Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
- от Учреждения культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области": не явились;
- от Индивидуального предпринимателя Петраш Константина Викторовича: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Петраш Константина Викторовича
на решение от 20.09.2017
по делу N А04-6945/2017
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей М.В. Сутыриной
по иску Учреждения культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области"
к Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу
о взыскании 423 646,80 руб.
Учреждение культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области" (ОГРН 1022800521655, ИНН 2801022296, место нахождения: город Благовещенск, ул. Горького, 129-12, далее - Учреждение культуры, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу (ОГРНИП 315280100002032, ИНН 280116052773, далее - ИП Петраш К.В., ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 01.07.2016 за период с 01.04.2017 по 05.06.2017 в сумме 373 333,33 руб., пени за период с 06.09.2016 по 18.09.2017 в сумме 10 539,45 руб.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.09.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, ИП Петраш К.В. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании задолженность по арендной плате в размере 108 833,33 руб.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на ничтожность договора по причине его заключения без согласия собственника имущества, а также неправильный расчет задолженности ввиду фактической приемки помещения в октябре 2016.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 23.11.2017 на 10 часов 10 минут. Информация об этом размещена на сайте арбитражного суда в сети Интернет.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.07.2016 между Учреждением культуры (арендодатель) и ИП Петраш К.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 129, (ресторан "Зеркальный"), общей площадью 643,4 квадратных метра, на срок с 22.08.2016 по 21.08.2017.
В соответствии с пунктом 1.5 договора, за пять дней до момента вступления в силу договора, стороны подписывают акт приема-передачи.
Согласно пункту 3.1. размер арендной платы в период с 22.08.2016 по 01.12.2016 составляет 200 000 руб. (без учета НДС) в месяц; с 01.12.2016 по 21.08.2017 в размере 350 000 руб. (без учета НДС).
Соглашением от 01.12.2016 внесены изменения в пункт 3.1 договора, стоимость аренды помещения в период с 01.12.2016 по 30.06.2017 ежемесячно установлена в размере 200 000 руб.
Арендная плата по условиям договора вносится ежемесячно до 5 числа текущего месяца (пункт 3.3. договора). В случае задержки внесения арендной платы и (или) любого из платежей в срок, арендатор должен уплатить пени в размер 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
Акт приема-передачи ответчиком подписан не был, однако, факт занятия на основании договора помещения не оспаривался, согласно приходно-кассовым ордерам с 11.07.2016 арендатором вносились арендные платежи.
Из представленной в дело переписки сторон (письма от 29.11.2016, 13.03.2017, 03.04.2017, 04.05.2017, 18.05.2017), следует, что арендная плата вносилась несвоевременно, не в полном объеме.
При подписании двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.06.2017 предприниматель признал задолженность в размере 409 686,80 руб.
Между тем, с учетом поступления в апреле 2017 года платежа в размере 60 000 руб., задолженность предпринимателя за период с апреля по июнь 2016 года составила 373 333,33 руб.
В связи с неоднократным нарушением предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей, письмом от 26.05.2017 (получено в тот же день) арендодатель уведомил предпринимателя о расторжении договора, необходимости сдачи-приемки помещения.
Помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 129 принято арендодателем по акту 05.06.2017, от подписания которого ИП Петраш К.В. отказался.
В досудебном порядке задолженность по арендной плате предпринимателем не погашена, что явилось основанием для обращения Учреждения культуры в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Установлено, что помещение было передано ответчику, использовались им по назначению в рамках своей хозяйственной деятельности. Данное обстоятельство не оспаривалось им при рассмотрении дела судом первой инстанции. Поскольку арендная плата в размере согласованном договором, своевременно не вносилась, на стороне предпринимателя образовалась задолженность в сумме 373 333,33 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, предприниматель приводит доводы о том, что акт приема передачи помещения и оборудования сторонами не подписывался по причине неисправности оборудования, ответчиком за свой счет проводились ремонтные работы, и по факту помещение было принято в конце сентября 2016 года. Стороны договора пришли к устному соглашению о том, что договор начинает действовать не с 22.08.2016, а с 01.10.2016, первая арендная плата зачтена в счет причитающихся платежей по договору в последующие месяцы.
