Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Телегиной Л.Д. - Путинцев Е.К. (доверенность от 16.08.2016),
общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - Милехина Е.Н. (доверенность от 25.01.2017), Евполова К.Е. (доверенность от 06.12.2016).
Индивидуальный предприниматель Телегина Людмила Дмитриевна (далее - ИП Телегина Л.Д., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" (далее - общество "Ринг-Продукт", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 794 766 руб. 71 коп., из которых: 707 850 руб. - задолженность по арендной плате, 86 916 руб. 71 коп. - задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи (с учетом уточнения иска, т. 2 л.д. 146).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 (резолютивная часть от 13.04.2017) исковые требования ИП Телегиной Л.Д. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Ринг-Продукт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм процессуального права
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку обстоятельству прекращения договора аренды и принятию ответчиком мер по возврату помещения истцу. В связи с падением покупательской активности и вследствие этого падением прибыли в торговой точке, расположенной в арендуемом помещении, между истцом и ответчиком велись переговоры о снижении размера арендной платы, и при недостижении согласия по новому размеру арендной платы и отсутствии у арендатора намерения продолжать арендные отношения в силу убыточности хозяйственной деятельности на прежних условиях, арендатором путем направления уведомлений от 13.04.2016 и от 24.05.2016 было сообщено арендодателю о прекращении договора аренды в порядке п. 6.4. договора. В последнем из указанных писем ответчик сообщал истцу о готовности сдать помещение, однако передача помещения не состоялась в связи с неполучением уведомления истцом, что в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может возлагать риск несовершения действий по принятию помещения из аренды на ответчика. Впоследствии ответчик также уведомлял истца о готовности возвратить помещение уведомлениями от 12.07.2016 и от 22.07.2016, однако истцом не были совершены надлежащие действия по принятию помещения из аренды. Так, возврат помещения 22.07.2016 не состоялся, поскольку истцом не были признаны полномочия Никоновой Е.А. на подписание акта приема-передачи, тогда как указанное лицо, являясь начальником отдела коммерческой недвижимости, о чем истцу было известно, на протяжении всего срока аренды являлась представителем арендатора. Вторым обстоятельством, препятствующим возврату помещения 22.07.2016, арендодателем указано отсутствие в помещении электричества в связи с заключением договора энергоснабжения без согласия собственника и его прекращением. Однако общество "Ринг-Продукт" являлось арендатором помещения с 2009 года и на протяжении всего периода аренды самостоятельно заключало договоры энергоснабжения, счета на оплату энергоснабжения истцом не выставлялись, поскольку истцу было известно о наличии прямого договора с энергоснабжающей организацией и наличием отдельного прибора учета в помещении, актами от 20.06.2016 и 22.08.2017 проведена проверка приборов учета в арендуемых помещениях. Утверждения истца о том, что ответчик самостоятельно произвел работы по отключению помещения от электрических сетей, не подтверждены объективными доказательствами, новый акт разграничения балансовой принадлежности, на переоформлении которого настаивал истец, не был составлен, в переписке ИП Телегиной Л.Д. с энергоснабжающей организацией истец утверждала об отсутствии необходимости производить подключение сетей, из чего следует, что помещение было технически обустроено электроэнергией. Указанные обстоятельство свидетельствуют о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку истец создавал препятствия в возврате ответчиком помещений из аренды, а действия истца по отказу в принятии помещения из аренды необоснованно оценены судом первой инстанции как добросовестные. Поскольку ответчиком принимались надлежащие меры по возврату помещения, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, между ИП Телегиной Людмилой Дмитриевной (Арендодатель) и обществом "Ринг-продукт" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 г. (т. 1 л.д. 8-10).
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендодатель принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение нежилое, общая площадь 1496, 1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами.
В п. 1.2 Договора указано, что помещение обустроено холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением, электроэнергией, телефоном.
В соответствии с п. 1.4 договор считается заключенным с даты его подписания и действует 6 лет. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Договор зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (т. 1 л.д. 10).
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 Договора).
В соответствии с п. 4.1 Договора от 21.04.2014 арендатор уплачивает арендную плату в размере 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
В стоимость арендной платы не включена стоимость телефонной связи, электроэнергии, коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, теплоснабжение).
Данные услуги оплачиваются Арендатором в суммах, равных стоимости потребленных в Помещении коммунальных услуг в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в Помещении, и по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными или муниципальными органами. В случае отсутствия приборов учета в Помещении, оплата за снабжение коммунальными услугами производится пропорционально занимаемой Арендатором площади на основании счетов Арендатора по тарифам, уполномоченными государственными или муниципальными органам. Стоимость телефонной связи, электроэнергии и коммунальных услуг оплачивается Арендатором в течение пяти банковских дней с момента получения от Арендодателя соответствующего счета, с приложением документов, выставляемых Арендодателю сбытовой компанией.
08.01.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 11), согласно которому п. 4.1 Договора дополнен абзацем следующего содержания: "В период с 01.01.2015 по 30.04.2015 арендная плата устанавливается в размере 163 350 рублей". Согласно п. 5 дополнительного соглашения изменения, указанные в настоящем Дополнительном соглашении, вступают в силу с 01.01.2015.
