Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что они являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество (комнату), переданное им собственником во владение. Собственник спорной комнаты (муниципальное образование) разрешил приватизацию комнаты исключительно на основании ошибочного судебного решения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: ФИО20
судей: ФИО7, ФИО19
при секретаре ФИО8
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО19
гражданское дело по иску ФИО6, ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
по апелляционной жалобе ФИО6, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6
на решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
установила:
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Ордера N Исполнительного комитета районного совета Депутатов трудящихся <адрес> ее, истца, (ныне покойному свекру - ФИО5 была предоставлена по договору социального найма из муниципального жилищного фонда двухкомнатная <адрес>. Согласно поквартирной карточке в <адрес> были зарегистрированы и проживали члены семьи ФИО21 в следующем составе: ответственный квартиросъемщик - ФИО5, его жена - ФИО10, сын (старший) ФИО11, сын (младший)- ФИО12, жена сына (младшего) - ФИО6, внук - ФИО1, жена сына (старшего) - ФИО13, внук - ФИО14 В январе 1987 года брат ее покойного супруга - ФИО11 выставил ее (истца) с сыном из квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, ФИО13, их сын Сергей получили отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 48,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
В 1992 году она, истец, обратилась в суд с иском о вселении в квартиру и о разделе лицевых счетов. Решением Советского районного суда <адрес> от 20.05.1992 г. им, истцам, ФИО6 и ФИО1 наравне с ФИО10 и ее покойным супругом - ФИО5 было предоставлено право пользования всей квартирой, а семья ФИО11 была в полном составе выселена в полученную ими квартиру. Кроме того, указанным решением суд отказал в разделе лицевых счетов.
После смерти ФИО5, ФИО10 обратилась к истцам с иском об изменении договора найма жилого помещения. Решением Советского районного суда <адрес> от 20.12.2004 г. исковые требования ФИО10 были удовлетворены, ФИО6 и А.Ю. была выделена комната пл. 15,5 кв. м, а ФИО10 комната пл. 14,6 кв. м, с открытием на ее имя отдельного лицевого счета.
На момент приватизации в комнате пл. 14,6 кв. м, наряду с ФИО10 в период с 26.04.2005 г. по 14.12.2006 г был зарегистрирован ее сын ФИО11, который в соответствии с договором N от 23.11.2005 г на передачу в собственность жилого помещения приватизировал ее. ФИО10 от приватизации комнаты отказалась в пользу своего сына. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО11 продал комнату N в квартире ФИО4, которая, в свою очередь, 20.12.2006 г. перепродала эту комнату ФИО3, так и не вселившись в нее. Не вселившись в нее, ФИО3, перепродала комнату ФИО2, которая так же комнатой не пользуется, не проживает в ней и не вселялась.
Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по надзорной жалобе ФИО6 гражданское дело по иску ФИО10 было направлено для рассмотрения по существу в президиум Воронежского областного суда. Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г. установлен факт неправомерного раздела квартиры. Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира должна быть разделена в долях между всеми тремя нанимателями по договору социального найма: ФИО1, ФИО6 и ФИО10 - по 1/3 доли каждому в пользование. <адрес>,6 кв. м, жилая - 30,1 кв. м, следовательно, каждому из зарегистрированных в квартире лиц полагалась доля - 14,53 кв. м, общей площади на человека, из них 10,3 кв. м, жилой площади на человека. Вследствие неправомерного раздела квартиры истцы фактически получили на двоих по 2/3, а 1/2 доля в квартире в пользование. Кроме того, из владения истцов незаконно выбыла и доля в праве на места общего пользования: согласно п. 1.1 Договора N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ "Приобретателю принадлежит доля в праве общего пользования всей коммунальной квартиры, пропорциональной площади жилого помещения, приобретаемого в собственность по настоящему договору".
Решение Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и приказом управления жилищного фонда и жилищной политики от ДД.ММ.ГГГГ N договор N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным, а право собственности ФИО11 на спорную комнату N прекращено, но их, истцов, законные метры им до сих пор не возвращены.
Определением Советского районного суда <адрес> от 17.01.2007 г. по гражданскому делу по иску ФИО10 к ФИО6 и ФИО1 об изменении договора найма жилого помещения и взыскании судебных расходов производство было прекращено в связи с отказом истца от заявленных требований. Поскольку Советский районный суд отказ ФИО10 от вышеупомянутого иска принял, производство по делу прекратил. Определение вступило в законную силу, можно сделать вывод о том, что фактически раздел лицевых счетов осуществлен не был и договор найма не изменен. Следовательно, ФИО11 не мог без согласия всех зарегистрированных в квартире лиц, ни прописать в ней, ни приватизировать комнату N, т.к. окончательного судебного решения о разделе лицевых счетов и изменении договора социального найма не состоялось, а добровольного соглашения об определении порядка пользования жилым помещением и разделе лицевых счетов совместно проживающие, зарегистрированные и пользовавшиеся всей квартирой целиком ФИО10, ФИО6 и ФИО1 не заключали. На дату подачи ФИО10 вышеуказанного искового заявления действовал ЖК РСФСР. Статья 86 ЖК РСФСР устанавливала обязательные требования, без которых договор найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя не мог быть изменен.
