Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Евгеньевичу (далее - предприниматель Никифоров А.Е., ответчик) о взыскании 225 837 руб. задолженности по арендной плате, 20 334,34 руб. пени, о расторжении договора аренды N 1249 от 26.03.2013 и обязании ответчика освободить подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м и вернуть помещения Администрации по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 (резолютивная часть от 03.02.2016) исковые требования Администрации удовлетворены.
С указанным решением не согласился предприниматель Никифоров А.Е. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт ссылается на то, что истец в досудебных претензиях заявлял ответчику о наличии у него иной суммы задолженности, которая ответчиком не признавалась, тогда как в исковом заявлении истцом заявлена иная сумма долга, которая признана ответчиком. Таким образом, истец своими неправомерными действиями, заявляя в досудебном порядке необоснованный размер задолженности, намеренно довел дело до суда. По тем же основаниям апеллянт считает необоснованным взыскание с ответчика государственной пошлины, поскольку в случае, если бы истец в досудебном порядке заявил ответчику ту сумму задолженности, которая заявлена в рамках настоящего иска, ответчик мог добровольно исполнить обязательство, что исключило бы необходимостью обращения в суд. Также ссылается на наличие оснований для снижения неустойки.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, на основании решения (приказа) от 18.04.2012 N 1156 Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (л.д. 49) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа г. Стерлитамак: подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м для использования в целях торговли промтоварами, тренажерного зала и бытовых услуг (л.д. 20-21).
Согласно п. 1.2 указанного договора договор вступает в силу с момента его подписания. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2012, и действуют по 30.12.2012.
В силу п. 3.1 договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (п. 3.3 договора аренды).
Пунктом 4.1.1 договора аренды определено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
На основании решения (приказа) от 26.03.2013 N 1249 Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (л.д. 48) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 (л.д. 23-24) с аналогичными по содержанию договора N 1156 от 18.04.2012 условиями.
В силу п. 1.2 договора N 1249 от 26.03.2013 его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2013, и действуют по 30.12.2013.
Администрация направила предпринимателю претензию исх. N 1128 от 02.07.2015 (л.д. 19) с требованием погасить задолженность по договору аренды в сумме 391 131 руб. и уплатить пени, а также предложением расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и возвратить арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи.
Названная претензия была получена ответчиком 05.08.2015, о чем свидетельствует расписка ответчика на бланке претензии, но оставлена без ответа и удовлетворения.
Актом обследования помещения на соответствие виду деятельности от 05.08.2015, составленным предпринимателем Никифоровым А.Е. и представителем Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку, установлен факт пользования предпринимателем нежилым помещением в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, для изготовления мебели и размещения мебельного цеха (л.д. 28).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Никифоровым А.Е. обязательств арендатора названного нежилого помещения, на наличие у него задолженности по арендной плате по договорам о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 в сумме 22 837 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности по материалам дела наличия у ответчика задолженности по арендной плате договорам аренды. Суд не нашел оснований для снижения договорной неустойки в силу непредставления ответчиком доказательств ее явной несоразмерности. Неисполнение обязательства по оплате арендной плате признано судом существенным нарушением договора, что явилось основанием для расторжения договора в судебном порядке и удовлетворения требования истца о возврате объекта аренды.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) последовательно на 2012 и 2013 гг. были оформлены договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 (л.д. 20-21) и договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 (л.д. 23-24), по условиям которых ответчику в арендное пользование за плату, размер которой определен в приложениях к данным договорам (л.д. 22, 25, 26), было передано подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, для использования в целях торговли промтоварами, тренажерного зала и бытовых услуг.
Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), соответствие формы договоров предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по поводу аренды последним названного нежилого помещения.
Действительность и заключенность договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1, 3.3 названных договоров аренды стороны определили, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
В пункте 4.1.1 договора аренды стороны установили, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, согласовав тем самым в порядке ст. ст. 330, 331 ГК РФ в письменной форме условие о договорной неустойке.
Согласно ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договоров аренды предприниматель Никифоров А.Е. обязан производить в установленные п. 3.3 договоров сроки оплату арендной платы в качестве встречного предоставления за пользование подвальным помещением в пятиэтажном здании, расположенным по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, а в случае ненадлежащего исполнения данной обязанности Администрация вправе требовать о предпринимателя помимо задержанной арендной платы также выплаты договорной неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований Администрация сослалась на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате по договорам аренды N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 в сумме 225 837 руб., а также обязанности выплатить предусмотренную договорами неустойку в сумме 20 334,34 руб. за несвоевременное внесение арендной платы (расчет задолженности, л.д. 10-11).