30.11.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 14), согласно которому п. 4.1 Договора дополнен абзацем следующего содержания: "В период с 01.12.2015 по 30.04.2016 арендная плата устанавливается в размере 154 275 рублей". Согласно п. 5 дополнительного соглашения изменения, указанные в настоящем Дополнительном соглашении, вступают в силу с 01.12.2015.
Ответчиком в адрес истца направлено письмо N 203 от 16.12.2015 о расторжении договора аренды с 16.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Письмом N 62 от 23.05.2016 ответчик повторно направил арендодателю предложение об изменении порядка исчисления арендной платы с 01.05.2016 (т. 1 л.д. 20).
Письмом N 66 от 02.06.2016, которое получено истцом нарочно 14.06.2016, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора со ссылкой на ранее направленное письмо N 34 от 13.04.2016 (т. 1 л.д. 21).
Письмо N 34 от 13.04.2016 представлено в материалы дела в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа, и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора (т. 2 л.д. 33), и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора (т. 2 л.д. 34), с представлением истцом оригинала документа.
В письме исх. N 89 от 12.07.2016 ответчик указал, что общество освободило помещение, торговую деятельностью в нем не ведет, оплата задолженности по арендной плате и передача ключей от арендуемого помещения будет произведена после согласования вопроса о передаче помещения по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 22).
Письмом от 15.07.2016 ИП Телегина Л.Д. уведомила ответчика о готовности принять помещение и оборудование по акту приема-передачи 22.07.2016 (т. 1 л.д. 23).
22.07.2016 составлен акт, подписанный Телегиной А.Д. и от имени общества - Никоновой Е.А. (т. 2 л.д. 23), в котором указано, что передать помещение по акту приема-передачи не представляется возможным, ввиду отсутствия в помещении электроэнергии в связи с расторжением ООО "Ринг-Продукт" договора энергоснабжения, отсутствием полномочий представителя Арендатора на подписание акта приема-передачи.
Письмом от 27.07.2016 истец уведомил ответчика о готовности принять помещение и оборудование по акту приема-передачи 29.07.2016 (т. 1, л.д. 30).
Указанное письмо получено ответчиком 28.07.2016, однако 29.07.2016 передача помещения не состоялась.
В адрес ответчика истцом направлена телеграмма от 01.08.2016 (т. 2, л.д. 27-28) с просьбой сообщить о дате и времени готовности передачи помещения и подписания акта приема-передачи помещения и оборудования.
Согласно письменному ответу Орского почтамта УФПС Оренбургской области - филиала ФГУП "Почта России", представленному истцом в материалы дела 13.04.2017, телеграмма не вручена ответчику в связи с отказом получателя (т. 3 л.д. 2).
01.08.2016 истцом составлен акт о неявке арендатора для приема-передачи помещения в связи с тем, что ответчик в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи не явился (т. 2 л.д. 26).
В целях досудебного разрешения спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность по арендной плате на момент возврата помещения, погасить задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи (т. 1 л.д. 56-57).
Указанная претензия осталась без ответа и без удовлетворения.
В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 за период май 2016 года - август 2016 года, истец обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик осуществлял использование переданного ему по договору аренды помещения в период до момента прекращения договора в отсутствие доказательств надлежащего возврата помещения арендодателю. Суд, исходя из совокупной оценки представленных по делу доказательств, посчитал датой прекращения договора 14.08.2016, отклонив доводы ответчика о прекращении договора в силу направления им арендодателю уведомления от 13.04.2016, а также указал на уклонение ответчика как арендатора от надлежащего возврата помещения арендодателю.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком подписан договор аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение нежилое, общая площадь 1496, 1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами.
Первоначально размер арендной платы был согласован сторонами в п. 4.1 Договора от 21.04.2014 и составил 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
Впоследствии на основании дополнительного соглашения N 1 от 08.01.2015 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 11) за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 сторонами согласована арендная плата в размере 163 350 рублей, а на основании дополнительного соглашения N 2 от 30.11.2015 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 14) за период с 01.12.2015 по 30.04.2016 сторонами согласована арендная плата в размере 154 275 рублей.
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 Договора).
Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (т. 1 л.д. 10).
Действительность и заключенность названного договора, равно как и факт получения и использования ответчиком спорного имущества сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450. 1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Согласно условиям раздела 6 договора, договор может быть прекращен арендатором в случае несогласия с изменением размера арендной платы, при условии обязательного соблюдения пункта 6.4. договора. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив письменно другую сторону за 2 месяца.
Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что общество "Ринг-продукт", начиная с 2015 г., настаивало на уменьшении арендной платы, что следует из писем ответчика в адрес истца от 30.11.2015 N 196 (т. 1 л.д. 18, от 23.05.2016 N 62), а также заключенных сторонами дополнительных соглашений N 1 от 08.01.2015 и N 2 от 30.11.2015, которыми размер арендной платы уменьшен (163 350 рублей и 154 275 рублей соответственно) по сравнению с первоначально согласованной арендной платой (181 500 руб.).