Так как ФИО1 и ФИО6 вселились в <адрес>.61 по <адрес> как члены семьи нанимателя согласно поквартирной карточке от ДД.ММ.ГГГГ, то они являются членами семьи ФИО10 и для приватизации квартиры согласно ЖК РСФСР было необходимо их согласие.
Постановлением президиума Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ была признан недействительной сделка по приватизации ФИО11 комнаты N в <адрес>, расположенной в <адрес>.
Вследствие неправомерного раздела квартиры, истцы фактически получили на двоих не 2/3 доли в квартире в пользование, а лишь 1/2 доли. Так, 1/3 доли в общей площади на 1 человека составляет 14,53 кв. м. Как указано выше, ФИО11 не имел права отчуждать эти квадратные метры ФИО4, следовательно, в договоре купли-продажи между ними, равно как и между двумя последующими покупателями спорной недвижимости (между ФИО4 и ФИО3, и между ФИО3 и ФИО2) не может быть согласованным условие о предмете, и ни один из указанных выше договоров не может считаться заключенным.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Факт проживания в комнате N ФИО10, сохранявшей также право, согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ отражен только в п. 7 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 без указания на ее право пожизненного проживания в квартире. В первом же договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО4 не содержится существенное условие о том, что ФИО10, отказавшись от приватизации в пользу своего сына - ФИО11, приобрела в силу закона право пожизненного (бессрочного) пользования приватизированной комнатой и даже указано, что таких лиц нет вовсе. Указанное условие отсутствует и в третьем договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 ФИО10 из комнаты N в их квартире выписалась только перед третьей сделкой купли-продажи.
Незаключенная сделка не влечет возникновения прав и обязанностей у ее сторон, в т.ч. перехода права собственности от продавца к покупателю. Продавцом недвижимости может быть только собственник или уполномоченное им надлежащим образом лицо. Соответственно, по незаключенному договору право собственности у ФИО4 на спорную комнату возникнуть не могло, следовательно, она не имела права продавать не принадлежащие ей квадратные метры ФИО3, а та, в свою очередь, также не приобретя права собственности на комнату, не могла продавать ее ФИО2
В случае признания всех договоров незаключенными, интересы ответчиков не пострадают, т.к. они будут обязаны вернуть друг другу денежные средства, полученные по сделкам, в т.ч. и ФИО4 получит обратно свои денежные средства от наследника ФИО11 Интересы же истцов фактически не защищены, они (истцы) владельцы, но не собственники и компенсацию получить не могут. Вопрос о признании всех трех договоров купли-продажи не заключенными предметом разбирательства ранее не был и она, ФИО6, даже не знала о такой возможности.
Как указано выше, все три договора купли-продажи комнаты N, а именно: между ФИО11 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, и между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенными, поскольку в них не согласованы существенные условия: объект (лицевой счет не был разделен ни решением суда, ни согласованием зарегистрированных в квартире лиц, приватизация признана недействительной сделкой судом, следовательно, и комната целиком не приватизирована и продана быть не могла), цена, перечень лиц, сохраняющих право проживания и пользования квартирой.
Они, истцы, ФИО6 и ФИО1 как раз являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество - комнату N в <адрес>.61 по <адрес> в <адрес> переданное им собственником (т.е. муниципальным образованием) во владение, и их права подлежат защите путем виндикации.
Также просили обратить внимание на тот факт, что собственник спорной комнаты N в <адрес>. 61 по <адрес> - орган местного самоуправления Муниципальное образование городской округ <адрес> в лице Комитета по управлению жилищным фондом Департамента муниципальной собственности администрации <адрес>, разрешил ФИО11 приватизацию комнаты N исключительно на основании ошибочного судебного решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, отмененного впоследствии Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г.
На основании изложенного, истцы просили признать незаключенным договоры купли-продажи комнаты N в <адрес>, а именно: 1) договор купли-продажи между ФИО11 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ; 2) договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ; 3) договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ Изъять имущество - комнату N в <адрес> из чужого незаконного владения у ФИО2 обратно в муниципальную собственность и признать за ними, ФИО6 и ФИО1 право пользования данной комнатой. Указать в решении суда, что судебное решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности ФИО2, а также для погашения записей о государственной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО4 на комнату N в <адрес> и основанием для объединения лицевых счетов (л.д. 4 - 7).
Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО1 отказано (т. 1 л.д. 223, 224 - 228).
В апелляционной жалобе ФИО6, представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное (т. 2 л.д. 2 - 9).
Истец ФИО6, и ее представитель адвокат ФИО15 в суде апелляционной инстанции поддержали апелляционную жалобу, просили решение суда отменить по изложенным в ней доводам.
Ответчик ФИО2 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Представитель третьего лица ФИО10 по доверенности ФИО16 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, выслушав явившихся лиц, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями(л.д. 25, 29 - 32), однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему:
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договоров.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, решением Советского райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования ФИО10 к ФИО6, ФИО1 о разделе лицевых счетов в <адрес>. 61 по <адрес> (л.д. 93 - 94 гр. дела N). <адрес> 14,6 м кв., выделена ФИО10, комната пл. 15,5 м кв., выделена ФИО21. Л.М., ФИО17.
В судебном заседании установлено, что определением Заместителя Председателя Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ истребованное по надзорной жалобе ФИО6, ФИО1 гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО1 и ФИО6 об изменении договора найма жилого помещения направлено для рассмотрения по существу в президиум Воронежского областного суда (л.д. 119 - 121 гр. дело N).
Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г. решение Советского районного суда <адрес> от 20.12.2004 г. было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в районный суд (л.д. 124 - 125 гр. дела N). Определением Советского районного суда <адрес> от 17.01.2007 г. производство по делу по иску ФИО10 было прекращено в связи с отказом истца от заявленных требований (л.д. 262 - 263 гр. дела N).
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО11, администрации городского округа <адрес>, ФИО4, ФИО3, о признании недействительным договора N от ДД.ММ.ГГГГ о передаче жилого помещения N пл. 14,9 м кв., в коммунальной <адрес>.61 по <адрес> в собственность ФИО11, признании недействительными последующих сделок с указанным жилым помещением, в частности договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО4, - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, применении ко всем указанным сделкам двусторонней реституции; передав спорную комнату в муниципальную собственность, признании ФИО11 утратившим право на жилую площадь в спорном помещении с 1992 года, признании за ними права пользования спорной комнатой.
Решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу 09.12.2008 г., договор N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от 23.11.2005 г., заключенный между Муниципальным образованием городской округ <адрес> и ФИО11 в отношении комнаты N в <адрес> был признан недействительным, в остальной части иска отказано. (л.д. 90 - 92)
Кроме того, из решения усматривается, что указанным решением суда было установлено, что ФИО4 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями.
ФИО6, ФИО1 обратились с данными исковыми требованиями ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли- продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что они являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество- комнату N в <адрес>. 61 по <адрес> в <адрес>, переданное им собственником (муниципальным образованием) во владение, в том числе на основании решения районного народного суда <адрес> от 20.05.1992 г., указав, что их права подлежат защите путем виндикации.
Из дела правоустанавливающих документов, представленного Управлением Росреестра по <адрес> следует, что 23.11.2005 г. на основании договора N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире, заключенного с Муниципальным образованием городской округ <адрес> в лице Комитета по управлению жилищным фондом Департамента муниципальной собственности администрации <адрес>, ФИО11 стал собственником комнаты N пл. 14,6 кв. м, в <адрес>. 61 по <адрес> (л.д. 111), третье лицо по данному делу - ФИО10 от участия в приватизации отказалась в пользу ФИО11
ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 произвел отчуждение комнаты N в <адрес>. 61 (далее по тексту спорная комната) по <адрес> ФИО4 (л.д. 122). В пункте 1 Договора указано, продавец продал, а покупатель купил комнату N в коммунальной <адрес> вышеназванного договора купли-продажи усматривается, что стоимость данной комнаты определена в 350000 рублей. В пункте 4 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Передаточным актом от 13.11.2006 г., подписанным сторонами договора купли-продажи ФИО11 и ФИО4 подтверждается, что ФИО11 передал, а ФИО4 приняла комнату N в коммунальной <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 123) В данном договоре указано, что в отчуждаемом жилом помещении зарегистрированы: ФИО10 и ФИО11, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить отчуждаемое помещение от предметов домашнего обихода в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6). Переход права собственности данной комнаты был зарегистрирован в УФРС по <адрес> в установленном законом порядке, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности, что также следует из дела правоустанавливающих документов на вышеназванную комнату.
