Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения,
апелляционное производство N 05АП-5090/2017
на решение от 25.05.2017
судьи В.И. Решетько
по делу N А24-3762/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 4105035047, ОГРН 1094141000546)
к обществу с ограниченной ответственностью "Северное сияние"
(ИНН 4105027840, ОГРН 1044100940289),
открытому акционерному обществу "Районное управляющее предприятие"
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Елизовское городское хозяйство-2",
о признании договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС незаключенным; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338,4 кв. м и вернуть их по акту,
при участии:
- от истца: не явились;
- от ответчика ООО "Северное сияние": Ю.Н. Николаев, по доверенности от 05.08.2017 сроком действия до 15.05.2018, паспорт;
- от ответчика ОАО "Районное управляющее предприятие": Ю.Н. Николаев, выписка от 22.08.2016, паспорт;
- от третьего лица: не явились,
Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (далее - ООО "Северное сияние") и обществу с ограниченной ответственностью "Районное управляющее предприятие" (далее - ООО "РУП") о признании незаключенным договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС, а также об обязании ответчиков освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338,4 кв. м и вернуть их истцу по акту приема-передачи.
Определением суда от 29.09.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Елизовское городское хозяйство-2" (далее - третье лицо, МУП "ЕГХ-2").
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 25.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт оспаривает вывод суда о том, что все существенные условия договора аренды согласованы. Считает, что в данном случае невозможно идентифицировать объект договора аренды от 01.02.2007, поскольку перевод жилого помещения в нежилое осуществлен 14.02.2009.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в судебное заседание 03.10.2017. Суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности применения судом положений статей 167, 301, 302 ГК РФ при рассмотрении требования об обязании ответчиков освободить занимаемые нежилые помещения и вернуть их истцу по акту приема-передачи (с учетом положений постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, а также п. 3 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Истец, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили. Возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не поступило.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Во исполнение определения суда от 05.09.2017 от сторон в канцелярию суда поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
Представители ответчиков на доводы апелляционной жалобы возразили. Решение Арбитражного суда Камчатского края считают законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражали против переквалификации судом требований истца по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
В судебном заседании апелляционным судом установлено, что истцом к дополнительным пояснениям приложена копия справки о наличии факта не поступления денежных средств за пользование объектами имущества.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Пленум N 36), поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Таким образом, суд апелляционной инстанции проверяет законность принятого судебного решения на основании доказательств, которые существовали к моменту вынесения оспариваемого судебного решения, были предоставлены сторонами в суд первой инстанции либо не были предоставлены по уважительным причинам.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку они в суд первой инстанции не представлялись и не были предметом его исследования, доказательств уважительности причин невозможности представления доказательств в суд первой инстанции также не представлено.
Заслушав пояснения представителей ответчиков, в том числе по вопросу о возможности самостоятельной переквалификации судом заявленных требований, исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом Елизовского городского поселения (арендодатель) по согласованию с главой Елизовского городского поселения Пискуном Н.М. и ООО "Северное сияние" (арендатор) заключен договор аренды N 01/07СС здания (нежилого помещения), площадью 264 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17, для использования под представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий сроком на 49 лет.
Порядок передачи имущества ООО "Северное сияние" определен в пункте 1.6 договора, имеющего силу передаточного акта.
Пунктом 5.1 договора установлено, что подписание настоящего договора означает как фактическое принятие помещения в аренду, так и согласие со всеми условиями этого договора.
03.05.2007 ООО "Северное сияние" заключен договор N 22 с ФГУП "Ростехинвентаризация" на изготовление технического паспорта на спорное здание.
Согласно плану (выписке) объекта недвижимого имущества от 21.05.2007, здание представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий 1956 года постройки является нежилым, имеет площадь 334,8 кв. м, расположено по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.
В силу прав, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС, арендатор ООО "Северное сияние" сдал арендованное здание в субаренду ОАО "РУП", о чем заключен договор субаренды от 01.06.2013 N 01 сроком по 01.02.2056.
Государственная регистрация договора аренды произведена не была.
26.02.2013 зарегистрировано право собственности Елизовского городского поселения в отношении здания представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 334,8 кв. м, инв. N 1073, лит. А, адрес(местонахождение) объекта: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.
