Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Покупатель, к которому перешли права и обязанности в результате заключения договоров уступки, в установленный договором срок не перечислил продавцу сумму долга в счет оплаты по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Куприной Н.А.,
судей Куклевой Е.А.,
Шабаловой О.Ф.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Огородникова Вадима Васильевича на решение от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу N А75-11294/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Лебедев и Партнеры" (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Энгельса, дом 27, квартира 49, ИНН 8601039102, ОГРН 1098601001674) к индивидуальному предпринимателю Огородникову Вадиму Васильевичу (ИНН 860306014804, ОГРНИП 308860308600123) о взыскании денежных средств.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Тихонова Ирина Владимировна; общество с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (628616, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Менделеева, дом 18, квартира 1004, ИНН 8603145794, ОГРН 1078603005920); управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Мира, дом 27, ИНН 8601001187, ОГРН 1028600513061).
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Лебедев и Партнеры" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Огородникову Вадиму Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности в размере 19 000 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Тихонова Ирина Владимировна (далее - Тихонова И.В.), общество с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (далее - общество), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - управление).
Решением от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судами не учтено, что условиями договора купли-продажи недвижимости от 03.06.2008 N 4 предусмотрена оплата в рассрочку, до полной оплаты здание находится в залоге у продавца, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации; также требовал государственной регистрации договор уступки права требования к предпринимателю, заключенный обществом и компанией; в связи с отсутствием таковой договор уступки права требования не заключен, не порождает правовых последствий.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.
Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 274, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами, между Тихоновой И.В., действующей от имени несовершеннолетней дочери Галимовой Дарьи Марсовны (продавец), и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 29.05.2008 (далее - договор купли-продажи от 29.05.2008), по условиям которого продавец продал покупателю нежилое здание - гараж (литеры Д, Д.1) инвентарный номер 12212, общей площадью 1 223,9 кв. м, расположенное по адресу: город Нижневартовск, Западный промышленный узел, Панель 8, улица Авиаторов, дом 7, строение 4 (далее - здание гаража).
Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора купли-продажи от 29.05.2008 цена здания гаража составляет 9 000 000 руб., оплата производится в срок до 29.05.2028. Продавец вправе изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме.
Пунктом 3.3 договора купли-продажи от 29.05.2008 предусмотрено, что до полной оплаты стоимости здания гаража оно находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права распоряжаться зданием до полной его оплаты любыми иными способами иначе как путем сдачи в аренду третьим лицам на срок не более 1 года.
Здание гаража передано покупателю 29.05.2008, что подтверждается актом приема-передачи. Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано 09.07.2008.
Тихонова И.В. 11.05.2016 направила предпринимателю нотариально удостоверенное уведомление об изменении условий договора купли-продажи от 29.05.2008 в части изменения срока осуществления оплаты с предложением в срок до 10.06.2016 произвести оплату стоимости имущества в размере 9 000 000 руб. Уведомление получено последним 24.05.2016.
Оплата в указанный в уведомлении срок покупателем не произведена.
Между Тихоновой И.В. (цедент) и компанией (цессионарий) заключен договор возмездной уступки прав (требований) от 10.06.2016, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял право требования оплаты задолженности в размере 9 000 000 руб. по договору купли-продажи от 29.05.2008.
Уведомлением от 10.06.2016 N 14 компания уведомила предпринимателя о состоявшейся уступке права с предложением в течение пяти дней произвести оплату долга.
Между обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 03.06.2008 N 4 (далее - договор купли-продажи от 03.06.2008), согласно которому, продавец продал покупателю нежилое здание - цех монтажных заготовок (литера В) инвентарный номер 12211, общей площадью 1 666,4 кв. м, расположенное по адресу: город Нижневартовск, Западный промышленный узел, Панель 8, улица Авиаторов, дом 7, строение 3 (далее - здание цеха).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 03.06.2008 продажная цена здания цеха составляет 10 000 000 руб.
В пункте 2.2 договора купли-продажи от 03.06.2008 сторонами установлено, что оплата производится в срок до 03.06.2028. Продавец вправе изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме.
Актом приема-передачи от 04.06.2008 к договору купли-продажи от 03.06.2008 продавец передал здание цеха покупателю. Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано 09.07.2008.
