Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 08 июня 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 13 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятое по делу N А65-537/2017 (судья Спиридонова О.П.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" (ОГРН 1031630212382), гор. Казань
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), гор. Казань
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м),
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
Истец - Общество с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об обязании заключить договор от 31 октября 2016 года купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м) на условиях истца (покупателя), изложенных в протоколе разногласий от 21 ноября 2016 года.
Представитель истца представил уточнение исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м, стоимостью 4 000 000 руб. и заключить договор в редакции протокола разногласий от 21 ноября 2016 года предложенной истцом, в том числе:
- - признать наименование договора: "Договор купли-продажи недвижимого имущества";
- - пункт 9.3 договора: "Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации";
- - включить в договор пункт 9.4 следующего содержания: "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной";
- - включить в договор пункт 9.5 следующего содержания: "Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются".
Поскольку истцом при подаче иска было фактически заявлено об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, но неверно сформулирован предмет, а основание иска прежнее, суд первой инстанции определил: уточнение исковых требований принять в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года суд иск удовлетворил. Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м). Указал изложить условия договора купли-продажи от 31 октября 2016 года в редакции протокола разногласий от 21 ноября 2016 года, предложенных истцом.
Изложить пункт 9.3 договора в следующей редакции:
Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Включить в договор пункт 9.4: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Включить в договор пункт 9.5: Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются.
Пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2 в редакции продавца не подлежат включению в договор.
Также суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" 6 000 руб. расходов по госпошлине.
Заявитель - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении искового заявления отказать.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2017 года апелляционная жалоба принята к производству суда. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 08 июня 2017 года на 11 час. 10 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просит оставить оспариваемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 суд удовлетворил исковые требования ООО МСП "ДЕНТИАТР" и обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу заключить с ООО МСП "ДЕНТИАТР" договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м) на условиях истца в части стоимости имущества, установив выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 4 000 000 руб., с учетом НДС, и предоставить ему рассрочку оплаты стоимости имущества сроком на три года с уплатой равных ежеквартальных платежей в размере 333 333 руб. 33 коп.; распределена госпошлина.
На исполнение судебного акта, арбитражным судом выдан исполнительный лист серии ФС N 004892992 от 25 мая 2015 года.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07 сентября 2015 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 оставлено без изменения.
На основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по делу N А65-26845/2014, УФССП России по РТ в лице МРОСП по ОИП в отношении Комитета 22 июля 2015 года возбуждено исполнительное производство N 14787/15/16001-ИП.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 вступило в законную силу 25 мая 2015 года и подлежало исполнению ответчиком в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.
Проект договора купли-продажи недвижимости, подписанный руководителем ответчика был вручен истцу только 31 октября 2016 года.
Истец подписал договор с протоколом разногласий от 21 ноября 2016 года и направил его ответчику.
Разногласия истца относительно условий договора купли-продажи выражались в следующем.
Комитет по собственной инициативе включил в договор пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2, содержащие кабальные для истца как покупателя условия:
"В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа, указанного в пунктах 3.1.1, 3.1.2. настоящего Договора свыше 10 календарных дней:
- Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 20% цены продажи Объекта;
- Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Покупателем данного уведомления, а Объект возвращается в муниципальную собственность города Казани. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу, указанному в Договоре".
Истец предложил пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2 полностью исключить из текста договора.
ООО "МСП "Дентиатр" предложило Комитету изложить содержание пункта 9.3 договора в следующей редакции:
"Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации"; и включить в договор купли-продажи пункты 9.4 и 9.5 следующего содержания:
- - "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной";
- - "Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются" (с учетом принятых судом уточнений).
