Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация муниципального образования указала на невнесение платы предпринимателем, приобретшим расположенное на участке здание магазина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Тороповой М.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича (далее - предприниматель Хиль Е.В.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
До начала судебного заседания от администрации города Магнитогорска (далее - администрация) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено в порядке, установленном ст. 159, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворено, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя администрации.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Хилю Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.11.1994 N А-33-140 за период с 19.06.2014 по 11.11.2015 в сумме 853 214 руб. 78 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Керн Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - общество "Элемент-Трейд").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 (судья Бесихина Т.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Хиля Е.В. в пользу администрации взыскана плата за пользование земельным участком в сумме 853 214 руб. 75 коп. за период с 19.06.2014 по 11.11.2015.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Хиль Е.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, своевременное переоформление права аренды на земельный участок не порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях между истцом и ответчиком. Предприниматель Хиль Е.В. полагает, что в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, как покупатель здания, он вправе требовать оформления прав в то же объеме и на тех же условиях, что предыдущий собственник здания, к которому применялся коэффициент К1 равный 1,16 (розничная торговля). По мнению заявителя, поскольку в аренде у третьего лица находится часть здания площадью 702,6 кв. м, а остальная часть здания площадью 75,7 кв. м используется ответчиком самостоятельно для розничной торговли, постольку применение при расчете арендной платы коэффициента К1 равного 4,06 необоснованно.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Магнитогорскобувьторг" (далее - общество "Магнитогорскобувьторг", правопреемник магнитогорского предприятия оптово-розничной торговли - филиала акционерного общества "Рособувьторг") (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 23.11.1994 N А-33-140.
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 1089,5 кв. м, участок предоставляется для закрепления территории, занимаемой магазином в 115 кв. (ул. Правды, 63).
Размер ежегодной арендной платы определяется дополнительным соглашением сторон и ее минимальный размер не должен быть меньше установленных городской администрацией базовых (исходных) ставок (п. 2.4 договора аренды).
Арендная плата вносится ежеквартально в городской бюджет равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (п. 2.5 договора аренды).
Срок договора 5 лет (п. 3.3 договора аренды).
Договор 23.11.1994 N А-33-140 зарегистрирован от 23.11.1994, о чем имеется отметка регистрирующего органа на договоре.
Описание земельного участка указано в кадастровом плане, согласно которому земельному участку присвоен кадастровый номер 74:33:021202:65.
Впоследствии к договору сторонами заключено дополнительное соглашение от 22.05.2001, в соответствии с которым срок договора аренды установлен на 14 лет и изменено наименование арендатора земельного участка на дочернее предприятие Челябинского областного оптово-розничного объединения закрытое акционерного общество "Челябинскобувьторг" - закрытое акционерное общество "Магнитогорскобувьторг". Данным соглашением также установлены расчеты арендной платы, введено условие о начислении пени.
Дополнительными соглашениями от 05.07.2002 и 07.04.2003 также изменения вносились относительно расчета арендной платы, при этом последним соглашением установлен размер арендной платы сроком до 28.01.2015.
Согласно кадастровому паспорту от 14.12.2015 N 7400/101/15-1003126 в государственный кадастр недвижимости 29.11.2006 были внесены сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 74:33:0212002:8, предыдущие кадастровые номера: 74:33:0212002:65; 74:33:0212002:15. Вид разрешенного использования - эксплуатация магазина.
На спорном земельном участке находится здание магазина, право собственности на которое до 08.05.2014 принадлежало обществу "Магнитогорскобувьторг".
На основании договора купли-продажи недвижимости от 27.03.2014 предприниматель Хиль Е.В. приобрел в собственность объект недвижимости: нежилое здание - магазин, площадью 778,3 кв. м, расположенный на спорном земельном участке и пристроенный к жилому дому по ул. им. газеты Правда, д. 63. Регистрация права собственности на нежилое здание произведена 08.05.2014, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2015 N 74/001/078/2015-54052.
Ранее между обществом "Магнитогорскобувьторг" (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 20.04.2012 N 9-МГД, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту - приемки недвижимое имущество - часть нежилого здания общей площадью 702,6 кв. м (помещения под номерами 1 - 35, 47, 48), расположенного в нежилом здании общей площадью 774,2 кв. м, пристроенному к жилому дому по адресу: г. Магнитогорск, магазин, ул. им. газеты "Правда", д. 63 (п. 1.1 договора).
