Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" и общества с ограниченной ответственностью "Уралгидротехэкспедиция" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2017 по делу N А76-16489/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - председатель ликвидационной комиссии Горохов И.Г. (постановление Администрации Озерского городского округа N 3528 от 26.12.2016),
общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" - Гасымова Н.В. (доверенность от 27.11.2016).
Муниципальное унитарное предприятие Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" (далее - МУП "Куратор", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" (далее - ООО "УГТЭ", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением N 1 площадью 107,9 кв. м по адресу г. Озерск пр. Ленина д. 84 за период с 18.06.2014 по 31.07.2016 в размере 669 598 руб. 63 коп. (т. 3 л.д. 1, 79-80).
Для рассмотрения совместно с первоначальным исковым требованием принято к производству встречное исковое заявление ООО "УГТЭ" к МУП "КУРАТОР" об уменьшении платы за пользование нежилым помещением N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск Челябинской области, пр. Ленина, д. 84, закрепленным на праве хозяйственного ведения за МУП "КУРАТОР", подлежащей уплате с ООО "УГТЭ" в пользу ООО "УГТЭ" за период с 18 июня 2014 года по 24 декабря 2014 года на 100% от расчетного размера, а именно на 163 429,29 руб., в том числе: за июнь 11 408 руб. 63 коп., за июль - ноябрь 131 638 руб., по 26 327 руб. 60 коп. за каждый месяц и за декабрь - 20 382 руб. 66 коп. (т. 3 л.д. 84, 86).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечена Администрация Озерского городского округа (т. 1 л.д. 100-102).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2016 принят отказ МУП "КУРАТОР" от иска в части взыскания с ООО "УГТЭ" суммы основного долга в размере 13 072 руб. 09 коп., производство по делу в данной части прекращено (т. 3 л.д. 10-12).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.03.2017
(резолютивная часть от 20.02.2017) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С ООО "УГТЭ" в пользу предприятия взыскана задолженность в сумме 226 000 рублей, распределена в соответствующей части государственная пошлина по иску. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
С решением суда не согласились обе стороны (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Предприятие "КУРАТОР" в обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Апеллянт не согласен с расчетом судом размера неосновательного обогащения на основании отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком, поскольку в спорный период действовал отчет от оценке N 0140 от 07.03.2014 и последующее признание незаключенным договора аренды не влечет недействительность указанного отчета, на основании которого в договоре аренды был определен размер арендной платы. Суд также не принял во внимание, что ответчик злоупотребил своими правами, поскольку не осуществил государственную регистрацию договора аренды и при обращении истца по настоящему иску в суд договор еще не был признан судом незаключенным и у ответчика имелась возможность зарегистрировать сделку, а у истца отсутствовала обязанность проводить новую оценку. Представленный ответчиком отчет N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды определяет размер арендной платы на октябрь 2016, и не содержит сведений о размере арендной платы за период с июня 2014 по июль 2016, и принятие судом такого отчета по существу позволяет ответчику в одностороннем порядке изменять принятые на себя добровольно обязательства.
ООО "УГТЭ" в обоснование своей жалобы ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Полагает, что у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы после 31.07.2015, когда истцу был направлен ответчиком акт приемки-передачи помещения и истец уклонился от приемки помещения из аренды.
Судом в решении не приведен расчет суммы неосновательного обогащения, апеллянт полагает, что за период с 18.06.2014 по 31.07.2015 размер платы за пользование помещением составляет 151 769, 67 руб.
Полагает, что истцом не доказано наличие вещного права в отношении помещения, поскольку в соответствии с данными единого государственного реестра недвижимости имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "ХЭЛИС" и доказательства передачи данного имущества в хозяйственное ведение МУП "КУРАТОР" при преобразовании отсутствуют. При отсутствии зарегистрированного за МУП "КУРАТОР" вещного права на недвижимое имущество, у истца отсутствует право распоряжения им.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.
Представитель истца дополнительно пояснил, что при последнем уточнении иска (т. 3 л.д. 79) требование о взыскании неустойки истец не поддерживал.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в поданных апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведенного в сети Интернет по адресу www.lorai.gov.ru (протокол N 5 от 30.05.2014, т. 1 л.д. 14, т. 2 л.д. 63-66, 67-78) между МУП "КУРАТОР" (арендодателем) и ООО "УГТЭ" (арендатором) подписан договор N 02 от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84 (п. 1.1).
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора).
Арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 315 931 руб. в год. Размер арендной платы за месяц составляет 26 327 руб. 60 коп. (п. 5.1 договора).
Указанный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной (т. 1 л.д. 91-117, т. 2 л.д. 129-177).
Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет, указанный в реквизитах настоящего договора, ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным (п. 5.2 договора).
В случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.1). Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случаях несогласия с изменением арендной платы, произведенной арендодателем в соответствии с п. 1.4. настоящего договора (п. 7.3.1 договора).
Арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении договора не менее чем за 1 месяц до даты предстоящего освобождения помещений (п. 7.4 договора).
Согласно акту приема-передачи от 18.06.2014 ответчик принял в пользование нежилое помещение N 1 общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу г. Озерск, пр. Ленина д. 84. Претензий к состоянию помещения арендатор не имеет (т. 1 л.д. 13).