Комитет письмом (исх. N 19467/КЗИО-исх. от 21 декабря 2016 года) отказался от подписания договора в редакции ООО "МСП "Дентиатр", что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что согласия по спорным пунктам договорам сторонами не достигнуто, при этом спорные пункты договора в редакции истца, не противоречат нормам действующего законодательства, корреспондируют статьям 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что заключая договор, продавец рассчитывает получить определенный результат и, следовательно, нарушение сроков внесения покупателем очередного платежа является существенным нарушением условий договора, что, как полагает заявитель, является основанием для расторжения договора. Кроме того, включая в условия договора пункты 9.3, 93.1., 9.3.2 Комитет ограничивает свои риски и их исключение освобождает истца от ответственности при нарушении условий договора. Также, по мнению заявителя, суд не учел неопределенность в дате заключения спорного договора.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В силу пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 20 декабря 2006 года N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства (ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В связи с этим в целях единообразного толкования и применения норм материального права и норм процессуального права судье необходимо в каждом случае при подготовке дела к судебному разбирательству проанализировать судебную практику применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
На основании пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в соответствии со ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, обстоятельства, установленные судебным актом по делу N А65-26845/2014, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.
В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешение преддоговорного спора осуществляется с учетом норм Гражданского кодекса Российской Федерации об основных началах гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), об отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соотношении договора и закона (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение по условиям договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции урегулирует возникшие разногласия.
Предметом спора является несогласие сторон по условиям договора купли-продажи недвижимости, изложенные в пунктах 9.3, 9.3.1, 9.3.2.
В редакции ответчика предлагается:
Пункт 9.3. В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа, указанного в пунктах 3.1.1, 3.1.2. настоящего Договора свыше 10 календарных дней:
- 9.3.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 20% цены продажи объекта;
- 9.3.2. Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. При этом договор считается расторгнутым с момента получения покупателем данного уведомления, а объект возвращается в муниципальную собственность города Казани. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу, указанному в Договоре".
В силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательства согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может обеспечиваться неустойкой.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.
В связи с не достижением сторонами соглашения о включении в текст договора условия о штрафе в размере 20% цены продажи объекта, суд первой инстанции правомерно исключил указанный пункт из договора.
Доводы жалобы о том, что данные пункты являются способом обеспечения исполнения условий договора, в силу возможной недобросовестности покупателя, при отсутствии достижения согласия сторон, противоречат нормам права и судебной коллегией отклоняются.
Кроме того, истец просил исключить из проекта договора пункт 9.3.1 предусматривающий возможность в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе продавца.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Поскольку право на одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке действующим законодательством не предусмотрено и может быть включено сторонами только по воле сторон сделки, данное условие в отсутствие согласия истца, в договор включению не подлежит.
Аналогичный довод апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет по вышеуказанным основаниям.
Таким образом, судебная коллегия делает вывод, что суд первой инстанции правомерно счел необходимым принять позицию истца, установив, что пункты 9.3., 9.3.1., 9.3.2. в редакции ответчика не подлежат включению в договор.
При этом суд обоснованно указал, что спорные пункты договора в редакции истца, не противоречат нормам действующего законодательства, корреспондируют статьям 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается наименования договора, то оно определено в судебных актах арбитражных судов в рамках дела N А65-26845/2014 - договор купли-продажи недвижимого имущества, и не подлежит переоценке, либо повторному установлению.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Доводы жалобы относительно неопределенности даты действия договора не мотивированы, кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции вопросов по данному вопросу у сторон не возникало.
В соответствии с частью 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28 мая 2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Таким образом, приведенные доводы ответчика не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции исходя из пределов рассмотрения дела в порядке апелляционного производства.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятого по делу N А65-537/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятое по делу N А65-537/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2017 N 11АП-6771/2017 ПО ДЕЛУ N А65-537/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. по делу N А65-537/2017
Резолютивная часть постановления оглашена 08 июня 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 13 июня 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 08 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятое по делу N А65-537/2017 (судья Спиридонова О.П.)
по иску Общества с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" (ОГРН 1031630212382), гор. Казань
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582), гор. Казань
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м),
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Общество с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" об обязании заключить договор от 31 октября 2016 года купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м) на условиях истца (покупателя), изложенных в протоколе разногласий от 21 ноября 2016 года.
Представитель истца представил уточнение исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м, стоимостью 4 000 000 руб. и заключить договор в редакции протокола разногласий от 21 ноября 2016 года предложенной истцом, в том числе:
- - признать наименование договора: "Договор купли-продажи недвижимого имущества";
- - пункт 9.3 договора: "Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации";
- - включить в договор пункт 9.4 следующего содержания: "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной";
- - включить в договор пункт 9.5 следующего содержания: "Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются".