Приведенные ответчиком доводы подлежат отклонению ввиду следующего.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В данном случае условия договора с учетом принципа свободы договора определены сторонами своей волей, в пунктах 4.2 и 7.6 указано на срок рассмотрения изменений и дополнений к договору, необходимость их оформления в письменном виде и подписание уполномоченными представителями сторон. Плата по договору аренды в отношении переданного имущества не является регулируемой, а потому, с учетом указанных норм и условий договора, его изменение должно было оформляться отдельным соглашением, которое в материалы настоящего дела не предоставлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что за сентябрь 2016 года ответчиком внесены платежи в кассу арендодателя, без возражений подписан акт сверки расчетов с отражением периодов продаж. Данные обстоятельства позволяют критически отнестись к доводам предпринимателя о невозможности использования помещения и фактическом его занятии только в октябре 2016.
В связи с изложенным, поскольку доказательств внесения предусмотренной договором арендной платы материалы дела не содержат, истребуемая задолженность, а также неустойка в связи с нарушением сроков оплаты за период с 06.09.2016 по 18.09.2017 в сумме 10 539,45 руб. правомерно взысканы с ответчика на основании пункта 1 статьи 614, 330 ГК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что предъявляемая ко взысканию задолженность ответчика возникла на основании недействительной сделки ввиду отсутствия согласия на заключение договора от собственника имущества, судом апелляционной инстанции отклонен как не имеющий отношения к предмету настоящего спора.
Кроме того, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Также суд учитывает, что с отзывом на жалобу истцом представлено письмо с указанием о согласовании Федерацией профсоюзов Амурской области 19.06.2017 разрешения на передачу помещений в аренду.
Таким образом, в ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение от 20.09.2017 по делу N А04-6945/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу (ОГРНИП 315280100002032, ИНН 280116052773) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 338,50 руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру N 62 от 19.10.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2017 N 06АП-6489/2017 ПО ДЕЛУ N А04-6945/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2017 г. N 06АП-6489/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2017 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иноземцева И.В.
судей Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.
- от Учреждения культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области": не явились;
- от Индивидуального предпринимателя Петраш Константина Викторовича: не явились
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Петраш Константина Викторовича
на решение от 20.09.2017
по делу N А04-6945/2017
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей М.В. Сутыриной
по иску Учреждения культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области"
к Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу
о взыскании 423 646,80 руб.
установил:
Учреждение культуры и искусства "Дворец культуры Федерации профсоюзов Амурской области" (ОГРН 1022800521655, ИНН 2801022296, место нахождения: город Благовещенск, ул. Горького, 129-12, далее - Учреждение культуры, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском, уточненным в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу (ОГРНИП 315280100002032, ИНН 280116052773, далее - ИП Петраш К.В., ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 01.07.2016 за период с 01.04.2017 по 05.06.2017 в сумме 373 333,33 руб., пени за период с 06.09.2016 по 18.09.2017 в сумме 10 539,45 руб.
Решением Арбитражного суда Амурской области от 20.09.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с решением суда, ИП Петраш К.В. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его изменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании задолженность по арендной плате в размере 108 833,33 руб.
В апелляционной жалобе ответчик ссылается на ничтожность договора по причине его заключения без согласия собственника имущества, а также неправильный расчет задолженности ввиду фактической приемки помещения в октябре 2016.
Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 23.11.2017 на 10 часов 10 минут. Информация об этом размещена на сайте арбитражного суда в сети Интернет.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.07.2016 между Учреждением культуры (арендодатель) и ИП Петраш К.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 129, (ресторан "Зеркальный"), общей площадью 643,4 квадратных метра, на срок с 22.08.2016 по 21.08.2017.
В соответствии с пунктом 1.5 договора, за пять дней до момента вступления в силу договора, стороны подписывают акт приема-передачи.
Согласно пункту 3.1. размер арендной платы в период с 22.08.2016 по 01.12.2016 составляет 200 000 руб. (без учета НДС) в месяц; с 01.12.2016 по 21.08.2017 в размере 350 000 руб. (без учета НДС).
Соглашением от 01.12.2016 внесены изменения в пункт 3.1 договора, стоимость аренды помещения в период с 01.12.2016 по 30.06.2017 ежемесячно установлена в размере 200 000 руб.
