Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с тем, что достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор уведомил арендодателя о досрочном отказе от исполнения обязательств по договору и возвратил объект аренды. Арендодатель ссылается на злоупотребление правом со стороны арендатора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 14.06.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гладышевой Е.В.
при участии в заседании:
от истца:
- Общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" ОГРН 1127747214100 ИНН 7713758914 Бажинов М.А. - представитель по доверенности N ДС-2/2016 от 02.02.2016; Дроздов А.Е. - представитель по доверенности N ДС-3/2016 от 02.02.2016; Палымова Е.Н. - представитель по доверенности о N ДС-9/2016 от 16.05.2016; Насырова М.В. - представитель по доверенности N ДС-1/2016 от 18.01.2016;
- от ответчика:
Общество с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" ОГРН 1027700251754 ИНН 7710044140 Шалимова И.А. - представитель по доверенности N 16/476 от 01.05.2016.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А08-4433/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (далее - ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ", истец) обратилось в арбитражный суд Белгородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (далее - ООО "МАКДОНАЛДС", ответчик) о признании недействительным пункта 10.1. договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС" (с учетом уточненных исковых требований).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2015 г. (судья Петряев А.В.) требования истца удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 г. (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" о признании недействительным пункта 10.1 договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС", отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 15 июля 2013 г. между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (арендодатель) и ООО "МАКДОНАЛДС" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого здания N 88-98/13, в силу которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды отдельно стоящего одноэтажного здания, ориентировочной площадью 404 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: РФ, Белгородская область, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральная (район воздушного перехода), включая комплекс внутренних и внешних инженерных сетей и оборудования, необходимых для обеспечения эксплуатации здания, в соответствии с объемами, согласованными сторонами.
Согласно условиям предварительного договора здание аренды должно быть построено арендодателем в соответствии с разработанным им проектом, согласованным с арендатором, введено в эксплуатацию в установленном порядке. Право собственности на здание подлежит регистрации в установленном порядке.
Арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию ресторана - предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс".
В соответствии с техническим заданием ответчика истцом осуществлена разработка проекта здания по заявленным техническим требованиям, предъявляемым к ресторанам под товарным знаком "Макдоналдс", выполнены работы по его строительству, подведению и вводу в эксплуатацию инженерных коммуникаций, обустройству прилегающей территории, летней площадки и парковки для приема посетителей.
18 июня 2014 года между сторонами заключен договор аренды нежилого здания N 88-111/14 (долгосрочный), в силу которого истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19.
В свою очередь, арендатор обязался использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Кроме того, в соответствии со сложившейся практикой компании Макдоналдс в РФ, арендатор приобретает права на круглосуточную эксплуатацию земельного участка для организации обслуживания посетителей ресторана на автомобилях по системе "МакАвто", а также для организации обслуживания посетителей ресторана за пределами здания ресторана на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ресторана, земельный участок занимаемый арендатором для организации и эксплуатации "МакАвто", в том числе парковочных мест и летней площадки.
Срок аренды по вышеуказанному договору составляет двадцать лет с даты передачи здания арендатору в аренду по акту приема-передачи.
Обязанность по передаче здания в аренду ответчику исполнена истцом надлежащим образом.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке, влекущем за собой досрочное его расторжение, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения договора. При этом датой расторжения договора является дата, указанная в уведомлении арендатора (соблюдением установленного в настоящем пункте трехмесячного срока). В этом случае арендные платежи подлежат оплате за весь период до даты, указанной в таком уведомлении арендатора. До истечения 3 (трех) месяцев с даты уведомления о расторжении договора арендатор вправе прекратить эксплуатацию здания согласно разрешенному использованию и обязан вывезти отделимые улучшения и оборудование.
После заключения договора в связи с ухудшением экономической обстановки, затруднившим достижение запланированных ранее финансовых показателей ресторана, между сторонами велись переговоры об уменьшении арендной платы и изменении порядка ее определения.
