Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 по делу N А76-22635/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Технологии коммунального сервиса" Колосовская И.Б. (доверенность от 01.07.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Технологии коммунального сервиса" (далее - общество "ТКС", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Наседкиной Евгении Юрьевне (далее - предприниматель Наседкина Е.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по оплате переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по оплате постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп., неустойки в размере 26 640 руб. 60 коп. (с учетом уточнения первоначального иска, т. 1 л.д. 124).
Определением суда от 04.02.2016 к производству для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление предпринимателя Наседкиной Е.Ю. к обществу "ТКС" о признании договоров аренды нежилых помещений от 01.01.2013 N 3/13-ТКС, от 01.01.2014 N 1/14-ТКС недействительными, о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества "ТКС" 2 379 795 руб. 59 коп. (с учетом уточнения встречного иска, т. 2 л.д. 52-54).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Озерск "Капитал Сити" (далее - общество "Озерск "Капитал Сити", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 (резолютивная часть от 10.06.2016) первоначальный иск общества "ТКС" удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска предпринимателя Наседкиной Е.Ю. отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Наседкина Е.Ю. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что к договорам аренды не приложены поименованные в договорах приложения N 1, в которых указано расположение арендуемых помещений.
Вывод суда первой инстанции о том, что истец является собственником переданного в аренду недвижимого имущества, сделан только на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности на имущество, которые не могут подтверждать наличие права на момент заключения договоров и рассмотрения спора, а актуальные сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом не истребованы. Судом сделан вывод о наличии у истца права собственности на недвижимое имущество на основании сведений о регистрации права собственности на имущество до перепланировки в отсутствие доказательств законности перепланировки. Иных доказательств наличия у арендодателя права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество не представлено, в силу чего на основании ст. ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договоры аренды являются недействительными.
Апеллянт полагает, что истцом не доказан объем заявленных расходов по переменной части арендной платы. Истец, так же как ответчик, является транзитным потребителем в силу заключения прямого договора между ОАО "Челябэнерго" и обществом "Озерск "КапиталСити", доказательств того, что приборы учета, на основании которых истцом был определен объем коммунальных услуг, фиксировали потребление энергии в помещениях истца, не имеется, и в отсутствие акта разграничения балансовой принадлежности сведения об объеме коммунальных услуг, заявленных истцом, не могут быть достоверными.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истца и третьего лица в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "ТКС" (арендодатель) и предпринимателем Наседкиной Е.Ю. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (далее - договор аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС), по условиям п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору (т. 1 л.д. 12-15).
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 907940 от 19.07.2012.
В материалы дела представлено названное свидетельство, согласно которому за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 514,2 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5а (т. 3 л.д. 47).
Согласно п. 3.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.
Размер постоянной части арендной платы, начиная с момента подписания акта приема-передачи, составляет 812 руб. 70 коп. за 1 кв. м помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен (п. 3.1.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату электроснабжения, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энергоснабжением на основании показаний приборов учета (п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Постоянная часть арендной платы не включает расходы по обеспечению помещения электроснабжением. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.3. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (п. 3.4. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Оплата электроснабжения производится на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не ранее предоставления арендодателем надлежащим образом оформленных акта, счета-фактуры на сумму переменной арендной платы (п. 3.9. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
В силу п. 4.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,5% процента от суммы, оплата которой просрочена за каждый день просрочки.
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2013 по 31.12.2013 (п. 5.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
По акту приема-передачи в аренду нежилого помещения N 1 от 01.01.2013 истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, поименованные в п. 1.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (т. 1 л.д. 17).
Дополнительным соглашением от 18.03.2013 стороны изменили п. 9 договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в части реквизитов сторон договора (т. 1 л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 01.08.2013 стороны изменили условия п. п. 3.1.1. и 3.4. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС, установив, что размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.08.2013, составляет 700 руб. за 1 кв. м ежемесячно, НДС не предусмотрен, и что арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (т. 1 л.д. 16 оборот).