ФИО4, в свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ произвела отчуждение спорной комнаты ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи комнаты N в коммунальной квартире под N в <адрес> (л.д. 135)
В указанном договоре указан предмет договора - комната N в коммунальной квартире под N в <адрес>, определена ее стоимость 350000 рублей. Из пункта 4 данного договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. В пункте 7 вышеназванного договора указано, что в отчуждаемой комнате в коммунальной квартире зарегистрирована и проживает ФИО10 Актом приема-передачи от 20.12.2006 г., подписанным сторонами договора купли-продажи ФИО4 и ФИО3 подтверждается, что ФИО4 передала, а ФИО3 приняла комнату N в коммунальной <адрес> в состоянии пригодном для эксплуатации, (л.д. 136)
Переход права собственности данной комнаты был зарегистрирован в УФРС по <адрес> в праве собственности установленном законом порядке, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала спорную комнату ФИО2 в договоре определена ее стоимость 765000 руб. (л.д. 157). В пункте 4 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Передаточным актом от 18.03.2014 г., подписанным сторонам договора купли-продажи ФИО3 и ФИО2, подтверждается, что ФИО3 передала, а ФИО2 приняла спорную комнату (л.д. 158)
Право собственности ФИО2 на спорную комнату подтверждается свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 94)
Проанализировав правовые основания иска и фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что договоры купли-продажи комнаты N в <адрес> от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г., заключены в соответствии с требованиям законодательства, содержат все предусмотренные законом условия, в договоре стороны указали все существенные условия, сделки перехода права собственности прошли государственную регистрацию, связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о признании спорных договоров купли-продаж незаключенными.
С данным выводом суда судебная коллегия согласна и не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела и установлено судом, при заключении договоров купли-продажи спорной комнаты от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г. стороны согласовали все существенные условия в соответствие с требованиями статей 432, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, условие о предмете и цене договора. Договоры купли-продажи спорной комнаты соответствовали воле сторон договора на возникновение именно тех правовых последствий, которые должны наступить в результате отчуждения имущества по договору купли-продажи. Данные обстоятельства подтверждаются совместными действиями ФИО11 и ФИО4, ФИО3 и ФИО2 по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в соответствующем регистрирующем органе, получением денежных средств за проданное жилое помещение.
Следует отметить, что правовыми последствиями договора купли-продажи жилого помещения является переход права собственности на него от продавца к покупателю, прошедший государственную регистрацию.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен переход права собственности на спорное жилое помещение, то правовые последствия заключенного между вышеуказанными лицами договоров купли-продажи спорной комнаты от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г. наступили, следовательно, оснований для признания договоров купли-продажи незаключенными не имеется.
То обстоятельство, что ФИО4, ФИО3 после заключения договоров купли-продажи не вселялись в жилое помещение, само по себе не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку в силу действующего гражданского законодательства собственник праве владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Кроме того, как было отмечено выше, решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г. ФИО4 и ФИО3 признаны добросовестными приобретателями, что также свидетельствует о заключенности оспариваемых договоров.
Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны ФИО4 и ФИО3 имело место неосновательное обогащение являются несостоятельными, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из буквального толкования положений данной правовой нормы, обязательства по возмещению неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение указанного имущества за счет другого лица, а также отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества.
Решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу, установлено, что ФИО18 и ФИО4 являются добросовестными приобретателями, в удовлетворении требований ФИО6 и А.Ю. о признании за ними права пользования данной комнатой отказано.
Таким образом, поскольку решением суда от 06.05.2008 г. установлен факт добросовестности приобретения ответчиками ФИО18 и ФИО4, то неосновательного обогащения в том смысле, который заложен в это понятие в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не наступило.
Кроме того, разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, об истечении которого заявил ответчик.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, поскольку об оспариваемых сделках, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО11 и ФИО4 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 истцам было известно в 2008 году, что следует из решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трехлетнего срока со дня, когда они узнали о начале исполнения сделки.