Поскольку истцом при подаче иска было фактически заявлено об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, но неверно сформулирован предмет, а основание иска прежнее, суд первой инстанции определил: уточнение исковых требований принять в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года суд иск удовлетворил. Урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м). Указал изложить условия договора купли-продажи от 31 октября 2016 года в редакции протокола разногласий от 21 ноября 2016 года, предложенных истцом.
Изложить пункт 9.3 договора в следующей редакции:
Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
Включить в договор пункт 9.4: По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Включить в договор пункт 9.5: Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются.
Пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2 в редакции продавца не подлежат включению в договор.
Также суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в пользу Общества с ограниченной ответственностью Медицинское стоматологическое предприятие "ДЕНТИАТР" 6 000 руб. расходов по госпошлине.
Заявитель - Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении искового заявления отказать.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2017 года апелляционная жалоба принята к производству суда. Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы назначено на 08 июня 2017 года на 11 час. 10 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца в материалы дела поступил мотивированный отзыв, которым просит оставить оспариваемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 суд удовлетворил исковые требования ООО МСП "ДЕНТИАТР" и обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу заключить с ООО МСП "ДЕНТИАТР" договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений цокольного этажа по адресу: гор. Казань, ул. Дружбы, д. 1/11, общей площадью 125,5 кв. м) на условиях истца в части стоимости имущества, установив выкупную стоимость недвижимого имущества в размере 4 000 000 руб., с учетом НДС, и предоставить ему рассрочку оплаты стоимости имущества сроком на три года с уплатой равных ежеквартальных платежей в размере 333 333 руб. 33 коп.; распределена госпошлина.
На исполнение судебного акта, арбитражным судом выдан исполнительный лист серии ФС N 004892992 от 25 мая 2015 года.
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 07 сентября 2015 года решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 оставлено без изменения.
На основании исполнительного листа, выданного арбитражным судом по делу N А65-26845/2014, УФССП России по РТ в лице МРОСП по ОИП в отношении Комитета 22 июля 2015 года возбуждено исполнительное производство N 14787/15/16001-ИП.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 24 апреля 2015 года по делу N А65-26845/2014 вступило в законную силу 25 мая 2015 года и подлежало исполнению ответчиком в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.
Проект договора купли-продажи недвижимости, подписанный руководителем ответчика был вручен истцу только 31 октября 2016 года.
Истец подписал договор с протоколом разногласий от 21 ноября 2016 года и направил его ответчику.
Разногласия истца относительно условий договора купли-продажи выражались в следующем.
Комитет по собственной инициативе включил в договор пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2, содержащие кабальные для истца как покупателя условия:
"В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа, указанного в пунктах 3.1.1, 3.1.2. настоящего Договора свыше 10 календарных дней:
- Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 20% цены продажи Объекта;
- Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий Договор, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. При этом Договор считается расторгнутым с момента получения Покупателем данного уведомления, а Объект возвращается в муниципальную собственность города Казани. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу, указанному в Договоре".
Истец предложил пункты 9.3, 9.3.1, 9.3.2 полностью исключить из текста договора.
ООО "МСП "Дентиатр" предложило Комитету изложить содержание пункта 9.3 договора в следующей редакции:
"Договор может быть изменен и расторгнут только по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации"; и включить в договор купли-продажи пункты 9.4 и 9.5 следующего содержания:
- - "По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной";
- - "Одностороннее расторжение договора во внесудебном порядке и односторонний отказ одной из сторон от исполнения обязательств по договору не допускаются" (с учетом принятых судом уточнений).