Ссылаясь на неоплату ответчиком пользования помещением, находящимся в муниципальной собственности, МУП "КУРАТОР" обратилось в арбитражный суд.
Указывая на то, что помещение было передано ответчику с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, ООО "УГТЭ" обратилось в суд со встречным иском.
Признавая обоснованными первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял пользование помещением без внесения платы за пользование в период с июня 2014 по июль 2016. Поскольку судами по делу N А76-30493/2015 договор аренды, оформленный между истцом и ответчиком, признан незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, суд посчитал невозможным определение арендной платы, исходя из его размера, согласованного сторонами в договоре, представленный истцом отчет о рыночной оценке N 0140 от 07.03.2014, на основании которого был определен размер арендной платы в договоре, суд оценил критически, поскольку с даты составления отчета до момента подачи иска прошло более шести месяцев, в силу чего определенная оценщиком рыночная стоимость арендной платы не признана судом достоверной при наличии представленных ответчиком доказательств существенного снижения арендной платы в спорный период. В силу этого, размер платы за пользование помещением определен судом на основании отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком.
Требование о взыскании неустойки оставлено судом без удовлетворения в силу незаключенности договора аренды, которым размер такой неустойки согласован.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком необходимости осуществления капитального ремонта в помещении, и кроме того, при удовлетворении требований по первоначальному иску судом учтена стоимость арендной платы, определенной на основании представленного ответчиком отчета о рыночной стоимости с учетом технического состояния помещения.
Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Из материалов дела следует, что результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества между МУП "КУРАТОР" (арендодателем) и ООО "УГТЭ" (арендатором) подписан договор N 02 от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84.
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Доводы апелляционной жалобы ООО "УГТЭ" об отсутствии у истца вещного права в отношении переданного в аренду помещения, поскольку в соответствии с данными единого государственного реестра недвижимости имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "ХЭЛИС" и доказательства передачи данного имущества в хозяйственное ведение МУП "КУРАТОР" при преобразовании отсутствуют, отклоняются в силу абз. 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых оспаривание правомочий арендодателя на сдачу имущества в аренду не входит в сферу правового интереса арендатора. Кроме того, из передаточного акта (приложение к постановлению администрации Озерского городского округа N 4579 от 24.12.2010) следует, что нежилое помещение N 1 - цокольный этаж, общая площадь 107, 9 кв. м по адресу пр. Ленина, д. 84 в г. Озерске, передано в порядке преобразования от муниципального унитарного предприятия "ХЭЛИС" к МУП "КУРАТОР" (т. 2 л.д. 6), что с учетом положений ст. 57 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определяет момент возникновения соответствующего вещного права у истца.
Срок действия договора согласован сторонами с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора), то есть более, чем на один год, что в силу ст. 651 ГК РФ требует его государственной регистрации.
Имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 13).
Договор зарегистрирован не был, что сторонами не оспаривается, а также данное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Однако, в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, а также если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 заключен по результатам открытого аукциона, то есть в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона (т. 1 л.д. 14), форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ и вышеизложенных разъяснений означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства.
С учетом изложенного, заявленная истцом денежная сумма по существу является арендной платой, размер которой согласован в договоре N 02 от 18.06.2014.
Формулирование истцом по первоначальному иску требований как иска о взыскании неосновательного обогащения не препятствует его удовлетворению, с учетом очевидности материально-правового интереса истца, направленного на взыскание платы за пользование муниципальным имуществом, и полномочий суда по квалификации заявленных требований, установленных ч. 1 ст. 168 АПК РФ (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Президиума ВАС РФ N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012).
Из условий анализируемого договора следует, что сторонами согласована арендная плата за пользование имуществом в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц (п. 5.1 договора).
Указанный размер арендной платы определен в конкурсной документации по проведению аукциона на право заключения договора аренды (т. 2 л.д. 68), и, как следует из конкурсной документации, определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной (т. 1 л.д. 91-117, т. 2 л.д. 129-177).
Таким образом, размер арендной платы согласован сторонами не своему усмотрению в порядке п. 1 ст. 424 ГК РФ, а исходя из требований ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", исходя из начальной цены предложения на торгах, которая в свою очередь была определена, исходя из рыночной оценки арендной платы.
При этом отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., размер арендной платы за нежилое помещение определен в размере 224 рубля за кв. м площади (т. 1 л.д. 92), тогда как в конкурсной документации размер итоговой месячной арендной платы (26 327 руб. 60 коп.) определен, исходя из стоимости аренды квадратного метра 244 рубля (107, 9 кв. м х 244 руб.).
Однако по смыслу положений п. 6 и п. 9 Федерального стандарта оценки N 2, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (действовавшего на момент проведения анализируемой оценки) и ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, рекомендуемой для целей совершения сделки, что с учетом целей конкурентного отчуждения муниципального имущества, закрепленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", позволяет утверждать, что начальный размер арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества может превышать размер ставки арендной платы, определенной в качестве рыночной независимым оценщиком.
