Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В оспариваемом решении указано на то, что денежные средства истца были привлечены в нарушение требований законодательства о долевом строительстве; истец полагал, что оснований для отказа во включении его в реестр не имелось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Волкоморов С.А.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего Шумкова Е.С.,
судей Колпаковой А.В., Шабалдиной Н.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М.Д.АА. к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения
по апелляционной жалобе М.Д.АА. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года.
Заслушав доклад судьи Шумкова Е.С., объяснения представителей административного истца Ф., З., В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М.Д.АА. обратился в суд с административным иском об оспаривании решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) от 28 февраля 2017 года N 38-О, которым ему отказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
В обоснование указал, что оспариваемое решение принято Департаментом на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (далее - Правила ведения реестра), с указанием на то, что его денежные средства были привлечены в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон Об участии в долевом строительстве). С таким решением он не согласен, находит его незаконным, так как оснований для отказа во включении его в реестр не имелось. Его денежные средства в сумме 6909120 рублей были привлечены в соответствии с названной нормой Федерального закона Об участии в долевом строительстве на основании предварительных договоров, заключенных 29 октября 2012 года с ООО "Оптима-строй" о приобретении квартир <...>. ООО "Оптима-Строй" выступало представителем (агентом) ООО "Корпорация "Маяк" при заключении этих договоров. ООО "Корпорация "Маяк" являлось дольщиком по договору участия в долевом строительстве N 1-9/2012 от 16 марта 2012 года с ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (застройщик), предусматривающим строительство объекта долевого строительства по адресу: <...>. Затем ООО "Корпорация "Маяк" по договору уступки прав и перевода долга от 29 октября 2012 года передала ему права и обязанности по договору участия в долевом строительства N 15-7.3/2-3-2012 от 05 марта 2012 года. Уступка прав осуществлялась также на основании договора участия в долевом строительства N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года. Он соответствует критериям для включения его в реестр, так как признан потерпевшим по уголовному делу, выполнил свои обязательства по уплате денежных средств, а квартиры ему так и не переданы. Полагает, что перечисленные им в исковом заявлении договоры, свидетельствуют о возникновении у него правоотношений по договору долевого участия в строительстве. Считает, что оспариваемым решением нарушены его права. Кроме того указывает, что оспариваемое решение принято Департаментом вопреки состоявшему решению Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14 декабря 2016 года.
Административный истец просил признать незаконным вышеназванное решение Департамента и возложить на Департамент обязанность устранить нарушения его прав путем повторного рассмотрения его заявления.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года в удовлетворении требований М.Д.АА. отказано.
В апелляционной жалобе М.Д.АА. просит отменить, состоявшийся по делу судебный акт ввиду незаконности, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. В обоснование приводит доводы, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении, указывая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Административный истец М.Д.АА., представитель Департамента, а также представитель заинтересованного лица ООО "Корпорация "Маяк" в настоящее судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В связи с этим в силу части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителей административного истца, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в Департамент с заявлением о включении его в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее по тексту - Реестр). К заявлению приложил: копию паспорта; копии предварительных договоров между ним и ООО "Оптима-строй" от 29 октября 2012 года о приобретении квартир <...>; копии квитанций об уплате денежных средств по этим договорам; копии договоров уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от <...> между ним и ООО "Корпорация "Маяк"; справку о приобретении квартир для своих детей; копии договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве; копию договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9; копию постановления о признании потерпевшим.
Рассмотрев эти документы, Департамент принял оспариваемое решение от 28 февраля 2017 года N 38-О, в котором указал, что между административным истцом и ООО "Оптима-строй" были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир <...>, по которым в установленный срок стороны обязались подписать договор купли-продажи этих квартиры, расположенных в <...>, после оплаты покупателем стоимости квартиры и получения продавцом свидетельств о государственной регистрации прав собственности на указанные жилые помещения. Финансовые обязательства по этим договорам истцом исполнены в полном объеме.
Далее Департаментом сделаны выводы, что ООО "Оптима-строй" не имело права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома, поскольку не являлось застройщиком жилых домов, не имело разрешительных документов для осуществления строительства жилых домов и не обладало какими-либо правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирных жилых домов. Проанализировав положения договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012, 2-9/2012 участия в долевом строительстве, договор подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9, договоров об уступке прав, Департамент пришел к выводу, что они не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом <...>, равно как и права требования у М.Д.АА. квартир.
