Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Был заключен договор участия в долевом строительстве, общество уступило истцам свои права участника долевого строительства в отношении квартиры, застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок, однако свои обязательства по договору ответчик не исполнил, уведомление о готовности объекта к передаче не направил, передаточный акт не составил, ключи от квартиры не вручил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Судак О.Н.,
судей областного суда Полтевой В.А., Федотовой Е.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", Ш.М. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Ш.А., Ш.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Судак О.Н., судебная коллегия
Ш.А., Ш.М. обратились в суд к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" с названным выше иском, указав в его обоснование, что 27.02.2015 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" и ООО "Урбан Групп" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015, согласно условиям которого застройщик обязывался построить 17-этажный жилой дом с подвалом и техническим этажом N 6/3 (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга (четвертая очередь строительства). Согласно приложению N 1 к договору одним из объектов являлась трехкомнатная квартира N ***, общей проектной площадью 79,64 кв. м, расположенная на 4 этаже в строящемся жилом доме. Согласно договору уступки прав (цессии) N 6/3-*** от 25.09.2015 года ООО "Урбан Групп" уступило истцам свои права участника долевого строительства в отношении квартиры N ***, вытекающие из указанного выше договора участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года. Договор цессии прошел правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Согласно п. 2.1 договора застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 24.12.2015 года, однако свои обязательства по договору ответчик не исполнил, уведомление о готовности объекта к передаче не направил, передаточный акт не составил, ключи от квартиры не вручил.
На основании изложенного Ш.А., Ш.М. просили суд признать договор долевого участия в строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года в отношении квартиры N *** расторгнутым с 19.10.2016 года; взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в свою пользу сумму, уплаченную за объект долевого строительства в размере 2 254 230 руб., по 1 127 115 руб. каждому, проценты за пользование денежными средствами в размере 628 178,76 руб., по 314 089,38 руб. каждому, неустойку в размере 24 980,88 руб., по 12 490,44 руб. каждому, убытки в виде расходов по найму жилого помещения в сумме 117 000 руб., по 58 500 руб. каждому, компенсацию морального вреда по 50 000 руб. каждому, а также штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденных судом потребителям сумм в равных долях каждому.
Определениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Первое городское бюро недвижимости", администрация города Оренбурга в лице Департамента молодежной политики, ООО "Урбан групп", администрация МО "Шарлыкский район".
В ходе рассмотрения дела истцы от исковых требований к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в части признания договора долевого участия в строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года в отношении квартиры N *** расторгнутым с 19.10.2016 года, взыскании с ответчика суммы, уплаченной за объект долевого строительства в размере 2 254 230 руб., по 1 127 115 руб. каждому, процентов за пользование денежными средствами в размере 628 178,76 руб., по 314 089,38 руб. каждому, неустойки в размере 24 980,88 руб., по 12 490,44 руб. отказались.
Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 27 февраля 2017 года производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.
Вместе с тем, истцы Ш.А., Ш.М. обратились в суд к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" с иском, в котором просили взыскать с ответчика в равных неустойку за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 232 937,10 руб., по 116 468,55 руб. в пользу каждого, убытки в размере 130 000 руб., по 65 000 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда 50 000 каждому, а также в равных долях штраф за неудовлетворение законных требований потребителей в размере 50% от сумм, присужденных судом в пользу истцов.
Определением суда от 27 февраля 2017 года гражданские дела по иску Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" взыскании денежных средств, по иску Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истцов Ф., действующий на основании доверенностей, поддержал уточненные исковые требования и окончательно просил суд взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу истцов в равных долях сумму убытков в размере 150 000 руб., по 75 000 руб., в пользу каждого, неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 25.08.2016 года по 27.01.2017 года в сумме 232 937,10 руб., по 116 468,55 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., по 50 000 руб. в пользу каждого, а также штраф.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года исковые требования Ш.А., Ш.М. удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.М. неустойку (пени) за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 8 000 руб.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.А. неустойку (пени) за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 8 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Этим же решением суд взыскал с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" государственную пошлину в доход МО "город Оренбург" в размере 1 400 руб.