Более того, именно стоимость в размере 26 327 руб. 60 коп. была определена в конкурсной документации в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, в силу чего последующий расчет арендной платы на основании иной ставки по существу будет означать изменение условий аукциона.
С учетом изложенных мотивов апелляционный суд полагает, что в качестве расчетной в данном случае должна приниматься стоимость арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц, то есть исходя из стоимости 244 руб. за кв. м площади.
Ссылки суда первой инстанции на то, что отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненный индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., не может быть принят для определения размера арендной платы в спорный период, поскольку с момента его составления прошло более 6 месяцев, основаны на неверном толковании норм п. 26 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256.
В силу изложенной нормы, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Таким образом, при определении временного периода, допустимого для применения рыночной стоимости объекта оценки, речь идет об актуальности определенной отчетом независимого оценщика рыночной стоимости на момент совершения сделки с учетом требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (цена, рекомендуемая для совершения сделки), а не о невозможности его применения для расчета арендной платы в последующий период исполнения договора аренды.
В данном случае рыночная стоимость арендной платы определялась оценщиком Исаковой И.Я. по состоянию на 24.02.2014, конкурсная документация утверждена 23.04.2014 (т. 2 л.д. 67), а договор аренды по результатам проведенных торгов подписан 18.06.2014.
Таким образом, определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., рыночная стоимость арендной платы являлась актуальной и применимой для целей совершения сделки аренды муниципального имущества не только на момент объявления торгов на право заключения договора, но и на момент подписания договора.
С момента включения указанной стоимости в договор аренды в качестве размера арендной платы (п. 5.1. договора), такая стоимость становится договорным условием, которое в силу п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 420, а также положений ст. 446 - 447 ГК РФ не может быть изменено по соглашению сторон.
При изложенных обстоятельствах указанный отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненный индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., является допустимым доказательством, на основании которого подлежит определению рыночная стоимость арендной платы по договору.
По изложенным основаниям сам по себе факт определения отчетом N 057/10-16 от 09.10.2016, выполненным индивидуальным предпринимателем Корчагиной Л.П. (т. 3 л.д. 94), рыночной стоимости помещения по состоянию на 09.10.2016 не может отменять действия размера арендной платы за помещение, применяемого в данном случае в порядке п. 1 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ в качестве договорного условия.
Кроме того, размер рыночной стоимости, установленный в отчете N 057/10-16 от 09.10.2016, определен по состоянию на 09.10.2016, в силу чего такой порядок определения размера арендной платы не отражает ее размер по состоянию на дату согласования договорных условий в договоре N 02 от 18.06.2014, при том, что условия раздела 5 договора аренды позволяют сделать вывод о согласовании размера арендной платы 26 327 руб. в месяц на период до изменения арендодателем арендной платы в порядке, установленном пунктом 4.1.4. договора аренды.
Таким образом, добровольно принятое ответчиком обязательство не может быть изменено им в одностороннем порядке, в том числе путем установления иной рыночной стоимости арендной платы при отсутствии доказательств недействительности оформленного договора либо оспаривания в порядке, предусмотренном ст. ст. 446 - 447 ГК РФ проведенных торгов, в силу чего размер платы за пользование муниципальным имуществом подлежит определению, исходя из цены, определенной в соответствии с требованиями закона для аренды муниципального имущества и исходя из соглашения сторон, то есть условий п. 5.1. договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 5.1. договора установлен ежемесячный размер арендной платы 26 327 рублей, и, как ранее отмечено судом, определен на основании рыночной оценки арендной платы, указанной в отчете 07.03.2014 N 0140, выполненном индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я. (т. 1 л.д. 91-117).
Названный отчет арендной платы ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости не установлена, ответчиком при рассмотрении настоящего спора соответствующих возражений не заявлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, требования истца о взыскании платы за пользование нежилым помещением подлежат удовлетворению в размере 669 598 рублей 63 копеек за период с 18.06.2014 по 31.07.2016.
Доводы общества "УГТЭ" об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы после 31.07.2015, когда истцу был направлен ответчиком акт приемки-передачи помещения, и истец уклонился от приемки помещения из аренды, подлежат отклонению.
В силу п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
По смыслу изложенных разъяснений, действия арендодателя по отказу в приемке имущества из аренды являются неправомерными только в том случае, если договор аренды прекращен по установленным законом или договором основаниям.
В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 был оформлен сроком на 5 лет (п. 2.1. договора).
Норма п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 309, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ не предоставляет право досрочного отказа от срочного договора аренды при отсутствии на то оснований, предусмотренных самим договором.
Пунктом 7.3. договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор только в случае несогласия с изменением арендодателем арендной платы.
Наличие предусмотренных п. 7.3. договора аренды оснований для расторжения арендатором договора судом по материалам дела не установлено.
То обстоятельство, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 не был зарегистрирован с учетом вышеизложенных разъяснений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не отменяет обязательств, основанных на добровольно оформленном соглашении сторон, в том числе в части порядка его прекращения.
Таким образом, при отсутствии законных оснований для прекращения договора аренды N 02 от 18.06.2014 ответчик как арендатор не вправе был требовать письмом от 31.07.2015 принятия помещения из аренды, в силу чего оснований для освобождения его от обязанности оплачивать арендную плату не имеется.