Письмом N 203 от 16.12.2015 ответчик со ссылкой на пункт 6.4. договора аренды заявил о расторжении договора аренды с 16.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Из пояснений представителей в судебном заседании судом апелляционной инстанции установлено, что впоследствии в связи с направлением указанного письма арендодателем был пересмотрен размер арендной платы, в связи с чем было оформлено дополнительное соглашение к договору аренды N 2 от 30.11.2015 (т. 1 л.д. 14), и стороны фактически отказались от намерения прекратить договорные отношения.
При рассмотрении настоящего спора ответчик также не ссылался на указанное письмо как на основание прекращения договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств и правовых позиций сторон апелляционная коллегия рассматривает письмо N 203 от 16.12.2015 как повлекшее прекращение договора аренды.
В обоснование обстоятельства уведомления арендодателя о прекращении договора ответчик ссылается на письмо N 34 от 13.04.2016 (т. 2 л.д. 33).
Указанный документ обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства с учетом требований части 6 статьи 71 АПК РФ, поскольку в материалы дела документ представлен в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа, и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора (т. 2 л.д. 33), и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора (т. 2 л.д. 34), с представлением истцом оригинала документа.
Дополнительных доводов, позволяющих признать апелляционной коллегии неправильной оценку анализируемого документа судом первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.
Ссылки апеллянта на то, что оригинал документа, тождественный его копии, представленной в материалы дела (т. 2 л.д. 33) был передан ИП Телегиной Л.Д. объективными доказательствами не подтверждены. К данным утверждениям апелляционный суд также относится критически, учитывая, что, по утверждению самого апеллянта, документ быт передан предпринимателю в офисе ответчика, при отсутствии в деле доказательств уведомления предпринимателя о необходимости получения документа, при том, что предприниматель проживает вне пределов Оренбургской области. Кроме того, ответчиком не дано дополнительных пояснений относительно обстоятельств получения истцом оригинала письма от 13.04.2015, оформленном на бланке, содержащем логотип ответчика, с оригинальной печатью и подписью уполномоченного представителя.
В силу изложенных обстоятельств направленное ответчиком истцу письмо N 51 от 24.05.2016 (содержащееся в конверте, т. 2 л.д. 55), содержащее уведомление о расторжении договора с 14.06.2016, не может быть принято судом, поскольку содержит ссылку на письмо N 34 от 13.04.2016, ранее критически оцененное судом.
Самостоятельного правового значения для целей расторжения договора письмо N 51 от 24.05.2016 не имеет, поскольку не содержит волю арендатора на прекращение договора аренды в соответствии с условиями пункта 6.4. договора (два месяца с момента уведомления стороны), так как в анализируемом письме арендатор настаивает на прекращении договора с 14.06.2016 и на основании ранее направленного письма от 13.04.2016.
Кроме того, как следует из нижеизложенных выводов апелляционного суда, при отсутствии доказательств надлежащего возврата помещения в период, когда у арендодателя такая обязанность наступила (применительно к анализируемому письму - не ранее 24.07.2016), прекращение договора на основании указанного уведомления не может освобождать арендатора об обязанности оплачивать арендную плату до момента возврата помещения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды прекращен надлежащим образом с момента направления арендатором письма N 66 от 02.06.2016, полученного истцом 14.06.2016 (т. 2 л.д. 18), в силу чего договор аренды прекращен 14.08.2016.
Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Согласно п. 3.2.6 договора аренды, арендатор в течение семи рабочих дней после прекращения договора возвращает помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
По смыслу указанных правовых норм обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В силу п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Доказательств возврата обществом "Ринг-продукт" нежилого помещения в установленном законом и договором порядке, равно как и доказательств того, что истец уклонялся от приемки арендованного помещения в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Как ранее установлено судом, договор аренды был прекращен не ранее 14.08.2016.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, обязанность арендодателя принять имущество из аренды не может наступить ранее даты прекращения договора аренды.
В силу этого направление ответчиком истцу писем от 24.05.2016 (т. 2 л.д. 55), от 12.07.2016 (т. 2 л.д. 20), а также телеграмм от 17.06.2016 и от 05.07.2016 (т. 1 л.д. 27) не имеет правового значения для оценки надлежащего возврата помещения, поскольку к датам, указанным в документах в качестве даты возврата помещения в арендодателя отсутствовала обязанность по принятию помещения. По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на фактическое освобождение помещения, установленное экспертным заключением N 092-19-2-0148 от 23.06.2016, выполненным Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134), поскольку фактическое освобождение помещения ранее даты прекращения договора не является основанием для освобождения от оплаты арендной платы.
Кроме того, судом первой инстанции дана правильная оценка письму N 89 от 12.07.2016 (т. 2 л.д. 20) как ненадлежащему уведомлению о готовности арендатора возвратить помещение, поскольку в письме не содержится дата возврата помещения.
По изложенным же основаниям отклоняются доводы апеллянта об уклонении предпринимателя от получения почтовой корреспонденции, в том числе со ссылкой на письмо ООО "Даймэкс" N 60 от 22.06.2016 (т. 2 л.д. 1).
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что надлежащих действий, совершенных арендатором в период наличия у арендодателя обязанности по принятию помещения из аренды, ответчиком не было совершено.
