Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
от заявителя: представитель Калугина М.Н. по доверенности от 21.11.2015, генеральный директор Рыбальченко С.А. на основании решения N 5 от 10.03.2014,
от заинтересованного лица: представитель Проволоцкий В.В. по доверенности от 05.02.2016
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19968/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 по делу N А56-3684/2016 (судья Кротов С.М.), принятое по заявлению
ООО "Инвестиционная компания Развитие"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании недействительным распоряжения,
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Развитие" (199155, Санкт-Петербург, Уральская, д. 17, лит. Е, кор. 3, пом. 1-Н, ОГРН: 1027800562987, далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н" (далее - Распоряжение N 1113-рз).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Фонд).
Решением от 30.05.2016 суд признал незаконным Распоряжение Комитета имущественных отношений от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н".
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561, далее - Комитет, заинтересованное лицо) с вынесенным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.
По мнению Комитета, судом применены нормы материального права, не подлежащие применению, что привело к принятию незаконного решения.
При этом в обоснование своих доводов Комитет указал, что в нарушение части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 159-ФЗ) Обществом не был подписан проект договора в тридцатидневный срок, тем самым, заявитель утратил преимущественное право на приобретение объекта недвижимого имущества, и, как следствие, Распоряжение N 1113-рз является законным.
Кроме того, по мнению Комитета, суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии со стороны Общества пропуска установленного законом срока на разрешение возникших разногласий при заключении упомянутого договора купли-продажи, при этом Комитет полагает, что как тридцатидневный срок, установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, так и шестимесячный срок, установленный статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны исчисляться с 29.05.2015, то есть с даты получения Обществом проекта договора купли-продажи, и, как следствие, исковое заявление Общества от 07.12.2015 об урегулировании преддоговорного спора (дело N А56-89944/2015) подано с нарушением установленного шестимесячного срока.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета доводы жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своего представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Истец в обоснование заявленных требований указал, что он, как субъект малого и среднего предпринимательства обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им в течение 8 лет на основании договоров аренды от 01.06.2006 помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, д. 3, корп. 3, лит. Д, в связи с чем, он обратился в Комитет с соответствующим заявлением.
Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, дом 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н", определен способ приватизации указанного помещения путем продажи заявителю по преимущественному праву приобретения; цена продажи в размере 12 000 000 руб. в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 17.04.2015 N 31-8-0119 (122)-2015; в рассрочку, поквартально, равными долями, согласно пункту 1.1.3 распоряжения, период рассрочки установлен в 12 кварталов.
Письмом от 22.05.2015 N 1832/30 АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" направило в адрес заявителя предложение о заключении договора купли-продажи указанного помещения с проектом договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (почтовый идентификатор: 19010784089526).
Указанное письмо с проектом договора получено Обществом согласно данным сайта ФГУП "Почта России" 29.05.2015, что не оспаривалось Обществом в ходе судебного разбирательства.
Общество в обоснование заявленных требований также указало, что, рассмотрев данный проект договора, подписало проект договора купли-продажи, но с протоколом разногласий, с учетом Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 290-50 о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, после чего с сопроводительным письмом исх. N 47 от 23.06.2015 Обществом данные документы направлены в адрес АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Кроме того, в адрес Комитета Обществом также было направлено письмо (исх. N 46 от 23.06.2015) о необходимости приведения проекта договора купли-продажи в соответствие с изменившимся законодательством, названное письмо получено адресатом 29.06.2015.
Однако письмом исх. N 2526/30 от 13.07.2015 Фонд сообщил о невозможности подписания протокола разногласий и необходимости обращения в Комитет имущественных отношений.
Поскольку заявителем ответ из Комитета на письмо исх. N 46 от 23.06.2015 получен не был, заявитель повторно направил обращение в Комитет (исх. N 47 от 11.08.2015), о чем уведомило и третье лицо (письмо от 14.08.2015 N 48).