Решение суда в части первоначального иска подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Встречный иск отклонен судом первой инстанции обоснованно.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
По смыслу изложенной нормы уменьшение арендной платы должно быть соразмерным, то есть соответствовать степени существенности обнаруженных в арендуемом помещении недостатков.
Указанное, вопреки мнению общества "УГТЭ", изложенному во встречном иске и настаивающем на уменьшении арендной платы, исходя из 100%-ного расчетного размера, не означает полное освобождение арендатора от оплаты арендной платы. Обратный подход противоречит нормам ст. 423, 606 ГК РФ и принципу возмездности пользования имуществом.
Однако соответствующая соразмерность, определяющая степень уменьшения арендной платы пропорционально характеру утверждаемых обществом недостатков, истцом по встречному иску не обоснована.
Кроме того, как ранее отмечено судом, размер арендной платы определен, исходя из ее рыночной оценки, что в силу положений Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" предполагает оценку объекта аренды, исходя из его фактического технического состояния, в том числе с учетом всех заявленных арендатором впоследствии недостатков, в силу чего при отсутствии доказательств обратного определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., рыночная стоимость арендной платы отвечает принципу соразмерности встречного предоставления.
Более того, из материалов дела следует, что на момент проведения торгов и подписания договора аренды от 18.06.2014 базовая ставка арендной платы, утвержденная муниципальным образованием как собственником имущества за аренду муниципального нежилого фонда, составляла 407 руб.. за кв. м (решение Собрания депутатов Озерского городского округа Челябинской области от 07.07.2010 N 164), в силу чего определенная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 арендная плата ниже муниципальных ставок арендной платы, действующих в соответствующий период и имеющих усредненный характер, что также позволяет оценить названный отчет об оценке как достоверное доказательство, отражающее реальную стоимость арендуемого помещения, исходя из его технического состояния.
Общество "УГТЭ", принявшее участие в аукционе, и впоследствии подписавшее договор аренды на условиях ежемесячной арендной платы, исходя из 26 327 рублей, добровольно приняло на себя обязательство оплачивать пользование помещением в таком размере, исходя из технического состояния помещения, и доказательств того, что установленная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 цена не является эквивалентом платы за пользование помещением такого качества, обществом "УГТЭ" не представлено.
Отчет об оценке N 057/10-16 от 09.10.2016, выполненный индивидуальным предпринимателем Корчагиной Л.П., помимо изложенных мотивов, не может быть признан доказательством, объективно отражающим размер арендной платы на момент передачи помещения арендатору (18.04.2016), поскольку определяет размер арендной платы, исходя из технического состояния помещения спустя два года.
Таким образом, обстоятельства, являющиеся юридически значимым для соразмерного уменьшения арендной платы, ответчиком не доказаны (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что имея претензии к арендодателю по качеству переданного в аренду имущества, ответчик осуществил защиту своих прав, обратившись с иском о расторжении договора в рамках дела N А76-30493/2015.
Отказ в удовлетворении иска по указанному спору не означает, что арендатор вправе использовать иные меры оперативного воздействия, установленные нормой п. 2 ст. 612 ГК РФ, поскольку в иске было отказано по мотиву незаключенности договора в силу отсутствия его государственной регистрации, что, как ранее отмечено судом, определяет правовые последствия, связанные с оформлением договора, исключительно для третьих лиц, и не отменяет обязательств между самими сторонами договора аренды.
С учетом изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества "УГТЭ" не имеется.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам и по первоначальному иску подлежат распределению с учетом правил ч. 1 ст. 110 АПК РФ,
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.05.2017 N 18АП-4361/2017, 18АП-4217/2017 ПО ДЕЛУ N А76-16489/2015
Требование: О взыскании неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2017 г. N 18АП-4361/2017, 18АП-4217/2017
Дело N А76-16489/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" и общества с ограниченной ответственностью "Уралгидротехэкспедиция" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.03.2017 по делу N А76-16489/2016 (судья Вишневская А.А.).
В судебном заседании приняли участие представители:
Муниципального унитарного предприятия Озерского городского округа "Озерский центр проектного финансирования "Куратор" - председатель ликвидационной комиссии Горохов И.Г. (постановление Администрации Озерского городского округа N 3528 от 26.12.2016),
общества с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" - Гасымова Н.В. (доверенность от 27.11.2016).
Муниципальное унитарное предприятие Озерского городского округа "ОЗЕРСКИЙ ЦЕНТР ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ "КУРАТОР" (далее - МУП "Куратор", предприятие, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УралГидроТехЭкспедиция" (далее - ООО "УГТЭ", общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением N 1 площадью 107,9 кв. м по адресу г. Озерск пр. Ленина д. 84 за период с 18.06.2014 по 31.07.2016 в размере 669 598 руб. 63 коп. (т. 3 л.д. 1, 79-80).