Расчет суммы задолженности по арендной плате произведен истцом за период с 01.01.2012 по 10.07.2015, что с учетом отсутствия в деле доказательств возвращения объекта аренды Администрации по акту приема-передачи по истечении срока действия договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и установленного актом обследования помещения на соответствие виду деятельности от 05.08.2015 (л.д. 28), факта пользования предпринимателем нежилым помещением в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, не противоречит нормам ст. ст. 614, 622 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком суду представлено не было, предприниматель Никифоров А.Е. признал сумму основного долга (протокол судебного заседания 03.02.2016, л.д. 61 оборот), суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об удовлетворении требований Администрации о взыскании суммы основного долга и договорной неустойки, расчет которой ответчиком не опровергнут.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания неустойки и государственной пошлины по иску ввиду того, что истец своими неправомерными действиями, заявляя необоснованный размер задолженности в досудебных претензиях, намеренно довел дело до суда, отклоняются за необоснованностью.
В силу норм ст. ст. 330, 331 ГК РФ включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что ответчиком как арендатором нежилого помещения не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, что и послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд за судебной защитой, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика предусмотренные договором пени.
Статья 404 ГК РФ предусматривает, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Однако положения данной статьи не могут быть применены к спорным правоотношениям, поскольку неверное, по мнению апеллянта, указание арендодателем суммы задолженности арендатора по договорам аренды N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 не отменяло установленной данными договорами обязанности последнего по своевременной оплате арендной платы и не создавало препятствий в погашении задолженности в признаваемой арендатором части. Обратное апеллянтом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано, в силу чего суд апелляционной инстанции находит неподтвержденными доводы о содействии истца в увеличении размера убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства.
По тем же мотивам, а также в силу пп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которого плательщиками государственной пошлины признаются лица в случае, если они выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины, апелляционный суд не усматривает оснований для освобождения предпринимателя от уплаты государственной пошлины.
Ссылки апеллянта на наличие оснований для снижения договорной неустойки отклоняются судом, поскольку на основании ст. 333 ГК РФ и п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, в то время как наличие названных обстоятельств подателем жалобы не подтверждено.
Между тем при рассмотрении требований истца о расторжении договора аренды N 1249 от 26.03.2016 судом не учтено следующее.
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в согласовании условий договора.
В данном случае как в ранее заключенном договоре аренды N 1156 от 18.04.2012, так и в договоре аренды N 1249 от 26.03.2013 стороны установили невозможность продления договора аренды на неопределенный срок по окончании срока его действия (пункт 1.2. договора). Пунктом 3.5. договора аренды также установлено, что в случае продолжения использования арендатором имущества он обязуется вносить арендную плату, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок.
С учетом изложенных условий договора следует признать, что договор аренды N 1249 от 26.03.2013 прекратил свое действие в срок, определенный в договоре, - 30.12.2013, ввиду чего в силу ст. ст. 425, 453 ГК РФ у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для расторжения N 1249 от 26.03.2013, действие которого ранее уже было прекращено.
В то же время указанные выводы суда первой инстанции не повлияли на обоснованность решения суда в части возложения на ответчика обязанности освободить нежилое помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м и вернуть помещения Администрации по акту приема-передачи, поскольку в силу п. 2 ст. 425 и ст. 622 ГК РФ в связи с истечением договора аренды предприниматель Никифоров А.Е. утратил право пользования арендуемым нежилым помещением.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора и распределения судебных расходов по иску в данной части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 отменить в части расторжения договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и распределения государственной пошлины по иску.
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 13923 рубля.
Взыскать с Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.04.2016 N 18АП-3409/2016 ПО ДЕЛУ N А07-25868/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. N 18АП-3409/2016
Дело N А07-25868/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Администрация городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Никифорову Александру Евгеньевичу (далее - предприниматель Никифоров А.Е., ответчик) о взыскании 225 837 руб. задолженности по арендной плате, 20 334,34 руб. пени, о расторжении договора аренды N 1249 от 26.03.2013 и обязании ответчика освободить подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м и вернуть помещения Администрации по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 (резолютивная часть от 03.02.2016) исковые требования Администрации удовлетворены.