Департамент указал, что предварительные договоры подпадают по действие Федерального закона Об участии в долевом строительстве, однако это обстоятельство само по себе не является основанием для включения М.Д.АБ. в Реестр, поскольку эти договоры не прошли государственную регистрацию в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 названного Федерального закона. Нарушение этих требований Федерального закона в соответствии с подпунктом 4 пункта 14 Правил ведения реестра послужило основанием для принятия оспариваемого решения об отказе во включении административного истца в Реестр.
Также в оспариваемом решении административный ответчик указал, что представленные административным истцом договоры не порождают правоотношений, возникающих при вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив и жилищно-накопительный кооператив, не порождают и права требования жилого помещения на основании жилищного сертификата.
Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции согласился с выводами Департамента в оспариваемом решении о том, что представленные в Департамент договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир, указываемых административным истцом, равно как не порождают и у М.Д.АА. права требования данных квартир. При этом суд исходил из того, что правоотношения между ООО "Оптима-строй" и М.Д.АА. на основании предварительных договоров не подпадают под предмет регулирования Федерального закона Об участии в долевом строительстве. Эти договоры с учетом обстоятельств дела, по мнению суда, не указывают на то, что при их заключении стороны имели в виду договоры участия в долевом строительстве. Также суд пришел к выводу, что ООО "Оптима-строй" не являлось застройщиком многоквартирного <...> по адресу: <...>, так как не имело разрешительных документов на строительство жилого дома и не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство, следовательно, не имело и права на привлечение средств граждан для строительства жилого дома.
Суд также проанализировал положения договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве и нашел, что ООО "Оптима-строй" не являясь стороной этих договоров, не приобрело право требовать от застройщика передачи ему объекта долевого участия в строительстве или расположенных в нем квартир. А условия договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9 судом также не расценены, как позволяющие право требовать от застройщика каких-либо квартир.
С учетом этого суд пришел к выводу, что денежные средства М.Д.АА. привлечены ООО "Оптима-строй" в нарушение части 2 статьи 1 Федерального закона Об участии в долевом строительстве, после вступления в действие Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, что в силу подпункт 4 пункта 14 Правил является основанием для отказа во включении его в Реестр. Поэтому суд признал законным оспариваемое решение Департамента.
Однако с таким решением суда судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
Обстоятельства, которые подлежат выяснению судом при рассмотрении дела об оспаривании решения государственного органа, органа или организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определены в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В частности, суд обязан проверить содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), проверить наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт в пункт 3 части 9). При этом выводы, положенные государственным органом в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованны.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом Об участии в долевом строительстве.
Согласно частям 4 и 7 статьи 23 названного Федерального закона уполномоченный орган, в том числе, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (действующим в спорный период) утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также Правила ведения реестра (приложения N 1, 2 к Приказу).
В силу пункта 4 названных Правил включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.
Основания для отказа во включении граждан в Реестр предусмотрены пунктом 14 Правил ведения реестра. В частности, такими основаниями являются:
- - несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (подпункт 1);
- - привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона Об участии в долевом строительстве после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подпункт 4).
Из системного анализа названных норм Правил ведения реестра следует, что на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра может быть отказано во включении в реестр такому гражданину, который соответствует одному или нескольким критериям, установленным Приложением N 1 к вышеназванному Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации, но привлечение денежных средств которого осуществлено с нарушением указанных норм Федерального закона Об участии в долевом строительстве.
Таким образом, соответствие административного истца одному или нескольким критериям, установленным указанным Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации, либо несоответствие этим критериям является одним из существенных обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу. Это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения дела и влияет на правильность, законность и обоснованность оспариваемого решения Департамента.
Оспариваемое решение Департамента не содержит в себе каких-либо выводов о соответствии или несоответствии М.Д.АА. критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Отсутствуют выводы об этом также и в обжалуемом решении суда.
Таким образом, принимая оспариваемое решение, Департамент не проверил и не установил одного из вышеуказанных оснований для его принятия (не установил, под какие критерии подпадает истец). Не установил этого и суд первой инстанции. При таких обстоятельствах, когда не установлено одно из обстоятельств, являющихся основанием для принятия оспариваемого решения, это решение Департамента не могло быть признано судом законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает необходимым указать, что в том случае, если истец не подпадает под критерии, то во включении в Реестр ему должно было быть отказано совершенно по другому основанию, а не по тому, который указал административный ответчик в оспариваемом решении.
