Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Бабенко А.Н.,
Рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ашировой Татьяны Алексеевны
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Ишь Н.Ю.
установил:
Индивидуальный предприниматель Казанцев Эдуард Юрьевич (далее - Казанцев Э.Ю.) (ИНН 190332222737, ОГРН 304190304100012) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ашировой Татьяне Алексеевне (далее - Аширова Т.А.) ИНН 190200269168, ОГРН 304190225300055) о взыскании 87 500 рублей долга по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 65 за период с января по май 2017 года.
Определением арбитражного суда от 14.07.2017 принял исковое заявление к производству в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.09.2017 по делу N А74-9678/2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается на фактическое расторжение договора аренды.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 апелляционная жалоба принята к производству.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон.
Третий арбитражный апелляционный суд, проверив законность решения в порядке статей 229, 270, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
01.08.2016 между индивидуальным предпринимателем Казанцевым Э.Ю. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Ашировой Т.А. (арендатором) подписан договор N 65 аренды нежилого помещения торговой площадью 35 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 61 на третьем этаже.
По акту приема-передачи от 01.08.2016 арендатор принял часть нежилого помещение на третьем этаже площадью 35 кв. м в аренду.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется ежемесячно не позднее 30 числа каждого текущего месяца, уплачивать арендодателю арендную плату за следующий (за текущим) месяцем 500 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 17 500 рублей.
Согласно пункту 11.5 договор вступает в силу с момента его подписания - 01.08.2016 и действует до 30.06.2017.
Пунктами 3.2.14 и 3.2.17 установлена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения (объекта) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. Передать помещение (объект) по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенным переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.
В пунктах 10.1 договора стороны предусмотрели случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Пунктами 10.1.3, 10.1.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды, сторона инициатор обязан не менее чем за 1 месяц до планируемого срока письменно уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если арендатор при расторжении договора не подписал акт приема-передачи от арендатора к арендодателю, то арендная плата в таком случае продолжает начисляться.
08.02.2017 ответчик направил в адрес истца письмо с предложением оформить расторжение договора аренды от 01.08.2016 N 65. В качестве приложения к указанному письму истец направил ответчику соглашение о досрочном расторжении договора и акт приема-передачи. Указанное письмо получено истцом 13.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением.
Истец 16.05.2017 направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за январь - май 2017 года в размере 87 500 рублей.
Неисполнение ответчиком досудебного требования об уплате арендных платежей послужило для истца основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Обязательства сторон вытекают из договора аренды, заключенного ими на срок до 30.06.2017.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Соглашения о досрочном расторжении договора стороны не достигли, доказательства того, что договор расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора по основаниям, предусмотренным статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации или условиями договора, в деле отсутствуют.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.05.2017 по делу N А74-3082/2017 отказано индивидуальному предпринимателю Ашировой Татьяне Алексеевне в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 65 прекращенным с 05.01.2017.
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Освобождение помещения арендатором с передачей ключей от помещения не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.
Доказательств составления акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества в материалы дела не представлено.
Уведомление ответчика о досрочном освобождении помещения не прекратило его обязательство по внесению арендной платы, поскольку в этом случае договор продолжал свое действие до окончания срока аренды, т.е. до 30.06.2017.
По указанным причинам истец правомерно включил в период денежного обязательства арендную плату за январь - май 2017 года.
Ответчиком задолженность по арендной плате за период с января по май 2017 года в сумме 87 500 рублей не оплачена. Доказательств обратного не представлено.
Поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, ответчик доказательств оплаты долга не представил, исковое требование правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на фактическое расторжение договора аренды.
Ответчик считает, что судом при вынесении решения неверно исчислен период образования задолженности по арендным платежам. По предположению ответчика, период должен исчисляться с 01.01.2017 г. по 13.03.2017 г., так как ответчик 05.01.2017 г. по собственной инициативе освободил помещение и 08.02.2017 г. направил в адрес истца соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема-передачи (указанные документы получены истцом 13.02.2017 г.). При этом ответчик руководствовался п. п. 10.1.3, 10.1.4 договора (в случае досрочного расторжения договора аренды, сторона инициатор, обязан не менее чем за месяц до планируемого срока, письменно уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор).
Указанные доводы рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.
В силу статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды истцом и ответчиком заключен на определенный срок (п. 11.5), в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить в заключенном договоре аренды соответствующее условие.
В пунктах 10.2 договора стороны предусмотрели случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
В силу п. 10.2 Договора, Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, в том случае, если Арендодатель нарушает:
- - п. 3.1.3 (Арендодатель обязуется не ограничивать каким-либо образом права Арендатора в пользовании помещением (объектом) указанным в п. 1.3., и не осуществлять действий, которые могут привести к их ограничению, за исключением случаев: а) когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов и иных контролирующих органов; б) в связи с действующими и вступившими в законную силу в период действия настоящего договора нормативными актами РФ, РХ, органов местного самоуправления г. Абакана; в) при нарушении Арендатором условий настоящего договора пп. 1.3, 3.2, 4);
- - п. 9.1 (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки).
