Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 27.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - администрации Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (Смоленская область, Смоленский район, п. Покорное, ОГРН 1056735021782, ИНН 6714026291) - Безрукова К.Н. (доверенность от 10.04.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы Жуково" (Смоленская область, Смоленский район, п. Покорное, ОГРН 1076714002518, ИНН 6714028355) и третьего лица - департамента Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы Жуково" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2017 по делу N А62-132/2017 (судья Каринская И.Л.),
установил:
следующее.
Администрация Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы "Жуково" (далее - общество) о взыскании 1 108 412 рублей 79 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 01.06.2013 N 3 за период с 01.12.2015 по 31.08.2016 в размере 1 029 759 рублей 27 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2015 по 10.01.2017 в сумме 78 653 рублей 52 копеек с их последующим начислением на сумму долга 1 029 759 рублей 27 копеек по день фактического исполнения денежного обязательства (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания задолженности, уменьшив ее размер до 832 065 рублей за период 01.12.2015 по 31.08.2016. От требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2015 по 10.01.2017 в размере 78 653 рублей 52 копеек, начислении процентов на сумму долга 1 029 759 рублей 27 копеек по день исполнения денежного обязательства заявлен отказ. Судом уточнение и частичный отказ приняты.
Определением суда от 01.03.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике (далее - департамент).
Решением суда от 07.07.2017 (т. 2, л.д. 55) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендной платы.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы в размере, превышающем ее экономически обоснованный уровень, включенный в установленный для общества тариф на услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению. Считает, что предъявление ко взысканию арендной платы, превышающий указанный размер, является злоупотреблением правом.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.
Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.06.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды имущества N 3 (т. 1, л.д. 58), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объекты коммунальной инфраструктуры, расположенные на территории Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, для выполнения функций теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, оказания услуг бани, на срок с 01.06.2013 по 31.05.2016.
Перечень передаваемых в аренду объектов коммунальной инфраструктуры указан в приложении N 1 к договору (всего - 11 объектов, в их числе баня - назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 371,8 кв. метров, инвентарный номер 8526, лит. Б).
Согласно пункту 2.3.8 договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору, в течение пяти календарных дней в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое может быть согласовано между сторонами дополнительно в случае прекращения договора или истечения срока его действия.
В силу пункта 3.1 договора арендная плата исчисляется с момента подписания акта-приема передачи независимо от даты регистрации договора аренды или его подписания и составляет 1 373 012 рублей 36 копеек в год без НДС в расчете на полный календарный год пользования имуществом (расчет арендной платы приведен в приложении N 3 к договору, протокол согласования арендной платы - приложение N 4 к договору).
Величина арендной платы за полный месяц пользования имуществом составляет 114 417 рублей 70 копеек без НДС. НДС на сумму арендной платы рассчитывается и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующий бюджет по месту постановки на учет в ИФНС.
По актам приема-передачи от 01.06.2013 имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 65).
В письме от 28.04.2016 администрация уведомила о прекращении действия договора аренды в связи с окончанием его срока (01.06.2016) и просила в пятидневный срок после истечения действия договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получено с учетом нормального износа по акту приема - передачи (т. 2, л.д. 42). Указанное уведомление получено обществом 05.05.2016.
Ссылаясь на то, что арендованное имущество, указанное в пунктах 2 - 11 приложения N 1 к договору аренды, возвращено арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2016; имущество, указанное в пункте 1 приложения N 1 к договору аренды (баня) не возвращено и обществом не уплачены арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства.
При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи от 01.06.2013 подтверждают передачу имущества в пользование арендатору.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Из материалов дела следует, что уведомлением от 28.04.2016 (т. 1, л.д. 42) администрация сообщила обществу о прекращении действия договора аренды с 01.06.2016 и необходимости возврата арендованного имущества не позднее 05.06.2016.
Между тем доказательств своевременного возврата арендованного имущества не представлено.
Из актов возврата (т. 2, л.д. 47) усматривается, что имущество, указанное в пунктах 2 - 11 приложения N 1 к договору аренды, возвращено арендатором 30.06.2016. Доказательств возврата имущества, указанного в пункте 1 приложения N 1 к договору аренды (баня), не представлено.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период после прекращения договора до момента фактического возврата имущества, т.е. с 01.12.2015 по 30.06.2016 в отношении объектов, поименованных в пунктах 1 - 11 приложения N 1 к договору аренды), и за период с 01.07.2016 по 31.08.2016 в отношении объекта, поименованного в пункте 1 приложения N 1, является обоснованным на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подлежащим удовлетворению в размере 832 065 рублей.