Для рассмотрения совместно с первоначальным исковым требованием принято к производству встречное исковое заявление ООО "УГТЭ" к МУП "КУРАТОР" об уменьшении платы за пользование нежилым помещением N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенным по адресу: г. Озерск Челябинской области, пр. Ленина, д. 84, закрепленным на праве хозяйственного ведения за МУП "КУРАТОР", подлежащей уплате с ООО "УГТЭ" в пользу ООО "УГТЭ" за период с 18 июня 2014 года по 24 декабря 2014 года на 100% от расчетного размера, а именно на 163 429,29 руб., в том числе: за июнь 11 408 руб. 63 коп., за июль - ноябрь 131 638 руб., по 26 327 руб. 60 коп. за каждый месяц и за декабрь - 20 382 руб. 66 коп. (т. 3 л.д. 84, 86).
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечена Администрация Озерского городского округа (т. 1 л.д. 100-102).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 16.02.2016 принят отказ МУП "КУРАТОР" от иска в части взыскания с ООО "УГТЭ" суммы основного долга в размере 13 072 руб. 09 коп., производство по делу в данной части прекращено (т. 3 л.д. 10-12).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.03.2017
(резолютивная часть от 20.02.2017) исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С ООО "УГТЭ" в пользу предприятия взыскана задолженность в сумме 226 000 рублей, распределена в соответствующей части государственная пошлина по иску. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.
С решением суда не согласились обе стороны (далее также - податели апелляционных жалоб, апеллянты), подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт.
Предприятие "КУРАТОР" в обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Апеллянт не согласен с расчетом судом размера неосновательного обогащения на основании отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком, поскольку в спорный период действовал отчет от оценке N 0140 от 07.03.2014 и последующее признание незаключенным договора аренды не влечет недействительность указанного отчета, на основании которого в договоре аренды был определен размер арендной платы. Суд также не принял во внимание, что ответчик злоупотребил своими правами, поскольку не осуществил государственную регистрацию договора аренды и при обращении истца по настоящему иску в суд договор еще не был признан судом незаключенным и у ответчика имелась возможность зарегистрировать сделку, а у истца отсутствовала обязанность проводить новую оценку. Представленный ответчиком отчет N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды определяет размер арендной платы на октябрь 2016, и не содержит сведений о размере арендной платы за период с июня 2014 по июль 2016, и принятие судом такого отчета по существу позволяет ответчику в одностороннем порядке изменять принятые на себя добровольно обязательства.
ООО "УГТЭ" в обоснование своей жалобы ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.
Полагает, что у ответчика отсутствует обязанность по оплате арендной платы после 31.07.2015, когда истцу был направлен ответчиком акт приемки-передачи помещения и истец уклонился от приемки помещения из аренды.
Судом в решении не приведен расчет суммы неосновательного обогащения, апеллянт полагает, что за период с 18.06.2014 по 31.07.2015 размер платы за пользование помещением составляет 151 769, 67 руб.
Полагает, что истцом не доказано наличие вещного права в отношении помещения, поскольку в соответствии с данными единого государственного реестра недвижимости имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "ХЭЛИС" и доказательства передачи данного имущества в хозяйственное ведение МУП "КУРАТОР" при преобразовании отсутствуют. При отсутствии зарегистрированного за МУП "КУРАТОР" вещного права на недвижимое имущество, у истца отсутствует право распоряжения им.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором просит в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.
Представитель истца дополнительно пояснил, что при последнем уточнении иска (т. 3 л.д. 79) требование о взыскании неустойки истец не поддерживал.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в поданных апелляционных жалобах.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела, по результатам открытого аукциона, проведенного в сети Интернет по адресу www.lorai.gov.ru (протокол N 5 от 30.05.2014, т. 1 л.д. 14, т. 2 л.д. 63-66, 67-78) между МУП "КУРАТОР" (арендодателем) и ООО "УГТЭ" (арендатором) подписан договор N 02 от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84 (п. 1.1).
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора).
Арендная плата за пользование имуществом устанавливается в размере 315 931 руб. в год. Размер арендной платы за месяц составляет 26 327 руб. 60 коп. (п. 5.1 договора).
Указанный размер арендной платы определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной (т. 1 л.д. 91-117, т. 2 л.д. 129-177).
Арендная плата вносится арендатором на расчетный счет, указанный в реквизитах настоящего договора, ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за расчетным (п. 5.2 договора).
В случае несоблюдения арендатором порядка и срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.1). Арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор в случаях несогласия с изменением арендной платы, произведенной арендодателем в соответствии с п. 1.4. настоящего договора (п. 7.3.1 договора).
Арендатор письменно извещает арендодателя о предстоящем расторжении договора не менее чем за 1 месяц до даты предстоящего освобождения помещений (п. 7.4 договора).
Согласно акту приема-передачи от 18.06.2014 ответчик принял в пользование нежилое помещение N 1 общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу г. Озерск, пр. Ленина д. 84. Претензий к состоянию помещения арендатор не имеет (т. 1 л.д. 13).
Ссылаясь на неоплату ответчиком пользования помещением, находящимся в муниципальной собственности, МУП "КУРАТОР" обратилось в арбитражный суд.
Указывая на то, что помещение было передано ответчику с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, ООО "УГТЭ" обратилось в суд со встречным иском.