В условия договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС включен п. 2.2.7., согласно которому в случае однократного нарушения условий п. 3.4. договора установить постоянную часть арендной платы в размере 812 руб. 70 коп. за 1 кв. м помещения ежемесячно, начиная с первого числа текущего месяца оплата которого не произведена в срок, установленный договором, без заключения дополнительного соглашения к договору.
Арендодателем и арендатором подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по электроснабжению на общую сумму 76 201,24 руб. (т. 1 л.д. 18-28).
Между обществом "ТКС" (арендодатель) и предпринимателем Наседкиной Е.Ю. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (далее - договор аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС), по условиям п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, в нежилом помещении N 8 общей площадью 184 кв. м. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору (т. 1 л.д. 29-32).
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 322144 от 25.02.2013.
В материалы дела представлено названное свидетельство (т. 1 л.д. 84).
Согласно п. 3.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.
Размер постоянной части арендной платы, начиная с момента подписания акта приема-передачи, составляет 700 руб. за 1 кв. м помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен (п. 3.1.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату электроснабжения, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энергоснабжением на основании показаний приборов учета (п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Постоянная часть арендной платы не включает расходы по обеспечению помещения электроснабжением. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.3. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (п. 3.4. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Оплата электроснабжения производится на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не ранее предоставления арендодателем надлежащим образом оформленных акта, счета-фактуры на сумму переменной арендной платы (п. 3.9. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
В силу п. 4.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС в случае нарушения срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,5% процента от суммы, оплата которой просрочена за каждый день просрочки, начиная с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014 (п. 5.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 1 от 01.01.2014 истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, поименованные в п. 1.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (т. 1 л.д. 33).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 2 от 15.04.2015 арендуемые помещения возвращены арендодателю (т. 1 л.д. 33 оборот).
Арендодателем и арендатором подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по электроснабжению на общую сумму 35 558,33 руб. (т. 1 л.д. 35-40).
Выставленные счета за электроснабжение за период с 01.01.2015 по 15.04.2015 на сумму 17 648,01 руб. предпринимателем не подписаны (т. 1 л.д. 41-43).
Ссылаясь на неисполнение предпринимателем Наседкиной Е.Ю. обязательств арендатора по договору аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в части оплаты переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС в части оплаты постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп., общество "ТКС" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском о взыскании задолженности и пени.
Указывая на отсутствие государственной регистрации договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, отсутствие оформленного истцом права собственности на передаваемые в аренду нежилые помещения, предприниматель Наседкина Е.Ю. обратилась в суд со встречным иском о признании недействительными данных договоров аренды.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате постоянной и переменной части арендной платы по заключенным и действительным договорам аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд не усмотрел оснований для признания недействительными договоров аренды в связи с наличием в материалах дела доказательства регистрации права собственности общества на недвижимое имущество, а отсутствие государственной регистрации договоров расценено судом как обстоятельство, свидетельствующее о незаключенности договора аренды, в силу чего такой договор не может быть признан недействительным.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) последовательно были подписаны договор аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (т. 1 л.д. 12-15, с учетом дополнительных соглашений к договору - т. 1 л.д. 16, 16 оборот) и договор аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (т. 1 л.д. 29-32), по условиям п. 1.1. которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А.
В п. п. 3.1., 3.1.1., 3.1.2. договоров арендодатель и арендатор установили, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной, определили размер постоянной части арендной платы и порядок исчисления переменной части (коммунальных платежей) арендной платы.
По актам приема-передачи в аренду нежилых помещений N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 17) и N 1 от 01.01.2014 (т. 1 л.д. 33) нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, передавались в аренду предпринимателю Наседкиной Е.Ю. на 2013 и 2014 годы соответственно и принимались последней в арендное пользование без замечаний и возражений.
Доказательства того, что у предпринимателя Наседкиной Е.Ю. в период действия договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС имелись затруднения в индивидуализации переданных ей в аренду нежилых помещений, материалы дела не содержат и ответчиком на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлены.