Рассмотрев обращения Общества, Комитет письмом исх. N 46362-32 от 16.09.2015 на обращение заявителя, отказал в подписании протокола разногласий и во внесении изменений в условия договора купли-продажи, данный ответ был получен заявителем 06.10.2015.
После чего, 05.11.2015 Комитет издал оспариваемое Распоряжение N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2014 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта..." со ссылкой на пункт 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Ссылаясь на незаконность действий Комитета и нарушение его прав обжалуемым Распоряжением N 1113-рз, Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Общества, указал, что оснований для признания заявителя в порядке части 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратившим право на приобретение имущества не имеется, поскольку Общество воспользовалось своим правом на подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий, а кроме того, им не пропущены предусмотренные законодательством сроки на обращение с преддоговорным спором в суд в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Обществом 29.05.2015 получен проект договора купли-продажи, направленный АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в адрес заявителя.
При этом, в установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок Общество, рассмотрев данный проект договора купли-продажи, подписало его с протоколом разногласий, с учетом Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 290-50 о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, после чего с сопроводительным письмом исх. N 47 от 23.06.2015 Обществом подписанный проект договора с протоколом разногласий от 23.06.2015 направлен в адрес АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", а также аналогичное сообщение направлено и в адрес Комитета.
Доказательств того, что Общество отказалось от заключения договора купли-продажи в материалы дела не представлено.
Как следует из части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что довод жалобы о том, что Общество, отказавшись от подписания договора купли-продажи помещения на условиях, предложенных продавцом, и направив ему протокол разногласий, в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратило преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения, основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, то есть Федеральным законом N 159-ФЗ.
Однако нормами Федерального закона N 159-ФЗ не урегулированы правоотношения, возникающие между сторонами в случае наличия разногласий по условиям договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ, к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.
В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что Общество в тридцатидневный срок, предусмотренный частью второй статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, с учетом изменений, внесенных в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, и ссылаясь на иной установленный законом срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, направило в Фонд протокол разногласий к подписанному Обществом договору купли-продажи.
Кроме того, с учетом требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель обязал сторону, направившую оферту (проект договора), при направлении ей второй стороной в течение тридцати дней протокола разногласий к проекту договора, в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что с учетом направления Обществом в установленный тридцатидневный срок - 23.06.2015 в адрес Фонда подписанного Обществом проекта договора с протоколом разногласий, Фонд, как уполномоченное лицо, либо Комитет обязаны были в тридцатидневный срок со дня получения протокола разногласий известить Общество о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий, и именно с данного дня, Общество было бы надлежащим образом извещено о наличии преддоговорного спора.
Как следует из материалов дела Фондом получен подписанный с протоколом разногласий Обществом договор купли-продажи 24.06.2015 /л.д. 15/, кроме того, 29.06.2015 аналогичное письмо получено и Комитетом.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что письмом от 13.07.2015 Фонд разъяснил, что изменение условий договора купли-продажи не входит в его компетенцию, в связи с чем, протокол разногласий им не подписан, при этом просил обратиться для урегулирования разногласий в Комитет.
Как следует из материалов дела, Общество в связи с неполучением в тридцатидневный срок ответа Комитета на протокол разногласий к договору, направило повторно документы исх. N 47 от 11.08.2015 в адрес Комитета.
После чего Комитет письмом исх. N 46362-32 от 16.09.2015 отказал Обществу в принятии договора в редакции с протоколом разногласий и отклонил данный протокол разногласий.
При этом Общество пояснило, что указанное письмо Комитета получено им 06.10.2015, что не опровергнуто Комитетом в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом изложенной хронологии событий и названных норм права, приходит к выводу о том, что Общество могло быть, и извещено о наличии между ним и Комитетом преддоговорного спора не ранее момента получения им письма Комитета об отказе Обществу в принятии договора в редакции с протоколом разногласий и отклонении данного протокола разногласий, так как Комитет обладал до этого момента правом согласования условий договора с учетом протокола разногласий.
Кроме того, апелляционной коллегией установлено, что Обществом 07.12.2015 подано в Арбитражный суд исковое заявление к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (дело N А56-89944/2015).