Уважительных причин пропуска срока исковой давности ФИО6, ФИО1 не представлено.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО6, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 23.08.2016 ПО ДЕЛУ N 33-5562/2016
Требование: О признании договоров купли-продажи имущества незаключенными, истребовании имущества из чужого незаконного владения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что они являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество (комнату), переданное им собственником во владение. Собственник спорной комнаты (муниципальное образование) разрешил приватизацию комнаты исключительно на основании ошибочного судебного решения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОРОНЕЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу N 5562
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего: ФИО20
судей: ФИО7, ФИО19
при секретаре ФИО8
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО19
гражданское дело по иску ФИО6, ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
по апелляционной жалобе ФИО6, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6
на решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
установила:
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Ордера N Исполнительного комитета районного совета Депутатов трудящихся <адрес> ее, истца, (ныне покойному свекру - ФИО5 была предоставлена по договору социального найма из муниципального жилищного фонда двухкомнатная <адрес>. Согласно поквартирной карточке в <адрес> были зарегистрированы и проживали члены семьи ФИО21 в следующем составе: ответственный квартиросъемщик - ФИО5, его жена - ФИО10, сын (старший) ФИО11, сын (младший)- ФИО12, жена сына (младшего) - ФИО6, внук - ФИО1, жена сына (старшего) - ФИО13, внук - ФИО14 В январе 1987 года брат ее покойного супруга - ФИО11 выставил ее (истца) с сыном из квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, ФИО13, их сын Сергей получили отдельную двухкомнатную квартиру общей площадью 48,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
В 1992 году она, истец, обратилась в суд с иском о вселении в квартиру и о разделе лицевых счетов. Решением Советского районного суда <адрес> от 20.05.1992 г. им, истцам, ФИО6 и ФИО1 наравне с ФИО10 и ее покойным супругом - ФИО5 было предоставлено право пользования всей квартирой, а семья ФИО11 была в полном составе выселена в полученную ими квартиру. Кроме того, указанным решением суд отказал в разделе лицевых счетов.
После смерти ФИО5, ФИО10 обратилась к истцам с иском об изменении договора найма жилого помещения. Решением Советского районного суда <адрес> от 20.12.2004 г. исковые требования ФИО10 были удовлетворены, ФИО6 и А.Ю. была выделена комната пл. 15,5 кв. м, а ФИО10 комната пл. 14,6 кв. м, с открытием на ее имя отдельного лицевого счета.
На момент приватизации в комнате пл. 14,6 кв. м, наряду с ФИО10 в период с 26.04.2005 г. по 14.12.2006 г был зарегистрирован ее сын ФИО11, который в соответствии с договором N от 23.11.2005 г на передачу в собственность жилого помещения приватизировал ее. ФИО10 от приватизации комнаты отказалась в пользу своего сына. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО11 продал комнату N в квартире ФИО4, которая, в свою очередь, 20.12.2006 г. перепродала эту комнату ФИО3, так и не вселившись в нее. Не вселившись в нее, ФИО3, перепродала комнату ФИО2, которая так же комнатой не пользуется, не проживает в ней и не вселялась.
Определением Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ по надзорной жалобе ФИО6 гражданское дело по иску ФИО10 было направлено для рассмотрения по существу в президиум Воронежского областного суда. Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г. установлен факт неправомерного раздела квартиры. Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ квартира должна быть разделена в долях между всеми тремя нанимателями по договору социального найма: ФИО1, ФИО6 и ФИО10 - по 1/3 доли каждому в пользование. <адрес>,6 кв. м, жилая - 30,1 кв. м, следовательно, каждому из зарегистрированных в квартире лиц полагалась доля - 14,53 кв. м, общей площади на человека, из них 10,3 кв. м, жилой площади на человека. Вследствие неправомерного раздела квартиры истцы фактически получили на двоих по 2/3, а 1/2 доля в квартире в пользование. Кроме того, из владения истцов незаконно выбыла и доля в праве на места общего пользования: согласно п. 1.1 Договора N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ "Приобретателю принадлежит доля в праве общего пользования всей коммунальной квартиры, пропорциональной площади жилого помещения, приобретаемого в собственность по настоящему договору".
Решение Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и приказом управления жилищного фонда и жилищной политики от ДД.ММ.ГГГГ N договор N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от ДД.ММ.ГГГГ был признан недействительным, а право собственности ФИО11 на спорную комнату N прекращено, но их, истцов, законные метры им до сих пор не возвращены.
Определением Советского районного суда <адрес> от 17.01.2007 г. по гражданскому делу по иску ФИО10 к ФИО6 и ФИО1 об изменении договора найма жилого помещения и взыскании судебных расходов производство было прекращено в связи с отказом истца от заявленных требований. Поскольку Советский районный суд отказ ФИО10 от вышеупомянутого иска принял, производство по делу прекратил. Определение вступило в законную силу, можно сделать вывод о том, что фактически раздел лицевых счетов осуществлен не был и договор найма не изменен. Следовательно, ФИО11 не мог без согласия всех зарегистрированных в квартире лиц, ни прописать в ней, ни приватизировать комнату N, т.к. окончательного судебного решения о разделе лицевых счетов и изменении договора социального найма не состоялось, а добровольного соглашения об определении порядка пользования жилым помещением и разделе лицевых счетов совместно проживающие, зарегистрированные и пользовавшиеся всей квартирой целиком ФИО10, ФИО6 и ФИО1 не заключали. На дату подачи ФИО10 вышеуказанного искового заявления действовал ЖК РСФСР. Статья 86 ЖК РСФСР устанавливала обязательные требования, без которых договор найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя не мог быть изменен.
