Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца: Григорьев А.Ю., по доверенности от 19.04.2017,
от ответчика: Гаврилова С.А., по доверенности от 29.12.2016,
от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) Мишин П.Ю., по доверенности
от 09.01.2017, Коршунова И.В., по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-20880/2017, 13АП-20881/2017) ГУП "ГУИОН"
и ООО "Инвест-Проект" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-56236/2015 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ООО "Инвест-Проект"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
третьи лица: 1) Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи,
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 для определения цены выкупаемого имущества, а также об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 4-Н с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А по цене, установленной в ходе судебного разбирательства (после уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).
Решением от 28.06.2017 производство по делу прекращено в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015; суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" договор купли-продажи нежилого помещения 4-Н с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А по цене 11 040 000 руб.
Не согласившись с решением суда, ГУП "ГУИОН" и ООО "Инвест-Проект" обратились с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе ООО "Инвест-Проект" просит решение изменить, установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, для определения цены выкупаемого имущества равной 6 300 000 руб. (без учета НДС).
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что несоответствие отчета ГУП "ГУИОН" об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 требованиям статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) подтверждается тем, что оценщиком ГУП "ГУИОН" не использованы объекты-аналоги, с учетом которых выполнена оценка в отчете ООО "БЮРО ЭКСПЕРТИЗ" от 29.07.2015 N 342-15 и заключении эксперта Мешакова от 05.08.2016 N 06-2016.
ГУП "ГУИОН" в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части, касающейся распределения судебных расходов и принять новый судебный акт, которым взыскать с ООО "Инвест-проект" в пользу ГУП "ГУИОН" 68 750 руб. судебных расходов по оплате экспертиз. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно возложил на ГУП "ГУИОН" расходы на проведение судебных экспертиз в рамках настоящего дела, поскольку процессуальное поведение третьего лица, а именно заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта способствовало принятию законного и обоснованного судебного акта. Следовательно, по мнению ГУП "ГУИОН", ему, как третьему лицу, участвовавшему в процессе на стороне ответчика, должны быть возмещены судебные расходы, применительно к положениям статьи 110 АПК РФ и положениям пунктов 1, 6, 25, Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
От ООО "Инвест-Проект", ГУП "ГУИОН", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поступили отзывы на апелляционные жалобы с изложением правовых позиций.
В судебном заседании представители ООО "Инвест-Проект", ГУП "ГУИОН", поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражали относительно удовлетворения жалоб процессуальных оппонентов.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Инвест-Проект", поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ГУП "ГУИОН".
Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 17.01.2013 заключен договор аренды N 02-А005020 помещения 4-Н, с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А.
В последующем 26.03.2015 (вх. N 2696 от 30.03.2015) Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 29.06.2015 N 328-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, помещение 4-Н" принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 11 040 000 руб., определенной на основании заключения ГУП "ГУИОН" от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015.
Письмом Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.
Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.
Поскольку договоры с учетом разногласий по цене выкупаемого помещения не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП "ГУИОН", и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Доводы, изложенные ГУП "ГУИОН" в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом по следующим основаниям.
Как следует из статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Как верно указано судом первой инстанции, разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, тогда как непосредственно заявленные истцом требования удовлетворены не в полном объеме, судебные издержки, в том числе расходы по оплате судебных экспертиз по делу подлежат оставлению на сторонах, их понесших.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 11 040 000 руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного Объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия соглашается с доводами жалобы ГУП ГУИОН и приходит к выводу о том, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015. Производство по делу в указанной части обоснованно прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки
В рамках настоящего дела по ходатайству ГУП "ГУИОН" суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.
Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А. было поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" Горячук Елене Леонидовне; результат полученный экспертом Горячук Е.Л., полностью подтвердил стоимость, полученную в отчете ГУП "ГУИОН".
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной в экспертном заключении.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции, в том числе с учетом данных экспертом в судебном заседании пояснений.