Срок договора аренды составляет 5 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи (п. 4.1. договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.04.2012.
В материалы дела представлено дополнительное соглашение без номера о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду передается часть нежилого здания общей площадью 692,1 кв. м (помещения под номерами 1 - 13), расположенного в нежилом здании общей площадью 768,3 кв. м, а также дополнительное соглашение от 05.05.2012 N 2 о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду по договору N 9-МГД передается нежилое здание общей площадью 774,2 кв. м (помещения под номерами 1 - 48), представлен план размещения объекта.
Договор аренды N 9-МГД от 20.04.2012 зарегистрирован одновременно с указанными с дополнительным соглашением.
Актом обследования земельного участка от 06.08.2015 N 503, проведенного органом местного самоуправления в рамках полномочий по земельному контролю установлено, что земельный участок площадью 1089,5 кв. м используется для размещения нежилого здания площадью 778,3 кв. м - магазина "Монетка".
Полагая, что ответчик не оплатил стоимость арендных платежей в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" далее - постановление от 24.03.2005 N 11).
Согласно п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание магазина и до момента приобретения права собственности на земельный участок для его эксплуатации на ответчика возлагается обязанность оплатить фактическое землепользование в размере арендной платы.
Между тем указанные нормы и разъяснения в их нормативном единстве в п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вопреки мнению предпринимателя Хиля Е.В., определяют исключительно объем правового титула нового приобретателя недвижимости в отношении земельного участка, однако не могут определять размер подлежащей оплате арендной платы за пользование, в силу чего доводы заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы подлежит определению, исходя из условий договора аренды от 23.11.1994 N А-33-140, подлежат отклонению, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, ввиду чего определяются, исходя из методики арендной платы, утвержденной нормативными актами независимо от согласования размера арендной платы в договоре.
На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО) и решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорская, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение от 26.06.2012 N 108), в приложении N 1 к которому определены значения коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:
Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:
- Ап - размер арендной платы;
- Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);
- К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;
- К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;
- К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Согласно п. 31 приложения к решению от 26.06.2012 N 108 (с учетом изменений) в отношении вида деятельности арендатора - сдача внаем недвижимого имущества установлен коэффициент К1 равный 4,06.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательств по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды недвижимости от 20.04.2012 N 9-МГД (с учетом дополнительных соглашений), технический паспорт на нежилое помещение по состоянию на 06.11.2012, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2015 N 74-001/078/2015/54052, акт обследования земельного участка от 06.08.2015 N 503, из которых следует, что в аренде у третьего лица находится нежилое здание магазина в полном объеме, учитывая, что доказательств обратного, в том числе доказательств того, что предпринимателем Хилем Е.В. фактически осуществляется деятельность на части площади нежилого здания, ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на наличие оснований для применения коэффициента арендной платы, учитывающей вид деятельности арендатора К1 равного 4,06.
Учитывая изложенное, руководствуясь положениями п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11, приняв во внимание положения п. 2.4 договора аренды земельных участков от 23.11.1994 N А-33-140, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, проверив представленный истцом расчет задолженности, признав его арифметически неверным, произведя самостоятельный перерасчет арендной платы за период с 19.06.2014 по 11.11.2015, суды обоснованно удовлетворили исковые требования администрации частично, взыскав с предпринимателя Хиля Е.В. задолженность в сумме 853 214 руб. 75 коп.
Довод заявителя о том, что своевременное переоформление права аренды на земельный участок не порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях между истцом и ответчиком, не может быть положен в основу отмены обжалуемых судебных актов, поскольку при своевременном обращении в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и впоследствии заключение договора аренды (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации редакции, действующей до 01.03.2015), спора в отношении применения коэффициентов не возникло, так как данные условия отражаются в договоре.
Иные доводы предпринимателя Хиля Е.В., изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 09.10.2017 N Ф09-5788/17 ПО ДЕЛУ N А76-1639/2016
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Администрация муниципального образования указала на невнесение платы предпринимателем, приобретшим расположенное на участке здание магазина.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2017 г. N Ф09-5788/17
Дело N А76-1639/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Рябовой С.Э.,
судей Тороповой М.В., Платоновой Е.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича (далее - предприниматель Хиль Е.В.) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
До начала судебного заседания от администрации города Магнитогорска (далее - администрация) поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство судом рассмотрено в порядке, установленном ст. 159, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и удовлетворено, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя администрации.
Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к предпринимателю Хилю Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.11.1994 N А-33-140 за период с 19.06.2014 по 11.11.2015 в сумме 853 214 руб. 78 коп.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Керн Плюс", общество с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - общество "Элемент-Трейд").
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 (судья Бесихина Т.Н.) исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя Хиля Е.В. в пользу администрации взыскана плата за пользование земельным участком в сумме 853 214 руб. 75 коп. за период с 19.06.2014 по 11.11.2015.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 (судьи Богдановская Г.Н., Пирская О.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Хиль Е.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, своевременное переоформление права аренды на земельный участок не порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях между истцом и ответчиком. Предприниматель Хиль Е.В. полагает, что в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, как покупатель здания, он вправе требовать оформления прав в то же объеме и на тех же условиях, что предыдущий собственник здания, к которому применялся коэффициент К1 равный 1,16 (розничная торговля). По мнению заявителя, поскольку в аренде у третьего лица находится часть здания площадью 702,6 кв. м, а остальная часть здания площадью 75,7 кв. м используется ответчиком самостоятельно для розничной торговли, постольку применение при расчете арендной платы коэффициента К1 равного 4,06 необоснованно.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
При рассмотрении спора судами установлено, что между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Магнитогорскобувьторг" (далее - общество "Магнитогорскобувьторг", правопреемник магнитогорского предприятия оптово-розничной торговли - филиала акционерного общества "Рособувьторг") (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 23.11.1994 N А-33-140.
Согласно п. 1.1 - 1.3 договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает на условиях аренды земельный участок площадью 1089,5 кв. м, участок предоставляется для закрепления территории, занимаемой магазином в 115 кв. (ул. Правды, 63).
Размер ежегодной арендной платы определяется дополнительным соглашением сторон и ее минимальный размер не должен быть меньше установленных городской администрацией базовых (исходных) ставок (п. 2.4 договора аренды).
Арендная плата вносится ежеквартально в городской бюджет равными частями не позднее 25-го числа последнего месяца квартала (п. 2.5 договора аренды).
Срок договора 5 лет (п. 3.3 договора аренды).
Договор 23.11.1994 N А-33-140 зарегистрирован от 23.11.1994, о чем имеется отметка регистрирующего органа на договоре.
Описание земельного участка указано в кадастровом плане, согласно которому земельному участку присвоен кадастровый номер 74:33:021202:65.
Впоследствии к договору сторонами заключено дополнительное соглашение от 22.05.2001, в соответствии с которым срок договора аренды установлен на 14 лет и изменено наименование арендатора земельного участка на дочернее предприятие Челябинского областного оптово-розничного объединения закрытое акционерного общество "Челябинскобувьторг" - закрытое акционерное общество "Магнитогорскобувьторг". Данным соглашением также установлены расчеты арендной платы, введено условие о начислении пени.
Дополнительными соглашениями от 05.07.2002 и 07.04.2003 также изменения вносились относительно расчета арендной платы, при этом последним соглашением установлен размер арендной платы сроком до 28.01.2015.
Согласно кадастровому паспорту от 14.12.2015 N 7400/101/15-1003126 в государственный кадастр недвижимости 29.11.2006 были внесены сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка с присвоением ему кадастрового номера 74:33:0212002:8, предыдущие кадастровые номера: 74:33:0212002:65; 74:33:0212002:15. Вид разрешенного использования - эксплуатация магазина.
На спорном земельном участке находится здание магазина, право собственности на которое до 08.05.2014 принадлежало обществу "Магнитогорскобувьторг".
На основании договора купли-продажи недвижимости от 27.03.2014 предприниматель Хиль Е.В. приобрел в собственность объект недвижимости: нежилое здание - магазин, площадью 778,3 кв. м, расположенный на спорном земельном участке и пристроенный к жилому дому по ул. им. газеты Правда, д. 63. Регистрация права собственности на нежилое здание произведена 08.05.2014, что подтверждено выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2015 N 74/001/078/2015-54052.
Ранее между обществом "Магнитогорскобувьторг" (арендодатель) и обществом "Элемент-Трейд" (арендатор) заключен договор аренды недвижимости от 20.04.2012 N 9-МГД, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту - приемки недвижимое имущество - часть нежилого здания общей площадью 702,6 кв. м (помещения под номерами 1 - 35, 47, 48), расположенного в нежилом здании общей площадью 774,2 кв. м, пристроенному к жилому дому по адресу: г. Магнитогорск, магазин, ул. им. газеты "Правда", д. 63 (п. 1.1 договора).