С учетом изложенного, срок, в который Общество обратилось в Арбитражный суд за разрешением преддоговорного спора, следует признать разумным и учетом развития концепции гражданского законодательства, выражающейся в защите интересов слабой стороны договора, к которой следует отнести Общество, применительно к данному конкретному спору, а также с учетом того, что срок, в который Общество передало разногласия на разрешение суда, не выходит за пределы срока, установленного пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, таким образом, не нарушается баланс интересов сторон.
Довод Комитета о том, что установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации шестимесячный срок необходимо исчислять с 29.05.2015, то есть с момента получения Обществом проекта договора купли-продажи является ошибочным, так как в момент получения проекта договора наличии спора по условиям его заключение между сторонами не существовало, и данный спор мог возникнуть лишь после волеизъявления каждой из сторон по предложенным ими условиям договора и принятия либо отклонения протокола разногласий к договору.
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 указанной статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое Распоряжение N 1113-рз Комитета, изданное 05.11.2015 на основании пункта 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, не соответствует нормам действующего законодательства, в том числе требованиям пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, так как оснований считать, что Общество утратило преимущественное право на приобретение помещения, в отсутствие отказа Общества от заключения договора и при получении подписанного проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий, что является правом Общества, не имелось.
Иные доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 по делу N А56-3684/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2016 N 13АП-19968/2016 ПО ДЕЛУ N А56-3684/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N 13АП-19968/2016
Дело N А56-3684/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Колосовой Ж.В.
судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Южаковой В.Д.
при участии:
от заявителя: представитель Калугина М.Н. по доверенности от 21.11.2015, генеральный директор Рыбальченко С.А. на основании решения N 5 от 10.03.2014,
от заинтересованного лица: представитель Проволоцкий В.В. по доверенности от 05.02.2016
от 3-го лица: не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19968/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 по делу N А56-3684/2016 (судья Кротов С.М.), принятое по заявлению
ООО "Инвестиционная компания Развитие"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о признании недействительным распоряжения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Развитие" (199155, Санкт-Петербург, Уральская, д. 17, лит. Е, кор. 3, пом. 1-Н, ОГРН: 1027800562987, далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным Распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н" (далее - Распоряжение N 1113-рз).
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Фонд).
Решением от 30.05.2016 суд признал незаконным Распоряжение Комитета имущественных отношений от 05.11.2015 N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, д. 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н".
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561, далее - Комитет, заинтересованное лицо) с вынесенным решением не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.
По мнению Комитета, судом применены нормы материального права, не подлежащие применению, что привело к принятию незаконного решения.
При этом в обоснование своих доводов Комитет указал, что в нарушение части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 159-ФЗ) Обществом не был подписан проект договора в тридцатидневный срок, тем самым, заявитель утратил преимущественное право на приобретение объекта недвижимого имущества, и, как следствие, Распоряжение N 1113-рз является законным.
Кроме того, по мнению Комитета, суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии со стороны Общества пропуска установленного законом срока на разрешение возникших разногласий при заключении упомянутого договора купли-продажи, при этом Комитет полагает, что как тридцатидневный срок, установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, так и шестимесячный срок, установленный статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны исчисляться с 29.05.2015, то есть с даты получения Обществом проекта договора купли-продажи, и, как следствие, исковое заявление Общества от 07.12.2015 об урегулировании преддоговорного спора (дело N А56-89944/2015) подано с нарушением установленного шестимесячного срока.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Комитета доводы жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", своего представителя в судебное заседание не направило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Истец в обоснование заявленных требований указал, что он, как субъект малого и среднего предпринимательства обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им в течение 8 лет на основании договоров аренды от 01.06.2006 помещения 3-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петергоф, д. 3, корп. 3, лит. Д, в связи с чем, он обратился в Комитет с соответствующим заявлением.
Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2015 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Ботаническая улица, дом 3, корп. 3, лит. А, пом. 3-Н", определен способ приватизации указанного помещения путем продажи заявителю по преимущественному праву приобретения; цена продажи в размере 12 000 000 руб. в соответствии с отчетом ГУП "ГУИОН" об оценке рыночной стоимости от 17.04.2015 N 31-8-0119 (122)-2015; в рассрочку, поквартально, равными долями, согласно пункту 1.1.3 распоряжения, период рассрочки установлен в 12 кварталов.
Письмом от 22.05.2015 N 1832/30 АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" направило в адрес заявителя предложение о заключении договора купли-продажи указанного помещения с проектом договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (почтовый идентификатор: 19010784089526).
Указанное письмо с проектом договора получено Обществом согласно данным сайта ФГУП "Почта России" 29.05.2015, что не оспаривалось Обществом в ходе судебного разбирательства.
Общество в обоснование заявленных требований также указало, что, рассмотрев данный проект договора, подписало проект договора купли-продажи, но с протоколом разногласий, с учетом Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 290-50 о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, после чего с сопроводительным письмом исх. N 47 от 23.06.2015 Обществом данные документы направлены в адрес АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга".
Кроме того, в адрес Комитета Обществом также было направлено письмо (исх. N 46 от 23.06.2015) о необходимости приведения проекта договора купли-продажи в соответствие с изменившимся законодательством, названное письмо получено адресатом 29.06.2015.
Однако письмом исх. N 2526/30 от 13.07.2015 Фонд сообщил о невозможности подписания протокола разногласий и необходимости обращения в Комитет имущественных отношений.
Поскольку заявителем ответ из Комитета на письмо исх. N 46 от 23.06.2015 получен не был, заявитель повторно направил обращение в Комитет (исх. N 47 от 11.08.2015), о чем уведомило и третье лицо (письмо от 14.08.2015 N 48).
Рассмотрев обращения Общества, Комитет письмом исх. N 46362-32 от 16.09.2015 на обращение заявителя, отказал в подписании протокола разногласий и во внесении изменений в условия договора купли-продажи, данный ответ был получен заявителем 06.10.2015.
После чего, 05.11.2015 Комитет издал оспариваемое Распоряжение N 1113-рз "О признании утратившим силу распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 08.05.2014 N 49-рз "Об условиях приватизации объекта..." со ссылкой на пункт 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ.
Ссылаясь на незаконность действий Комитета и нарушение его прав обжалуемым Распоряжением N 1113-рз, Общество обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление Общества, указал, что оснований для признания заявителя в порядке части 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратившим право на приобретение имущества не имеется, поскольку Общество воспользовалось своим правом на подписание договора купли-продажи с протоколом разногласий, а кроме того, им не пропущены предусмотренные законодательством сроки на обращение с преддоговорным спором в суд в установленном порядке.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Обществом 29.05.2015 получен проект договора купли-продажи, направленный АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в адрес заявителя.
При этом, в установленный частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ тридцатидневный срок Общество, рассмотрев данный проект договора купли-продажи, подписало его с протоколом разногласий, с учетом Закона Санкт-Петербурга от 03.06.2015 N 290-50 о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, после чего с сопроводительным письмом исх. N 47 от 23.06.2015 Обществом подписанный проект договора с протоколом разногласий от 23.06.2015 направлен в адрес АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", а также аналогичное сообщение направлено и в адрес Комитета.
Доказательств того, что Общество отказалось от заключения договора купли-продажи в материалы дела не представлено.
Как следует из части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что довод жалобы о том, что Общество, отказавшись от подписания договора купли-продажи помещения на условиях, предложенных продавцом, и направив ему протокол разногласий, в силу пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ утратило преимущественное право на приватизацию арендуемого помещения, основан на неправильном применении норм материального права.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом, то есть Федеральным законом N 159-ФЗ.
Однако нормами Федерального закона N 159-ФЗ не урегулированы правоотношения, возникающие между сторонами в случае наличия разногласий по условиям договора.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ, к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным настоящим Федеральным законом, применяются нормы гражданского законодательства.