С указанным решением не согласился предприниматель Никифоров А.Е. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апеллянт ссылается на то, что истец в досудебных претензиях заявлял ответчику о наличии у него иной суммы задолженности, которая ответчиком не признавалась, тогда как в исковом заявлении истцом заявлена иная сумма долга, которая признана ответчиком. Таким образом, истец своими неправомерными действиями, заявляя в досудебном порядке необоснованный размер задолженности, намеренно довел дело до суда. По тем же основаниям апеллянт считает необоснованным взыскание с ответчика государственной пошлины, поскольку в случае, если бы истец в досудебном порядке заявил ответчику ту сумму задолженности, которая заявлена в рамках настоящего иска, ответчик мог добровольно исполнить обязательство, что исключило бы необходимостью обращения в суд. Также ссылается на наличие оснований для снижения неустойки.
К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений сторон и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, на основании решения (приказа) от 18.04.2012 N 1156 Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (л.д. 49) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект, входящий в состав муниципальной казны городского округа г. Стерлитамак: подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м для использования в целях торговли промтоварами, тренажерного зала и бытовых услуг (л.д. 20-21).
Согласно п. 1.2 указанного договора договор вступает в силу с момента его подписания. Условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2012, и действуют по 30.12.2012.
В силу п. 3.1 договора аренды расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.
Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (п. 3.3 договора аренды).
Пунктом 4.1.1 договора аренды определено, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
На основании решения (приказа) от 26.03.2013 N 1249 Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку (л.д. 48) между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) был оформлен договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 (л.д. 23-24) с аналогичными по содержанию договора N 1156 от 18.04.2012 условиями.
В силу п. 1.2 договора N 1249 от 26.03.2013 его условия распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.01.2013, и действуют по 30.12.2013.
Администрация направила предпринимателю претензию исх. N 1128 от 02.07.2015 (л.д. 19) с требованием погасить задолженность по договору аренды в сумме 391 131 руб. и уплатить пени, а также предложением расторгнуть договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и возвратить арендуемое нежилое помещение по акту приема-передачи.
Названная претензия была получена ответчиком 05.08.2015, о чем свидетельствует расписка ответчика на бланке претензии, но оставлена без ответа и удовлетворения.
Актом обследования помещения на соответствие виду деятельности от 05.08.2015, составленным предпринимателем Никифоровым А.Е. и представителем Комитета по управлению собственностью Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по городу Стерлитамаку, установлен факт пользования предпринимателем нежилым помещением в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, для изготовления мебели и размещения мебельного цеха (л.д. 28).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем Никифоровым А.Е. обязательств арендатора названного нежилого помещения, на наличие у него задолженности по арендной плате по договорам о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 в сумме 22 837 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности по материалам дела наличия у ответчика задолженности по арендной плате договорам аренды. Суд не нашел оснований для снижения договорной неустойки в силу непредставления ответчиком доказательств ее явной несоразмерности. Неисполнение обязательства по оплате арендной плате признано судом существенным нарушением договора, что явилось основанием для расторжения договора в судебном порядке и удовлетворения требования истца о возврате объекта аренды.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Никифоровым А.Е. (арендатор) последовательно на 2012 и 2013 гг. были оформлены договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 (л.д. 20-21) и договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 (л.д. 23-24), по условиям которых ответчику в арендное пользование за плату, размер которой определен в приложениях к данным договорам (л.д. 22, 25, 26), было передано подвальное помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, для использования в целях торговли промтоварами, тренажерного зала и бытовых услуг.
Учитывая согласованность сторонами в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ всех существенных условий договора аренды недвижимости (объект аренды и размер арендной платы), соответствие формы договоров предъявляемым действующим законодательством требованиям, апелляционный суд приходит к выводу о возникновении между арендодателем и арендатором обязательственных отношений по поводу аренды последним названного нежилого помещения.
Действительность и заключенность договоров о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктами 3.1, 3.3 названных договоров аренды стороны определили, что расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
В пункте 4.1.1 договора аренды стороны установили, что при невнесении арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, согласовав тем самым в порядке ст. ст. 330, 331 ГК РФ в письменной форме условие о договорной неустойке.
Согласно ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По смыслу изложенных правовых норм и условий договоров аренды предприниматель Никифоров А.Е. обязан производить в установленные п. 3.3 договоров сроки оплату арендной платы в качестве встречного предоставления за пользование подвальным помещением в пятиэтажном здании, расположенным по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, а в случае ненадлежащего исполнения данной обязанности Администрация вправе требовать о предпринимателя помимо задержанной арендной платы также выплаты договорной неустойки.
В обоснование заявленных исковых требований Администрация сослалась на наличие у предпринимателя задолженности по арендной плате по договорам аренды N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 в сумме 225 837 руб., а также обязанности выплатить предусмотренную договорами неустойку в сумме 20 334,34 руб. за несвоевременное внесение арендной платы (расчет задолженности, л.д. 10-11).