В связи с тем, что достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор уведомил арендодателя о досрочном отказе от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке, установленном пунктом п. 10.1. спорного договора аренды.
Актом приема-передачи от 26 мая 2015 г. объект аренды возвращен арендодателю.
Истец ссылаясь на злоупотребление правом со стороны арендатора, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, признал оспариваемое условие договора об одностороннем отказе несправедливым. При этом возможность заключения договора на иных условиях, по мнению суда, была ограничена доминирующим положением ответчика на рынке услуг бытового питания. Включение в сделку ее недействительной части обусловлено стечением тяжелых обстоятельств для арендодателя, понесшего к моменту совершения оспариваемой сделки значительные расходы по созданию объекта аренды, который не может быть использован иным лицом вне рамок спорного обязательства.
Суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Рассматривая спор по существу, судом апелляционной инстанции установлено, что истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств в пользу недобросовестности ответчика, указывающих на то, что в момент заключения договора у него не имелось намерений сохранять арендные отношения в течение всего срока аренды. Из содержания оспариваемой сделки, переписки сторон, их поведения, последовавшего после заключения договора, не следует, что настаивая на своем праве отказаться от договора во внесудебном порядке, ответчик заранее намеревался осуществить такое право в ущерб интересам арендодателя.
В пункте 9 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъясняется, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В свою очередь истец не обосновал неравенство переговорных возможностей, которое воспрепятствовало бы ему настаивать на исключении или изменении спорного условия договора. Напротив, как установлено судом, возможность заключения договора в иной редакции не исключалась сторонами и была обусловлена лишь большим сроком согласования иных условий сделки.
Согласно выписке из реестра юридических лиц подтверждается, что основным видом деятельности истца - коммерческой организации является строительство зданий и сооружений, уровень его профессионализма в сфере оборота недвижимого имущества позволял истцу должным образом оценивать содержание оспариваемой сделки, отдавать отчет в последствиях ее заключения.
Также судом установлено, что признаки предусмотренные ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О защите конкуренции", указывающие на то, что ответчик занимает доминирующее положение на рынке недвижимости, позволившее ему при найме имущества навязать истцу невыгодные для последнего условия, отсутствуют.
В соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Истец, будучи коммерческой организацией и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе добиться исключения спорного условия либо отказаться от такого заключения на стадии переговоров. Допустив односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель принял на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного обязательства.
Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о стечении тяжелых обстоятельств, о которых знал ответчик и которыми он намеренно воспользовался, вынудив истца заключить оспариваемый договор; доказательств, подтверждающих понуждение истца к заключению оспариваемой сделки; равно как и доказательств, подтверждающих, что условия, на которых заключен договор, являются крайне невыгодными по сравнению с другими (аналогичными) сделками (очевидную и явную неравноценность встречного предоставления).
Заключая предварительный договор, стороны согласовали все условия будущей сделки, в том числе то, которое содержится в оспариваемом п. 10.1 договора. Данное обстоятельство подтверждается также перепиской сторон и следует, в частности, из представленного истцом письма от 13.03.2013.
Абзацем 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Согласно материалам дела, ответчик заявил о расторжении договора на основании п. 10.1. договора аренды, заблаговременно уведомив о предстоящем расторжении истца. Актом приема-передачи от 26.05.2015 ответчик передал, а истец принял объект аренды, что позволяло полагаться на действительность оспариваемого условия.
Таким образом, судом апелляционной инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о признании вышеназванного пункта спорного договора аренды недействительным.
При принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанций установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы отклоняются кассационной инстанцией как фактически направленные на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской недопустимо в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А08-4433/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 14.06.2016 N Ф10-1965/2016 ПО ДЕЛУ N А08-4433/2015
Требование: О признании недействительным пункта договора аренды нежилого здания.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В связи с тем, что достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор уведомил арендодателя о досрочном отказе от исполнения обязательств по договору и возвратил объект аренды. Арендодатель ссылается на злоупотребление правом со стороны арендатора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2016 г. N Ф10-1965/2016
Дело N А08-4433/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06.06.2016.