Между тем, Арендатором в нарушение положений части 1 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств существенных нарушений со стороны арендодателя, предусмотренных договором, не представлено.
Поскольку основания для досрочного расторжения договора у ответчика отсутствовали, соглашения о досрочном расторжении договора сторонами не подписывалось, в судебном порядке договор не расторгнут, Арбитражным судом Республики Хакасия было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска по делу А74-3082/2017 по исковому заявлению ИП Ашировой Т.А. к ИП Казанцеву Э.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения N 65 от 01.08.2016 г. прекращенным с 05.01.2017 (решение вступило в законную силу).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды является неправомерным, в связи с чем, не освобождает его от обязанности внесения арендной платы.
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рамках настоящего дела, доказательств составления акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества в материалы дела не представлено.
Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что освобождение помещения арендатором с передачей ключей от помещения не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.
По этой причине несостоятельны доводы ответчика о том, что он осуществил возврат недвижимого имущества.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик также указал, что суд неправомерно рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе, по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что:
1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны;
2) необходимо провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания;
3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц;
4) рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.
Обоснованное непризнанием иска ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не может быть удовлетворено арбитражным судом ввиду того, что само по себе отрицание факта наличия обязательства, на принудительное исполнение которого направлены исковые требования, не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку таких оснований арбитражным судом не установлено, дело было правомерно рассмотрено судом первой инстанции без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017 у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение (определение) только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2017 ПО ДЕЛУ N А74-9678/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2017 г. по делу N А74-9678/2017
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Бабенко А.Н.,
Рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ашировой Татьяны Алексеевны
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Ишь Н.Ю.
установил:
Индивидуальный предприниматель Казанцев Эдуард Юрьевич (далее - Казанцев Э.Ю.) (ИНН 190332222737, ОГРН 304190304100012) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ашировой Татьяне Алексеевне (далее - Аширова Т.А.) ИНН 190200269168, ОГРН 304190225300055) о взыскании 87 500 рублей долга по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 65 за период с января по май 2017 года.
Определением арбитражного суда от 14.07.2017 принял исковое заявление к производству в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.09.2017 по делу N А74-9678/2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ссылается на фактическое расторжение договора аренды.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 06.10.2017 апелляционная жалоба принята к производству.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без вызова сторон.
Третий арбитражный апелляционный суд, проверив законность решения в порядке статей 229, 270, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
01.08.2016 между индивидуальным предпринимателем Казанцевым Э.Ю. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Ашировой Т.А. (арендатором) подписан договор N 65 аренды нежилого помещения торговой площадью 35 кв. м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т. Шевченко, д. 61 на третьем этаже.
По акту приема-передачи от 01.08.2016 арендатор принял часть нежилого помещение на третьем этаже площадью 35 кв. м в аренду.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязуется ежемесячно не позднее 30 числа каждого текущего месяца, уплачивать арендодателю арендную плату за следующий (за текущим) месяцем 500 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 17 500 рублей.
Согласно пункту 11.5 договор вступает в силу с момента его подписания - 01.08.2016 и действует до 30.06.2017.
Пунктами 3.2.14 и 3.2.17 установлена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении арендуемого помещения (объекта) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. Передать помещение (объект) по акту приема-передачи в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенным переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.
В пунктах 10.1 договора стороны предусмотрели случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.
Пунктами 10.1.3, 10.1.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора аренды, сторона инициатор обязан не менее чем за 1 месяц до планируемого срока письменно уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор. Если арендатор при расторжении договора не подписал акт приема-передачи от арендатора к арендодателю, то арендная плата в таком случае продолжает начисляться.
08.02.2017 ответчик направил в адрес истца письмо с предложением оформить расторжение договора аренды от 01.08.2016 N 65. В качестве приложения к указанному письму истец направил ответчику соглашение о досрочном расторжении договора и акт приема-передачи. Указанное письмо получено истцом 13.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением.
Истец 16.05.2017 направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате за январь - май 2017 года в размере 87 500 рублей.
Неисполнение ответчиком досудебного требования об уплате арендных платежей послужило для истца основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Обязательства сторон вытекают из договора аренды, заключенного ими на срок до 30.06.2017.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Соглашения о досрочном расторжении договора стороны не достигли, доказательства того, что договор расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора по основаниям, предусмотренным статьями 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации или условиями договора, в деле отсутствуют.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 02.05.2017 по делу N А74-3082/2017 отказано индивидуальному предпринимателю Ашировой Татьяне Алексеевне в удовлетворении иска о признании договора аренды нежилого помещения от 01.08.2016 N 65 прекращенным с 05.01.2017.
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Освобождение помещения арендатором с передачей ключей от помещения не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.