Ответчик арифметическую правильность определения размера задолженности на основании договора аренды не оспаривает, выражая принципиальное несогласие с установленной договором суммой арендной платы.
В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что арендная плата является экономически необоснованной, поскольку в установленный для общества тариф на услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению включен меньший размер арендной платы.
Отклоняя указанные возражения, суд обоснованно руководствовался следующим.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.09.2016 по делу N А62-1492/2016 отказано в удовлетворении требований общества к администрации о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении обращения от 25.12.2015 N 220 о заключении дополнительных соглашений по договорам аренды от 01.06.2013 N 3 (в части объектов теплоснабжения), от 11.11.2014 N 1, и обязании ответчика рассмотреть данное обращение, а также по требованию об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2013 N 3, связанное с пересмотром и уменьшением арендной платы.
Этим решением установлено, что пунктом 3.1 договора аренды предусмотрен фиксированный размер арендной платы; упоминания о нормативных актах публично-правового образования, устанавливающих порядок определения величины арендной платы, названный договор не содержит. При этом в договоре аренды отсутствуют условия, в силу которых величина арендной платы была бы поставлена в зависимость от устанавливаемых для общества тарифов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
С учетом этого, а также положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что арендная плата по спорному договору не является нормативно регулируемой и не может изменяться без заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении его цены. Иной подход означал бы возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Довод заявителя о злоупотреблении истцом правом при определении размера арендной платы отклоняется судом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае арендная плата определена по соглашению сторон, обязательство по ее уплате в согласованном размере принято обществом добровольно. В связи с этим неисполнение данного обязательства и реализация кредитором своего права на получение такого исполнения не может квалифицироваться как злоупотребление правом.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2017 по делу N А62-132/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 20АП-5362/2017 ПО ДЕЛУ N А62-132/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. по делу N А62-132/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 27.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Токаревой М.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой И.Ю., при участии от истца - администрации Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (Смоленская область, Смоленский район, п. Покорное, ОГРН 1056735021782, ИНН 6714026291) - Безрукова К.Н. (доверенность от 10.04.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы Жуково" (Смоленская область, Смоленский район, п. Покорное, ОГРН 1076714002518, ИНН 6714028355) и третьего лица - департамента Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы Жуково" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2017 по делу N А62-132/2017 (судья Каринская И.Л.),
установил:
следующее.
Администрация Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальные системы "Жуково" (далее - общество) о взыскании 1 108 412 рублей 79 копеек, в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 01.06.2013 N 3 за период с 01.12.2015 по 31.08.2016 в размере 1 029 759 рублей 27 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2015 по 10.01.2017 в сумме 78 653 рублей 52 копеек с их последующим начислением на сумму долга 1 029 759 рублей 27 копеек по день фактического исполнения денежного обязательства (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования в части взыскания задолженности, уменьшив ее размер до 832 065 рублей за период 01.12.2015 по 31.08.2016. От требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.12.2015 по 10.01.2017 в размере 78 653 рублей 52 копеек, начислении процентов на сумму долга 1 029 759 рублей 27 копеек по день исполнения денежного обязательства заявлен отказ. Судом уточнение и частичный отказ приняты.
Определением суда от 01.03.2017, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент Смоленской области по энергетике, энергоэффективности, тарифной политике (далее - департамент).
Решением суда от 07.07.2017 (т. 2, л.д. 55) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендной платы.
В апелляционной жалобе общество просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на отсутствие оснований для взыскания арендной платы в размере, превышающем ее экономически обоснованный уровень, включенный в установленный для общества тариф на услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению. Считает, что предъявление ко взысканию арендной платы, превышающий указанный размер, является злоупотреблением правом.
В судебном заседании представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятый судебный акт.
Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 01.06.2013 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды имущества N 3 (т. 1, л.д. 58), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование объекты коммунальной инфраструктуры, расположенные на территории Стабенского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, для выполнения функций теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, оказания услуг бани, на срок с 01.06.2013 по 31.05.2016.
Перечень передаваемых в аренду объектов коммунальной инфраструктуры указан в приложении N 1 к договору (всего - 11 объектов, в их числе баня - назначение нежилое, 1-этажное, общей площадью 371,8 кв. метров, инвентарный номер 8526, лит. Б).
Согласно пункту 2.3.8 договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, полученное по договору, в течение пяти календарных дней в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое может быть согласовано между сторонами дополнительно в случае прекращения договора или истечения срока его действия.