Постановление изготовлено в полном объеме 14.06.2016.
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Леоновой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гладышевой Е.В.
при участии в заседании:
от истца:
- Общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" ОГРН 1127747214100 ИНН 7713758914 Бажинов М.А. - представитель по доверенности N ДС-2/2016 от 02.02.2016; Дроздов А.Е. - представитель по доверенности N ДС-3/2016 от 02.02.2016; Палымова Е.Н. - представитель по доверенности о N ДС-9/2016 от 16.05.2016; Насырова М.В. - представитель по доверенности N ДС-1/2016 от 18.01.2016;
- от ответчика:
Общество с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" ОГРН 1027700251754 ИНН 7710044140 Шалимова И.А. - представитель по доверенности N 16/476 от 01.05.2016.
рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А08-4433/2015,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (далее - ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ", истец) обратилось в арбитражный суд Белгородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (далее - ООО "МАКДОНАЛДС", ответчик) о признании недействительным пункта 10.1. договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС" (с учетом уточненных исковых требований).
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2015 г. (судья Петряев А.В.) требования истца удовлетворены.
Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 г. (судьи Поротиков А.И., Сухова И.Б., Ушакова И.В.) решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" о признании недействительным пункта 10.1 договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС", отказано.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, 15 июля 2013 г. между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (арендодатель) и ООО "МАКДОНАЛДС" (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого здания N 88-98/13, в силу которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды отдельно стоящего одноэтажного здания, ориентировочной площадью 404 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: РФ, Белгородская область, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральная (район воздушного перехода), включая комплекс внутренних и внешних инженерных сетей и оборудования, необходимых для обеспечения эксплуатации здания, в соответствии с объемами, согласованными сторонами.
Согласно условиям предварительного договора здание аренды должно быть построено арендодателем в соответствии с разработанным им проектом, согласованным с арендатором, введено в эксплуатацию в установленном порядке. Право собственности на здание подлежит регистрации в установленном порядке.
Арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию ресторана - предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс".
В соответствии с техническим заданием ответчика истцом осуществлена разработка проекта здания по заявленным техническим требованиям, предъявляемым к ресторанам под товарным знаком "Макдоналдс", выполнены работы по его строительству, подведению и вводу в эксплуатацию инженерных коммуникаций, обустройству прилегающей территории, летней площадки и парковки для приема посетителей.
18 июня 2014 года между сторонами заключен договор аренды нежилого здания N 88-111/14 (долгосрочный), в силу которого истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. 5 Августа, д. 19.
В свою очередь, арендатор обязался использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Кроме того, в соответствии со сложившейся практикой компании Макдоналдс в РФ, арендатор приобретает права на круглосуточную эксплуатацию земельного участка для организации обслуживания посетителей ресторана на автомобилях по системе "МакАвто", а также для организации обслуживания посетителей ресторана за пределами здания ресторана на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ресторана, земельный участок занимаемый арендатором для организации и эксплуатации "МакАвто", в том числе парковочных мест и летней площадки.
Срок аренды по вышеуказанному договору составляет двадцать лет с даты передачи здания арендатору в аренду по акту приема-передачи.
Обязанность по передаче здания в аренду ответчику исполнена истцом надлежащим образом.
В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке, влекущем за собой досрочное его расторжение, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения договора. При этом датой расторжения договора является дата, указанная в уведомлении арендатора (соблюдением установленного в настоящем пункте трехмесячного срока). В этом случае арендные платежи подлежат оплате за весь период до даты, указанной в таком уведомлении арендатора. До истечения 3 (трех) месяцев с даты уведомления о расторжении договора арендатор вправе прекратить эксплуатацию здания согласно разрешенному использованию и обязан вывезти отделимые улучшения и оборудование.
После заключения договора в связи с ухудшением экономической обстановки, затруднившим достижение запланированных ранее финансовых показателей ресторана, между сторонами велись переговоры об уменьшении арендной платы и изменении порядка ее определения.
