. 606, 611, 655 ГК РФ обязанность арендатора оплачивать арендное пользование сохраняется на период с момента поступления имущества в его владение и пользование до момента возврата его арендодателю в установленном законом и договором порядке.
Из материалов дела следует, что в период до 17.10.2016 ответчик использовал помещение, ранее переданное ему в аренду на основании договора N 1-7235 от 20.01.2010.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, нормами законодательства об аренде предусмотрен специальный порядок передачи и возврата недвижимого имущества, являющегося объектом аренды.
В соответствии с п. 4.2.12. договора аренды в случае прекращения (расторжения) договора, арендатор обязан сдать Комитету помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, уведомив Комитет о дате и времени.
Согласно п. 6.4. договора при прекращении договора аренды арендатор обязан сдать имущество Комитету по акту приема-передачи.
Таким образом, условиями договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи, более того, в силу п. 4.2.12 договора, обязанность по уведомлению о готовности к сдаче арендуемого имущества возложена на ответчика.
Однако доказательств возврата имущества в соответствии с требованиями и закона и условиями договора ответчиком не представлено; его утверждения об освобождении помещения после принятия Арбитражным судом Челябинской области решения от 14.04.2016 по делу А76-29536/2015 о расторжении договора относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ).
В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, до момента возврата арендованного имущества.
С учетом изложенных норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что до момента возврата помещения по акту приема-передачи ответчик обязан оплачивать пользование муниципальным имуществом, а при просрочке такой оплаты - оплатить предусмотренную договором неустойку.
Апелляционный суд не усматривает оснований для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ неустойки по ходатайству ответчика.
Согласно нормам статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пункт 6.6 договора аренды устанавливает, что в случае неуплаты полностью и частично арендатором платы в сроки, предусмотренными настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2011 к договору аренды (л.д. 16), пункт 6.6. договора аренды изложен в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.".
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.
Согласно пункту 73 Постановления от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика; несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В обоснование своей позиции, апеллянт просит снизить размер неустойки до 0,05% от суммы долга, ссылаясь на принятую практику сторон по аналогичным договорам.
Следует отметить, что ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со ст. 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств.
Более того, как указано выше, в соответствии с положениями п. 2 ст. 333 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2015) уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.
Ставка неустойки 0,1%, установленная в п. 6.6 договора аренды, является обычно применяемой ставкой в договорных отношениях согласно обычаям делового оборота, поэтому уменьшение неустойки ниже данной ставки возможно только при наличии достаточных оснований, чего в настоящем случае апеллянтом не доказано.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по делу N А76-31109/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.07.2017 N 18АП-6838/2017 ПО ДЕЛУ N А76-31109/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2017 г. N 18АП-6838/2017
Дело N А76-31109/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по делу N А76-31109/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" Алыева М.С. (доверенность от 09.01.2017).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" (далее - ООО Фирма "Мэри", ответчик) о взыскании неустойки за период с 01.04.2016 по 16.10.2016 в размере 97 648 руб. 30 коп. (с учетом уточнения иска, л.д. 51).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 (резолютивная часть от 18.04.2017) исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось ООО Фирма "Мэри" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Податель апелляционной жалобы ссылается на отсутствие задолженности по договору, кроме того, договор на момент взыскания был уже расторгнут, помещение освобождено, а акт передачи помещения был подписан позднее, при этом помещение уже не использовалось апеллянтом.
Апеллянт заявляет о несоразмерности неустойки и ее снижении на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и просит снизить ее размер до принятого в практике сторон и истца по аналогичным договорам размера неустойки в 0,05% от суммы долга. При этом апеллянт обращает внимание на то, что просрочка была незначительной и составила 5,5 месяцев, а также на то, что истцом не представлено доказательств о том, что им понесен какой-то ущерб или убытки, которые могли возникнуть в связи с нарушением срока оплаты аренды.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 20.01.2010 за N 1-7235 (далее - договор аренды, л.д. 9-10), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Российская, д. 21А, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 303,9 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
Срок действия договора устанавливается с 20.01.2010 по 31.12.2010 (п. 2 договора).
Согласно п. 2.1.2 договора по истечению срока аренды арендодатель принимает имущество от арендатора с учетом его нормального износа, по акту приема - передачи.
В соответствии с п. 5.1 договора аренды за указанные в п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (Приложении N 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, в размере 37 909 руб. 67 коп. на период с 01.01.2016 по 30.12.2016.
В случае неуплаты полностью и частично арендатором платы в сроки, предусмотренными настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора аренды).
К указанному договору аренды сторонами подписано соглашение от 05.02.2010 (л.д. 13), согласно которому суммарная площадь сдаваемых в аренду помещений изменена и составляет 295, 4 кв. м.
Также к договору аренды сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.03.2011 (л.д. 16), согласно которому пункт 6.6. договора аренды изложен в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2016 по делу А76-29536/2015 (л.д. 17-18) договор аренды от 20.01.2010 N 1-7235 расторгнут. В решении суд обязал ООО Фирма "Мэри" в течение месяца с момента вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Российская, 21А.
Досудебной претензией исх. N 28539 от 27.09.2016 ответчик был извещен о размере и наличии задолженности и пеней по арендной плате и необходимости их погашения (л.д. 20). Однако требования истца ответчиком оставлены без внимания.
17.10.2016 между сторонами составлен акт сдачи-приемки объекта, согласно которому Арендатор сдал, а Комитет принял объект общей площадью 295,40 кв. м, в здании по адресу г. Челябинск, ул. Российская, 21а (л.д. 22).