Апелляционный суд также отмечает, что неоднократность направления указанных уведомлений и их систематичность не свидетельствует о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении предпринимателем своими правами с целью уклонения от принятия помещения, учитывая, что ИП Телегина Л.Д. проживает вне пределов г. Гая, где расположено нежилое помещение, в силу чего с учетом принципа диспозитивности реализации гражданских прав (п. 1 ст. 9 ГК РФ) не обязана была обеспечивать принятие помещение вне установленной договором и законом обязанности по совершению таких действий.
Наряду с этим, предпринимателем Телегиной Л.Д. неоднократно предпринимались меры по уведомлению арендатора о дате и времени принятия помещения из аренды.
Так, 15.07.2016 истец направил ответчику письмо (т. 1 л.д. 23) с уведомлением о готовности принять помещение 22.07.2016 в 15.00. Письмо получено ответчиком нарочно 15.07.2016, о чем свидетельствует штамп на письме.
По итогам явки представителей истца и ответчика на возврат помещения был составлен двусторонний акт от 22.07.2016, которым, в том числе действующей от ответчика Никоновой Е.А., являющейся начальником отдела недвижимости ООО "Ринг-продукт", зафиксирован факт невозможности возврата помещения в силу отсутствия в Никоновой Е.А. полномочий на подписание акта приема-передачи и отсутствия в помещении электроэнергии.
Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.
Ссылки апеллянта на то, что названные обстоятельства не препятствовали возврату помещения, подлежат отклонению.
Действительно, в силу п. 1 ст. 183 ГК РФ и учитывая, что Никонова Е.А., являющейся начальником отдела недвижимости ООО "Ринг-продукт", как следует из материалов дела (т. 1 л.д. 19), ранее участвовала в правоотношениях с истцом от имени ответчика, полномочия данного лица явствовали из обстановки.
Однако, тем же лицом в анализируемом акте от 22.07.2016 явно выражена воля на отказ от написания двустороннего акта возврата помещения из аренды со ссылкой на отсутствие полномочий. Доказательств того, что Никонова Е.А. имела волю и намерение совершить юридически значимые конклюдентные действия, направленные на возврат помещения, либо подписание анализируемого акта с пороком воли, в материалы дела не представлено.
Отсутствие в помещении электричества, по пояснениям представителя истца, препятствовало осмотру помещения в силу отсутствия естественного освещения ввиду размещения на окнах светонепроницаемых баннеров. Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, и более того, подтверждаются фотографическими материалами в составе экспертного заключения N 092-19-2-0148, выполненного Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134, 136).
Изложенное позволяет отклонить как не имеющие правового значения доводы апеллянта о том, что электроснабжение в помещении было прекращено по вине арендатора.
Таким образом, в силу изложенных объективных препятствий помещение из аренды не могло быть принято надлежащим образом.
Впоследствии истцом в адрес ответчика направлялись письмо от 27.07.2016, полученное ответчиком 28.07.2016 нарочно с приглашением на возврат помещения 29.07.2016 (т. 1 л.д. 30), и телеграмма от 01.08.2016 (т. 3 л.д. 3), в которой истец просил уведомить его о дате возврата помещения, от получения которой ответчик, согласно сообщению органа почтовой связи (т. 3 л.д. 2), уклонился.
Факт освобождения ответчиком помещения в июне 2016 года, зафиксированный экспертным заключением N 092-19-2-0148 от 23.06.2016, выполненным Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134), не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы после даты прекращения договора 14.08.2016, поскольку согласно условиям пунктов 3.2.6. и 3.2.16 договора аренды наряду с возвратом самого помещения на ответчика возлагается обязанность по возврату оборудования, указанного в п. 1.1. договора, в силу чего апелляционный суд полагает, что вне возврата помещения на основании акта приема-передачи возврат помещения не может считаться надлежащим образом состоявшимся.
Совокупность вышеизложенных обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции поддержать выводы суда первой инстанции о том, что в заявленный истцом период взыскания арендной платы ответчик не возвратил надлежащим образом арендуемое помещение и оборудование.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Поскольку фактическая передача помещения арендодателю материалами дела не подтверждается, обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг в спорный период не были прекращены.
Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно, решение суда отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.07.2017 N 18АП-7136/2017 ПО ДЕЛУ N А47-8752/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. N 18АП-7136/2017
Дело N А47-8752/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Казимировой С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 (судья Евдокимова Е.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Телегиной Л.Д. - Путинцев Е.К. (доверенность от 16.08.2016),
общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - Милехина Е.Н. (доверенность от 25.01.2017), Евполова К.Е. (доверенность от 06.12.2016).