Делая выводы о том, что ООО "Оптима-строй" не имело право на привлечение средств граждан для участия в долевом строительстве, Департамент не обосновал эти выводы ссылками на какие-либо документы, не привел при этом и обоснованных ссылок на то, кому же именно на момент спорных правоотношений было предоставлено право строительства объектов недвижимости, указанных в договорах, подписанных административным истцом. То есть в данной части выводы Департамента нельзя признать обоснованными.
Суд первой инстанции, повторив эти выводы, также не обосновал их соответствующими доказательствами, что указывает на несоответствие обжалуемого решения требованию обоснованности.
Департамент также указал в своем решении, что представленные административным истцом договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-строй" на привлечении денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом <...> по г/п по адресу: <...>, равно как и у М.Д.АА. права требования квартир.
Однако этот вывод Департамент никак не мотивирован в оспариваемом решении, что указывает на несоответствие этого решения требованиям обоснованности.
Суд первой инстанции провел анализ части из этих договоров, сделав аналогичный вывод об отсутствии у ООО "Оптима-строй" и М.Д.АА. прав требования квартир по ним. Однако при этом суд первой инстанции не дал никакой оценки представленным истцом договорам уступки прав и перевода долга от 29 октября 2012 года между ним и ООО "Корпорация "Маяк" с точки зрения того, порождают ли они у административного истца указанные права требования квартир или нет в совокупности с иными, представленными им договорами. Следовательно, указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Департамента не могло быть признано законным и обоснованным, оно нарушает права административного истца на включение в Реестр, следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для удовлетворения заявленного требования. Решение суда, таким образом, подлежит отмене, поскольку судом неправильно были определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, неправильно был истолкован закон (Правила ведения реестра), нарушены и нормы процессуального права, поскольку не были надлежащим образом проверены все обстоятельства, предусмотренные в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Отменяя судебный акт, судебная коллегия принимает новое решении о признании незаконным оспариваемого решения Департамента и возлагает на него обязанность повторно рассмотреть заявление М.Д.АА.
При повторном рассмотрении заявления Департаменту необходимо проанализировать все представленные административным истцом документы, в том числе договоры уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 29 октября 2012 года в их совокупности и с учетом содержания договоров, которые указаны в качестве обоснования их заключения, оценить доводы М.Д.АА. о внесении денежных средств в ООО "Оптима-Строй" как агенту застройщика, а также разрешить вопрос о том, подпадает ли М.Д.АА. на момент обращения с заявлением, с учетом представленных документов, под критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Разрешая заявление, следует также учитывать, что сам факт не регистрации договора (предварительного договора, договора долевого участия в строительстве, договора уступки права требования), без установления причин, по которым он не был зарегистрирован, не является безусловным основанием для отказа во включении в реестр, поэтому следует выяснить причины их не регистрации и дать этому соответствующую оценку.
Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 2 статьи 309, статей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 февраля 2016 года N 38-О.
Обязать Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области повторно рассмотреть заявление М.Д.АА. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, устранив нарушение прав административного истца М.Д.АА.
Об исполнении решения суда известить М.Д.АА. и Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 31.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33А-14194/2017
Требование: О признании незаконным решения об отказе во включении истца в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В оспариваемом решении указано на то, что денежные средства истца были привлечены в нарушение требований законодательства о долевом строительстве; истец полагал, что оснований для отказа во включении его в реестр не имелось.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 31 августа 2017 г. по делу N 33а-14194/2017
Судья Волкоморов С.А.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда в составе
председательствующего Шумкова Е.С.,
судей Колпаковой А.В., Шабалдиной Н.В.,
при секретаре Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению М.Д.АА. к Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области о признании незаконным решения
по апелляционной жалобе М.Д.АА. на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года.
Заслушав доклад судьи Шумкова Е.С., объяснения представителей административного истца Ф., З., В., поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
М.Д.АА. обратился в суд с административным иском об оспаривании решения Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) от 28 февраля 2017 года N 38-О, которым ему отказано во включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.