Решением Совета депутатов Елизовского городского поселения от 21.06.2016 N 939 указанное здание закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "Елизовское городское хозяйство 2".
Однако, как указывает истец, муниципальное унитарное предприятие смогло занять лишь часть здания, поскольку остальная часть была занята ответчиками.
Управление направило в адрес ответчиков претензионное письмо от 15.08.2016 N 567 о незаключенности договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС с требованиями освободить здание и передать его истцу, неисполнение которого в добровольном порядке послужило основанием для обращения Управления 22.09.2016 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.
Ранее, 25.08.2016 ООО "Северное сияние" обратилось с иском к Администрации Елизовского городского поселения об обязании провести государственную регистрацию договора аренды здания от 01.02.2007 (дело N А24-3410/2016).
Рассмотрение настоящего дела определением от 01.11.2016 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А24-3410/2016.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.12.2016 по делу N А24-3410/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Северное сияние" к администрации Елизовского городского поселения об обязании направить договор аренды от 01.02.2007 N 01/07СС на государственную регистрацию отказано.
При рассмотрении вышеуказанного дела арбитражный суд пришел к выводу, что договор аренды заключен, спорное здание передано обществу 01.02.2007, то есть до передачи этого имущества из муниципальной собственности Елизовского муниципального района в муниципальную собственность Елизовского городского поселения (05.05.2007), а также до изменения статуса здания с жилого помещения на нежилое (14.02.2009) и до регистрации права муниципальной собственности Елизовского городского поселения в ЕГРП (26.02.2013).
Следовательно, Елизовское городское поселение на момент передачи имущества в аренду ООО "Северное сияние" не обладало правом собственности на спорное здание.
В этой связи суд резюмировал, что спорный договор аренды от 01.02.2007 N 01/07СС является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Вышеуказанные обстоятельства в соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат новому доказыванию в рамках настоящего спора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Данная правовая позиция изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Как верно установлено судом первой инстанции, из содержания спорного договора аренды следует, что в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, либо имеется неопределенность относительно переданного здания, его технических характеристик, местонахождения, в деле не имеется.
Ссылка истца на то, что на момент подписания договора аренды юридически статус помещения был определен в качестве жилого, для установления обстоятельства согласованности сторонами предмета аренды правового значения не имеет. Из материалов дела, в том числе имеющихся фототаблиц видно, что на момент передачи здание находилось в ветхом, разрушенном состоянии, которое арендатор в течение длительного периода времени восстанавливал. Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что определяемый сторонами размер ежемесячной арендной платы расходуется арендатором на восстановление арендуемого здания.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Указанный вывод сформулирован в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
При совокупности вышеуказанных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Управления к ООО "Северное сияние" о признании договора аренды незаключенным истцу следует отказать.
Данный вывод следует также из обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А24-3410/2016, судебным актом по которому установлена недействительность договора аренды от 01.02.2007.
Рассмотрев требование к ОАО "РУП" о признании договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС незаключенным суд первой инстанции также счел его не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что ОАО "РУП" не является стороной по вышеназванному договору.
Требование Управления об обязании ответчиков освободить спорное здание, возвратив его истцу по акту приема-передачи, обоснованно отклонено судом первой инстанции как заявленное в качестве производного требования от требования о признании договора аренды незаключенным, что прямо следует из содержания искового заявления, последующих пояснений истца, данных в ходе рассмотрения дела.
Суд апелляционной инстанции считает возможным поддержать решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обязании возвратить имущество в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд самостоятельно должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. При этом, если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
В то же время самостоятельная переквалификация судом заявленных истцом требований не может нарушать права иных лиц, участвующих в деле, на судебную защиту, в том числе препятствовать им в реализации предусмотренных законом процессуальных гарантий, а также в осуществлении соответствующих средств гражданско-правовой защиты.
Именно с этой целью Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обращает внимание судов на необходимость вынесения вопросов, предполагающих самостоятельное применение судом тех или иных правовых норм, в частности о применении реституции по собственной инициативе, на обсуждение сторон (пункт 79 постановления).