В связи с тем, что достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор уведомил арендодателя о досрочном отказе от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке, установленном пунктом п. 10.1. спорного договора аренды.
Актом приема-передачи от 26 мая 2015 г. объект аренды возвращен арендодателю.
Истец ссылаясь на злоупотребление правом со стороны арендатора, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.
Суд первой инстанции, признал оспариваемое условие договора об одностороннем отказе несправедливым. При этом возможность заключения договора на иных условиях, по мнению суда, была ограничена доминирующим положением ответчика на рынке услуг бытового питания. Включение в сделку ее недействительной части обусловлено стечением тяжелых обстоятельств для арендодателя, понесшего к моменту совершения оспариваемой сделки значительные расходы по созданию объекта аренды, который не может быть использован иным лицом вне рамок спорного обязательства.
Суд апелляционной инстанции отменяя решение суда первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Рассматривая спор по существу, судом апелляционной инстанции установлено, что истец, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств в пользу недобросовестности ответчика, указывающих на то, что в момент заключения договора у него не имелось намерений сохранять арендные отношения в течение всего срока аренды. Из содержания оспариваемой сделки, переписки сторон, их поведения, последовавшего после заключения договора, не следует, что настаивая на своем праве отказаться от договора во внесудебном порядке, ответчик заранее намеревался осуществить такое право в ущерб интересам арендодателя.
В пункте 9 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъясняется, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").
В свою очередь истец не обосновал неравенство переговорных возможностей, которое воспрепятствовало бы ему настаивать на исключении или изменении спорного условия договора. Напротив, как установлено судом, возможность заключения договора в иной редакции не исключалась сторонами и была обусловлена лишь большим сроком согласования иных условий сделки.
Согласно выписке из реестра юридических лиц подтверждается, что основным видом деятельности истца - коммерческой организации является строительство зданий и сооружений, уровень его профессионализма в сфере оборота недвижимого имущества позволял истцу должным образом оценивать содержание оспариваемой сделки, отдавать отчет в последствиях ее заключения.
Также судом установлено, что признаки предусмотренные ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О защите конкуренции", указывающие на то, что ответчик занимает доминирующее положение на рынке недвижимости, позволившее ему при найме имущества навязать истцу невыгодные для последнего условия, отсутствуют.
В соответствии с абзацем 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Истец, будучи коммерческой организацией и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе добиться исключения спорного условия либо отказаться от такого заключения на стадии переговоров. Допустив односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель принял на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного обязательства.
Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о стечении тяжелых обстоятельств, о которых знал ответчик и которыми он намеренно воспользовался, вынудив истца заключить оспариваемый договор; доказательств, подтверждающих понуждение истца к заключению оспариваемой сделки; равно как и доказательств, подтверждающих, что условия, на которых заключен договор, являются крайне невыгодными по сравнению с другими (аналогичными) сделками (очевидную и явную неравноценность встречного предоставления).
Заключая предварительный договор, стороны согласовали все условия будущей сделки, в том числе то, которое содержится в оспариваемом п. 10.1 договора. Данное обстоятельство подтверждается также перепиской сторон и следует, в частности, из представленного истцом письма от 13.03.2013.
Абзацем 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Согласно материалам дела, ответчик заявил о расторжении договора на основании п. 10.1. договора аренды, заблаговременно уведомив о предстоящем расторжении истца. Актом приема-передачи от 26.05.2015 ответчик передал, а истец принял объект аренды, что позволяло полагаться на действительность оспариваемого условия.
Таким образом, судом апелляционной инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований истца о признании вышеназванного пункта спорного договора аренды недействительным.
При принятии обжалуемого судебного акта судом апелляционной инстанций установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
Доводы кассационной жалобы отклоняются кассационной инстанцией как фактически направленные на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской недопустимо в суде кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,
постановил:
постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016 по делу N А08-4433/2015, оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.
Председательствующий
Л.В.ЛЕОНОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)