Судебные решения, арбитраж

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 12.05.2016 ПО ДЕЛУ N 33-17921/2016

Требование: О признании недействительными договоров найма жилого помещения и выселении.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица указала, что является собственником комнаты в коммунальной квартире. Собственниками других комнат на основании договора купли-продажи являются ответчики. Без ее согласия они сдают принадлежащие им комнаты по договорам найма жилого помещения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 мая 2016 г. по делу N 33-17921/2016


Судья: Белянкова Е.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе: председательствующего судьи Горновой М.В.
и судей: Целищева А.А., Быковской Л.И.
с участием прокурора Бокова Р.К.
при секретаре: Т.Е.М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И.
дело по апелляционной жалобе К.М. и М. на решение Черемушкинского районного суда города Москвы от 26 ноября 2015 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор найма жилого помещения от 23 августа 2015 года, заключенный между К.М. и Б.
Признать недействительным договор найма жилого помещения от 23 августа 2015 года, заключенный между К.М. и У.
Выселить Б., Т.М.Х., Т.М.А., Т.Ю., Т.У., У., В.Р. из квартиры N ***, расположенной по адресу: г. Москва, ***.
установила:

К.И. обратилась в суд с иском к К.М., М., Б., Т.М.Х., Т.М.А., Т.Ю., Т.У., У., В.Р. о признании недействительными договоров найма жилого помещения и выселении Б., Т.М.Х., Т.М.А., Т.Ю., Т.У., У., В.Р.
В обоснование исковых требований указала на то, что является собственником комнаты N *** жилой площадью 12,7 кв. м в коммунальной трехкомнатной квартире N ***, расположенной по адресу: г. ***.
Собственниками комнаты N 2, площадью 16,7 кв. м, в равных долях на основании договора купли-продажи комнаты от 11.09.2003 г. являются К.М. и М., а собственником комнаты N 1 площадью 10.2 кв. м на основании договора купли-продажи комнаты от 06.09.2013 г. является М.
Без ее согласия К.М. и М. сдают принадлежащие им комнаты по договорам найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что нарушает ее права.
В судебном заседании истец и ее представитель исковые требования поддержали в полном объеме.
М. и представитель К.М. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований.
Суд постановил указанное выше решение об удовлетворении исковых требований, не согласившись с которым К.М. и М. подали апелляционную жалобу и просят отменить решение суда как незаконное и необоснованное по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Проверив в порядке ст. 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы материалы дела, выслушав М., К.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, К.А., ее представителя В.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, заслушав заключение прокурора, полагавшего оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении настоящего дела нарушения, перечисленные в ст. 330 ГПК РФ, которые являются основаниями для отмены или изменения решения суда, судом первой инстанции допущены не были, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правильно применил нормы материального права, регламентирующие спорные правоотношения.
В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками - для проживания на основании договора. (ч. 2).
Статья 1 ЖК РФ предусматривает, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе, распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом (ч. 1). Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом (ч. 2).
В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Судом установлено, что К.И. является собственником комнаты N 3 жилой площадью 12,7 кв. м в коммунальной трехкомнатной квартире N ***, расположенной по адресу: г. ***.
Собственниками комнаты N 2, площадью 16,7 кв. м, в равных долях на основании договора купли-продажи комнаты от 11.09.2003 г. являются К.М. и М., а собственником комнаты N 1 площадью 10.2 кв. м на основании договора купли-продажи комнаты от 06.09.2013 г. является М.
Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен.
02 июня 2015 года К.М. заключила с Б. договор найма жилого помещения, по условиям которого предоставила Б. в аренду на срок с 02 июня 2015 г. по 02 мая 2016 г. комнату площадью 10,2 кв. м (л.д. 50).
23 августа 2015 года К.М. заключила с У. договор найма жилого помещения, (л.д. 89 - 91), по условиям которого передала во временное пользование за плату комнату площадью 10,2 кв. м.
Разрешая спор, суд первой инстанции, установив факт заключения оспариваемых договоров найма без согласия К.И., дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями 246, 247, ГК РФ, ст. 7, 30, 41, 42 ЖК РФ, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.
При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между собственниками комнат в коммунальной квартире К.И., К.М. и М. какого-либо соглашения о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, не был определен порядок пользования общими помещениями в квартире в случае передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам, а распоряжение ответчиками своими правами собственников комнат в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника другой комнаты нарушает права истца.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, изложены в мотивировочной части решения, и оснований с ними не согласится, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключая договор найма жилого помещения, они реализовали свое право на распоряжение принадлежащим им имуществом, а суд удовлетворив исковые требования истца нарушил их права на владение, пользование и распоряжение принадлежащим им имуществом, что при заключении договоров найма они соблюдали все требования миграционного и налогового законодательства, не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения по следующим обстоятельствам.
Часть 1 статьи 30 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
В силу ч. 2 и ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Из указанных правовых норм следует, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его внаем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского законодательства и Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Таким образом, в силу положений ст. 30 (части 2, 4) и 76 (часть 2) ЖК РФ в их взаимосвязи собственник жилого помещения в коммунальной квартире вправе передавать его по договору найма иным лицам только с согласия других лиц, проживающих в этой квартире, - как нанимателей, так и собственников жилого помещения, а также членов их семей.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).
В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Из приведенных выше правовых норм следует, что порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом Российской Федерации не урегулирован. В связи с этим в соответствии со статьей 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности, в частности нормы статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно статье 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Из содержания данных норм в их взаимосвязи следует, что правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире собственники комнат в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Однако соглашение между собственниками комнат в коммунальной квартире о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что правоотношения сторон, закон, подлежащий применению, и обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом первой инстанции правильно, подтверждаются исследованными доказательствами, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ.
Указанные в ст. 195 ГПК РФ и Постановлении Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" предъявляемые к решению требования, судом первой инстанции при вынесении решения суда были соблюдены.
Обстоятельств, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ в качестве оснований для отмены решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 26 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.М. и М. - без удовлетворения.





















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)