В обоснование указал, что оспариваемое решение принято Департаментом на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, утвержденных Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (далее - Правила ведения реестра), с указанием на то, что его денежные средства были привлечены в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон Об участии в долевом строительстве). С таким решением он не согласен, находит его незаконным, так как оснований для отказа во включении его в реестр не имелось. Его денежные средства в сумме 6909120 рублей были привлечены в соответствии с названной нормой Федерального закона Об участии в долевом строительстве на основании предварительных договоров, заключенных 29 октября 2012 года с ООО "Оптима-строй" о приобретении квартир <...>. ООО "Оптима-Строй" выступало представителем (агентом) ООО "Корпорация "Маяк" при заключении этих договоров. ООО "Корпорация "Маяк" являлось дольщиком по договору участия в долевом строительстве N 1-9/2012 от 16 марта 2012 года с ЗАО "Управляющая компания "Новый град" (застройщик), предусматривающим строительство объекта долевого строительства по адресу: <...>. Затем ООО "Корпорация "Маяк" по договору уступки прав и перевода долга от 29 октября 2012 года передала ему права и обязанности по договору участия в долевом строительства N 15-7.3/2-3-2012 от 05 марта 2012 года. Уступка прав осуществлялась также на основании договора участия в долевом строительства N 46-ДУ от 21 апреля 2011 года. Он соответствует критериям для включения его в реестр, так как признан потерпевшим по уголовному делу, выполнил свои обязательства по уплате денежных средств, а квартиры ему так и не переданы. Полагает, что перечисленные им в исковом заявлении договоры, свидетельствуют о возникновении у него правоотношений по договору долевого участия в строительстве. Считает, что оспариваемым решением нарушены его права. Кроме того указывает, что оспариваемое решение принято Департаментом вопреки состоявшему решению Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 14 декабря 2016 года.
Административный истец просил признать незаконным вышеназванное решение Департамента и возложить на Департамент обязанность устранить нарушения его прав путем повторного рассмотрения его заявления.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года в удовлетворении требований М.Д.АА. отказано.
В апелляционной жалобе М.Д.АА. просит отменить, состоявшийся по делу судебный акт ввиду незаконности, принять по делу новое решение об удовлетворении требований. В обоснование приводит доводы, аналогичные изложенным в административном исковом заявлении, указывая, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Административный истец М.Д.АА., представитель Департамента, а также представитель заинтересованного лица ООО "Корпорация "Маяк" в настоящее судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В связи с этим в силу части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.
Заслушав представителей административного истца, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, административный истец обратился в Департамент с заявлением о включении его в Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее по тексту - Реестр). К заявлению приложил: копию паспорта; копии предварительных договоров между ним и ООО "Оптима-строй" от 29 октября 2012 года о приобретении квартир <...>; копии квитанций об уплате денежных средств по этим договорам; копии договоров уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от <...> между ним и ООО "Корпорация "Маяк"; справку о приобретении квартир для своих детей; копии договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве; копию договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9; копию постановления о признании потерпевшим.
Рассмотрев эти документы, Департамент принял оспариваемое решение от 28 февраля 2017 года N 38-О, в котором указал, что между административным истцом и ООО "Оптима-строй" были заключены предварительные договоры купли-продажи квартир <...>, по которым в установленный срок стороны обязались подписать договор купли-продажи этих квартиры, расположенных в <...>, после оплаты покупателем стоимости квартиры и получения продавцом свидетельств о государственной регистрации прав собственности на указанные жилые помещения. Финансовые обязательства по этим договорам истцом исполнены в полном объеме.
Далее Департаментом сделаны выводы, что ООО "Оптима-строй" не имело права на привлечение денежных средств граждан для строительства жилого дома, поскольку не являлось застройщиком жилых домов, не имело разрешительных документов для осуществления строительства жилых домов и не обладало какими-либо правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирных жилых домов. Проанализировав положения договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012, 2-9/2012 участия в долевом строительстве, договор подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9, договоров об уступке прав, Департамент пришел к выводу, что они не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом <...>, равно как и права требования у М.Д.АА. квартир.
Департамент указал, что предварительные договоры подпадают по действие Федерального закона Об участии в долевом строительстве, однако это обстоятельство само по себе не является основанием для включения М.Д.АБ. в Реестр, поскольку эти договоры не прошли государственную регистрацию в нарушение требований, установленных пунктом 1 части 2 статьи 1 названного Федерального закона. Нарушение этих требований Федерального закона в соответствии с подпунктом 4 пункта 14 Правил ведения реестра послужило основанием для принятия оспариваемого решения об отказе во включении административного истца в Реестр.
Также в оспариваемом решении административный ответчик указал, что представленные административным истцом договоры не порождают правоотношений, возникающих при вступлении граждан в жилищно-строительный кооператив и жилищно-накопительный кооператив, не порождают и права требования жилого помещения на основании жилищного сертификата.