Индивидуальный предприниматель Телегина Людмила Дмитриевна (далее - ИП Телегина Л.Д., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" (далее - общество "Ринг-Продукт", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 794 766 руб. 71 коп., из которых: 707 850 руб. - задолженность по арендной плате, 86 916 руб. 71 коп. - задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи (с учетом уточнения иска, т. 2 л.д. 146).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 (резолютивная часть от 13.04.2017) исковые требования ИП Телегиной Л.Д. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилось общество "Ринг-Продукт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм процессуального права
Апеллянт полагает, что суд первой инстанции дал ненадлежащую оценку обстоятельству прекращения договора аренды и принятию ответчиком мер по возврату помещения истцу. В связи с падением покупательской активности и вследствие этого падением прибыли в торговой точке, расположенной в арендуемом помещении, между истцом и ответчиком велись переговоры о снижении размера арендной платы, и при недостижении согласия по новому размеру арендной платы и отсутствии у арендатора намерения продолжать арендные отношения в силу убыточности хозяйственной деятельности на прежних условиях, арендатором путем направления уведомлений от 13.04.2016 и от 24.05.2016 было сообщено арендодателю о прекращении договора аренды в порядке п. 6.4. договора. В последнем из указанных писем ответчик сообщал истцу о готовности сдать помещение, однако передача помещения не состоялась в связи с неполучением уведомления истцом, что в силу ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не может возлагать риск несовершения действий по принятию помещения из аренды на ответчика. Впоследствии ответчик также уведомлял истца о готовности возвратить помещение уведомлениями от 12.07.2016 и от 22.07.2016, однако истцом не были совершены надлежащие действия по принятию помещения из аренды. Так, возврат помещения 22.07.2016 не состоялся, поскольку истцом не были признаны полномочия Никоновой Е.А. на подписание акта приема-передачи, тогда как указанное лицо, являясь начальником отдела коммерческой недвижимости, о чем истцу было известно, на протяжении всего срока аренды являлась представителем арендатора. Вторым обстоятельством, препятствующим возврату помещения 22.07.2016, арендодателем указано отсутствие в помещении электричества в связи с заключением договора энергоснабжения без согласия собственника и его прекращением. Однако общество "Ринг-Продукт" являлось арендатором помещения с 2009 года и на протяжении всего периода аренды самостоятельно заключало договоры энергоснабжения, счета на оплату энергоснабжения истцом не выставлялись, поскольку истцу было известно о наличии прямого договора с энергоснабжающей организацией и наличием отдельного прибора учета в помещении, актами от 20.06.2016 и 22.08.2017 проведена проверка приборов учета в арендуемых помещениях. Утверждения истца о том, что ответчик самостоятельно произвел работы по отключению помещения от электрических сетей, не подтверждены объективными доказательствами, новый акт разграничения балансовой принадлежности, на переоформлении которого настаивал истец, не был составлен, в переписке ИП Телегиной Л.Д. с энергоснабжающей организацией истец утверждала об отсутствии необходимости производить подключение сетей, из чего следует, что помещение было технически обустроено электроэнергией. Указанные обстоятельство свидетельствуют о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку истец создавал препятствия в возврате ответчиком помещений из аренды, а действия истца по отказу в принятии помещения из аренды необоснованно оценены судом первой инстанции как добросовестные. Поскольку ответчиком принимались надлежащие меры по возврату помещения, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из письменных материалов дела, между ИП Телегиной Людмилой Дмитриевной (Арендодатель) и обществом "Ринг-продукт" (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 г. (т. 1 л.д. 8-10).
Согласно п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендодатель принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение нежилое, общая площадь 1496, 1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами.
В п. 1.2 Договора указано, что помещение обустроено холодным и горячим водоснабжением, канализацией, отоплением, электроэнергией, телефоном.
В соответствии с п. 1.4 договор считается заключенным с даты его подписания и действует 6 лет. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Договор зарегистрирован, о чем свидетельствует отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (т. 1 л.д. 10).
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 Договора).
В соответствии с п. 4.1 Договора от 21.04.2014 арендатор уплачивает арендную плату в размере 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
В стоимость арендной платы не включена стоимость телефонной связи, электроэнергии, коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, канализация, теплоснабжение).
Данные услуги оплачиваются Арендатором в суммах, равных стоимости потребленных в Помещении коммунальных услуг в соответствии с показаниями счетчиков, установленных в Помещении, и по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными государственными или муниципальными органами. В случае отсутствия приборов учета в Помещении, оплата за снабжение коммунальными услугами производится пропорционально занимаемой Арендатором площади на основании счетов Арендатора по тарифам, уполномоченными государственными или муниципальными органам. Стоимость телефонной связи, электроэнергии и коммунальных услуг оплачивается Арендатором в течение пяти банковских дней с момента получения от Арендодателя соответствующего счета, с приложением документов, выставляемых Арендодателю сбытовой компанией.
08.01.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 11), согласно которому п. 4.1 Договора дополнен абзацем следующего содержания: "В период с 01.01.2015 по 30.04.2015 арендная плата устанавливается в размере 163 350 рублей". Согласно п. 5 дополнительного соглашения изменения, указанные в настоящем Дополнительном соглашении, вступают в силу с 01.01.2015.
30.11.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 14), согласно которому п. 4.1 Договора дополнен абзацем следующего содержания: "В период с 01.12.2015 по 30.04.2016 арендная плата устанавливается в размере 154 275 рублей". Согласно п. 5 дополнительного соглашения изменения, указанные в настоящем Дополнительном соглашении, вступают в силу с 01.12.2015.
Ответчиком в адрес истца направлено письмо N 203 от 16.12.2015 о расторжении договора аренды с 16.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Письмом N 62 от 23.05.2016 ответчик повторно направил арендодателю предложение об изменении порядка исчисления арендной платы с 01.05.2016 (т. 1 л.д. 20).