Предпринимателем Наседкиной Е.Ю. производилась оплата обществу "ТКС" арендной платы по названным договорам аренды, в подтверждение чего ответчиком представлены платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам и расписки в получении денежных средств (т. 2 л.д. 66-70, 73-110).
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде ответчиком названных нежилых помещений.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на том, что к договорам аренды не приложены поименованные в договорах приложения N 1, в которых указано расположение арендуемых помещений, отклоняются судебной коллегией, поскольку с учетом согласованного сторонами в п. 1.1. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС объекта аренды и приведенных обстоятельств фактического исполнения сторонами условий договоров, само по себе отсутствие в деле данных приложений не указывает на несогласованность условия договора аренды о его предмете.
В данном случае апелляционная коллегия также принимает во внимание разъяснения, изложенные в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых отсутствие должной индивидуализации арендуемой вещи в договоре аренды при фактическом исполнении сторонами договора, не дает им права оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, заключенных истцом и ответчиком на срок 1 год, на что также обращает внимание апеллянт в поданной жалобе, не опровергает факта возникновения обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Арбитражный апелляционный суд также не может согласиться с доводами апеллянта об отсутствии у истца права собственности на недвижимое имущество на момент заключения рассматриваемых договоров аренды, так как данные доводы противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Так, согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС предоставляемое в аренду предпринимателю Наседкиной Е.Ю. нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящееся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, принадлежало обществу "ТКС" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 907940 от 19.07.2012 (т. 3 л.д. 47), в силу которого общество "ТКС" являлось титульным собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 514,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по указанному адресу.
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящееся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, также принадлежало обществу "ТКС" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 322144 от 25.02.2013 (т. 1 л.д. 84).
В материалы дела также представлены технические паспорта на нежилое помещение N 8 площадью 184 кв. м по состоянию на 09.11.2012 (т. 2 л.д. 111-114) и на нежилое помещение N 1 площадью 514,2 кв. м по состоянию на 09.11.2012 (т. 3 л.д. 48-53), в которых имеются переданные предпринимателю Наседкиной Е.Ю. в аренду помещения на цокольном этаже.
На основании вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о действительности и заключенности договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя Наседкиной Е.Ю. о признании договоров недействительными по изложенным ответчиком доводам.
Ссылки апеллянта на отсутствие доказательств законности перепланировки нежилого помещения N 1 в нежилое помещение N 8 отклоняются судом как не имеющие правового значения для разрешения вопроса о действительности названных сделок по передаче ответчику в аренду недвижимого имущества в силу положений п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи помещений.
Поскольку, как установлено ранее, истец передал арендатору нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, а ответчик осуществлял его фактическое использование, в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы, а также предусмотренной п. 3.3., 3.9. договоров аренды оплаты электроснабжения арендуемого помещения.
В обоснование заявленного первоначального иска общество "ТКС" указало на наличие у предпринимателя Наседкиной Е.Ю. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по оплате переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по оплате постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп.
Факт несения обществом "ТКС" расходов оплату электроснабжения в том числе и арендуемых предпринимателем Наседкиной Е.Ю. помещений подтвержден материалами дела, в частности справкой ресурсоснабжающей организации - общества "Озерск "Капитал Сити исх. N 4/2 от 22.01.2016 (т. 1 л.д. 123), отзывом третьего лица на иск (т. 3 л.д. 2-6), и не оспорен ответчиком.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате и оплате электроснабжения в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, расходов на содержание арендуемого имущества и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга с учетом периода пользования ответчиком объектом аренды.
Доводы апеллянта о том, что истцом не доказан объем заявленных расходов по переменной части арендной платы, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела, арендодателем и арендатором без замечаний и возражений подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по электроснабжению на общую сумму 76 201,24 руб. (т. 1 л.д. 18-28) и согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по электроснабжению на общую сумму 35 558,33 руб. (т. 1 л.д. 35-40), в которых отражено количество потребленной ответчиком электроэнергии в арендуемых нежилых помещениях в соответствующие периоды и на основании которых истцом произведен расчет задолженности арендатора.