Так как ФИО1 и ФИО6 вселились в <адрес>.61 по <адрес> как члены семьи нанимателя согласно поквартирной карточке от ДД.ММ.ГГГГ, то они являются членами семьи ФИО10 и для приватизации квартиры согласно ЖК РСФСР было необходимо их согласие.
Постановлением президиума Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ была признан недействительной сделка по приватизации ФИО11 комнаты N в <адрес>, расположенной в <адрес>.
Вследствие неправомерного раздела квартиры, истцы фактически получили на двоих не 2/3 доли в квартире в пользование, а лишь 1/2 доли. Так, 1/3 доли в общей площади на 1 человека составляет 14,53 кв. м. Как указано выше, ФИО11 не имел права отчуждать эти квадратные метры ФИО4, следовательно, в договоре купли-продажи между ними, равно как и между двумя последующими покупателями спорной недвижимости (между ФИО4 и ФИО3, и между ФИО3 и ФИО2) не может быть согласованным условие о предмете, и ни один из указанных выше договоров не может считаться заключенным.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Факт проживания в комнате N ФИО10, сохранявшей также право, согласно ст. 19 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" от ДД.ММ.ГГГГ N 189-ФЗ отражен только в п. 7 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 без указания на ее право пожизненного проживания в квартире. В первом же договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и ФИО4 не содержится существенное условие о том, что ФИО10, отказавшись от приватизации в пользу своего сына - ФИО11, приобрела в силу закона право пожизненного (бессрочного) пользования приватизированной комнатой и даже указано, что таких лиц нет вовсе. Указанное условие отсутствует и в третьем договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 ФИО10 из комнаты N в их квартире выписалась только перед третьей сделкой купли-продажи.
Незаключенная сделка не влечет возникновения прав и обязанностей у ее сторон, в т.ч. перехода права собственности от продавца к покупателю. Продавцом недвижимости может быть только собственник или уполномоченное им надлежащим образом лицо. Соответственно, по незаключенному договору право собственности у ФИО4 на спорную комнату возникнуть не могло, следовательно, она не имела права продавать не принадлежащие ей квадратные метры ФИО3, а та, в свою очередь, также не приобретя права собственности на комнату, не могла продавать ее ФИО2
В случае признания всех договоров незаключенными, интересы ответчиков не пострадают, т.к. они будут обязаны вернуть друг другу денежные средства, полученные по сделкам, в т.ч. и ФИО4 получит обратно свои денежные средства от наследника ФИО11 Интересы же истцов фактически не защищены, они (истцы) владельцы, но не собственники и компенсацию получить не могут. Вопрос о признании всех трех договоров купли-продажи не заключенными предметом разбирательства ранее не был и она, ФИО6, даже не знала о такой возможности.
Как указано выше, все три договора купли-продажи комнаты N, а именно: между ФИО11 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ, и между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенными, поскольку в них не согласованы существенные условия: объект (лицевой счет не был разделен ни решением суда, ни согласованием зарегистрированных в квартире лиц, приватизация признана недействительной сделкой судом, следовательно, и комната целиком не приватизирована и продана быть не могла), цена, перечень лиц, сохраняющих право проживания и пользования квартирой.
Они, истцы, ФИО6 и ФИО1 как раз являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество - комнату N в <адрес>.61 по <адрес> в <адрес> переданное им собственником (т.е. муниципальным образованием) во владение, и их права подлежат защите путем виндикации.
Также просили обратить внимание на тот факт, что собственник спорной комнаты N в <адрес>. 61 по <адрес> - орган местного самоуправления Муниципальное образование городской округ <адрес> в лице Комитета по управлению жилищным фондом Департамента муниципальной собственности администрации <адрес>, разрешил ФИО11 приватизацию комнаты N исключительно на основании ошибочного судебного решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, отмененного впоследствии Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г.
На основании изложенного, истцы просили признать незаключенным договоры купли-продажи комнаты N в <адрес>, а именно: 1) договор купли-продажи между ФИО11 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ; 2) договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ; 3) договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ Изъять имущество - комнату N в <адрес> из чужого незаконного владения у ФИО2 обратно в муниципальную собственность и признать за ними, ФИО6 и ФИО1 право пользования данной комнатой. Указать в решении суда, что судебное решение является основанием для погашения записей о государственной регистрации права собственности ФИО2, а также для погашения записей о государственной регистрации права собственности ФИО3 и ФИО4 на комнату N в <адрес> и основанием для объединения лицевых счетов (л.д. 4 - 7).
Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО1 отказано (т. 1 л.д. 223, 224 - 228).
