Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Киреевым С.С.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11481/2016) ЗАО "ИНГЕОКОМ СПБ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2016 по делу N А56-97185/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ЗАО "ИНГЕОКОМ СПБ"
о взыскании,
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИНГЕОКОМ СПБ" (далее -) о взыскании 64 695 515 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате и 15 551 802 руб. 25 коп. неустойки по договору аренды от 07.10.2010 N 13/ЗКС-04459.
Решением от 10.03.2016 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с решением в части взыскания неустойки в заявленном размере, Общество обратилось с апелляционной жалобой.
Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.10.2010 N 13/ЗКС-04459 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, пр. Обуховской Обороны, участок 1 (южнее пересечения с наб. Обводного канала) площадью 4 163 кв. м (далее - Участок).
Дополнительным соглашением от 02.02.2015 стороны внесли изменения в условия Договора.
Согласно пункту 4.1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 общая сумма арендной платы за период 07.10.2010-15.05.2017 составляет 146 544 050 руб.
Пунктом 4.3.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 предусмотрено, что перечисление арендной платы, указанной в подпункте 4.1.2 Договора, осуществляется в соответствии с графиком перечисления денежных средств.
В соответствии с пунктом 8.3 договора за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктами 4.3, 6.2.7 договора, предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к невозможности начисления пеней до момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.02.2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи Участка Ответчику подтверждается актом приема-передачи от 07.10.2010 и Ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял несвоевременно, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, при соблюдении указанных в пункте 14 Постановления N 73 условий незарегистрированный договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более, тем не менее, порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому договору и дополнительным соглашениям, заключенным в рамках договора аренды недвижимости, заключенного на срок год и более.
Доводы жалобы в части несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства также отклонены апелляционным судом.
В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Условиями Договора определена сумма арендной платы, порядок внесения, а также размер неустойки в случае нарушения сроков ее внесения.
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", на который сослался ответчик, фактически содержится указание на пределы снижения неустойки, в то время как общий принцип, которого следует придерживаться при применении правила о снижении неустойки, изложен в абзаце 1 пункта 2 данного Постановления. Согласно этому пункту никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Ответчик как арендатор обязался исполнять в установленные договором сроки, в определенном размере денежное обязательство. Условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками гражданского оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
В нарушение предъявляемых при данных обстоятельствах требований ответчик не представил согласно приведенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 разъяснениям доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сами по себе изложенные ответчиком в жалобе доводы со ссылкой на высокую договорную процентную ставку (0,1%) по отношению к действовавшей на момент рассмотрения спора ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не свидетельствуют о том, что возможный размер убытков Комитета, которые могли возникнуть вследствие нарушения арендатором обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал в Определении от 15.01.2015 N 7-0 правовую позицию, согласно которой положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки.
Определенный сторонами размер неустойки 0,1% от суммы указанной в пункте 4.1 Договора за каждый день просрочки, следует рассматривать как условие, направленное на соблюдение арендатором расчетной дисциплины, не влекущее отрицательных для него последствий в случае незначительного нарушения сроков внесения арендных платежей, поскольку сама по себе эта процентная ставка не является чрезмерной. Между тем ответчик, нарушив условия договора и не исполняя денежное обязательство в течение продолжительного периода, извлекло финансовую выгоду вследствие использования имущества без внесения арендных платежей, по сути, получив доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях.
Таким образом, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, следует признать, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для определения иной суммы неустойки.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2016 г. по делу N А56-97185/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2016 N 13АП-11481/2016 ПО ДЕЛУ N А56-97185/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2016 г. N 13АП-11481/2016
Дело N А56-97185/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Киреевым С.С.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-11481/2016) ЗАО "ИНГЕОКОМ СПБ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2016 по делу N А56-97185/2015 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ЗАО "ИНГЕОКОМ СПБ"
о взыскании,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "ИНГЕОКОМ СПБ" (далее -) о взыскании 64 695 515 руб. 91 коп. задолженности по арендной плате и 15 551 802 руб. 25 коп. неустойки по договору аренды от 07.10.2010 N 13/ЗКС-04459.