Письмом N 66 от 02.06.2016, которое получено истцом нарочно 14.06.2016, ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора со ссылкой на ранее направленное письмо N 34 от 13.04.2016 (т. 1 л.д. 21).
Письмо N 34 от 13.04.2016 представлено в материалы дела в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа, и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора (т. 2 л.д. 33), и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора (т. 2 л.д. 34), с представлением истцом оригинала документа.
В письме исх. N 89 от 12.07.2016 ответчик указал, что общество освободило помещение, торговую деятельностью в нем не ведет, оплата задолженности по арендной плате и передача ключей от арендуемого помещения будет произведена после согласования вопроса о передаче помещения по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 22).
Письмом от 15.07.2016 ИП Телегина Л.Д. уведомила ответчика о готовности принять помещение и оборудование по акту приема-передачи 22.07.2016 (т. 1 л.д. 23).
22.07.2016 составлен акт, подписанный Телегиной А.Д. и от имени общества - Никоновой Е.А. (т. 2 л.д. 23), в котором указано, что передать помещение по акту приема-передачи не представляется возможным, ввиду отсутствия в помещении электроэнергии в связи с расторжением ООО "Ринг-Продукт" договора энергоснабжения, отсутствием полномочий представителя Арендатора на подписание акта приема-передачи.
Письмом от 27.07.2016 истец уведомил ответчика о готовности принять помещение и оборудование по акту приема-передачи 29.07.2016 (т. 1, л.д. 30).
Указанное письмо получено ответчиком 28.07.2016, однако 29.07.2016 передача помещения не состоялась.
В адрес ответчика истцом направлена телеграмма от 01.08.2016 (т. 2, л.д. 27-28) с просьбой сообщить о дате и времени готовности передачи помещения и подписания акта приема-передачи помещения и оборудования.
Согласно письменному ответу Орского почтамта УФПС Оренбургской области - филиала ФГУП "Почта России", представленному истцом в материалы дела 13.04.2017, телеграмма не вручена ответчику в связи с отказом получателя (т. 3 л.д. 2).
01.08.2016 истцом составлен акт о неявке арендатора для приема-передачи помещения в связи с тем, что ответчик в согласованное время для передачи помещения и подписания акта приема-передачи не явился (т. 2 л.д. 26).
В целях досудебного разрешения спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить помещение, погасить задолженность по арендной плате на момент возврата помещения, погасить задолженность по коммунальным услугам и телефонной связи (т. 1 л.д. 56-57).
Указанная претензия осталась без ответа и без удовлетворения.
В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 за период май 2016 года - август 2016 года, истец обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик осуществлял использование переданного ему по договору аренды помещения в период до момента прекращения договора в отсутствие доказательств надлежащего возврата помещения арендодателю. Суд, исходя из совокупной оценки представленных по делу доказательств, посчитал датой прекращения договора 14.08.2016, отклонив доводы ответчика о прекращении договора в силу направления им арендодателю уведомления от 13.04.2016, а также указал на уклонение ответчика как арендатора от надлежащего возврата помещения арендодателю.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком подписан договор аренды нежилого помещения N 62/14-н от 21.04.2014 согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения встроенного помещения магазина "Малыш", назначение нежилое, общая площадь 1496, 1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Оренбургская область, Гайский район, г. Гай, пр. Победы, д. 16, для организации продовольственного магазина, с правом торговли всеми сопутствующими товарами.
Первоначально размер арендной платы был согласован сторонами в п. 4.1 Договора от 21.04.2014 и составил 181 500 руб., которая включает в себя плату за пользование помещением (эксплуатационные расходы), плату за пользование земельным участком, пропорционально площади помещения и плату за пользование оборудованием.
Впоследствии на основании дополнительного соглашения N 1 от 08.01.2015 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 11) за период с 01.01.2015 по 30.04.2015 сторонами согласована арендная плата в размере 163 350 рублей, а на основании дополнительного соглашения N 2 от 30.11.2015 к договору аренды нежилого помещения от 21.04.2014 (т. 1 л.д. 14) за период с 01.12.2015 по 30.04.2016 сторонами согласована арендная плата в размере 154 275 рублей.
Арендодатель передает арендатору помещение в день подписания договора, который одновременно имеет силу передаточного акта (п. 1.7 Договора).
Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется отметка Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (т. 1 л.д. 10).
Действительность и заключенность названного договора, равно как и факт получения и использования ответчиком спорного имущества сторонами не оспаривается (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 450. 1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Согласно условиям раздела 6 договора, договор может быть прекращен арендатором в случае несогласия с изменением размера арендной платы, при условии обязательного соблюдения пункта 6.4. договора. Стороны имеют право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, предупредив письменно другую сторону за 2 месяца.
Из материалов дела следует, и не оспаривается сторонами, что общество "Ринг-продукт", начиная с 2015 г., настаивало на уменьшении арендной платы, что следует из писем ответчика в адрес истца от 30.11.2015 N 196 (т. 1 л.д. 18, от 23.05.2016 N 62), а также заключенных сторонами дополнительных соглашений N 1 от 08.01.2015 и N 2 от 30.11.2015, которыми размер арендной платы уменьшен (163 350 рублей и 154 275 рублей соответственно) по сравнению с первоначально согласованной арендной платой (181 500 руб.).