В материалы дела представлено платежное поручение N 7535 от 01.02.2017 на сумму 239 442 руб. 37 коп. с назначением платежа "Арендная плата за период с 07.04.16-16.10.16 г. (г. Челябинск ул. Российская 21-а) Договор аренды имущества N 1-7235 от 20.01.10 г. НДС не предусмотрен".
В соответствии с уточнением исковых требований Комитет отказался от исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период 07.04.2016 по 17.10.2016 в размере 239 442 руб. 37 коп.
Поскольку ответчиком несвоевременно исполнялись обязанности по оплате арендной платы по договору аренды, истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для возложения на ответчика гражданско-правовых санкций в виде взыскания неустойки по договору аренды. Представленный истцом расчет неустойки суд первой инстанции проверил, признал правильным, оснований для уменьшения подлежащих взысканию пеней в порядке ст. 333 ГК РФ не усмотрел.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды от 20.01.2010 за N 1-7235 (далее - договор аренды, л.д. 9-10) в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на основании акта приема-передачи объект нежилого фонда нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Российская, д. 21А, г. Челябинск, 454000, суммарной площадью 303,9 кв. м (п. 1.1 договора аренды).
В соответствии с п. 5.1 договора аренды за указанные в п. 1.1. помещения арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату (которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска), авансом до 10 числа текущего месяца, путем перечисления суммы согласно приложенному расчету (Приложении N 1), на расчетный счет, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчетный счет.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы, в размере 37 909 руб. 67 коп. на период с 01.01.2016 по 30.12.2016.
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи 01.07.2016 (в соответствии с решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2016 по делу А76-2953/2015 л.д. 86).
Таким образом, сторонами согласованы все необходимые для данного вида договоров существенные условия, в силу чего на основании ст. 307, ст. 420, ст. 650 ГК РФ между сторонами возникли обязательственные отношения по аренде нежилого помещения.
В силу ст. 614 ГК РФ на арендаторе лежит обязанность по оплате арендной платы.
С учетом положений ст. ст. 606, 611, 655 ГК РФ обязанность арендатора оплачивать арендное пользование сохраняется на период с момента поступления имущества в его владение и пользование до момента возврата его арендодателю в установленном законом и договором порядке.
Из материалов дела следует, что в период до 17.10.2016 ответчик использовал помещение, ранее переданное ему в аренду на основании договора N 1-7235 от 20.01.2010.
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Таким образом, нормами законодательства об аренде предусмотрен специальный порядок передачи и возврата недвижимого имущества, являющегося объектом аренды.
В соответствии с п. 4.2.12. договора аренды в случае прекращения (расторжения) договора, арендатор обязан сдать Комитету помещения по акту приема-передачи с исправно работающими сетями и сантехническим оборудованием, уведомив Комитет о дате и времени.
Согласно п. 6.4. договора при прекращении договора аренды арендатор обязан сдать имущество Комитету по акту приема-передачи.
Таким образом, условиями договора аренды также предусмотрена обязанность арендатора возвратить арендуемое помещение по акту приема-передачи, более того, в силу п. 4.2.12 договора, обязанность по уведомлению о готовности к сдаче арендуемого имущества возложена на ответчика.
Однако доказательств возврата имущества в соответствии с требованиями и закона и условиями договора ответчиком не представлено; его утверждения об освобождении помещения после принятия Арбитражным судом Челябинской области решения от 14.04.2016 по делу А76-29536/2015 о расторжении договора относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены (ч. 1 ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ).
В силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Таким образом, обязанность вносить арендную плату сохраняется, независимо от даты истечения срока действия договора, до момента возврата арендованного имущества.
С учетом изложенных норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что до момента возврата помещения по акту приема-передачи ответчик обязан оплачивать пользование муниципальным имуществом, а при просрочке такой оплаты - оплатить предусмотренную договором неустойку.
Апелляционный суд не усматривает оснований для снижения в порядке статьи 333 ГК РФ неустойки по ходатайству ответчика.
Согласно нормам статей 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме.
Пункт 6.6 договора аренды устанавливает, что в случае неуплаты полностью и частично арендатором платы в сроки, предусмотренными настоящим договором, Комитет имеет право требовать пеню в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно дополнительному соглашению от 01.03.2011 к договору аренды (л.д. 16), пункт 6.6. договора аренды изложен в редакции: "В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.".
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно пункту 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление от 24.03.2016 N 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Критериями для установления несоразмерности могут быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительное неисполнение обязательства и другие.
Согласно пункту 73 Постановления от 24.03.2016 N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика; несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
По смыслу ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В обоснование своей позиции, апеллянт просит снизить размер неустойки до 0,05% от суммы долга, ссылаясь на принятую практику сторон по аналогичным договорам.
Следует отметить, что ответчик, являясь коммерческой организацией, в соответствии со ст. 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен был и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением принятых по договору аренды обязательств.
Более того, как указано выше, в соответствии с положениями п. 2 ст. 333 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.06.2015) уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. Лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.
Ставка неустойки 0,1%, установленная в п. 6.6 договора аренды, является обычно применяемой ставкой в договорных отношениях согласно обычаям делового оборота, поэтому уменьшение неустойки ниже данной ставки возможно только при наличии достаточных оснований, чего в настоящем случае апеллянтом не доказано.
Решение суда первой инстанции отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина по апелляционной жалобе относится на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по делу N А76-31109/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Мэри" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)