В силу пункта 3.1 договора арендная плата исчисляется с момента подписания акта-приема передачи независимо от даты регистрации договора аренды или его подписания и составляет 1 373 012 рублей 36 копеек в год без НДС в расчете на полный календарный год пользования имуществом (расчет арендной платы приведен в приложении N 3 к договору, протокол согласования арендной платы - приложение N 4 к договору).
Величина арендной платы за полный месяц пользования имуществом составляет 114 417 рублей 70 копеек без НДС. НДС на сумму арендной платы рассчитывается и перечисляется арендатором самостоятельно в соответствующий бюджет по месту постановки на учет в ИФНС.
По актам приема-передачи от 01.06.2013 имущество передано арендатору (т. 1, л.д. 65).
В письме от 28.04.2016 администрация уведомила о прекращении действия договора аренды в связи с окончанием его срока (01.06.2016) и просила в пятидневный срок после истечения действия договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получено с учетом нормального износа по акту приема - передачи (т. 2, л.д. 42). Указанное уведомление получено обществом 05.05.2016.
Ссылаясь на то, что арендованное имущество, указанное в пунктах 2 - 11 приложения N 1 к договору аренды, возвращено арендатору по акту приема-передачи от 30.06.2016; имущество, указанное в пункте 1 приложения N 1 к договору аренды (баня) не возвращено и обществом не уплачены арендные платежи, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.
Как разъяснено в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства.
При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства (пункты 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора").
Имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи от 01.06.2013 подтверждают передачу имущества в пользование арендатору.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 данной статьи).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Таким образом, при обращении арендодателя в суд за взысканием арендных платежей в случае несвоевременного возврата арендатором арендуемого имущества арендатор должен доказать, что имущество им было возвращено своевременно.
Из материалов дела следует, что уведомлением от 28.04.2016 (т. 1, л.д. 42) администрация сообщила обществу о прекращении действия договора аренды с 01.06.2016 и необходимости возврата арендованного имущества не позднее 05.06.2016.
Между тем доказательств своевременного возврата арендованного имущества не представлено.
Из актов возврата (т. 2, л.д. 47) усматривается, что имущество, указанное в пунктах 2 - 11 приложения N 1 к договору аренды, возвращено арендатором 30.06.2016. Доказательств возврата имущества, указанного в пункте 1 приложения N 1 к договору аренды (баня), не представлено.
Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период после прекращения договора до момента фактического возврата имущества, т.е. с 01.12.2015 по 30.06.2016 в отношении объектов, поименованных в пунктах 1 - 11 приложения N 1 к договору аренды), и за период с 01.07.2016 по 31.08.2016 в отношении объекта, поименованного в пункте 1 приложения N 1, является обоснованным на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и подлежащим удовлетворению в размере 832 065 рублей.
Ответчик арифметическую правильность определения размера задолженности на основании договора аренды не оспаривает, выражая принципиальное несогласие с установленной договором суммой арендной платы.
В обоснование своих возражений заявитель ссылается на то, что арендная плата является экономически необоснованной, поскольку в установленный для общества тариф на услуги по теплоснабжению, водоснабжению и водоотведению включен меньший размер арендной платы.
Отклоняя указанные возражения, суд обоснованно руководствовался следующим.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08.09.2016 по делу N А62-1492/2016 отказано в удовлетворении требований общества к администрации о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении обращения от 25.12.2015 N 220 о заключении дополнительных соглашений по договорам аренды от 01.06.2013 N 3 (в части объектов теплоснабжения), от 11.11.2014 N 1, и обязании ответчика рассмотреть данное обращение, а также по требованию об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2013 N 3, связанное с пересмотром и уменьшением арендной платы.
Этим решением установлено, что пунктом 3.1 договора аренды предусмотрен фиксированный размер арендной платы; упоминания о нормативных актах публично-правового образования, устанавливающих порядок определения величины арендной платы, названный договор не содержит. При этом в договоре аренды отсутствуют условия, в силу которых величина арендной платы была бы поставлена в зависимость от устанавливаемых для общества тарифов в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
С учетом этого, а также положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что арендная плата по спорному договору не является нормативно регулируемой и не может изменяться без заключения сторонами дополнительного соглашения об изменении его цены. Иной подход означал бы возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).
Довод заявителя о злоупотреблении истцом правом при определении размера арендной платы отклоняется судом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае арендная плата определена по соглашению сторон, обязательство по ее уплате в согласованном размере принято обществом добровольно. В связи с этим неисполнение данного обязательства и реализация кредитором своего права на получение такого исполнения не может квалифицироваться как злоупотребление правом.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.07.2017 по делу N А62-132/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
М.М.ДАЙНЕКО
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
М.В.ТОКАРЕВА
М.М.ДАЙНЕКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)