Арендная плата по условиям договора вносится ежемесячно до 5 числа текущего месяца (пункт 3.3. договора). В случае задержки внесения арендной платы и (или) любого из платежей в срок, арендатор должен уплатить пени в размер 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).
Акт приема-передачи ответчиком подписан не был, однако, факт занятия на основании договора помещения не оспаривался, согласно приходно-кассовым ордерам с 11.07.2016 арендатором вносились арендные платежи.
Из представленной в дело переписки сторон (письма от 29.11.2016, 13.03.2017, 03.04.2017, 04.05.2017, 18.05.2017), следует, что арендная плата вносилась несвоевременно, не в полном объеме.
При подписании двустороннего акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 05.06.2017 предприниматель признал задолженность в размере 409 686,80 руб.
Между тем, с учетом поступления в апреле 2017 года платежа в размере 60 000 руб., задолженность предпринимателя за период с апреля по июнь 2016 года составила 373 333,33 руб.
В связи с неоднократным нарушением предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей, письмом от 26.05.2017 (получено в тот же день) арендодатель уведомил предпринимателя о расторжении договора, необходимости сдачи-приемки помещения.
Помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 129 принято арендодателем по акту 05.06.2017, от подписания которого ИП Петраш К.В. отказался.
В досудебном порядке задолженность по арендной плате предпринимателем не погашена, что явилось основанием для обращения Учреждения культуры в Арбитражный суд Амурской области с рассматриваемым иском.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
Установлено, что помещение было передано ответчику, использовались им по назначению в рамках своей хозяйственной деятельности. Данное обстоятельство не оспаривалось им при рассмотрении дела судом первой инстанции. Поскольку арендная плата в размере согласованном договором, своевременно не вносилась, на стороне предпринимателя образовалась задолженность в сумме 373 333,33 руб.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, предприниматель приводит доводы о том, что акт приема передачи помещения и оборудования сторонами не подписывался по причине неисправности оборудования, ответчиком за свой счет проводились ремонтные работы, и по факту помещение было принято в конце сентября 2016 года. Стороны договора пришли к устному соглашению о том, что договор начинает действовать не с 22.08.2016, а с 01.10.2016, первая арендная плата зачтена в счет причитающихся платежей по договору в последующие месяцы.
Приведенные ответчиком доводы подлежат отклонению ввиду следующего.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон.
На основании пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В данном случае условия договора с учетом принципа свободы договора определены сторонами своей волей, в пунктах 4.2 и 7.6 указано на срок рассмотрения изменений и дополнений к договору, необходимость их оформления в письменном виде и подписание уполномоченными представителями сторон. Плата по договору аренды в отношении переданного имущества не является регулируемой, а потому, с учетом указанных норм и условий договора, его изменение должно было оформляться отдельным соглашением, которое в материалы настоящего дела не предоставлено.
Кроме того, из материалов дела следует, что за сентябрь 2016 года ответчиком внесены платежи в кассу арендодателя, без возражений подписан акт сверки расчетов с отражением периодов продаж. Данные обстоятельства позволяют критически отнестись к доводам предпринимателя о невозможности использования помещения и фактическом его занятии только в октябре 2016.
В связи с изложенным, поскольку доказательств внесения предусмотренной договором арендной платы материалы дела не содержат, истребуемая задолженность, а также неустойка в связи с нарушением сроков оплаты за период с 06.09.2016 по 18.09.2017 в сумме 10 539,45 руб. правомерно взысканы с ответчика на основании пункта 1 статьи 614, 330 ГК РФ.
Довод апелляционной жалобы о том, что предъявляемая ко взысканию задолженность ответчика возникла на основании недействительной сделки ввиду отсутствия согласия на заключение договора от собственника имущества, судом апелляционной инстанции отклонен как не имеющий отношения к предмету настоящего спора.
Кроме того, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Также суд учитывает, что с отзывом на жалобу истцом представлено письмо с указанием о согласовании Федерацией профсоюзов Амурской области 19.06.2017 разрешения на передачу помещений в аренду.
Таким образом, в ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 20.09.2017 по делу N А04-6945/2017 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить Индивидуальному предпринимателю Петраш Константину Викторовичу (ОГРНИП 315280100002032, ИНН 280116052773) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 338,50 руб., излишне уплаченную по чеку-ордеру N 62 от 19.10.2016.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
В.Г.ДРОЗДОВА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)