В судебном заседании суда первой инстанции, поясняя выбор объектов-аналогов, эксперт пояснил, что подбор объектов-аналогов осуществлялся им с учетом особенностей месторасположения, площади, состояния и иных специфических характеристик объекта оценки, его транспортной и пешеходной доступности. Все выбранные объекты-аналоги соответствуют заданным критериям, а в случае наличия различий между объектами проведены необходимые корректировки, что отражено в отчете.
Доводы Общества о том, что экспертное заключение не содержит анализ ссылок на источники информации по объектам-аналогам, несостоятельны и опровергаются содержанием самого экспертного заключения.
Ссылки ООО "Инвест-Проект" на нарушение экспертом положений Закона N 73 судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку сводятся лишь к несогласию с размером рыночной стоимости спорного помещения, определенным экспертом.
Доводы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.
Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-56236/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 13АП-20880/2017, 13АП-20881/2017 ПО ДЕЛУ N А56-56236/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. N 13АП-20880/2017, 13АП-20881/2017
Дело N А56-56236/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 сентября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Желтянникова В.И.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца: Григорьев А.Ю., по доверенности от 19.04.2017,
от ответчика: Гаврилова С.А., по доверенности от 29.12.2016,
от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) Мишин П.Ю., по доверенности
от 09.01.2017, Коршунова И.В., по доверенности от 09.01.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-20880/2017, 13АП-20881/2017) ГУП "ГУИОН"
и ООО "Инвест-Проект" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-56236/2015 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ООО "Инвест-Проект"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга,
третьи лица: 1) Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга",
2) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 для определения цены выкупаемого имущества, а также об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения 4-Н с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А по цене, установленной в ходе судебного разбирательства (после уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).
Решением от 28.06.2017 производство по делу прекращено в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015; суд обязал Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Инвест-Проект" договор купли-продажи нежилого помещения 4-Н с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А по цене 11 040 000 руб.
Не согласившись с решением суда, ГУП "ГУИОН" и ООО "Инвест-Проект" обратились с апелляционными жалобами.
В апелляционной жалобе ООО "Инвест-Проект" просит решение изменить, установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, для определения цены выкупаемого имущества равной 6 300 000 руб. (без учета НДС).
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что несоответствие отчета ГУП "ГУИОН" об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 требованиям статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) подтверждается тем, что оценщиком ГУП "ГУИОН" не использованы объекты-аналоги, с учетом которых выполнена оценка в отчете ООО "БЮРО ЭКСПЕРТИЗ" от 29.07.2015 N 342-15 и заключении эксперта Мешакова от 05.08.2016 N 06-2016.
ГУП "ГУИОН" в апелляционной жалобе просит изменить решение суда в части, касающейся распределения судебных расходов и принять новый судебный акт, которым взыскать с ООО "Инвест-проект" в пользу ГУП "ГУИОН" 68 750 руб. судебных расходов по оплате экспертиз. По мнению подателя жалобы, суд необоснованно возложил на ГУП "ГУИОН" расходы на проведение судебных экспертиз в рамках настоящего дела, поскольку процессуальное поведение третьего лица, а именно заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта способствовало принятию законного и обоснованного судебного акта. Следовательно, по мнению ГУП "ГУИОН", ему, как третьему лицу, участвовавшему в процессе на стороне ответчика, должны быть возмещены судебные расходы, применительно к положениям статьи 110 АПК РФ и положениям пунктов 1, 6, 25, Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".
От ООО "Инвест-Проект", ГУП "ГУИОН", Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга поступили отзывы на апелляционные жалобы с изложением правовых позиций.
В судебном заседании представители ООО "Инвест-Проект", ГУП "ГУИОН", поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражали относительно удовлетворения жалоб процессуальных оппонентов.
Представитель Комитета возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Инвест-Проект", поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ГУП "ГУИОН".
Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.
Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами апелляционной жалобы, отзывов на апелляционную жалобу, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 17.01.2013 заключен договор аренды N 02-А005020 помещения 4-Н, с кадастровым номером 78:36:5368:5:54:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А.