Выставленные счета за электроснабжение за период с 01.01.2015 по 15.04.2015 на сумму 17 648,01 руб., то есть за период после прекращения срока действия договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, предпринимателем не подписаны (т. 1 л.д. 41-43).
Однако в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку арендуемые помещения возвращены ответчиком истцу по акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 2 от 15.04.2015 (т. 1 л.д. 33 оборот), общество "ТКС" в силу п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС вправе рассчитывать на получение переменной части арендной платы за пользование имуществом до 15.04.2015.
Судом первой инстанции на основании пояснений лиц, участвующих в деле, установлено, что сведения об объемах электроэнергии, потребленной арендатором, определялись по приборам учета, которые находятся в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В судебном заседании предприниматель подтвердила, что прибор учета электроэнергии имелся, но она не снимала его показания и в период действия договоров аренды не проверяла, правильно ли ей начисляют плату за энергоснабжение.
На основании п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу изложенного, учитывая сложившуюся на основании п. 3.5., 3.9. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС практику выставления истцом ответчику актов сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов по электроснабжению и отсутствие доказательств того, что подписанные сторонами акты содержат недостоверную информацию о количестве потребленной ответчиком электроэнергии в арендуемых нежилых помещениях, апелляционный суд находит доказанным по материалам дела объем потребленной, но неоплаченной ответчиком электроэнергии.
Доводы апеллянта о недоказанности того, что приборы учета, на основании которых истцом был определен объем коммунальных услуг, фиксировали потребление энергии в помещениях истца, отклоняются судом, поскольку достоверность содержащихся в актах сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов по электроснабжению сведений предпринимателем не опровергнута, иной объем потребленной в арендуемых помещениях электроэнергии не доказан, тогда, как указано выше, прибор учета электроэнергии у предпринимателя имелся.
По тем же мотивам, как неподтвержденные апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о том, что ответчик является транзитным потребителем в силу заключения прямого договора между ОАО "Челябэнерго" и обществом "Озерск "КапиталСити", и в силу отсутствия акта разграничения балансовой принадлежности сведения об объеме коммунальных услуг, заявленных истцом, не могут быть достоверными.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Условие о неустойке согласовано истцом и ответчиком в п. 4.1. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, что свидетельствует о соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы и оплаты за электроэнергию по договорам аренды, апелляционная коллегия находит верными выводы суда первой инстанции о взыскании договорной неустойки по требованию истца.
Размер неустойки предпринимателем Наседкиной Е.Ю. не оспорен, доказательств несоразмерности неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не представлено.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
В силу предоставления предпринимателю Наседкиной Е.Ю. отсрочки уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, названная государственная пошлина подлежит взысканию с нее в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 по делу N А76-22635/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.08.2016 N 18АП-9780/2016 ПО ДЕЛУ N А76-22635/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 августа 2016 г. N 18АП-9780/2016
Дело N А76-22635/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 по делу N А76-22635/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Технологии коммунального сервиса" Колосовская И.Б. (доверенность от 01.07.2015).
Общество с ограниченной ответственностью "Технологии коммунального сервиса" (далее - общество "ТКС", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Наседкиной Евгении Юрьевне (далее - предприниматель Наседкина Е.Ю., ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по оплате переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по оплате постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп., неустойки в размере 26 640 руб. 60 коп. (с учетом уточнения первоначального иска, т. 1 л.д. 124).
Определением суда от 04.02.2016 к производству для совместного рассмотрения принято встречное исковое заявление предпринимателя Наседкиной Е.Ю. к обществу "ТКС" о признании договоров аренды нежилых помещений от 01.01.2013 N 3/13-ТКС, от 01.01.2014 N 1/14-ТКС недействительными, о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества "ТКС" 2 379 795 руб. 59 коп. (с учетом уточнения встречного иска, т. 2 л.д. 52-54).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Озерск "Капитал Сити" (далее - общество "Озерск "Капитал Сити", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 (резолютивная часть от 10.06.2016) первоначальный иск общества "ТКС" удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска предпринимателя Наседкиной Е.Ю. отказано.
