Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2017 N Ф05-18674/2017 ПО ДЕЛУ N А40-239216/2016

Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между обществом и уполномоченным органом возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости нежилого помещения и земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2017 г. по делу N А40-239216/2016


Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 декабря 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей Дунаевой Н.Ю., Красновой С.В.
при участии в заседании:
от истца ООО "ЮНИТ" - Фурсова Е.М., дов. от 30.11.2017
от ответчика Департамент городского имущества города Москвы - Блистанова А.А., дов. от 24.10.2017 N 33-Д-1001/17,
рассмотрев 11 декабря 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента городского имущества города Москвы
на решение от 17.07.2017
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Скачковой Ю.А.
и постановление от 11.09.2017
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Валиевым В.Р., Григорьевым А.Н., Садиковой Д.Н.,
по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЮНИТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНИТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом уточнения исковых требований) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) с требованием урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2, с кадастровым номером 77:01:0002010:1058, общей площадью 613,6 кв. м (далее - объект 1) и земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, вл. 29/10, стр. 2, общей площадью 453 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0002010:142, относящегося к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация здания под административные цели (далее - объект 2), изложив пункт 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:
"- цена Объектов оставляет 42 076 204 рублей в соответствии с заключением ООО "Агентство оценки Константа" от 17.05.2017 по делу А40-239216/16-37-2166.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 НК РФ не начисляется".
Путем принятия абзаца 4 пункта 3.6. договора купли-продажи в следующей редакции:
"за объект 2 в размере 25 509 100 рублей все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 151 рубля 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017, исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик - Департамент городского имущества города Москвы обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы ответчика - Департамента городского имущества города Москвы опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт урегулировав разногласия по цене, предложенной Департаментом.
Представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, который на основании ст. 279 АПК РФ приобщен к материалам дела, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами и следует из представленных доказательств, между ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" и Департаментом имущества города Москвы (правопредшественником ответчика) заключен договор аренды 23.03.2006 N 01-00349/00, в соответствии с которым, арендодатель передал в аренду помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Ордынка, дом 29/10, стр. 2.
Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель), ООО "Объединение Санаторно-курортных и оздоровительных предприятий "Профатомфонд" (арендатор) и ООО "ЮНИТ" (организация) 09.04.2010 был заключен протокол-соглашение о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по договору аренды от 23.03.2006 N 01-00349/06, согласно которому арендатор переуступает организации право аренды по договору от 23.03.2006 N 01-00349/06 на нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, расположенное по адресу: ул. Б. Ордынка, д. 29/10, стр. 2 в тех же целях и на срок действия договора.
Протокол-соглашение зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 07.05.2010. В соответствии с дополнительным соглашением от 07.05.2010 срок аренды по договору установлен до 30.06.2015.
Судами установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту также - Закон N 159-ФЗ) он имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 25.04.2016 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.
Департамент направил истцу проект договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 613,6 кв. м и земельного участка площадью 453 кв. м. Цена объектов недвижимости была установлена в размере 116 002 602 руб., сославшись на экспертную оценку от 25.08.2016 N 08043/16, выполненную ООО "Независимый Институт оценки и управления" о величине рыночной стоимости объектов: нежилое помещение общей площадью 613,6 кв. м, и земельного участка 453 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Ордынка Большая, д. 29/10, стр. 2. Указанная оценка по сообщению ответчика была проверена экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков".
Истец рассмотрел направленный проект договора и предположил, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в качестве цены договора в п. 3.1. и п. 3.6 является недостоверной и не может использоваться в качестве цены договора, т.к. она существенно завышена и неправильно определена.
Истец, полагая, что рыночная стоимость земельного участка, на котором находится арендуемое помещение, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной и не справедливой, обратился за независимой оценкой к ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ".
Согласно подготовленному отчету от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, рыночная стоимость земельного участка составила 19 848 500 руб., что существенно меньше указанной в проекте договора, направленному истцу, цены в размере 99 435 498 руб.
Истец 09.11.2016 направил ответчику подписанный с протоколом разногласий проект договора купли-продажи недвижимости и протокол разногласий, в котором пункт 3.1. изложен в следующей редакции: Цена объектов составляет 36 415 604 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 25.08.2016 N 08043/16, выполненным ООО "Независимый Институт оценки и управления" с положительным экспертным заключением от 06.09.2016 N 702/16-st, подготовленным МСНО-НП "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" и отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18.10.2016 N 15/10-2016/ЗУ, выполненным ООО "КОМПАКТ ЭКСПЕРТ", а пункт 3.6 (абзац 4): за объект 2 в размере 19 848 500 руб. все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 330 808 руб. 34 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.
Департамент рассмотрел протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении государственной услуги.
Поскольку между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено ООО "Агентство оценки Константа".
Согласно заключению эксперта ООО "Агентство оценки Константа" цена объектов оставила 42 076 204 руб.
Суды надлежащим образом исследовали экспертное заключение, признав его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иным доказательствами по делу.
Суды пришли к правомерному выводу о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
Ответчик выражает несогласие с ценой объекта, определенной в заключении эксперта, однако данный довод правомерно отклонен, поскольку заключение эксперта ООО "Агентство оценки Константа" принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у судов не имелось.
Довод ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, также отклоняется.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.
По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Довод ответчика о том, что судами не дана оценка представленному Департаментом отчету о рыночной стоимости выкупаемого объекта, отклоняется, исходя из следующего.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству ответчика правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.
При рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов судами были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 17.07.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2017 по делу N А40-239216/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА

Судьи
Н.Ю.ДУНАЕВА
С.В.КРАСНОВА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)