Признавая обоснованными первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял пользование помещением без внесения платы за пользование в период с июня 2014 по июль 2016. Поскольку судами по делу N А76-30493/2015 договор аренды, оформленный между истцом и ответчиком, признан незаключенным в силу отсутствия его государственной регистрации, суд посчитал невозможным определение арендной платы, исходя из его размера, согласованного сторонами в договоре, представленный истцом отчет о рыночной оценке N 0140 от 07.03.2014, на основании которого был определен размер арендной платы в договоре, суд оценил критически, поскольку с даты составления отчета до момента подачи иска прошло более шести месяцев, в силу чего определенная оценщиком рыночная стоимость арендной платы не признана судом достоверной при наличии представленных ответчиком доказательств существенного снижения арендной платы в спорный период. В силу этого, размер платы за пользование помещением определен судом на основании отчета N 057/10-16 от 09.10.2016 об оценке рыночной стоимости аренды, представленного ответчиком.
Требование о взыскании неустойки оставлено судом без удовлетворения в силу незаключенности договора аренды, которым размер такой неустойки согласован.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности ответчиком необходимости осуществления капитального ремонта в помещении, и кроме того, при удовлетворении требований по первоначальному иску судом учтена стоимость арендной платы, определенной на основании представленного ответчиком отчета о рыночной стоимости с учетом технического состояния помещения.
Проверив законность и обоснованность решения в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.
Из материалов дела следует, что результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества между МУП "КУРАТОР" (арендодателем) и ООО "УГТЭ" (арендатором) подписан договор N 02 от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 11-13), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду за плату во временное пользование нежилое помещение N 1, общей площадью 107,9 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Озерск, пр. Ленина, д. 84.
Передаваемое в аренду имущество находится в собственности муниципального образования и закреплено за арендодателем на праве хозяйственного ведения (п. 1.2 договора).
Доводы апелляционной жалобы ООО "УГТЭ" об отсутствии у истца вещного права в отношении переданного в аренду помещения, поскольку в соответствии с данными единого государственного реестра недвижимости имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "ХЭЛИС" и доказательства передачи данного имущества в хозяйственное ведение МУП "КУРАТОР" при преобразовании отсутствуют, отклоняются в силу абз. 2 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу которых оспаривание правомочий арендодателя на сдачу имущества в аренду не входит в сферу правового интереса арендатора. Кроме того, из передаточного акта (приложение к постановлению администрации Озерского городского округа N 4579 от 24.12.2010) следует, что нежилое помещение N 1 - цокольный этаж, общая площадь 107, 9 кв. м по адресу пр. Ленина, д. 84 в г. Озерске, передано в порядке преобразования от муниципального унитарного предприятия "ХЭЛИС" к МУП "КУРАТОР" (т. 2 л.д. 6), что с учетом положений ст. 57 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определяет момент возникновения соответствующего вещного права у истца.
Срок действия договора согласован сторонами с 18.06.2014 по 18.06.2019 (п. 2.1 договора), то есть более, чем на один год, что в силу ст. 651 ГК РФ требует его государственной регистрации.
Имущество было передано ответчику по акту приема-передачи от 18.06.2014 (т. 1 л.д. 13).
Договор зарегистрирован не был, что сторонами не оспаривается, а также данное обстоятельство установлено судебными актами по делу N А76-30493/2015, которыми также признано обстоятельство незаключенности указанного договора по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Однако, в силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, а также если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Из материалов дела следует, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 заключен по результатам открытого аукциона, то есть в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", оформлен с ответчиком как с единственным участником несостоявшегося аукциона (т. 1 л.д. 14), форма договора соответствует положениям п. 1 ст. 651 ГК РФ.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды по смыслу п. 2 ст. 651 ГК РФ и вышеизложенных разъяснений означает незаключенность договора для третьих лиц, однако не отменяет обязательств, добровольно принятых на себя сторонами по договору, существенные условия, форма и содержание которого соответствуют требованиям законодательства.
С учетом изложенного, заявленная истцом денежная сумма по существу является арендной платой, размер которой согласован в договоре N 02 от 18.06.2014.
Формулирование истцом по первоначальному иску требований как иска о взыскании неосновательного обогащения не препятствует его удовлетворению, с учетом очевидности материально-правового интереса истца, направленного на взыскание платы за пользование муниципальным имуществом, и полномочий суда по квалификации заявленных требований, установленных ч. 1 ст. 168 АПК РФ (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", постановления Президиума ВАС РФ N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012).
Из условий анализируемого договора следует, что сторонами согласована арендная плата за пользование имуществом в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц (п. 5.1 договора).
Указанный размер арендной платы определен в конкурсной документации по проведению аукциона на право заключения договора аренды (т. 2 л.д. 68), и, как следует из конкурсной документации, определен на основании отчета об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненного индивидуальным предпринимателем Исаковой Ириной Яновной (т. 1 л.д. 91-117, т. 2 л.д. 129-177).
Таким образом, размер арендной платы согласован сторонами не своему усмотрению в порядке п. 1 ст. 424 ГК РФ, а исходя из требований ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", исходя из начальной цены предложения на торгах, которая в свою очередь была определена, исходя из рыночной оценки арендной платы.