В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 3 указанной статьи правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Из установленных по настоящему делу конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств следует, что Общество в тридцатидневный срок, предусмотренный частью второй статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и указанный в пункте 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, с учетом изменений, внесенных в Закон Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137, и ссылаясь на иной установленный законом срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, направило в Фонд протокол разногласий к подписанному Обществом договору купли-продажи.
Кроме того, с учетом требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель обязал сторону, направившую оферту (проект договора), при направлении ей второй стороной в течение тридцати дней протокола разногласий к проекту договора, в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что с учетом направления Обществом в установленный тридцатидневный срок - 23.06.2015 в адрес Фонда подписанного Обществом проекта договора с протоколом разногласий, Фонд, как уполномоченное лицо, либо Комитет обязаны были в тридцатидневный срок со дня получения протокола разногласий известить Общество о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий, и именно с данного дня, Общество было бы надлежащим образом извещено о наличии преддоговорного спора.
Как следует из материалов дела Фондом получен подписанный с протоколом разногласий Обществом договор купли-продажи 24.06.2015 /л.д. 15/, кроме того, 29.06.2015 аналогичное письмо получено и Комитетом.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что письмом от 13.07.2015 Фонд разъяснил, что изменение условий договора купли-продажи не входит в его компетенцию, в связи с чем, протокол разногласий им не подписан, при этом просил обратиться для урегулирования разногласий в Комитет.
Как следует из материалов дела, Общество в связи с неполучением в тридцатидневный срок ответа Комитета на протокол разногласий к договору, направило повторно документы исх. N 47 от 11.08.2015 в адрес Комитета.
После чего Комитет письмом исх. N 46362-32 от 16.09.2015 отказал Обществу в принятии договора в редакции с протоколом разногласий и отклонил данный протокол разногласий.
При этом Общество пояснило, что указанное письмо Комитета получено им 06.10.2015, что не опровергнуто Комитетом в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом изложенной хронологии событий и названных норм права, приходит к выводу о том, что Общество могло быть, и извещено о наличии между ним и Комитетом преддоговорного спора не ранее момента получения им письма Комитета об отказе Обществу в принятии договора в редакции с протоколом разногласий и отклонении данного протокола разногласий, так как Комитет обладал до этого момента правом согласования условий договора с учетом протокола разногласий.
Кроме того, апелляционной коллегией установлено, что Обществом 07.12.2015 подано в Арбитражный суд исковое заявление к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (дело N А56-89944/2015).
С учетом изложенного, срок, в который Общество обратилось в Арбитражный суд за разрешением преддоговорного спора, следует признать разумным и учетом развития концепции гражданского законодательства, выражающейся в защите интересов слабой стороны договора, к которой следует отнести Общество, применительно к данному конкретному спору, а также с учетом того, что срок, в который Общество передало разногласия на разрешение суда, не выходит за пределы срока, установленного пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенного Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ, таким образом, не нарушается баланс интересов сторон.
Довод Комитета о том, что установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации шестимесячный срок необходимо исчислять с 29.05.2015, то есть с момента получения Обществом проекта договора купли-продажи является ошибочным, так как в момент получения проекта договора наличии спора по условиям его заключение между сторонами не существовало, и данный спор мог возникнуть лишь после волеизъявления каждой из сторон по предложенным ими условиям договора и принятия либо отклонения протокола разногласий к договору.
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, в тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 указанной статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оспариваемое Распоряжение N 1113-рз Комитета, изданное 05.11.2015 на основании пункта 10 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, не соответствует нормам действующего законодательства, в том числе требованиям пункта 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, так как оснований считать, что Общество утратило преимущественное право на приобретение помещения, в отсутствие отказа Общества от заключения договора и при получении подписанного проекта договора купли-продажи с протоколом разногласий, что является правом Общества, не имелось.
Иные доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2016 по делу N А56-3684/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ж.В.КОЛОСОВА
Ж.В.КОЛОСОВА
Судьи
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)