Общество направило предпринимателю 11.05.2016 нотариально удостоверенное уведомление об изменении условий договора купли-продажи от 03.06.2008 в части изменения срока осуществления оплаты с предложением в срок до 10.06.2016 произвести оплату стоимости здания цеха в размере 10 000 000 руб. Уведомление получено последним 24.05.2016.
Оплата в указанный в уведомлении срок предпринимателем не произведена.
Между обществом (цедент) и компанией (цессионарий) заключен договор возмездной уступки права требования от 10.06.2016, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял право требования оплаты задолженности в размере 10 000 000 руб. по договору купли-продажи от 03.06.2008.
Письмом от 10.06.2016 N 13 компания уведомила предпринимателя о состоявшейся уступке права с предложением в течение пяти дней произвести оплату по договору купли-продажи от 03.06.2008.
Поскольку оплата задолженности предпринимателем не произведена, компания обратилась с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 433, 454, 486, 488, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - Постановление N 10).
Суд установил, что договоры уступки права от 10.06.2016, совершенные в простой письменной форме, не прошли государственную регистрацию. Ввиду того, что государственная регистрация договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 на момент их заключения положениями ГК РФ не была предусмотрена, суд пришел к выводу том, что договоры уступки права от 10.06.2016 не подлежат государственной регистрации, являются заключенными и порождают соответствующие права и обязанности.
Представленные истцом уведомления об одностороннем изменении условий договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 в части изменения срока оплаты стоимости имущества заверены нотариально, что соответствует согласованным сторонами требованиям к форме такого уведомления. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что срок оплаты по договорам купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 наступил. При отсутствии доказательств погашения долга суд установил наличие задолженности ответчика в общей сумме 19 000 000 руб.
Восьмой арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, которые основаны на материалах дела и соответствуют требованиям норм материального права, указанных в обжалуемых судебных актах.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Цена зданий цеха, гаража установлена сторонами в пунктах 2.1 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 в размере 10 000 000 руб., 9 000 000 руб., соответственно. При этом согласно пунктам 2.2 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 оплата указанных зданий покупателем производится в рассрочку. Также пунктами 3.3 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 стороны предусмотрели, что до полной оплаты стоимости зданий они находятся в залоге у продавца.
С учетом приведенного условия договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 суды обоснованно исходили из того, что между сторонами имеются отношения залога недвижимости.
Правовое регулирование таких отношений осуществляется нормами ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Статьей 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (пункт 3 статьи 10 Закона об ипотеке).
В силу пункта 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Пункт 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008, предусматривал, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры уступки права от 10.06.2016, заключенные между обществом и компанией, Тихоновой И.В. и компанией, процедуру государственной регистрации не прошли.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договоры купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 не проходили процедуру государственной регистрации.
В силу статей 550, 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
На момент заключения договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 положения ГК РФ предусматривали государственную регистрацию только для договоров купли-продажи жилых помещений и предприятия (пункт 2 статьи 558, пункт 3 статьи 560 ГК РФ), к каковым указанные договоры купли-продажи не относятся.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления N 10, в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.
В этой связи суды обоснованно указали на то, что, поскольку процедура государственной регистрации договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 не предусмотрена, и они не зарегистрированы, то договоры уступки права требования от 10.06.2016 в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ также не подлежали государственной регистрации.
В силу изложенного, суды сделали правильный вывод о том, что договоры уступки права от 10.06.2016, совершенные в простой письменной форме и не прошедшие государственную регистрацию, являются заключенными и порождают соответствующие права и обязанности.
Изложенные в кассационной жалобе доводы предпринимателя о неправомерности указанного вывода судов основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Все доводы предпринимателя были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-11294/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 09.08.2017 N Ф04-2099/2017 ПО ДЕЛУ N А75-11294/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору купли-продажи здания.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Покупатель, к которому перешли права и обязанности в результате заключения договоров уступки, в установленный договором срок не перечислил продавцу сумму долга в счет оплаты по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2017 г. по делу N А75-11294/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Куприной Н.А.,
судей Куклевой Е.А.,
Шабаловой О.Ф.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Огородникова Вадима Васильевича на решение от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Зорина О.В., Семенова Т.П.) по делу N А75-11294/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания "Лебедев и Партнеры" (628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Энгельса, дом 27, квартира 49, ИНН 8601039102, ОГРН 1098601001674) к индивидуальному предпринимателю Огородникову Вадиму Васильевичу (ИНН 860306014804, ОГРНИП 308860308600123) о взыскании денежных средств.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Тихонова Ирина Владимировна; общество с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (628616, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Менделеева, дом 18, квартира 1004, ИНН 8603145794, ОГРН 1078603005920); управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (628012, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Ханты-Мансийск, улица Мира, дом 27, ИНН 8601001187, ОГРН 1028600513061).