При этом отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., размер арендной платы за нежилое помещение определен в размере 224 рубля за кв. м площади (т. 1 л.д. 92), тогда как в конкурсной документации размер итоговой месячной арендной платы (26 327 руб. 60 коп.) определен, исходя из стоимости аренды квадратного метра 244 рубля (107, 9 кв. м х 244 руб.).
Однако по смыслу положений п. 6 и п. 9 Федерального стандарта оценки N 2, утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (действовавшего на момент проведения анализируемой оценки) и ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, рекомендуемой для целей совершения сделки, что с учетом целей конкурентного отчуждения муниципального имущества, закрепленных Федеральным законом N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции", позволяет утверждать, что начальный размер арендной платы при проведении торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества может превышать размер ставки арендной платы, определенной в качестве рыночной независимым оценщиком.
Более того, именно стоимость в размере 26 327 руб. 60 коп. была определена в конкурсной документации в качестве начальной стоимости арендной платы при проведении торгов, в силу чего последующий расчет арендной платы на основании иной ставки по существу будет означать изменение условий аукциона.
С учетом изложенных мотивов апелляционный суд полагает, что в качестве расчетной в данном случае должна приниматься стоимость арендной платы в размере 26 327 руб. 60 коп. в месяц, то есть исходя из стоимости 244 руб. за кв. м площади.
Ссылки суда первой инстанции на то, что отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненный индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., не может быть принят для определения размера арендной платы в спорный период, поскольку с момента его составления прошло более 6 месяцев, основаны на неверном толковании норм п. 26 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256.
В силу изложенной нормы, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Таким образом, при определении временного периода, допустимого для применения рыночной стоимости объекта оценки, речь идет об актуальности определенной отчетом независимого оценщика рыночной стоимости на момент совершения сделки с учетом требований ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (цена, рекомендуемая для совершения сделки), а не о невозможности его применения для расчета арендной платы в последующий период исполнения договора аренды.
В данном случае рыночная стоимость арендной платы определялась оценщиком Исаковой И.Я. по состоянию на 24.02.2014, конкурсная документация утверждена 23.04.2014 (т. 2 л.д. 67), а договор аренды по результатам проведенных торгов подписан 18.06.2014.
Таким образом, определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., рыночная стоимость арендной платы являлась актуальной и применимой для целей совершения сделки аренды муниципального имущества не только на момент объявления торгов на право заключения договора, но и на момент подписания договора.
С момента включения указанной стоимости в договор аренды в качестве размера арендной платы (п. 5.1. договора), такая стоимость становится договорным условием, которое в силу п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 420, а также положений ст. 446 - 447 ГК РФ не может быть изменено по соглашению сторон.
При изложенных обстоятельствах указанный отчет об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненный индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., является допустимым доказательством, на основании которого подлежит определению рыночная стоимость арендной платы по договору.
По изложенным основаниям сам по себе факт определения отчетом N 057/10-16 от 09.10.2016, выполненным индивидуальным предпринимателем Корчагиной Л.П. (т. 3 л.д. 94), рыночной стоимости помещения по состоянию на 09.10.2016 не может отменять действия размера арендной платы за помещение, применяемого в данном случае в порядке п. 1 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ в качестве договорного условия.
Кроме того, размер рыночной стоимости, установленный в отчете N 057/10-16 от 09.10.2016, определен по состоянию на 09.10.2016, в силу чего такой порядок определения размера арендной платы не отражает ее размер по состоянию на дату согласования договорных условий в договоре N 02 от 18.06.2014, при том, что условия раздела 5 договора аренды позволяют сделать вывод о согласовании размера арендной платы 26 327 руб. в месяц на период до изменения арендодателем арендной платы в порядке, установленном пунктом 4.1.4. договора аренды.
Таким образом, добровольно принятое ответчиком обязательство не может быть изменено им в одностороннем порядке, в том числе путем установления иной рыночной стоимости арендной платы при отсутствии доказательств недействительности оформленного договора либо оспаривания в порядке, предусмотренном ст. ст. 446 - 447 ГК РФ проведенных торгов, в силу чего размер платы за пользование муниципальным имуществом подлежит определению, исходя из цены, определенной в соответствии с требованиями закона для аренды муниципального имущества и исходя из соглашения сторон, то есть условий п. 5.1. договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 5.1. договора установлен ежемесячный размер арендной платы 26 327 рублей, и, как ранее отмечено судом, определен на основании рыночной оценки арендной платы, указанной в отчете 07.03.2014 N 0140, выполненном индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я. (т. 1 л.д. 91-117).
Названный отчет арендной платы ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не оспорен, недостоверность определенной оценщиком рыночной стоимости не установлена, ответчиком при рассмотрении настоящего спора соответствующих возражений не заявлено.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств обществом не представлено, требования истца о взыскании платы за пользование нежилым помещением подлежат удовлетворению в размере 669 598 рублей 63 копеек за период с 18.06.2014 по 31.07.2016.
Доводы общества "УГТЭ" об отсутствии у ответчика обязанности по оплате арендной платы после 31.07.2015, когда истцу был направлен ответчиком акт приемки-передачи помещения, и истец уклонился от приемки помещения из аренды, подлежат отклонению.