В последующем 26.03.2015 (вх. N 2696 от 30.03.2015) Общество обратилось в Комитет с заявлением о выкупе указанного помещения в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Распоряжением Комитета от 29.06.2015 N 328-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, помещение 4-Н" принято решение о приватизации данного нежилого помещения по цене 11 040 000 руб., определенной на основании заключения ГУП "ГУИОН" от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015.
Письмом Фонд имущества уведомил Общество о принятии решения о реализации истцом преимущественного права на выкуп помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи спорного помещения.
Не согласившись с ценой выкупаемого помещения, а также с иными положениями договора, Общество подписало договор с протоколом разногласий и направило указанные документы Фонду имущества.
Поскольку договоры с учетом разногласий по цене выкупаемого помещения не были подписаны, истец обратился в суд с требованием о признании недостоверным отчета о рыночной стоимости объекта, определенной ГУП "ГУИОН", и об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, посредством внесения изменений в договор и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
Повторно рассмотрев настоящее дело в порядке апелляционного производства, апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционные жалобы - не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Доводы, изложенные ГУП "ГУИОН" в апелляционной жалобе, не могут быть приняты во внимание апелляционным судом по следующим основаниям.
Как следует из статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").
Как верно указано судом первой инстанции, разногласия сторон в отношении условий договора подлежат урегулированию судом в любом случае, тогда как непосредственно заявленные истцом требования удовлетворены не в полном объеме, судебные издержки, в том числе расходы по оплате судебных экспертиз по делу подлежат оставлению на сторонах, их понесших.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 названного Закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Согласно отчету ГУП "ГУИОН" об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015 рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 11 040 000 руб.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.
Как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного Объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия соглашается с доводами жалобы ГУП ГУИОН и приходит к выводу о том, что у суда отсутствовали основания для удовлетворения заявленного требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого фонда - помещения 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А, установленной отчетом об оценке от 08.06.2015 N 31-8-0119 (162)-2015. Производство по делу в указанной части обоснованно прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки
В рамках настоящего дела по ходатайству ГУП "ГУИОН" суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.
Проведение экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения N 4-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Институтский пр., д. 3, корп. 1, лит. А. было поручено эксперту ООО "АЛЬФА Консалт" Горячук Елене Леонидовне; результат полученный экспертом Горячук Е.Л., полностью подтвердил стоимость, полученную в отчете ГУП "ГУИОН".
Суд первой инстанции, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пришел к выводу о том, что выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Исследовав представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание изложенные в экспертном заключении выводы, суд пришел к обоснованному выводу, что договор купли-продажи надлежит заключить по цене определенной в экспертном заключении.
Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.
Оснований для наличия сомнений в обоснованности выводов эксперта по вопросам, поставленным в определении суда, и противоречия в его выводах у суда апелляционной инстанции отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, соглашается с выводом суда о допустимости и достоверности экспертизы.
Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, из материалов дела не усматривается.
Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.
Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были оценены судом первой инстанции, в том числе с учетом данных экспертом в судебном заседании пояснений.
В судебном заседании суда первой инстанции, поясняя выбор объектов-аналогов, эксперт пояснил, что подбор объектов-аналогов осуществлялся им с учетом особенностей месторасположения, площади, состояния и иных специфических характеристик объекта оценки, его транспортной и пешеходной доступности. Все выбранные объекты-аналоги соответствуют заданным критериям, а в случае наличия различий между объектами проведены необходимые корректировки, что отражено в отчете.
Доводы Общества о том, что экспертное заключение не содержит анализ ссылок на источники информации по объектам-аналогам, несостоятельны и опровергаются содержанием самого экспертного заключения.
Ссылки ООО "Инвест-Проект" на нарушение экспертом положений Закона N 73 судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку сводятся лишь к несогласию с размером рыночной стоимости спорного помещения, определенным экспертом.
Доводы, приведенные заявителями в апелляционных жалобах, не опровергают выводов суда первой инстанции, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств, поэтому не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения.
Апелляционный суд приходит к заключению, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2017 по делу N А56-56236/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
В.И.ЖЕЛТЯННИКОВ
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)