Комитет письмом (исх. N 19467/КЗИО-исх. от 21 декабря 2016 года) отказался от подписания договора в редакции ООО "МСП "Дентиатр", что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из того, что согласия по спорным пунктам договорам сторонами не достигнуто, при этом спорные пункты договора в редакции истца, не противоречат нормам действующего законодательства, корреспондируют статьям 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обжалуя судебный акт, заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что заключая договор, продавец рассчитывает получить определенный результат и, следовательно, нарушение сроков внесения покупателем очередного платежа является существенным нарушением условий договора, что, как полагает заявитель, является основанием для расторжения договора. Кроме того, включая в условия договора пункты 9.3, 93.1., 9.3.2 Комитет ограничивает свои риски и их исключение освобождает истца от ответственности при нарушении условий договора. Также, по мнению заявителя, суд не учел неопределенность в дате заключения спорного договора.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва и изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.
В силу пункта 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 20 декабря 2006 года N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" к задачам подготовки дела к судебному разбирательству относятся определение судьей характера спорного правоотношения и определение подлежащего применению законодательства (ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В связи с этим в целях единообразного толкования и применения норм материального права и норм процессуального права судье необходимо в каждом случае при подготовке дела к судебному разбирательству проанализировать судебную практику применения законодательства, регулирующего спорные правоотношения.
На основании пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" установлено, что в соответствии со ст. 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.
Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Следовательно, обстоятельства, установленные судебным актом по делу N А65-26845/2014, не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела.
В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами (часть 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Разрешение преддоговорного спора осуществляется с учетом норм Гражданского кодекса Российской Федерации об основных началах гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), об отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации), свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), соотношении договора и закона (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Поскольку между истцом и ответчиком не достигнуто соглашение по условиям договора купли-продажи недвижимости, суд первой инстанции урегулирует возникшие разногласия.
Предметом спора является несогласие сторон по условиям договора купли-продажи недвижимости, изложенные в пунктах 9.3, 9.3.1, 9.3.2.
В редакции ответчика предлагается:
Пункт 9.3. В случае нарушения Покупателем срока оплаты платежа, указанного в пунктах 3.1.1, 3.1.2. настоящего Договора свыше 10 календарных дней:
- 9.3.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 20% цены продажи объекта;
- 9.3.2. Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. При этом договор считается расторгнутым с момента получения покупателем данного уведомления, а объект возвращается в муниципальную собственность города Казани. Указанное уведомление считается полученным покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу, указанному в Договоре".
В силу принципа свободы договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исполнение обязательства согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может обеспечиваться неустойкой.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснено, что отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.
В связи с не достижением сторонами соглашения о включении в текст договора условия о штрафе в размере 20% цены продажи объекта, суд первой инстанции правомерно исключил указанный пункт из договора.
Доводы жалобы о том, что данные пункты являются способом обеспечения исполнения условий договора, в силу возможной недобросовестности покупателя, при отсутствии достижения согласия сторон, противоречат нормам права и судебной коллегией отклоняются.
Кроме того, истец просил исключить из проекта договора пункт 9.3.1 предусматривающий возможность в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе продавца.
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Поскольку право на одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке действующим законодательством не предусмотрено и может быть включено сторонами только по воле сторон сделки, данное условие в отсутствие согласия истца, в договор включению не подлежит.
Аналогичный довод апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет по вышеуказанным основаниям.
Таким образом, судебная коллегия делает вывод, что суд первой инстанции правомерно счел необходимым принять позицию истца, установив, что пункты 9.3., 9.3.1., 9.3.2. в редакции ответчика не подлежат включению в договор.
При этом суд обоснованно указал, что спорные пункты договора в редакции истца, не противоречат нормам действующего законодательства, корреспондируют статьям 310, 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается наименования договора, то оно определено в судебных актах арбитражных судов в рамках дела N А65-26845/2014 - договор купли-продажи недвижимого имущества, и не подлежит переоценке, либо повторному установлению.
В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Доводы жалобы относительно неопределенности даты действия договора не мотивированы, кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции вопросов по данному вопросу у сторон не возникало.
В соответствии с частью 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28 мая 2009 года "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.
Таким образом, приведенные доводы ответчика не могут быть рассмотрены судом апелляционной инстанции исходя из пределов рассмотрения дела в порядке апелляционного производства.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятого по делу N А65-537/2017 и для удовлетворения апелляционной жалобы.
В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 марта 2017 года, принятое по делу N А65-537/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)