В силу п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
По смыслу изложенных разъяснений, действия арендодателя по отказу в приемке имущества из аренды являются неправомерными только в том случае, если договор аренды прекращен по установленным законом или договором основаниям.
В данном случае из материалов дела следует, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 был оформлен сроком на 5 лет (п. 2.1. договора).
Норма п. 1 и п. 2 ст. 610 ГК РФ в ее нормативном единстве со ст. 309, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ не предоставляет право досрочного отказа от срочного договора аренды при отсутствии на то оснований, предусмотренных самим договором.
Пунктом 7.3. договора предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор только в случае несогласия с изменением арендодателем арендной платы.
Наличие предусмотренных п. 7.3. договора аренды оснований для расторжения арендатором договора судом по материалам дела не установлено.
То обстоятельство, что договор аренды N 02 от 18.06.2014 не был зарегистрирован с учетом вышеизложенных разъяснений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не отменяет обязательств, основанных на добровольно оформленном соглашении сторон, в том числе в части порядка его прекращения.
Таким образом, при отсутствии законных оснований для прекращения договора аренды N 02 от 18.06.2014 ответчик как арендатор не вправе был требовать письмом от 31.07.2015 принятия помещения из аренды, в силу чего оснований для освобождения его от обязанности оплачивать арендную плату не имеется.
Решение суда в части первоначального иска подлежит отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.
Встречный иск отклонен судом первой инстанции обоснованно.
В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
По смыслу изложенной нормы уменьшение арендной платы должно быть соразмерным, то есть соответствовать степени существенности обнаруженных в арендуемом помещении недостатков.
Указанное, вопреки мнению общества "УГТЭ", изложенному во встречном иске и настаивающем на уменьшении арендной платы, исходя из 100%-ного расчетного размера, не означает полное освобождение арендатора от оплаты арендной платы. Обратный подход противоречит нормам ст. 423, 606 ГК РФ и принципу возмездности пользования имуществом.
Однако соответствующая соразмерность, определяющая степень уменьшения арендной платы пропорционально характеру утверждаемых обществом недостатков, истцом по встречному иску не обоснована.
Кроме того, как ранее отмечено судом, размер арендной платы определен, исходя из ее рыночной оценки, что в силу положений Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" предполагает оценку объекта аренды, исходя из его фактического технического состояния, в том числе с учетом всех заявленных арендатором впоследствии недостатков, в силу чего при отсутствии доказательств обратного определенная отчетом об оценке от 07.03.2014 N 0140, выполненным индивидуальным предпринимателем Исаковой И.Я., рыночная стоимость арендной платы отвечает принципу соразмерности встречного предоставления.
Более того, из материалов дела следует, что на момент проведения торгов и подписания договора аренды от 18.06.2014 базовая ставка арендной платы, утвержденная муниципальным образованием как собственником имущества за аренду муниципального нежилого фонда, составляла 407 руб.. за кв. м (решение Собрания депутатов Озерского городского округа Челябинской области от 07.07.2010 N 164), в силу чего определенная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 арендная плата ниже муниципальных ставок арендной платы, действующих в соответствующий период и имеющих усредненный характер, что также позволяет оценить названный отчет об оценке как достоверное доказательство, отражающее реальную стоимость арендуемого помещения, исходя из его технического состояния.
Общество "УГТЭ", принявшее участие в аукционе, и впоследствии подписавшее договор аренды на условиях ежемесячной арендной платы, исходя из 26 327 рублей, добровольно приняло на себя обязательство оплачивать пользование помещением в таком размере, исходя из технического состояния помещения, и доказательств того, что установленная оценщиком в отчете от 07.03.2014 N 0140 цена не является эквивалентом платы за пользование помещением такого качества, обществом "УГТЭ" не представлено.
Отчет об оценке N 057/10-16 от 09.10.2016, выполненный индивидуальным предпринимателем Корчагиной Л.П., помимо изложенных мотивов, не может быть признан доказательством, объективно отражающим размер арендной платы на момент передачи помещения арендатору (18.04.2016), поскольку определяет размер арендной платы, исходя из технического состояния помещения спустя два года.
Таким образом, обстоятельства, являющиеся юридически значимым для соразмерного уменьшения арендной платы, ответчиком не доказаны (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Суд первой инстанции также обоснованно отметил, что имея претензии к арендодателю по качеству переданного в аренду имущества, ответчик осуществил защиту своих прав, обратившись с иском о расторжении договора в рамках дела N А76-30493/2015.
Отказ в удовлетворении иска по указанному спору не означает, что арендатор вправе использовать иные меры оперативного воздействия, установленные нормой п. 2 ст. 612 ГК РФ, поскольку в иске было отказано по мотиву незаключенности договора в силу отсутствия его государственной регистрации, что, как ранее отмечено судом, определяет правовые последствия, связанные с оформлением договора, исключительно для третьих лиц, и не отменяет обязательств между самими сторонами договора аренды.
С учетом изложенного, решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы общества "УГТЭ" не имеется.
Судебные расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам и по первоначальному иску подлежат распределению с учетом правил ч. 1 ст. 110 АПК РФ,
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)