В апелляционной жалобе ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" просит об отмене решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года в части взыскания с ответчика неустойки и штрафа, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
С решением суда также не согласен истец. В своей апелляционной жалобе Ш.М. просит отменить решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года в части снижения размера неустойки.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны и представители третьего лица - ООО "Урбан Групп" не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не представили, об отложении и переносе слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали. С учетом изложенного, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30 декабря 2004 года, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 6 Федерального закона N 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного часть 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании ст. 8 Федерального закона N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Статьей 10 Федерального закона N 214 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.02.2015 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" (застройщик) и ООО "УРБАН ГРУПП" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить жилой дом N 6/3 застройки (адрес) г. Оренбурга. Четвертая очередь строительства, этажи - 17, с подвалом и техническим этажом, общей площадью объекта 6654,65 кв. м, общей площадью квартир (68 шт.) - 4819, 67 кв. м.
Согласно п. 1.1 договора объектами долевого строительства по настоящему договору являются структурно обособленные жилые помещения (квартиры) в многоквартирном доме, номера, характеристики, которых указаны в Приложении N 1.
Согласно Приложению N 1 к договору участия в долевом строительстве от 27.02.2015 года N 1-6/3-2015 квартира N *** 17-этажного жилого дома N 6/3 застройки (адрес) г. Оренбурга является трехкомнатной, общей проектной площадью 79,64 кв. м, проектной жилой площадью 44,16 кв. м, стоимостью 2 254 230 руб.
Согласно п. 2.1 Договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком квартир участнику долевого строительства 24.12.2015 года.
Судом также установлено, что 25.09.2015 года между ООО "УРБАН ГРУПП" (цедент) и Ш.М., Ш.А. (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) N 6/3-***.
Согласно п. 1 Договора цедент после выполнения обязательств, предусмотренных в п. 1.2. договора, уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 02.04.2015 г., номер регистрации 56-56/001-56/001/001/2015-153/1, заключенного между цедентом и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", на приобретение в общую долевую собственность по ? доли каждым жилого помещения (квартиры) N ***, расположенной на 4 этаже жилого дома N 6/3 (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга.
Истцами оплата по договору произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции.
Ранее состоявшимся решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 августа 2016 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 декабря 2016 года удовлетворены исковые требования Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о понуждении к выполнению обязательств в натуре. Суд обязал ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" выполнить в натуре условия договора участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года путем составления и подписания актов передачи в общую долевую собственность Ш.А. и Ш.М. трехкомнатной квартиры N *** общей проектной площадью 79,645 кв. м, расположенной на 4 этаже 17-этажного жилого дома с подвалом и техническим этажом (номер) (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга (четвертая очередь строительства), по ? доли каждому.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела также следует и не оспаривается сторонами, что спорная квартира передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 27 января 2017 года.
Разрешая спор, установив, что ответчиком нарушены сроки, предусмотренные п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 27.02.2015 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, определив размер неустойки за период с 25.08.2016 года по 26.01.2017 года в размере 232 937,10 руб.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку из материалов дела следует, что спорная квартира передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 27 января 2017 года, то есть с нарушением срока передачи.
При этом, доводы ответчика о том, что акт приема-передачи не был подписан ранее указанной даты по вине истцов, материалами дела не подтверждаются.
Принимая во внимание доводы представителя ответчика о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки и конкретные обстоятельства дела, а также период нарушения ответчика сроков, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об уменьшении размера неустойки до 30 000 руб., по 15 000 руб. в пользу каждого истца.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для уменьшения размера начисленной неустойки, считает необходимым увеличить размер подлежащей взысканию в пользу истцов с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры.
Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Об этом отмечено и в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
В данном случае судебная коллегия считает, что суд первой инстанции допустил чрезмерное снижение размера неустойки, что фактически ведет к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательств по договору, а довод апелляционной жалобы представителя истцов о несоразмерном снижении неустойки за нарушение сроков передачи квартиры заслуживает внимания.
С учетом приведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части размера неустойки, взысканной судом, и полагает необходимым увеличить размер неустойки до 100 000 руб. (по 50 000 руб. в пользу каждого истца), что при конкретных обстоятельствах дела соответствует балансу между применяемой к нарушителю мерой ответственности и последствиями нарушения обязательств, требованиям справедливости и соразмерно последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства.
В связи с указанным, доводы апелляционной жалобы ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о недостаточном снижении размера неустойки судебная коллегия считает необоснованными.
Поскольку судом было установлено нарушение ответчиком обязательств по передаче истцам построенной квартиры в установленный договором срок, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, определив его размер в 1 000 руб. каждому истцу. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истцов, которые, заключив договор долевого участия в строительстве, имели намерение удовлетворить свои жилищные потребности в согласованный срок, учел характер допущенных нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам (п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей").