Изучив представленные сторонами по настоящему делу во исполнение определения суда письменные пояснения о возможности применения апелляционным судом при рассмотрении требования об обязании возвратить имущество истцу положений статей 167, 301, 302 ГК РФ, заслушав данные в заседании объяснения представителя ответчиков, апелляционный суд счел, что рассмотрение заявленного требования по правилам виндикации на стадии апелляционного производства может повлечь нарушение судом процессуальных гарантий лиц, участвующих в деле, в том числе может привести к лишению участников процесса возможности применения соответствующих способов защиты.
Коллегией при этом учтено, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Камчатского края по делу N А24-5123/2008 от 26.01.2009 прекращено производство по иску Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения к ООО "Северное сияние" об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения - обязании ответчика освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, 17, в связи с отказом от иска.
В настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Камчатского края находится иск Управления имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения к ООО "Северное сияние" о признании договора аренды от 01.02.2007 недействительным и применении последствий его недействительности (дело N А24-4633/2017, судебное заседание назначено на 30.11.2017).
Также истец по настоящему делу не лишен возможности использования иных мер защиты в рамках самостоятельных исков, учитывая, что в данном деле требование об обязании возвратить имущество заявлялось в качестве производного от требования о признании договора аренды незаключенным.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 25.05.2017 по делу N А24-3762/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 05АП-5090/2017 ПО ДЕЛУ N А24-3762/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. по делу N А24-3762/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 03 октября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 октября 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Т.А. Аппаковой,
судей Д.А. Глебова, А.С. Шевченко,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения,
апелляционное производство N 05АП-5090/2017
на решение от 25.05.2017
судьи В.И. Решетько
по делу N А24-3762/2016 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Управления имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (ИНН 4105035047, ОГРН 1094141000546)
к обществу с ограниченной ответственностью "Северное сияние"
(ИНН 4105027840, ОГРН 1044100940289),
открытому акционерному обществу "Районное управляющее предприятие"
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Елизовское городское хозяйство-2",
о признании договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС незаключенным; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338,4 кв. м и вернуть их по акту,
при участии:
- от истца: не явились;
- от ответчика ООО "Северное сияние": Ю.Н. Николаев, по доверенности от 05.08.2017 сроком действия до 15.05.2018, паспорт;
- от ответчика ОАО "Районное управляющее предприятие": Ю.Н. Николаев, выписка от 22.08.2016, паспорт;
- от третьего лица: не явились,
установил:
Управление имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северное сияние" (далее - ООО "Северное сияние") и обществу с ограниченной ответственностью "Районное управляющее предприятие" (далее - ООО "РУП") о признании незаключенным договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС, а также об обязании ответчиков освободить занимаемые нежилые помещения площадью 338,4 кв. м и вернуть их истцу по акту приема-передачи.
Определением суда от 29.09.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Елизовское городское хозяйство-2" (далее - третье лицо, МУП "ЕГХ-2").
Решением Арбитражного суда Камчатского края от 25.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции апеллянт оспаривает вывод суда о том, что все существенные условия договора аренды согласованы. Считает, что в данном случае невозможно идентифицировать объект договора аренды от 01.02.2007, поскольку перевод жилого помещения в нежилое осуществлен 14.02.2009.
Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в судебное заседание 03.10.2017. Суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности применения судом положений статей 167, 301, 302 ГК РФ при рассмотрении требования об обязании ответчиков освободить занимаемые нежилые помещения и вернуть их истцу по акту приема-передачи (с учетом положений постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, а также п. 3 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Истец, третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили. Возражений против рассмотрения дела в их отсутствие не поступило.
Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Во исполнение определения суда от 05.09.2017 от сторон в канцелярию суда поступили письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела.
Представители ответчиков на доводы апелляционной жалобы возразили. Решение Арбитражного суда Камчатского края считают законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, возражали против переквалификации судом требований истца по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.
В судебном заседании апелляционным судом установлено, что истцом к дополнительным пояснениям приложена копия справки о наличии факта не поступления денежных средств за пользование объектами имущества.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Пленум N 36), поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Таким образом, суд апелляционной инстанции проверяет законность принятого судебного решения на основании доказательств, которые существовали к моменту вынесения оспариваемого судебного решения, были предоставлены сторонами в суд первой инстанции либо не были предоставлены по уважительным причинам.
Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку они в суд первой инстанции не представлялись и не были предметом его исследования, доказательств уважительности причин невозможности представления доказательств в суд первой инстанции также не представлено.
Заслушав пояснения представителей ответчиков, в том числе по вопросу о возможности самостоятельной переквалификации судом заявленных требований, исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, 01.02.2007 между Комитетом по управлению имуществом Елизовского городского поселения (арендодатель) по согласованию с главой Елизовского городского поселения Пискуном Н.М. и ООО "Северное сияние" (арендатор) заключен договор аренды N 01/07СС здания (нежилого помещения), площадью 264 кв. м, расположенного по адресу: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17, для использования под представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий сроком на 49 лет.
Порядок передачи имущества ООО "Северное сияние" определен в пункте 1.6 договора, имеющего силу передаточного акта.
Пунктом 5.1 договора установлено, что подписание настоящего договора означает как фактическое принятие помещения в аренду, так и согласие со всеми условиями этого договора.
03.05.2007 ООО "Северное сияние" заключен договор N 22 с ФГУП "Ростехинвентаризация" на изготовление технического паспорта на спорное здание.
Согласно плану (выписке) объекта недвижимого имущества от 21.05.2007, здание представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий 1956 года постройки является нежилым, имеет площадь 334,8 кв. м, расположено по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.
В силу прав, предусмотренных пунктом 2.3.2 договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС, арендатор ООО "Северное сияние" сдал арендованное здание в субаренду ОАО "РУП", о чем заключен договор субаренды от 01.06.2013 N 01 сроком по 01.02.2056.
Государственная регистрация договора аренды произведена не была.
26.02.2013 зарегистрировано право собственности Елизовского городского поселения в отношении здания представительство общества и специализированный торговый зал пиротехнических изделий, назначение: нежилое здание, 1-этажный, общая площадь 334,8 кв. м, инв. N 1073, лит. А, адрес(местонахождение) объекта: Камчатский край, Елизовский район, г. Елизово, ул. Крашенинникова, д. 17.
Решением Совета депутатов Елизовского городского поселения от 21.06.2016 N 939 указанное здание закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "Елизовское городское хозяйство 2".
Однако, как указывает истец, муниципальное унитарное предприятие смогло занять лишь часть здания, поскольку остальная часть была занята ответчиками.
Управление направило в адрес ответчиков претензионное письмо от 15.08.2016 N 567 о незаключенности договора аренды от 01.02.2007 N 01/07СС с требованиями освободить здание и передать его истцу, неисполнение которого в добровольном порядке послужило основанием для обращения Управления 22.09.2016 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.
Ранее, 25.08.2016 ООО "Северное сияние" обратилось с иском к Администрации Елизовского городского поселения об обязании провести государственную регистрацию договора аренды здания от 01.02.2007 (дело N А24-3410/2016).
Рассмотрение настоящего дела определением от 01.11.2016 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А24-3410/2016.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края от 20.12.2016 по делу N А24-3410/2016 в удовлетворении исковых требований ООО "Северное сияние" к администрации Елизовского городского поселения об обязании направить договор аренды от 01.02.2007 N 01/07СС на государственную регистрацию отказано.
При рассмотрении вышеуказанного дела арбитражный суд пришел к выводу, что договор аренды заключен, спорное здание передано обществу 01.02.2007, то есть до передачи этого имущества из муниципальной собственности Елизовского муниципального района в муниципальную собственность Елизовского городского поселения (05.05.2007), а также до изменения статуса здания с жилого помещения на нежилое (14.02.2009) и до регистрации права муниципальной собственности Елизовского городского поселения в ЕГРП (26.02.2013).
Следовательно, Елизовское городское поселение на момент передачи имущества в аренду ООО "Северное сияние" не обладало правом собственности на спорное здание.