Доказательств составления акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества в материалы дела не представлено.
Уведомление ответчика о досрочном освобождении помещения не прекратило его обязательство по внесению арендной платы, поскольку в этом случае договор продолжал свое действие до окончания срока аренды, т.е. до 30.06.2017.
По указанным причинам истец правомерно включил в период денежного обязательства арендную плату за январь - май 2017 года.
Ответчиком задолженность по арендной плате за период с января по май 2017 года в сумме 87 500 рублей не оплачена. Доказательств обратного не представлено.
Поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, ответчик доказательств оплаты долга не представил, исковое требование правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик ссылается на фактическое расторжение договора аренды.
Ответчик считает, что судом при вынесении решения неверно исчислен период образования задолженности по арендным платежам. По предположению ответчика, период должен исчисляться с 01.01.2017 г. по 13.03.2017 г., так как ответчик 05.01.2017 г. по собственной инициативе освободил помещение и 08.02.2017 г. направил в адрес истца соглашение о досрочном расторжении договора аренды и акт приема-передачи (указанные документы получены истцом 13.02.2017 г.). При этом ответчик руководствовался п. п. 10.1.3, 10.1.4 договора (в случае досрочного расторжения договора аренды, сторона инициатор, обязан не менее чем за месяц до планируемого срока, письменно уведомить другую сторону о своем намерении расторгнуть договор).
Указанные доводы рассмотрены и отклонены по следующим основаниям.
В силу статей 606, 614, 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).
Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 (далее - Обзор).
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, договор аренды истцом и ответчиком заключен на определенный срок (п. 11.5), в связи с чем, для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, необходимо установить в заключенном договоре аренды соответствующее условие.
В пунктах 10.2 договора стороны предусмотрели случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.
В силу п. 10.2 Договора, Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор, в том случае, если Арендодатель нарушает:
- - п. 3.1.3 (Арендодатель обязуется не ограничивать каким-либо образом права Арендатора в пользовании помещением (объектом) указанным в п. 1.3., и не осуществлять действий, которые могут привести к их ограничению, за исключением случаев: а) когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов и иных контролирующих органов; б) в связи с действующими и вступившими в законную силу в период действия настоящего договора нормативными актами РФ, РХ, органов местного самоуправления г. Абакана; в) при нарушении Арендатором условий настоящего договора пп. 1.3, 3.2, 4);
- - п. 9.1 (в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки).
Между тем, Арендатором в нарушение положений части 1 статьи 65 Гражданского кодекса Российской Федерации доказательств существенных нарушений со стороны арендодателя, предусмотренных договором, не представлено.
Поскольку основания для досрочного расторжения договора у ответчика отсутствовали, соглашения о досрочном расторжении договора сторонами не подписывалось, в судебном порядке договор не расторгнут, Арбитражным судом Республики Хакасия было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска по делу А74-3082/2017 по исковому заявлению ИП Ашировой Т.А. к ИП Казанцеву Э.Ю. о признании договора аренды нежилого помещения N 65 от 01.08.2016 г. прекращенным с 05.01.2017 (решение вступило в законную силу).
Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Обзора). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора).
Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора аренды является неправомерным, в связи с чем, не освобождает его от обязанности внесения арендной платы.
При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рамках настоящего дела, доказательств составления акта приема-передачи арендуемого недвижимого имущества в материалы дела не представлено.
Таким образом, применительно к обстоятельствам рассматриваемого дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что освобождение помещения арендатором с передачей ключей от помещения не представляет собой надлежащий возврат помещения, подтверждающий надлежащее прекращение арендных отношений.
По этой причине несостоятельны доводы ответчика о том, что он осуществил возврат недвижимого имущества.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик также указал, что суд неправомерно рассмотрел дело в порядке упрощенного производства.
Указанные доводы не нашли своего подтверждения по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.
В соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства или по правилам административного судопроизводства, если в ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства удовлетворено ходатайство третьего лица о вступлении в дело, принят встречный иск, который не может быть рассмотрен по правилам, установленным настоящей главой, либо если суд, в том числе, по ходатайству одной из сторон, пришел к выводу о том, что:
1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны;
2) необходимо провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания;
3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц;
4) рассмотрение дела в порядке упрощенного производства не соответствует целям эффективного правосудия, в том числе в случае признания судом необходимым выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства.
Обоснованное непризнанием иска ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства не может быть удовлетворено арбитражным судом ввиду того, что само по себе отрицание факта наличия обязательства, на принудительное исполнение которого направлены исковые требования, не свидетельствует о наличии оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку таких оснований арбитражным судом не установлено, дело было правомерно рассмотрено судом первой инстанции без вызова сторон, в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017 у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя и уплачены им при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "29" сентября 2017 года по делу N А74-9678/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение (определение) только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
А.Н.БАБЕНКО
А.Н.БАБЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)