С указанным решением суда не согласилась предприниматель Наседкина Е.Ю. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что к договорам аренды не приложены поименованные в договорах приложения N 1, в которых указано расположение арендуемых помещений.
Вывод суда первой инстанции о том, что истец является собственником переданного в аренду недвижимого имущества, сделан только на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности на имущество, которые не могут подтверждать наличие права на момент заключения договоров и рассмотрения спора, а актуальные сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом не истребованы. Судом сделан вывод о наличии у истца права собственности на недвижимое имущество на основании сведений о регистрации права собственности на имущество до перепланировки в отсутствие доказательств законности перепланировки. Иных доказательств наличия у арендодателя права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество не представлено, в силу чего на основании ст. ст. 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договоры аренды являются недействительными.
Апеллянт полагает, что истцом не доказан объем заявленных расходов по переменной части арендной платы. Истец, так же как ответчик, является транзитным потребителем в силу заключения прямого договора между ОАО "Челябэнерго" и обществом "Озерск "КапиталСити", доказательств того, что приборы учета, на основании которых истцом был определен объем коммунальных услуг, фиксировали потребление энергии в помещениях истца, не имеется, и в отсутствие акта разграничения балансовой принадлежности сведения об объеме коммунальных услуг, заявленных истцом, не могут быть достоверными.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу ответчика от истца и третьего лица в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом "ТКС" (арендодатель) и предпринимателем Наседкиной Е.Ю. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (далее - договор аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС), по условиям п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору (т. 1 л.д. 12-15).
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 907940 от 19.07.2012.
В материалы дела представлено названное свидетельство, согласно которому за истцом зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 1 общей площадью 514,2 кв. м, этаж цокольный, расположенное по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5а (т. 3 л.д. 47).
Согласно п. 3.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.
Размер постоянной части арендной платы, начиная с момента подписания акта приема-передачи, составляет 812 руб. 70 коп. за 1 кв. м помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен (п. 3.1.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату электроснабжения, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энергоснабжением на основании показаний приборов учета (п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Постоянная часть арендной платы не включает расходы по обеспечению помещения электроснабжением. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.3. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (п. 3.4. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
Оплата электроснабжения производится на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не ранее предоставления арендодателем надлежащим образом оформленных акта, счета-фактуры на сумму переменной арендной платы (п. 3.9. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
В силу п. 4.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в случае нарушения арендатором срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,5% процента от суммы, оплата которой просрочена за каждый день просрочки.
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2013 по 31.12.2013 (п. 5.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС).
По акту приема-передачи в аренду нежилого помещения N 1 от 01.01.2013 истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, поименованные в п. 1.1. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (т. 1 л.д. 17).
Дополнительным соглашением от 18.03.2013 стороны изменили п. 9 договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в части реквизитов сторон договора (т. 1 л.д. 16).
Дополнительным соглашением от 01.08.2013 стороны изменили условия п. п. 3.1.1. и 3.4. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС, установив, что размер постоянной части арендной платы, начиная с 01.08.2013, составляет 700 руб. за 1 кв. м ежемесячно, НДС не предусмотрен, и что арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно, в срок до 15 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (т. 1 л.д. 16 оборот).
В условия договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС включен п. 2.2.7., согласно которому в случае однократного нарушения условий п. 3.4. договора установить постоянную часть арендной платы в размере 812 руб. 70 коп. за 1 кв. м помещения ежемесячно, начиная с первого числа текущего месяца оплата которого не произведена в срок, установленный договором, без заключения дополнительного соглашения к договору.
Арендодателем и арендатором подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по электроснабжению на общую сумму 76 201,24 руб. (т. 1 л.д. 18-28).
Между обществом "ТКС" (арендодатель) и предпринимателем Наседкиной Е.Ю. (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (далее - договор аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС), по условиям п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, в нежилом помещении N 8 общей площадью 184 кв. м. Расположение помещения указано в приложении N 1 к договору (т. 1 л.д. 29-32).
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 322144 от 25.02.2013.
В материалы дела представлено названное свидетельство (т. 1 л.д. 84).