Письмом N 203 от 16.12.2015 ответчик со ссылкой на пункт 6.4. договора аренды заявил о расторжении договора аренды с 16.02.2016 (т. 1 л.д. 19).
Из пояснений представителей в судебном заседании судом апелляционной инстанции установлено, что впоследствии в связи с направлением указанного письма арендодателем был пересмотрен размер арендной платы, в связи с чем было оформлено дополнительное соглашение к договору аренды N 2 от 30.11.2015 (т. 1 л.д. 14), и стороны фактически отказались от намерения прекратить договорные отношения.
При рассмотрении настоящего спора ответчик также не ссылался на указанное письмо как на основание прекращения договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств и правовых позиций сторон апелляционная коллегия рассматривает письмо N 203 от 16.12.2015 как повлекшее прекращение договора аренды.
В обоснование обстоятельства уведомления арендодателя о прекращении договора ответчик ссылается на письмо N 34 от 13.04.2016 (т. 2 л.д. 33).
Указанный документ обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве достоверного доказательства с учетом требований части 6 статьи 71 АПК РФ, поскольку в материалы дела документ представлен в двух копиях различного содержания: копия, представленная ответчиком без представления оригинала документа, и содержащая требование о расторжении договора на основании п. 6.4. договора (т. 2 л.д. 33), и копия, представленная истцом, не содержащая уведомления о расторжении договора (т. 2 л.д. 34), с представлением истцом оригинала документа.
Дополнительных доводов, позволяющих признать апелляционной коллегии неправильной оценку анализируемого документа судом первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено.
Ссылки апеллянта на то, что оригинал документа, тождественный его копии, представленной в материалы дела (т. 2 л.д. 33) был передан ИП Телегиной Л.Д. объективными доказательствами не подтверждены. К данным утверждениям апелляционный суд также относится критически, учитывая, что, по утверждению самого апеллянта, документ быт передан предпринимателю в офисе ответчика, при отсутствии в деле доказательств уведомления предпринимателя о необходимости получения документа, при том, что предприниматель проживает вне пределов Оренбургской области. Кроме того, ответчиком не дано дополнительных пояснений относительно обстоятельств получения истцом оригинала письма от 13.04.2015, оформленном на бланке, содержащем логотип ответчика, с оригинальной печатью и подписью уполномоченного представителя.
В силу изложенных обстоятельств направленное ответчиком истцу письмо N 51 от 24.05.2016 (содержащееся в конверте, т. 2 л.д. 55), содержащее уведомление о расторжении договора с 14.06.2016, не может быть принято судом, поскольку содержит ссылку на письмо N 34 от 13.04.2016, ранее критически оцененное судом.
Самостоятельного правового значения для целей расторжения договора письмо N 51 от 24.05.2016 не имеет, поскольку не содержит волю арендатора на прекращение договора аренды в соответствии с условиями пункта 6.4. договора (два месяца с момента уведомления стороны), так как в анализируемом письме арендатор настаивает на прекращении договора с 14.06.2016 и на основании ранее направленного письма от 13.04.2016.
Кроме того, как следует из нижеизложенных выводов апелляционного суда, при отсутствии доказательств надлежащего возврата помещения в период, когда у арендодателя такая обязанность наступила (применительно к анализируемому письму - не ранее 24.07.2016), прекращение договора на основании указанного уведомления не может освобождать арендатора об обязанности оплачивать арендную плату до момента возврата помещения.
С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что договор аренды прекращен надлежащим образом с момента направления арендатором письма N 66 от 02.06.2016, полученного истцом 14.06.2016 (т. 2 л.д. 18), в силу чего договор аренды прекращен 14.08.2016.
Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.
Согласно п. 3.2.6 договора аренды, арендатор в течение семи рабочих дней после прекращения договора возвращает помещение и оборудование арендодателю по акту приема-передачи.
Согласно абз. 2 ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
По смыслу указанных правовых норм обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
В силу п. 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Доказательств возврата обществом "Ринг-продукт" нежилого помещения в установленном законом и договором порядке, равно как и доказательств того, что истец уклонялся от приемки арендованного помещения в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Как ранее установлено судом, договор аренды был прекращен не ранее 14.08.2016.
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, обязанность арендодателя принять имущество из аренды не может наступить ранее даты прекращения договора аренды.
В силу этого направление ответчиком истцу писем от 24.05.2016 (т. 2 л.д. 55), от 12.07.2016 (т. 2 л.д. 20), а также телеграмм от 17.06.2016 и от 05.07.2016 (т. 1 л.д. 27) не имеет правового значения для оценки надлежащего возврата помещения, поскольку к датам, указанным в документах в качестве даты возврата помещения в арендодателя отсутствовала обязанность по принятию помещения. По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на фактическое освобождение помещения, установленное экспертным заключением N 092-19-2-0148 от 23.06.2016, выполненным Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134), поскольку фактическое освобождение помещения ранее даты прекращения договора не является основанием для освобождения от оплаты арендной платы.