В апелляционной жалобе ФИО6, представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное (т. 2 л.д. 2 - 9).
Истец ФИО6, и ее представитель адвокат ФИО15 в суде апелляционной инстанции поддержали апелляционную жалобу, просили решение суда отменить по изложенным в ней доводам.
Ответчик ФИО2 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Представитель третьего лица ФИО10 по доверенности ФИО16 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, выслушав явившихся лиц, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями(л.д. 25, 29 - 32), однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему:
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договоров.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как установлено в судебном заседании и усматривается из материалов дела, решением Советского райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования ФИО10 к ФИО6, ФИО1 о разделе лицевых счетов в <адрес>. 61 по <адрес> (л.д. 93 - 94 гр. дела N). <адрес> 14,6 м кв., выделена ФИО10, комната пл. 15,5 м кв., выделена ФИО21. Л.М., ФИО17.
В судебном заседании установлено, что определением Заместителя Председателя Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ истребованное по надзорной жалобе ФИО6, ФИО1 гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО1 и ФИО6 об изменении договора найма жилого помещения направлено для рассмотрения по существу в президиум Воронежского областного суда (л.д. 119 - 121 гр. дело N).
Постановлением президиума Воронежского областного суда от 02.08.2006 г. решение Советского районного суда <адрес> от 20.12.2004 г. было отменено и дело направлено на новое рассмотрение в районный суд (л.д. 124 - 125 гр. дела N). Определением Советского районного суда <адрес> от 17.01.2007 г. производство по делу по иску ФИО10 было прекращено в связи с отказом истца от заявленных требований (л.д. 262 - 263 гр. дела N).
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО11, администрации городского округа <адрес>, ФИО4, ФИО3, о признании недействительным договора N от ДД.ММ.ГГГГ о передаче жилого помещения N пл. 14,9 м кв., в коммунальной <адрес>.61 по <адрес> в собственность ФИО11, признании недействительными последующих сделок с указанным жилым помещением, в частности договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО11 и ФИО4, - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3, применении ко всем указанным сделкам двусторонней реституции; передав спорную комнату в муниципальную собственность, признании ФИО11 утратившим право на жилую площадь в спорном помещении с 1992 года, признании за ними права пользования спорной комнатой.
Решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу 09.12.2008 г., договор N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире от 23.11.2005 г., заключенный между Муниципальным образованием городской округ <адрес> и ФИО11 в отношении комнаты N в <адрес> был признан недействительным, в остальной части иска отказано. (л.д. 90 - 92)
Кроме того, из решения усматривается, что указанным решением суда было установлено, что ФИО4 и ФИО3 являются добросовестными приобретателями.
ФИО6, ФИО1 обратились с данными исковыми требованиями ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли- продажи имущества незаключенными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, ссылаясь на то, что они являются лицами, утерявшими помимо их воли имущество- комнату N в <адрес>. 61 по <адрес> в <адрес>, переданное им собственником (муниципальным образованием) во владение, в том числе на основании решения районного народного суда <адрес> от 20.05.1992 г., указав, что их права подлежат защите путем виндикации.
Из дела правоустанавливающих документов, представленного Управлением Росреестра по <адрес> следует, что 23.11.2005 г. на основании договора N на передачу в собственность жилого помещения в коммунальной квартире, заключенного с Муниципальным образованием городской округ <адрес> в лице Комитета по управлению жилищным фондом Департамента муниципальной собственности администрации <адрес>, ФИО11 стал собственником комнаты N пл. 14,6 кв. м, в <адрес>. 61 по <адрес> (л.д. 111), третье лицо по данному делу - ФИО10 от участия в приватизации отказалась в пользу ФИО11
ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 произвел отчуждение комнаты N в <адрес>. 61 (далее по тексту спорная комната) по <адрес> ФИО4 (л.д. 122). В пункте 1 Договора указано, продавец продал, а покупатель купил комнату N в коммунальной <адрес> вышеназванного договора купли-продажи усматривается, что стоимость данной комнаты определена в 350000 рублей. В пункте 4 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Передаточным актом от 13.11.2006 г., подписанным сторонами договора купли-продажи ФИО11 и ФИО4 подтверждается, что ФИО11 передал, а ФИО4 приняла комнату N в коммунальной <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 123) В данном договоре указано, что в отчуждаемом жилом помещении зарегистрированы: ФИО10 и ФИО11, которые обязуются сняться с регистрационного учета и освободить отчуждаемое помещение от предметов домашнего обихода в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6). Переход права собственности данной комнаты был зарегистрирован в УФРС по <адрес> в установленном законом порядке, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности, что также следует из дела правоустанавливающих документов на вышеназванную комнату.