Срок договора аренды составляет 5 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи (п. 4.1. договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.04.2012.
В материалы дела представлено дополнительное соглашение без номера о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду передается часть нежилого здания общей площадью 692,1 кв. м (помещения под номерами 1 - 13), расположенного в нежилом здании общей площадью 768,3 кв. м, а также дополнительное соглашение от 05.05.2012 N 2 о внесении изменений в предмет договора аренды и акт приема-передачи, согласно которым в аренду по договору N 9-МГД передается нежилое здание общей площадью 774,2 кв. м (помещения под номерами 1 - 48), представлен план размещения объекта.
Договор аренды N 9-МГД от 20.04.2012 зарегистрирован одновременно с указанными с дополнительным соглашением.
Актом обследования земельного участка от 06.08.2015 N 503, проведенного органом местного самоуправления в рамках полномочий по земельному контролю установлено, что земельный участок площадью 1089,5 кв. м используется для размещения нежилого здания площадью 778,3 кв. м - магазина "Монетка".
Полагая, что ответчик не оплатил стоимость арендных платежей в полном объеме, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" далее - постановление от 24.03.2005 N 11).
Согласно п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ответчика на здание магазина и до момента приобретения права собственности на земельный участок для его эксплуатации на ответчика возлагается обязанность оплатить фактическое землепользование в размере арендной платы.
Между тем указанные нормы и разъяснения в их нормативном единстве в п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вопреки мнению предпринимателя Хиля Е.В., определяют исключительно объем правового титула нового приобретателя недвижимости в отношении земельного участка, однако не могут определять размер подлежащей оплате арендной платы за пользование, в силу чего доводы заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной платы подлежит определению, исходя из условий договора аренды от 23.11.1994 N А-33-140, подлежат отклонению, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, ввиду чего определяются, исходя из методики арендной платы, утвержденной нормативными актами независимо от согласования размера арендной платы в договоре.
На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" (далее - Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО) и решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорская, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - решение от 26.06.2012 N 108), в приложении N 1 к которому определены значения коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:
Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:
- Ап - размер арендной платы;
- Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;
- Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);
- К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;
- К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;
- К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.
Согласно п. 31 приложения к решению от 26.06.2012 N 108 (с учетом изменений) в отношении вида деятельности арендатора - сдача внаем недвижимого имущества установлен коэффициент К1 равный 4,06.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательств по правилам, установленным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды недвижимости от 20.04.2012 N 9-МГД (с учетом дополнительных соглашений), технический паспорт на нежилое помещение по состоянию на 06.11.2012, выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.12.2015 N 74-001/078/2015/54052, акт обследования земельного участка от 06.08.2015 N 503, из которых следует, что в аренде у третьего лица находится нежилое здание магазина в полном объеме, учитывая, что доказательств обратного, в том числе доказательств того, что предпринимателем Хилем Е.В. фактически осуществляется деятельность на части площади нежилого здания, ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали на наличие оснований для применения коэффициента арендной платы, учитывающей вид деятельности арендатора К1 равного 4,06.
Учитывая изложенное, руководствуясь положениями п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в п. 14 постановления от 24.03.2005 N 11, приняв во внимание положения п. 2.4 договора аренды земельных участков от 23.11.1994 N А-33-140, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, проверив представленный истцом расчет задолженности, признав его арифметически неверным, произведя самостоятельный перерасчет арендной платы за период с 19.06.2014 по 11.11.2015, суды обоснованно удовлетворили исковые требования администрации частично, взыскав с предпринимателя Хиля Е.В. задолженность в сумме 853 214 руб. 75 коп.
Довод заявителя о том, что своевременное переоформление права аренды на земельный участок не порождало бы неопределенность в земельных правоотношениях между истцом и ответчиком, не может быть положен в основу отмены обжалуемых судебных актов, поскольку при своевременном обращении в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок и впоследствии заключение договора аренды (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации редакции, действующей до 01.03.2015), спора в отношении применения коэффициентов не возникло, так как данные условия отражаются в договоре.
Иные доводы предпринимателя Хиля Е.В., изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств.
Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2017 по делу N А76-1639/2016 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Хиля Евгения Владимировича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.Э.РЯБОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
С.Э.РЯБОВА
Судьи
М.В.ТОРОПОВА
Е.А.ПЛАТОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)