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Юридическая компания "Лебедев и Партнеры" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Огородникову Вадиму Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности в размере 19 000 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Тихонова Ирина Владимировна (далее - Тихонова И.В.), общество с ограниченной ответственностью "Сделки с имуществом" (далее - общество), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - управление).
Решением от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; судами не учтено, что условиями договора купли-продажи недвижимости от 03.06.2008 N 4 предусмотрена оплата в рассрочку, до полной оплаты здание находится в залоге у продавца, следовательно, данный договор подлежал государственной регистрации; также требовал государственной регистрации договор уступки права требования к предпринимателю, заключенный обществом и компанией; в связи с отсутствием таковой договор уступки права требования не заключен, не порождает правовых последствий.
Отзывы на кассационную жалобу не представлены.
Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.
Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 274, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов.
Как установлено судами, между Тихоновой И.В., действующей от имени несовершеннолетней дочери Галимовой Дарьи Марсовны (продавец), и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 29.05.2008 (далее - договор купли-продажи от 29.05.2008), по условиям которого продавец продал покупателю нежилое здание - гараж (литеры Д, Д.1) инвентарный номер 12212, общей площадью 1 223,9 кв. м, расположенное по адресу: город Нижневартовск, Западный промышленный узел, Панель 8, улица Авиаторов, дом 7, строение 4 (далее - здание гаража).
Согласно пунктам 2.1, 2.2. договора купли-продажи от 29.05.2008 цена здания гаража составляет 9 000 000 руб., оплата производится в срок до 29.05.2028. Продавец вправе изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме.
Пунктом 3.3 договора купли-продажи от 29.05.2008 предусмотрено, что до полной оплаты стоимости здания гаража оно находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права распоряжаться зданием до полной его оплаты любыми иными способами иначе как путем сдачи в аренду третьим лицам на срок не более 1 года.
Здание гаража передано покупателю 29.05.2008, что подтверждается актом приема-передачи. Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано 09.07.2008.
Тихонова И.В. 11.05.2016 направила предпринимателю нотариально удостоверенное уведомление об изменении условий договора купли-продажи от 29.05.2008 в части изменения срока осуществления оплаты с предложением в срок до 10.06.2016 произвести оплату стоимости имущества в размере 9 000 000 руб. Уведомление получено последним 24.05.2016.
Оплата в указанный в уведомлении срок покупателем не произведена.
Между Тихоновой И.В. (цедент) и компанией (цессионарий) заключен договор возмездной уступки прав (требований) от 10.06.2016, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял право требования оплаты задолженности в размере 9 000 000 руб. по договору купли-продажи от 29.05.2008.
Уведомлением от 10.06.2016 N 14 компания уведомила предпринимателя о состоявшейся уступке права с предложением в течение пяти дней произвести оплату долга.
Между обществом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 03.06.2008 N 4 (далее - договор купли-продажи от 03.06.2008), согласно которому, продавец продал покупателю нежилое здание - цех монтажных заготовок (литера В) инвентарный номер 12211, общей площадью 1 666,4 кв. м, расположенное по адресу: город Нижневартовск, Западный промышленный узел, Панель 8, улица Авиаторов, дом 7, строение 3 (далее - здание цеха).
Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 03.06.2008 продажная цена здания цеха составляет 10 000 000 руб.
В пункте 2.2 договора купли-продажи от 03.06.2008 сторонами установлено, что оплата производится в срок до 03.06.2028. Продавец вправе изменить срок оплаты в одностороннем порядке в нотариальной письменной форме.
Актом приема-передачи от 04.06.2008 к договору купли-продажи от 03.06.2008 продавец передал здание цеха покупателю. Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано 09.07.2008.