Согласно п. 3.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной.
Размер постоянной части арендной платы, начиная с момента подписания акта приема-передачи, составляет 700 руб. за 1 кв. м помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен (п. 3.1.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы включает в себя компенсацию затрат арендодателя на оплату электроснабжения, и пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг по обеспечению помещений энергоснабжением на основании показаний приборов учета (п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Постоянная часть арендной платы не включает расходы по обеспечению помещения электроснабжением. Указанные расходы несет арендатор (п. 3.3. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца на основании счета арендодателя (п. 3.4. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
Оплата электроснабжения производится на основании выставляемых арендодателем счетов в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не ранее предоставления арендодателем надлежащим образом оформленных акта, счета-фактуры на сумму переменной арендной платы (п. 3.9. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
В силу п. 4.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС в случае нарушения срока внесения арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,5% процента от суммы, оплата которой просрочена за каждый день просрочки, начиная с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).
Срок аренды по договору установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014 (п. 5.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 1 от 01.01.2014 истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, поименованные в п. 1.1. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (т. 1 л.д. 33).
По акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 2 от 15.04.2015 арендуемые помещения возвращены арендодателю (т. 1 л.д. 33 оборот).
Арендодателем и арендатором подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по электроснабжению на общую сумму 35 558,33 руб. (т. 1 л.д. 35-40).
Выставленные счета за электроснабжение за период с 01.01.2015 по 15.04.2015 на сумму 17 648,01 руб. предпринимателем не подписаны (т. 1 л.д. 41-43).
Ссылаясь на неисполнение предпринимателем Наседкиной Е.Ю. обязательств арендатора по договору аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС в части оплаты переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС в части оплаты постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп., общество "ТКС" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском о взыскании задолженности и пени.
Указывая на отсутствие государственной регистрации договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, отсутствие оформленного истцом права собственности на передаваемые в аренду нежилые помещения, предприниматель Наседкина Е.Ю. обратилась в суд со встречным иском о признании недействительными данных договоров аренды.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате постоянной и переменной части арендной платы по заключенным и действительным договорам аренды. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд не усмотрел оснований для признания недействительными договоров аренды в связи с наличием в материалах дела доказательства регистрации права собственности общества на недвижимое имущество, а отсутствие государственной регистрации договоров расценено судом как обстоятельство, свидетельствующее о незаключенности договора аренды, в силу чего такой договор не может быть признан недействительным.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) последовательно были подписаны договор аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС (т. 1 л.д. 12-15, с учетом дополнительных соглашений к договору - т. 1 л.д. 16, 16 оборот) и договор аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС (т. 1 л.д. 29-32), по условиям п. 1.1. которых арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А.
В п. п. 3.1., 3.1.1., 3.1.2. договоров арендодатель и арендатор установили, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной, определили размер постоянной части арендной платы и порядок исчисления переменной части (коммунальных платежей) арендной платы.
По актам приема-передачи в аренду нежилых помещений N 1 от 01.01.2013 (т. 1 л.д. 17) и N 1 от 01.01.2014 (т. 1 л.д. 33) нежилые помещения общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящиеся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, передавались в аренду предпринимателю Наседкиной Е.Ю. на 2013 и 2014 годы соответственно и принимались последней в арендное пользование без замечаний и возражений.
Доказательства того, что у предпринимателя Наседкиной Е.Ю. в период действия договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС имелись затруднения в индивидуализации переданных ей в аренду нежилых помещений, материалы дела не содержат и ответчиком на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлены.
Предпринимателем Наседкиной Е.Ю. производилась оплата обществу "ТКС" арендной платы по названным договорам аренды, в подтверждение чего ответчиком представлены платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам и расписки в получении денежных средств (т. 2 л.д. 66-70, 73-110).
На основании вышеизложенного апелляционная коллегия приходит к выводу о согласовании сторонами существенных условий договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, предусмотренных п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ, и возникновении между ними обязательственных правоотношений по аренде ответчиком названных нежилых помещений.