В этой связи суд резюмировал, что спорный договор аренды от 01.02.2007 N 01/07СС является недействительным на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Вышеуказанные обстоятельства в соответствии с положениями части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат новому доказыванию в рамках настоящего спора.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьями 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Данная правовая позиция изложена в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
Как верно установлено судом первой инстанции, из содержания спорного договора аренды следует, что в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, либо имеется неопределенность относительно переданного здания, его технических характеристик, местонахождения, в деле не имеется.
Ссылка истца на то, что на момент подписания договора аренды юридически статус помещения был определен в качестве жилого, для установления обстоятельства согласованности сторонами предмета аренды правового значения не имеет. Из материалов дела, в том числе имеющихся фототаблиц видно, что на момент передачи здание находилось в ветхом, разрушенном состоянии, которое арендатор в течение длительного периода времени восстанавливал. Пунктом 3.3 договора стороны предусмотрели, что определяемый сторонами размер ежемесячной арендной платы расходуется арендатором на восстановление арендуемого здания.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчику на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Указанный вывод сформулирован в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".
При совокупности вышеуказанных обстоятельств арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в удовлетворении исковых требований Управления к ООО "Северное сияние" о признании договора аренды незаключенным истцу следует отказать.
Данный вывод следует также из обстоятельств, установленных в рамках рассмотрения дела N А24-3410/2016, судебным актом по которому установлена недействительность договора аренды от 01.02.2007.
Рассмотрев требование к ОАО "РУП" о признании договора аренды здания от 01.02.2007 N 01/07/СС незаключенным суд первой инстанции также счел его не подлежащим удовлетворению в связи с тем, что ОАО "РУП" не является стороной по вышеназванному договору.
Требование Управления об обязании ответчиков освободить спорное здание, возвратив его истцу по акту приема-передачи, обоснованно отклонено судом первой инстанции как заявленное в качестве производного требования от требования о признании договора аренды незаключенным, что прямо следует из содержания искового заявления, последующих пояснений истца, данных в ходе рассмотрения дела.
Суд апелляционной инстанции считает возможным поддержать решение суда в части отказа в удовлетворении требования об обязании возвратить имущество в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд самостоятельно должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении спора. При этом, если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.
В то же время самостоятельная переквалификация судом заявленных истцом требований не может нарушать права иных лиц, участвующих в деле, на судебную защиту, в том числе препятствовать им в реализации предусмотренных законом процессуальных гарантий, а также в осуществлении соответствующих средств гражданско-правовой защиты.
Именно с этой целью Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обращает внимание судов на необходимость вынесения вопросов, предполагающих самостоятельное применение судом тех или иных правовых норм, в частности о применении реституции по собственной инициативе, на обсуждение сторон (пункт 79 постановления).
Изучив представленные сторонами по настоящему делу во исполнение определения суда письменные пояснения о возможности применения апелляционным судом при рассмотрении требования об обязании возвратить имущество истцу положений статей 167, 301, 302 ГК РФ, заслушав данные в заседании объяснения представителя ответчиков, апелляционный суд счел, что рассмотрение заявленного требования по правилам виндикации на стадии апелляционного производства может повлечь нарушение судом процессуальных гарантий лиц, участвующих в деле, в том числе может привести к лишению участников процесса возможности применения соответствующих способов защиты.
Коллегией при этом учтено, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Камчатского края по делу N А24-5123/2008 от 26.01.2009 прекращено производство по иску Управления финансов и имущественных отношений администрации Елизовского городского поселения к ООО "Северное сияние" об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения - обязании ответчика освободить занимаемое помещение, расположенное по адресу: г. Елизово, ул. Крашенинникова, 17, в связи с отказом от иска.
В настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Камчатского края находится иск Управления имущественных отношений Администрации Елизовского городского поселения к ООО "Северное сияние" о признании договора аренды от 01.02.2007 недействительным и применении последствий его недействительности (дело N А24-4633/2017, судебное заседание назначено на 30.11.2017).
Также истец по настоящему делу не лишен возможности использования иных мер защиты в рамках самостоятельных исков, учитывая, что в данном деле требование об обязании возвратить имущество заявлялось в качестве производного от требования о признании договора аренды незаключенным.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 25.05.2017 по делу N А24-3762/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Т.А.АППАКОВА
Т.А.АППАКОВА
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
Д.А.ГЛЕБОВ
А.С.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)