ФИО4, в свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ произвела отчуждение спорной комнаты ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи комнаты N в коммунальной квартире под N в <адрес> (л.д. 135)
В указанном договоре указан предмет договора - комната N в коммунальной квартире под N в <адрес>, определена ее стоимость 350000 рублей. Из пункта 4 данного договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. В пункте 7 вышеназванного договора указано, что в отчуждаемой комнате в коммунальной квартире зарегистрирована и проживает ФИО10 Актом приема-передачи от 20.12.2006 г., подписанным сторонами договора купли-продажи ФИО4 и ФИО3 подтверждается, что ФИО4 передала, а ФИО3 приняла комнату N в коммунальной <адрес> в состоянии пригодном для эксплуатации, (л.д. 136)
Переход права собственности данной комнаты был зарегистрирован в УФРС по <адрес> в праве собственности установленном законом порядке, с выдачей свидетельства о государственной регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продала спорную комнату ФИО2 в договоре определена ее стоимость 765000 руб. (л.д. 157). В пункте 4 данного договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Передаточным актом от 18.03.2014 г., подписанным сторонам договора купли-продажи ФИО3 и ФИО2, подтверждается, что ФИО3 передала, а ФИО2 приняла спорную комнату (л.д. 158)
Право собственности ФИО2 на спорную комнату подтверждается свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д. 94)
Проанализировав правовые основания иска и фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что договоры купли-продажи комнаты N в <адрес> от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г., заключены в соответствии с требованиям законодательства, содержат все предусмотренные законом условия, в договоре стороны указали все существенные условия, сделки перехода права собственности прошли государственную регистрацию, связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о признании спорных договоров купли-продаж незаключенными.
С данным выводом суда судебная коллегия согласна и не находит оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела и установлено судом, при заключении договоров купли-продажи спорной комнаты от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г. стороны согласовали все существенные условия в соответствие с требованиями статей 432, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, условие о предмете и цене договора. Договоры купли-продажи спорной комнаты соответствовали воле сторон договора на возникновение именно тех правовых последствий, которые должны наступить в результате отчуждения имущества по договору купли-продажи. Данные обстоятельства подтверждаются совместными действиями ФИО11 и ФИО4, ФИО3 и ФИО2 по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в соответствующем регистрирующем органе, получением денежных средств за проданное жилое помещение.
Следует отметить, что правовыми последствиями договора купли-продажи жилого помещения является переход права собственности на него от продавца к покупателю, прошедший государственную регистрацию.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен переход права собственности на спорное жилое помещение, то правовые последствия заключенного между вышеуказанными лицами договоров купли-продажи спорной комнаты от 13.11.2006 г., 20.12.2006 г., 18.03.2014 г. наступили, следовательно, оснований для признания договоров купли-продажи незаключенными не имеется.
То обстоятельство, что ФИО4, ФИО3 после заключения договоров купли-продажи не вселялись в жилое помещение, само по себе не свидетельствует о незаключенности договора, поскольку в силу действующего гражданского законодательства собственник праве владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Кроме того, как было отмечено выше, решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г. ФИО4 и ФИО3 признаны добросовестными приобретателями, что также свидетельствует о заключенности оспариваемых договоров.
Доводы апелляционной жалобы о том, что со стороны ФИО4 и ФИО3 имело место неосновательное обогащение являются несостоятельными, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно п. 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из буквального толкования положений данной правовой нормы, обязательства по возмещению неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факта приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение указанного имущества за счет другого лица, а также отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества.
Решением Советского районного суда <адрес> от 06.05.2008 г., вступившим в законную силу, установлено, что ФИО18 и ФИО4 являются добросовестными приобретателями, в удовлетворении требований ФИО6 и А.Ю. о признании за ними права пользования данной комнатой отказано.
Таким образом, поскольку решением суда от 06.05.2008 г. установлен факт добросовестности приобретения ответчиками ФИО18 и ФИО4, то неосновательного обогащения в том смысле, который заложен в это понятие в статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае не наступило.
Кроме того, разрешая заявленные требования, суд исходил из того, что истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, об истечении которого заявил ответчик.
Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности, поскольку об оспариваемых сделках, заключенных ДД.ММ.ГГГГ, между ФИО11 и ФИО4 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 истцам было известно в 2008 году, что следует из решения Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
ФИО6, ФИО1 обратились в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении трехлетнего срока со дня, когда они узнали о начале исполнения сделки.
Уважительных причин пропуска срока исковой давности ФИО6, ФИО1 не представлено.
Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, не могут служить основанием для отмены решения суда.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО6, представителя ФИО1 по доверенности ФИО6 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)