Отказывая в удовлетворении административного иска, суд первой инстанции согласился с выводами Департамента в оспариваемом решении о том, что представленные в Департамент договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-Строй" на привлечение денежных средств для строительства квартир, указываемых административным истцом, равно как не порождают и у М.Д.АА. права требования данных квартир. При этом суд исходил из того, что правоотношения между ООО "Оптима-строй" и М.Д.АА. на основании предварительных договоров не подпадают под предмет регулирования Федерального закона Об участии в долевом строительстве. Эти договоры с учетом обстоятельств дела, по мнению суда, не указывают на то, что при их заключении стороны имели в виду договоры участия в долевом строительстве. Также суд пришел к выводу, что ООО "Оптима-строй" не являлось застройщиком многоквартирного <...> по адресу: <...>, так как не имело разрешительных документов на строительство жилого дома и не обладало правами на земельный участок, на котором осуществлено строительство, следовательно, не имело и права на привлечение средств граждан для строительства жилого дома.
Суд также проанализировал положения договоров от 16 марта 2012 года N 1-9/2012 и N 2-9/2012 участия в долевом строительстве и нашел, что ООО "Оптима-строй" не являясь стороной этих договоров, не приобрело право требовать от застройщика передачи ему объекта долевого участия в строительстве или расположенных в нем квартир. А условия договора подряда от 10 января 2012 года N 08-р-9 судом также не расценены, как позволяющие право требовать от застройщика каких-либо квартир.
С учетом этого суд пришел к выводу, что денежные средства М.Д.АА. привлечены ООО "Оптима-строй" в нарушение части 2 статьи 1 Федерального закона Об участии в долевом строительстве, после вступления в действие Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ, что в силу подпункт 4 пункта 14 Правил является основанием для отказа во включении его в Реестр. Поэтому суд признал законным оспариваемое решение Департамента.
Однако с таким решением суда судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.
Обстоятельства, которые подлежат выяснению судом при рассмотрении дела об оспаривании решения государственного органа, органа или организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, определены в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
В частности, суд обязан проверить содержание оспариваемого решения на соответствие нормативным правовым актам, регулирующим спорные правоотношения (пункт 4 части 9), проверить наличие оснований для принятия оспариваемого решения и обоснованность его принятия (подпункт в пункт 3 части 9). При этом выводы, положенные государственным органом в основу принятого решения, должны быть подтверждены, то есть обоснованны.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также с установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом Об участии в долевом строительстве.
Согласно частям 4 и 7 статьи 23 названного Федерального закона уполномоченный орган, в том числе, устанавливает критерии, в соответствии с которыми граждане, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, относятся к числу пострадавших, и правила ведения контролирующим органом реестра таких граждан. Контролирующий орган признает в соответствии с установленными уполномоченным органом критериями граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, пострадавшими и ведет реестр таких граждан.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 сентября 2013 года N 403 (действующим в спорный период) утверждены Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших, а также Правила ведения реестра (приложения N 1, 2 к Приказу).
В силу пункта 4 названных Правил включению в Реестр подлежат граждане в случае привлечения их денежных средств, связанного с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на момент такого привлечения в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, исполняющие или исполнившие обязательства в соответствии с условиями заключенной сделки надлежащим образом при наличии одного или нескольких критериев, установленных пунктом 2 Критериев.
Основания для отказа во включении граждан в Реестр предусмотрены пунктом 14 Правил ведения реестра. В частности, такими основаниями являются:
- - несоответствие заявителя критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших (подпункт 1);
- - привлечение денежных средств заявителя в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона Об участии в долевом строительстве после вступления в силу Федерального закона от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подпункт 4).
Из системного анализа названных норм Правил ведения реестра следует, что на основании подпункта 4 пункта 14 Правил ведения реестра может быть отказано во включении в реестр такому гражданину, который соответствует одному или нескольким критериям, установленным Приложением N 1 к вышеназванному Приказу Министерства регионального развития Российской Федерации, но привлечение денежных средств которого осуществлено с нарушением указанных норм Федерального закона Об участии в долевом строительстве.
Таким образом, соответствие административного истца одному или нескольким критериям, установленным указанным Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации, либо несоответствие этим критериям является одним из существенных обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу. Это обстоятельство имеет значение для правильного разрешения дела и влияет на правильность, законность и обоснованность оспариваемого решения Департамента.