Ссылки подателя апелляционной жалобы на том, что к договорам аренды не приложены поименованные в договорах приложения N 1, в которых указано расположение арендуемых помещений, отклоняются судебной коллегией, поскольку с учетом согласованного сторонами в п. 1.1. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС объекта аренды и приведенных обстоятельств фактического исполнения сторонами условий договоров, само по себе отсутствие в деле данных приложений не указывает на несогласованность условия договора аренды о его предмете.
В данном случае апелляционная коллегия также принимает во внимание разъяснения, изложенные в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых отсутствие должной индивидуализации арендуемой вещи в договоре аренды при фактическом исполнении сторонами договора, не дает им права оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Отсутствие в материалах дела доказательств государственной регистрации договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, заключенных истцом и ответчиком на срок 1 год, на что также обращает внимание апеллянт в поданной жалобе, не опровергает факта возникновения обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Арбитражный апелляционный суд также не может согласиться с доводами апеллянта об отсутствии у истца права собственности на недвижимое имущество на момент заключения рассматриваемых договоров аренды, так как данные доводы противоречат фактическим обстоятельствам дела.
Так, согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС предоставляемое в аренду предпринимателю Наседкиной Е.Ю. нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящееся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, принадлежало обществу "ТКС" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 907940 от 19.07.2012 (т. 3 л.д. 47), в силу которого общество "ТКС" являлось титульным собственником нежилого помещения N 1 общей площадью 514,2 кв. м, этаж цокольный, расположенного по указанному адресу.
Согласно п. 1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС предоставляемое в аренду нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, находящееся по адресу: г. Озерск, ул. Октябрьская, д. 5А, также принадлежало обществу "ТКС" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АГ N 322144 от 25.02.2013 (т. 1 л.д. 84).
В материалы дела также представлены технические паспорта на нежилое помещение N 8 площадью 184 кв. м по состоянию на 09.11.2012 (т. 2 л.д. 111-114) и на нежилое помещение N 1 площадью 514,2 кв. м по состоянию на 09.11.2012 (т. 3 л.д. 48-53), в которых имеются переданные предпринимателю Наседкиной Е.Ю. в аренду помещения на цокольном этаже.
На основании вышеизложенного и в отсутствие доказательств обратного апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о действительности и заключенности договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС и об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска предпринимателя Наседкиной Е.Ю. о признании договоров недействительными по изложенным ответчиком доводам.
Ссылки апеллянта на отсутствие доказательств законности перепланировки нежилого помещения N 1 в нежилое помещение N 8 отклоняются судом как не имеющие правового значения для разрешения вопроса о действительности названных сделок по передаче ответчику в аренду недвижимого имущества в силу положений п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Из взаимосвязанных положений ст. ст. 611, 614, 616 ГК РФ следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.
Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 N 13689/12, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать от арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи помещений.
Поскольку, как установлено ранее, истец передал арендатору нежилое помещение общей площадью 125,7 кв. м, N N 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23, 24, а ответчик осуществлял его фактическое использование, в силу ст. ст. 423, 606, 614 ГК РФ истец вправе требовать встречное предоставление за пользование его помещением в виде арендной платы, а также предусмотренной п. 3.3., 3.9. договоров аренды оплаты электроснабжения арендуемого помещения.
В обоснование заявленного первоначального иска общество "ТКС" указало на наличие у предпринимателя Наседкиной Е.Ю. задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по оплате переменной части арендной платы в размере 71 629 руб. 14 коп., по договору аренды нежилого помещения от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по оплате постоянной части арендной платы в размере 162 042 руб., переменной части арендной платы в размере 50 119 руб. 95 коп.
Факт несения обществом "ТКС" расходов оплату электроснабжения в том числе и арендуемых предпринимателем Наседкиной Е.Ю. помещений подтвержден материалами дела, в частности справкой ресурсоснабжающей организации - общества "Озерск "Капитал Сити исх. N 4/2 от 22.01.2016 (т. 1 л.д. 123), отзывом третьего лица на иск (т. 3 л.д. 2-6), и не оспорен ответчиком.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств, подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате и оплате электроснабжения в заявленный истцом период, ответчиком суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы, расходов на содержание арендуемого имущества и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании суммы основного долга с учетом периода пользования ответчиком объектом аренды.