Кроме того, судом первой инстанции дана правильная оценка письму N 89 от 12.07.2016 (т. 2 л.д. 20) как ненадлежащему уведомлению о готовности арендатора возвратить помещение, поскольку в письме не содержится дата возврата помещения.
По изложенным же основаниям отклоняются доводы апеллянта об уклонении предпринимателя от получения почтовой корреспонденции, в том числе со ссылкой на письмо ООО "Даймэкс" N 60 от 22.06.2016 (т. 2 л.д. 1).
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что надлежащих действий, совершенных арендатором в период наличия у арендодателя обязанности по принятию помещения из аренды, ответчиком не было совершено.
Апелляционный суд также отмечает, что неоднократность направления указанных уведомлений и их систематичность не свидетельствует о недобросовестном поведении истца и злоупотреблении предпринимателем своими правами с целью уклонения от принятия помещения, учитывая, что ИП Телегина Л.Д. проживает вне пределов г. Гая, где расположено нежилое помещение, в силу чего с учетом принципа диспозитивности реализации гражданских прав (п. 1 ст. 9 ГК РФ) не обязана была обеспечивать принятие помещение вне установленной договором и законом обязанности по совершению таких действий.
Наряду с этим, предпринимателем Телегиной Л.Д. неоднократно предпринимались меры по уведомлению арендатора о дате и времени принятия помещения из аренды.
Так, 15.07.2016 истец направил ответчику письмо (т. 1 л.д. 23) с уведомлением о готовности принять помещение 22.07.2016 в 15.00. Письмо получено ответчиком нарочно 15.07.2016, о чем свидетельствует штамп на письме.
По итогам явки представителей истца и ответчика на возврат помещения был составлен двусторонний акт от 22.07.2016, которым, в том числе действующей от ответчика Никоновой Е.А., являющейся начальником отдела недвижимости ООО "Ринг-продукт", зафиксирован факт невозможности возврата помещения в силу отсутствия в Никоновой Е.А. полномочий на подписание акта приема-передачи и отсутствия в помещении электроэнергии.
Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.
Ссылки апеллянта на то, что названные обстоятельства не препятствовали возврату помещения, подлежат отклонению.
Действительно, в силу п. 1 ст. 183 ГК РФ и учитывая, что Никонова Е.А., являющейся начальником отдела недвижимости ООО "Ринг-продукт", как следует из материалов дела (т. 1 л.д. 19), ранее участвовала в правоотношениях с истцом от имени ответчика, полномочия данного лица явствовали из обстановки.
Однако, тем же лицом в анализируемом акте от 22.07.2016 явно выражена воля на отказ от написания двустороннего акта возврата помещения из аренды со ссылкой на отсутствие полномочий. Доказательств того, что Никонова Е.А. имела волю и намерение совершить юридически значимые конклюдентные действия, направленные на возврат помещения, либо подписание анализируемого акта с пороком воли, в материалы дела не представлено.
Отсутствие в помещении электричества, по пояснениям представителя истца, препятствовало осмотру помещения в силу отсутствия естественного освещения ввиду размещения на окнах светонепроницаемых баннеров. Указанные обстоятельства ответчиком не опровергнуты, и более того, подтверждаются фотографическими материалами в составе экспертного заключения N 092-19-2-0148, выполненного Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134, 136).
Изложенное позволяет отклонить как не имеющие правового значения доводы апеллянта о том, что электроснабжение в помещении было прекращено по вине арендатора.
Таким образом, в силу изложенных объективных препятствий помещение из аренды не могло быть принято надлежащим образом.
Впоследствии истцом в адрес ответчика направлялись письмо от 27.07.2016, полученное ответчиком 28.07.2016 нарочно с приглашением на возврат помещения 29.07.2016 (т. 1 л.д. 30), и телеграмма от 01.08.2016 (т. 3 л.д. 3), в которой истец просил уведомить его о дате возврата помещения, от получения которой ответчик, согласно сообщению органа почтовой связи (т. 3 л.д. 2), уклонился.
Факт освобождения ответчиком помещения в июне 2016 года, зафиксированный экспертным заключением N 092-19-2-0148 от 23.06.2016, выполненным Орским филиалом Торгово-промышленной палаты Оренбургской области (т. 1 л.д. 134), не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы после даты прекращения договора 14.08.2016, поскольку согласно условиям пунктов 3.2.6. и 3.2.16 договора аренды наряду с возвратом самого помещения на ответчика возлагается обязанность по возврату оборудования, указанного в п. 1.1. договора, в силу чего апелляционный суд полагает, что вне возврата помещения на основании акта приема-передачи возврат помещения не может считаться надлежащим образом состоявшимся.
Совокупность вышеизложенных обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции поддержать выводы суда первой инстанции о том, что в заявленный истцом период взыскания арендной платы ответчик не возвратил надлежащим образом арендуемое помещение и оборудование.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Поскольку фактическая передача помещения арендодателю материалами дела не подтверждается, обязательства по внесению арендной платы и оплате коммунальных услуг в спорный период не были прекращены.
Исковые требования удовлетворены судом первой инстанции обоснованно, решение суда отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 25.04.2017 по делу N А47-8752/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг-Продукт" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)