В связи с тем, что судебная коллегия удовлетворила исковые требования истца на сумму 100 000 руб., в пользу потребителей подлежит взысканию штраф в размере 50 000 руб.: 25 500 руб. в пользу Ш.А., 25 500 руб. в пользу Ш.М. Судебная коллегия не находит оснований для его снижения либо увеличения по доводам апелляционных жалоб.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о том, что истцы в досудебном порядке за выплатой неустойки за данный период к ответчику не обращались, что, по его мнению, является основанием для отказа во взыскании штрафа, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку Законом РФ "О защите прав потребителей" не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков, суд верно указал, что доказательств необходимости заключения договора аренды для проживания по адресу: (адрес) не представлено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание, что истцами в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт реального наступления убытков, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании с ответчика сумм за наем жилья.
Остальные доводы жалоб по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, право оценивать доказательства предоставлено суду.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению дела в остальной части, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены либо изменения решения в остальной части в пределах доводов апелляционных жалоб сторон не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года изменить в части размера взысканных неустойки и штрафа, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.А., Ш.М. неустойку за нарушение срока передачи квартиры по 50 000 рублей, штраф - по 25 500 рублей в пользу каждого.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", Ш.М. - без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4704/2017
Требование: О взыскании неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Был заключен договор участия в долевом строительстве, общество уступило истцам свои права участника долевого строительства в отношении квартиры, застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок, однако свои обязательства по договору ответчик не исполнил, уведомление о готовности объекта к передаче не направил, передаточный акт не составил, ключи от квартиры не вручил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N 33-4704/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Судак О.Н.,
судей областного суда Полтевой В.А., Федотовой Е.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", Ш.М. на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Ш.А., Ш.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа.
Заслушав доклад судьи Судак О.Н., судебная коллегия
установила:
Ш.А., Ш.М. обратились в суд к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" с названным выше иском, указав в его обоснование, что 27.02.2015 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" и ООО "Урбан Групп" (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015, согласно условиям которого застройщик обязывался построить 17-этажный жилой дом с подвалом и техническим этажом N 6/3 (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга (четвертая очередь строительства). Согласно приложению N 1 к договору одним из объектов являлась трехкомнатная квартира N ***, общей проектной площадью 79,64 кв. м, расположенная на 4 этаже в строящемся жилом доме. Согласно договору уступки прав (цессии) N 6/3-*** от 25.09.2015 года ООО "Урбан Групп" уступило истцам свои права участника долевого строительства в отношении квартиры N ***, вытекающие из указанного выше договора участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года. Договор цессии прошел правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. Согласно п. 2.1 договора застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 24.12.2015 года, однако свои обязательства по договору ответчик не исполнил, уведомление о готовности объекта к передаче не направил, передаточный акт не составил, ключи от квартиры не вручил.
На основании изложенного Ш.А., Ш.М. просили суд признать договор долевого участия в строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года в отношении квартиры N *** расторгнутым с 19.10.2016 года; взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в свою пользу сумму, уплаченную за объект долевого строительства в размере 2 254 230 руб., по 1 127 115 руб. каждому, проценты за пользование денежными средствами в размере 628 178,76 руб., по 314 089,38 руб. каждому, неустойку в размере 24 980,88 руб., по 12 490,44 руб. каждому, убытки в виде расходов по найму жилого помещения в сумме 117 000 руб., по 58 500 руб. каждому, компенсацию морального вреда по 50 000 руб. каждому, а также штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от присужденных судом потребителям сумм в равных долях каждому.
Определениями Дзержинского районного суда г. Оренбурга к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Первое городское бюро недвижимости", администрация города Оренбурга в лице Департамента молодежной политики, ООО "Урбан групп", администрация МО "Шарлыкский район".
В ходе рассмотрения дела истцы от исковых требований к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в части признания договора долевого участия в строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года в отношении квартиры N *** расторгнутым с 19.10.2016 года, взыскании с ответчика суммы, уплаченной за объект долевого строительства в размере 2 254 230 руб., по 1 127 115 руб. каждому, процентов за пользование денежными средствами в размере 628 178,76 руб., по 314 089,38 руб. каждому, неустойки в размере 24 980,88 руб., по 12 490,44 руб. отказались.
Определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 27 февраля 2017 года производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.
Вместе с тем, истцы Ш.А., Ш.М. обратились в суд к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" с иском, в котором просили взыскать с ответчика в равных неустойку за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 232 937,10 руб., по 116 468,55 руб. в пользу каждого, убытки в размере 130 000 руб., по 65 000 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда 50 000 каждому, а также в равных долях штраф за неудовлетворение законных требований потребителей в размере 50% от сумм, присужденных судом в пользу истцов.
Определением суда от 27 февраля 2017 года гражданские дела по иску Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" взыскании денежных средств, по иску Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель истцов Ф., действующий на основании доверенностей, поддержал уточненные исковые требования и окончательно просил суд взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу истцов в равных долях сумму убытков в размере 150 000 руб., по 75 000 руб., в пользу каждого, неустойку за просрочку передачи квартиры за период с 25.08.2016 года по 27.01.2017 года в сумме 232 937,10 руб., по 116 468,55 руб. в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., по 50 000 руб. в пользу каждого, а также штраф.
Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года исковые требования Ш.А., Ш.М. удовлетворены частично. Суд постановил: взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.М. неустойку (пени) за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 8 000 руб.
Взыскать с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.А. неустойку (пени) за просрочку передачи квартиры участникам долевого строительства в сумме 15 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 8 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Этим же решением суд взыскал с ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" государственную пошлину в доход МО "город Оренбург" в размере 1 400 руб.
В апелляционной жалобе ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" просит об отмене решения Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года в части взыскания с ответчика неустойки и штрафа, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
С решением суда также не согласен истец. В своей апелляционной жалобе Ш.М. просит отменить решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года в части снижения размера неустойки.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны и представители третьего лица - ООО "Урбан Групп" не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки суду не представили, об отложении и переносе слушания по апелляционной жалобе не ходатайствовали. С учетом изложенного, судебная коллегия определила рассмотреть данное дело в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" от 30 декабря 2004 года, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ст. 6 Федерального закона N 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного часть 3 настоящей статьи.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании ст. 8 Федерального закона N 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Статьей 10 Федерального закона N 214 предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.02.2015 года между ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" (застройщик) и ООО "УРБАН ГРУПП" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением генподрядчика и других лиц построить жилой дом N 6/3 застройки (адрес) г. Оренбурга. Четвертая очередь строительства, этажи - 17, с подвалом и техническим этажом, общей площадью объекта 6654,65 кв. м, общей площадью квартир (68 шт.) - 4819, 67 кв. м.
Согласно п. 1.1 договора объектами долевого строительства по настоящему договору являются структурно обособленные жилые помещения (квартиры) в многоквартирном доме, номера, характеристики, которых указаны в Приложении N 1.
Согласно Приложению N 1 к договору участия в долевом строительстве от 27.02.2015 года N 1-6/3-2015 квартира N *** 17-этажного жилого дома N 6/3 застройки (адрес) г. Оренбурга является трехкомнатной, общей проектной площадью 79,64 кв. м, проектной жилой площадью 44,16 кв. м, стоимостью 2 254 230 руб.
Согласно п. 2.1 Договора участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком квартир участнику долевого строительства 24.12.2015 года.
Судом также установлено, что 25.09.2015 года между ООО "УРБАН ГРУПП" (цедент) и Ш.М., Ш.А. (цессионарий) заключен договор уступки прав (цессии) N 6/3-***.
Согласно п. 1 Договора цедент после выполнения обязательств, предусмотренных в п. 1.2. договора, уступает, а цессионарий принимает права и обязанности в полном объеме по договору участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 г., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 02.04.2015 г., номер регистрации 56-56/001-56/001/001/2015-153/1, заключенного между цедентом и ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", на приобретение в общую долевую собственность по ? доли каждым жилого помещения (квартиры) N ***, расположенной на 4 этаже жилого дома N 6/3 (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга.
Истцами оплата по договору произведена в полном объеме, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании суда первой и апелляционной инстанции.
Ранее состоявшимся решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 24 августа 2016 года, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 декабря 2016 года удовлетворены исковые требования Ш.А., Ш.М. к ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о понуждении к выполнению обязательств в натуре. Суд обязал ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" выполнить в натуре условия договора участия в долевом строительстве N 1-6/3-2015 от 27.02.2015 года путем составления и подписания актов передачи в общую долевую собственность Ш.А. и Ш.М. трехкомнатной квартиры N *** общей проектной площадью 79,645 кв. м, расположенной на 4 этаже 17-этажного жилого дома с подвалом и техническим этажом (номер) (по генплану) застройки (адрес) г. Оренбурга (четвертая очередь строительства), по ? доли каждому.
Согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов дела также следует и не оспаривается сторонами, что спорная квартира передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 27 января 2017 года.
Разрешая спор, установив, что ответчиком нарушены сроки, предусмотренные п. 2.1 договора участия в долевом строительстве от 27.02.2015 года, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, определив размер неустойки за период с 25.08.2016 года по 26.01.2017 года в размере 232 937,10 руб.
Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку из материалов дела следует, что спорная квартира передана истцам по акту приема-передачи объекта долевого строительства от 27 января 2017 года, то есть с нарушением срока передачи.
При этом, доводы ответчика о том, что акт приема-передачи не был подписан ранее указанной даты по вине истцов, материалами дела не подтверждаются.
Принимая во внимание доводы представителя ответчика о несоразмерности подлежащей взысканию неустойки и конкретные обстоятельства дела, а также период нарушения ответчика сроков, суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу об уменьшении размера неустойки до 30 000 руб., по 15 000 руб. в пользу каждого истца.
Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для уменьшения размера начисленной неустойки, считает необходимым увеличить размер подлежащей взысканию в пользу истцов с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры.
Применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Об этом отмечено и в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей".
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Вместе с тем, исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.
В данном случае судебная коллегия считает, что суд первой инстанции допустил чрезмерное снижение размера неустойки, что фактически ведет к необоснованному освобождению ответчика от ответственности за просрочку исполнения обязательств по договору, а довод апелляционной жалобы представителя истцов о несоразмерном снижении неустойки за нарушение сроков передачи квартиры заслуживает внимания.
С учетом приведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения решения суда первой инстанции в части размера неустойки, взысканной судом, и полагает необходимым увеличить размер неустойки до 100 000 руб. (по 50 000 руб. в пользу каждого истца), что при конкретных обстоятельствах дела соответствует балансу между применяемой к нарушителю мерой ответственности и последствиями нарушения обязательств, требованиям справедливости и соразмерно последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства.
В связи с указанным, доводы апелляционной жалобы ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о недостаточном снижении размера неустойки судебная коллегия считает необоснованными.
Поскольку судом было установлено нарушение ответчиком обязательств по передаче истцам построенной квартиры в установленный договором срок, в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании компенсации морального вреда, определив его размер в 1 000 руб. каждому истцу. При определении размера компенсации морального вреда суд исходил из установленного факта нарушения ответчиком прав истцов, которые, заключив договор долевого участия в строительстве, имели намерение удовлетворить свои жилищные потребности в согласованный срок, учел характер допущенных нарушений, их длительность, при этом, руководствовался требованиями разумности и справедливости.
В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам (п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей").
В связи с тем, что судебная коллегия удовлетворила исковые требования истца на сумму 100 000 руб., в пользу потребителей подлежит взысканию штраф в размере 50 000 руб.: 25 500 руб. в пользу Ш.А., 25 500 руб. в пользу Ш.М. Судебная коллегия не находит оснований для его снижения либо увеличения по доводам апелляционных жалоб.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" о том, что истцы в досудебном порядке за выплатой неустойки за данный период к ответчику не обращались, что, по его мнению, является основанием для отказа во взыскании штрафа, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку Законом РФ "О защите прав потребителей" не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров.
Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков, суд верно указал, что доказательств необходимости заключения договора аренды для проживания по адресу: (адрес) не представлено.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание, что истцами в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказан факт реального наступления убытков, суд первой инстанции правомерно отказал во взыскании с ответчика сумм за наем жилья.
Остальные доводы жалоб по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене решения суда, поскольку, в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, право оценивать доказательства предоставлено суду.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению дела в остальной части, судом первой инстанции не допущено, оснований для отмены либо изменения решения в остальной части в пределах доводов апелляционных жалоб сторон не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 22 марта 2017 года изменить в части размера взысканных неустойки и штрафа, взыскав с общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой" в пользу Ш.А., Ш.М. неустойку за нарушение срока передачи квартиры по 50 000 рублей, штраф - по 25 500 рублей в пользу каждого.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Оренбургстрой", Ш.М. - без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)