Оспариваемое решение Департамента не содержит в себе каких-либо выводов о соответствии или несоответствии М.Д.АА. критериям отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Отсутствуют выводы об этом также и в обжалуемом решении суда.
Таким образом, принимая оспариваемое решение, Департамент не проверил и не установил одного из вышеуказанных оснований для его принятия (не установил, под какие критерии подпадает истец). Не установил этого и суд первой инстанции. При таких обстоятельствах, когда не установлено одно из обстоятельств, являющихся основанием для принятия оспариваемого решения, это решение Департамента не могло быть признано судом законным и обоснованным.
Судебная коллегия полагает необходимым указать, что в том случае, если истец не подпадает под критерии, то во включении в Реестр ему должно было быть отказано совершенно по другому основанию, а не по тому, который указал административный ответчик в оспариваемом решении.
Делая выводы о том, что ООО "Оптима-строй" не имело право на привлечение средств граждан для участия в долевом строительстве, Департамент не обосновал эти выводы ссылками на какие-либо документы, не привел при этом и обоснованных ссылок на то, кому же именно на момент спорных правоотношений было предоставлено право строительства объектов недвижимости, указанных в договорах, подписанных административным истцом. То есть в данной части выводы Департамента нельзя признать обоснованными.
Суд первой инстанции, повторив эти выводы, также не обосновал их соответствующими доказательствами, что указывает на несоответствие обжалуемого решения требованию обоснованности.
Департамент также указал в своем решении, что представленные административным истцом договоры не порождают прав и обязанностей у ООО "Оптима-строй" на привлечении денежных средств для строительства квартир в многоэтажном жилом <...> по г/п по адресу: <...>, равно как и у М.Д.АА. права требования квартир.
Однако этот вывод Департамент никак не мотивирован в оспариваемом решении, что указывает на несоответствие этого решения требованиям обоснованности.
Суд первой инстанции провел анализ части из этих договоров, сделав аналогичный вывод об отсутствии у ООО "Оптима-строй" и М.Д.АА. прав требования квартир по ним. Однако при этом суд первой инстанции не дал никакой оценки представленным истцом договорам уступки прав и перевода долга от 29 октября 2012 года между ним и ООО "Корпорация "Маяк" с точки зрения того, порождают ли они у административного истца указанные права требования квартир или нет в совокупности с иными, представленными им договорами. Следовательно, указанный вывод суда нельзя признать обоснованным.
При таких обстоятельствах, оспариваемое решение Департамента не могло быть признано законным и обоснованным, оно нарушает права административного истца на включение в Реестр, следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для удовлетворения заявленного требования. Решение суда, таким образом, подлежит отмене, поскольку судом неправильно были определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, неправильно был истолкован закон (Правила ведения реестра), нарушены и нормы процессуального права, поскольку не были надлежащим образом проверены все обстоятельства, предусмотренные в части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Отменяя судебный акт, судебная коллегия принимает новое решении о признании незаконным оспариваемого решения Департамента и возлагает на него обязанность повторно рассмотреть заявление М.Д.АА.
При повторном рассмотрении заявления Департаменту необходимо проанализировать все представленные административным истцом документы, в том числе договоры уступки прав и перевода долга по договорам участия в долевом строительстве от 29 октября 2012 года в их совокупности и с учетом содержания договоров, которые указаны в качестве обоснования их заключения, оценить доводы М.Д.АА. о внесении денежных средств в ООО "Оптима-Строй" как агенту застройщика, а также разрешить вопрос о том, подпадает ли М.Д.АА. на момент обращения с заявлением, с учетом представленных документов, под критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших. Разрешая заявление, следует также учитывать, что сам факт не регистрации договора (предварительного договора, договора долевого участия в строительстве, договора уступки права требования), без установления причин, по которым он не был зарегистрирован, не является безусловным основанием для отказа во включении в реестр, поэтому следует выяснить причины их не регистрации и дать этому соответствующую оценку.
Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 2 статьи 309, статей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 30 мая 2017 года отменить, принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области от 24 февраля 2016 года N 38-О.
Обязать Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области повторно рассмотреть заявление М.Д.АА. о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, устранив нарушение прав административного истца М.Д.АА.
Об исполнении решения суда известить М.Д.АА. и Кировский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.
Председательствующий
Е.С.ШУМКОВ
Судьи
А.В.КОЛПАКОВА
Н.В.ШАБАЛДИНА
Е.С.ШУМКОВ
Судьи
А.В.КОЛПАКОВА
Н.В.ШАБАЛДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)