Решением от 10.03.2016 г. иск удовлетворен.
Не согласившись с решением в части взыскания неустойки в заявленном размере, Общество обратилось с апелляционной жалобой.
Стороны о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению ввиду следующего.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 07.10.2010 N 13/ЗКС-04459 (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Невский район, пр. Обуховской Обороны, участок 1 (южнее пересечения с наб. Обводного канала) площадью 4 163 кв. м (далее - Участок).
Дополнительным соглашением от 02.02.2015 стороны внесли изменения в условия Договора.
Согласно пункту 4.1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 общая сумма арендной платы за период 07.10.2010-15.05.2017 составляет 146 544 050 руб.
Пунктом 4.3.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2015 предусмотрено, что перечисление арендной платы, указанной в подпункте 4.1.2 Договора, осуществляется в соответствии с графиком перечисления денежных средств.
В соответствии с пунктом 8.3 договора за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктами 4.3, 6.2.7 договора, предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Доводы Общества, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к невозможности начисления пеней до момента государственной регистрации дополнительного соглашения от 02.02.2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт передачи Участка Ответчику подтверждается актом приема-передачи от 07.10.2010 и Ответчиком не оспаривается.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ответчик обязанность по внесению арендных платежей исполнял несвоевременно, что подтверждается представленными в материалы дела документами.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, при соблюдении указанных в пункте 14 Постановления N 73 условий незарегистрированный договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более, тем не менее, порождает обязательства между арендатором и арендодателем по этому договору и дополнительным соглашениям, заключенным в рамках договора аренды недвижимости, заключенного на срок год и более.
Доводы жалобы в части несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства также отклонены апелляционным судом.
В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Условиями Договора определена сумма арендной платы, порядок внесения, а также размер неустойки в случае нарушения сроков ее внесения.
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", на который сослался ответчик, фактически содержится указание на пределы снижения неустойки, в то время как общий принцип, которого следует придерживаться при применении правила о снижении неустойки, изложен в абзаце 1 пункта 2 данного Постановления. Согласно этому пункту никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Ответчик как арендатор обязался исполнять в установленные договором сроки, в определенном размере денежное обязательство. Условия неправомерного пользования чужими денежными средствами не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками гражданского оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
В нарушение предъявляемых при данных обстоятельствах требований ответчик не представил согласно приведенным в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 разъяснениям доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Сами по себе изложенные ответчиком в жалобе доводы со ссылкой на высокую договорную процентную ставку (0,1%) по отношению к действовавшей на момент рассмотрения спора ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации не свидетельствуют о том, что возможный размер убытков Комитета, которые могли возникнуть вследствие нарушения арендатором обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Конституционный Суд Российской Федерации сформулировал в Определении от 15.01.2015 N 7-0 правовую позицию, согласно которой положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неустойке не содержат каких-либо ограничений для определения сторонами обязательства размера обеспечивающей его неустойки.
Определенный сторонами размер неустойки 0,1% от суммы указанной в пункте 4.1 Договора за каждый день просрочки, следует рассматривать как условие, направленное на соблюдение арендатором расчетной дисциплины, не влекущее отрицательных для него последствий в случае незначительного нарушения сроков внесения арендных платежей, поскольку сама по себе эта процентная ставка не является чрезмерной. Между тем ответчик, нарушив условия договора и не исполняя денежное обязательство в течение продолжительного периода, извлекло финансовую выгоду вследствие использования имущества без внесения арендных платежей, по сути, получив доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях.
Таким образом, исходя из анализа всех обстоятельств дела, оценки соразмерности заявленных сумм и возможных финансовых последствий для каждой из сторон, следует признать, что у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали основания для определения иной суммы неустойки.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2016 г. по делу N А56-97185/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)