Расчет суммы задолженности по арендной плате произведен истцом за период с 01.01.2012 по 10.07.2015, что с учетом отсутствия в деле доказательств возвращения объекта аренды Администрации по акту приема-передачи по истечении срока действия договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и установленного актом обследования помещения на соответствие виду деятельности от 05.08.2015 (л.д. 28), факта пользования предпринимателем нежилым помещением в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м, не противоречит нормам ст. ст. 614, 622 ГК РФ и разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком суду представлено не было, предприниматель Никифоров А.Е. признал сумму основного долга (протокол судебного заседания 03.02.2016, л.д. 61 оборот), суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об удовлетворении требований Администрации о взыскании суммы основного долга и договорной неустойки, расчет которой ответчиком не опровергнут.
Доводы подателя апелляционной жалобы об отсутствии оснований для взыскания неустойки и государственной пошлины по иску ввиду того, что истец своими неправомерными действиями, заявляя необоснованный размер задолженности в досудебных претензиях, намеренно довел дело до суда, отклоняются за необоснованностью.
В силу норм ст. ст. 330, 331 ГК РФ включенная в договор неустойка выполняет обеспечительные функции и является дополнительным к основному (акцессорным) обязательством, следовательно, удовлетворение требования истца о взыскании с ответчика предусмотренной договором неустойки зависит от установления факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, исполнение которых обеспечено неустойкой.
Учитывая, что ответчиком как арендатором нежилого помещения не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды, что и послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд за судебной защитой, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика предусмотренные договором пени.
Статья 404 ГК РФ предусматривает, что, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
Однако положения данной статьи не могут быть применены к спорным правоотношениям, поскольку неверное, по мнению апеллянта, указание арендодателем суммы задолженности арендатора по договорам аренды N 1156 от 18.04.2012 и N 1249 от 26.03.2013 не отменяло установленной данными договорами обязанности последнего по своевременной оплате арендной платы и не создавало препятствий в погашении задолженности в признаваемой арендатором части. Обратное апеллянтом в порядке ст. 65 АПК РФ не доказано, в силу чего суд апелляционной инстанции находит неподтвержденными доводы о содействии истца в увеличении размера убытков, причиненных ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства.
По тем же мотивам, а также в силу пп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которого плательщиками государственной пошлины признаются лица в случае, если они выступают ответчиками в арбитражных судах и если при этом решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от уплаты государственной пошлины, апелляционный суд не усматривает оснований для освобождения предпринимателя от уплаты государственной пошлины.
Ссылки апеллянта на наличие оснований для снижения договорной неустойки отклоняются судом, поскольку на основании ст. 333 ГК РФ и п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды, в то время как наличие названных обстоятельств подателем жалобы не подтверждено.
Между тем при рассмотрении требований истца о расторжении договора аренды N 1249 от 26.03.2016 судом не учтено следующее.
Согласно п. 1 и п. 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения; законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в согласовании условий договора.
В данном случае как в ранее заключенном договоре аренды N 1156 от 18.04.2012, так и в договоре аренды N 1249 от 26.03.2013 стороны установили невозможность продления договора аренды на неопределенный срок по окончании срока его действия (пункт 1.2. договора). Пунктом 3.5. договора аренды также установлено, что в случае продолжения использования арендатором имущества он обязуется вносить арендную плату, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок.
С учетом изложенных условий договора следует признать, что договор аренды N 1249 от 26.03.2013 прекратил свое действие в срок, определенный в договоре, - 30.12.2013, ввиду чего в силу ст. ст. 425, 453 ГК РФ у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для расторжения N 1249 от 26.03.2013, действие которого ранее уже было прекращено.
В то же время указанные выводы суда первой инстанции не повлияли на обоснованность решения суда в части возложения на ответчика обязанности освободить нежилое помещение в пятиэтажном здании, расположенном по адресу: г. Стерлитамак, ул. Ибрагимова, 10, общей площадью 479,3 кв. м и вернуть помещения Администрации по акту приема-передачи, поскольку в силу п. 2 ст. 425 и ст. 622 ГК РФ в связи с истечением договора аренды предприниматель Никифоров А.Е. утратил право пользования арендуемым нежилым помещением.
При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о расторжении договора и распределения судебных расходов по иску в данной части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 отменить в части расторжения договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 и распределения государственной пошлины по иску.
В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа N 1249 от 26.03.2013 отказать.
В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2016 по делу N А07-25868/2015 оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 13923 рубля.
Взыскать с Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Никифорова Александра Евгеньевича судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)