Общество направило предпринимателю 11.05.2016 нотариально удостоверенное уведомление об изменении условий договора купли-продажи от 03.06.2008 в части изменения срока осуществления оплаты с предложением в срок до 10.06.2016 произвести оплату стоимости здания цеха в размере 10 000 000 руб. Уведомление получено последним 24.05.2016.
Оплата в указанный в уведомлении срок предпринимателем не произведена.
Между обществом (цедент) и компанией (цессионарий) заключен договор возмездной уступки права требования от 10.06.2016, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял право требования оплаты задолженности в размере 10 000 000 руб. по договору купли-продажи от 03.06.2008.
Письмом от 10.06.2016 N 13 компания уведомила предпринимателя о состоявшейся уступке права с предложением в течение пяти дней произвести оплату по договору купли-продажи от 03.06.2008.
Поскольку оплата задолженности предпринимателем не произведена, компания обратилась с иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 433, 454, 486, 488, 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - Постановление N 10).
Суд установил, что договоры уступки права от 10.06.2016, совершенные в простой письменной форме, не прошли государственную регистрацию. Ввиду того, что государственная регистрация договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 на момент их заключения положениями ГК РФ не была предусмотрена, суд пришел к выводу том, что договоры уступки права от 10.06.2016 не подлежат государственной регистрации, являются заключенными и порождают соответствующие права и обязанности.
Представленные истцом уведомления об одностороннем изменении условий договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 в части изменения срока оплаты стоимости имущества заверены нотариально, что соответствует согласованным сторонами требованиям к форме такого уведомления. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что срок оплаты по договорам купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 наступил. При отсутствии доказательств погашения долга суд установил наличие задолженности ответчика в общей сумме 19 000 000 руб.
Восьмой арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд округа соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, которые основаны на материалах дела и соответствуют требованиям норм материального права, указанных в обжалуемых судебных актах.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).
Пунктами 1, 2 статьи 486 ГК РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
В соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
Цена зданий цеха, гаража установлена сторонами в пунктах 2.1 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 в размере 10 000 000 руб., 9 000 000 руб., соответственно. При этом согласно пунктам 2.2 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 оплата указанных зданий покупателем производится в рассрочку. Также пунктами 3.3 договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 стороны предусмотрели, что до полной оплаты стоимости зданий они находятся в залоге у продавца.
С учетом приведенного условия договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 суды обоснованно исходили из того, что между сторонами имеются отношения залога недвижимости.
Правовое регулирование таких отношений осуществляется нормами ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
Статьей 1 Закона об ипотеке предусмотрено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (пункт 3 статьи 10 Закона об ипотеке).
В силу пункта 3 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Пункт 3 статьи 433 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008, предусматривал, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры уступки права от 10.06.2016, заключенные между обществом и компанией, Тихоновой И.В. и компанией, процедуру государственной регистрации не прошли.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договоры купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 не проходили процедуру государственной регистрации.
В силу статей 550, 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.
На момент заключения договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 положения ГК РФ предусматривали государственную регистрацию только для договоров купли-продажи жилых помещений и предприятия (пункт 2 статьи 558, пункт 3 статьи 560 ГК РФ), к каковым указанные договоры купли-продажи не относятся.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления N 10, в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Исходя из приведенных положений государственная регистрация уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, необходима только в случае, когда уступаемое обязательство возникло из договора, подлежащего государственной регистрации.
В этой связи суды обоснованно указали на то, что, поскольку процедура государственной регистрации договоров купли-продажи от 29.05.2008, 03.06.2008 не предусмотрена, и они не зарегистрированы, то договоры уступки права требования от 10.06.2016 в соответствии с пунктом 1 статьи 389 ГК РФ также не подлежали государственной регистрации.
В силу изложенного, суды сделали правильный вывод о том, что договоры уступки права от 10.06.2016, совершенные в простой письменной форме и не прошедшие государственную регистрацию, являются заключенными и порождают соответствующие права и обязанности.
Изложенные в кассационной жалобе доводы предпринимателя о неправомерности указанного вывода судов основаны на ошибочном толковании норм материального права.
Все доводы предпринимателя были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
В связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 22.12.2016 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 27.04.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-11294/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.А.КУПРИНА
Судьи
Е.А.КУКЛЕВА
О.Ф.ШАБАЛОВА
Н.А.КУПРИНА
Судьи
Е.А.КУКЛЕВА
О.Ф.ШАБАЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)