Доводы апеллянта о том, что истцом не доказан объем заявленных расходов по переменной части арендной платы, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела, арендодателем и арендатором без замечаний и возражений подписаны акты сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС по электроснабжению на общую сумму 76 201,24 руб. (т. 1 л.д. 18-28) и согласно п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС по электроснабжению на общую сумму 35 558,33 руб. (т. 1 л.д. 35-40), в которых отражено количество потребленной ответчиком электроэнергии в арендуемых нежилых помещениях в соответствующие периоды и на основании которых истцом произведен расчет задолженности арендатора.
Выставленные счета за электроснабжение за период с 01.01.2015 по 15.04.2015 на сумму 17 648,01 руб., то есть за период после прекращения срока действия договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, предпринимателем не подписаны (т. 1 л.д. 41-43).
Однако в силу абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поскольку арендуемые помещения возвращены ответчиком истцу по акту приема-передачи в аренду нежилых помещений N 2 от 15.04.2015 (т. 1 л.д. 33 оборот), общество "ТКС" в силу п. 3.1.2. договора аренды от 01.01.2014 N 1/14-ТКС вправе рассчитывать на получение переменной части арендной платы за пользование имуществом до 15.04.2015.
Судом первой инстанции на основании пояснений лиц, участвующих в деле, установлено, что сведения об объемах электроэнергии, потребленной арендатором, определялись по приборам учета, которые находятся в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В судебном заседании предприниматель подтвердила, что прибор учета электроэнергии имелся, но она не снимала его показания и в период действия договоров аренды не проверяла, правильно ли ей начисляют плату за энергоснабжение.
На основании п. п. 2, 3 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу изложенного, учитывая сложившуюся на основании п. 3.5., 3.9. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС практику выставления истцом ответчику актов сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов по электроснабжению и отсутствие доказательств того, что подписанные сторонами акты содержат недостоверную информацию о количестве потребленной ответчиком электроэнергии в арендуемых нежилых помещениях, апелляционный суд находит доказанным по материалам дела объем потребленной, но неоплаченной ответчиком электроэнергии.
Доводы апеллянта о недоказанности того, что приборы учета, на основании которых истцом был определен объем коммунальных услуг, фиксировали потребление энергии в помещениях истца, отклоняются судом, поскольку достоверность содержащихся в актах сдачи-приемки выполненных работ (оказанных услуг) в возвещение расходов по электроснабжению сведений предпринимателем не опровергнута, иной объем потребленной в арендуемых помещениях электроэнергии не доказан, тогда, как указано выше, прибор учета электроэнергии у предпринимателя имелся.
По тем же мотивам, как неподтвержденные апелляционный суд отклоняет доводы апеллянта о том, что ответчик является транзитным потребителем в силу заключения прямого договора между ОАО "Челябэнерго" и обществом "Озерск "КапиталСити", и в силу отсутствия акта разграничения балансовой принадлежности сведения об объеме коммунальных услуг, заявленных истцом, не могут быть достоверными.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Условие о неустойке согласовано истцом и ответчиком в п. 4.1. договоров аренды от 01.01.2013 N 3/13-ТКС и от 01.01.2014 N 1/14-ТКС, что свидетельствует о соблюдении письменной формы соглашения о неустойке.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы и оплаты за электроэнергию по договорам аренды, апелляционная коллегия находит верными выводы суда первой инстанции о взыскании договорной неустойки по требованию истца.
Размер неустойки предпринимателем Наседкиной Е.Ю. не оспорен, доказательств несоразмерности неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ не представлено.
Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
В силу предоставления предпринимателю Наседкиной Е.Ю. отсрочки уплаты государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, названная государственная пошлина подлежит взысканию с нее в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.06.2016 по делу N А76-22635/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Наседкиной Евгении Юрьевны в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)