Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): 1 - Савватеева Д.Ю. (доверенность от 29.12.2016 г.), 2 - не явился, извещен
от 3-го лица: Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8011/2017) ИП Микеладзе Левана на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-47625/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ИП Микеладзе Левана
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи, о взыскании,
Индивидуальный предприниматель Микеладзе Леван (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, выполненного ГУП ГУИОН, в отношении нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 92, лит. А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11; об обязании заключить договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене 8 500 000 руб.; о взыскании 18 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.
Решением от 15.02.2017 г. производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, прекращено.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" обязан заключить с Индивидуальным предпринимателем Микеладзе Леваном договор купли-продажи нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 92, лит. А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11 по цене 9 900 000 руб.
В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказано.
В апелляционной жалобе, поданной Предпринимателем, истец просит решение изменить, установив цену продажи объекта в 8 500 000 руб. 00 коп.
Предприниматель направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя. Фонд представителя в судебное заседание не направил.
В судебном заседании представители Комитета и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей Комитета, третьего лица и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга) и Индивидуальным предпринимателем Микеладзе Леваном (далее - Предприниматель) заключен договор от 09.04.1998 N 02-А002752 (в редакции дополнительного соглашения N 9 от 10.06.2011) аренды нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, д. 92, литера А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11, для использования под нежилые цели сроком до 24.08.2012; договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2015 г. по делу N А56-78531/2014 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обязан принять решение по предоставлению в собственность ИП Микеладзе Левану нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, д. 92, литера А; кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом вынесено распоряжение N 1730-рз от 31.12.2015 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда", которым определено осуществить приватизацию объекта ИП по цене 9 940 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, выполненным ГУП "ГУИОН".
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Фонда имущества Санкт-Петербурга направил Предпринимателю предложение от 02.03.2016 N 622 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предложением согласовать представленный договор купли-продажи и принять меры для его заключения в установленном законодательством порядке.
По результатам проведенной Предпринимателем оценки рыночной стоимости стоимость помещения существенно отличается от стоимости, указанной в Договоре купли-продажи, и составляет согласно отчету ООО "Городская экспертиза" N 122/16 - в 8 500 000 руб.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Согласно отчету ГУИОН об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость определена в размере 9 940 000 руб. (НДС не облагается).
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.
Как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
При этом, как указано в названном информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 8 500 000 рублей, арбитражный суд исходил из следующего.
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно отчету ГУИОН об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость определена в размере 9 940 000 руб.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнении обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая достоверность отчета, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО "Городская экспертиза" N 122/16, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 8 500 000 руб. без учета НДС.
Вместе с тем из приведенных норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
При таких обстоятельствах указанная в отчете 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.
Таким образом, возможность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
С учетом наличия в материалах дела взаимопротиворечащих заключений специалистов относительно цены выкупаемого объекта на одну дату, определением суда от 01.11.2016 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на 09.10.2014.
Согласно заключению эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 09.10.2014 составляет 9 900 000 руб.
Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Предпринимателя с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 9 900 000 руб., НДС не облагается.
Отклоняя замечания Предпринимателя на заключение эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательств, не содержит неясностей.
Вопреки доводам Предпринимателя нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.
Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.
Доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям к оформлению отчета об оценке судом отклоняются, поскольку законодательством о судебной экспертизе не установлено обязательных требований к соблюдению формальных требований федеральных стандартов оценки.
Доводы относительно недостатков подобранных экспертом объектов-аналогов не подтверждают, что данные обстоятельства могли повлиять на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности.
Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона N 159-ФЗ.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 г. по делу N А56-47625/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2017 N 13АП-8011/2017 ПО ДЕЛУ N А56-47625/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. N 13АП-8011/2017
Дело N А56-47625/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.,
при участии:
от истца (заявителя): не явился, извещен
от ответчика (должника): 1 - Савватеева Д.Ю. (доверенность от 29.12.2016 г.), 2 - не явился, извещен
от 3-го лица: Гинева И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.), Демьянова И.Н. (доверенность от 09.01.2017 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8011/2017) ИП Микеладзе Левана на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 по делу N А56-47625/2016 (судья Кротов С.М.), принятое
по иску ИП Микеладзе Левана
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
о признании недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, об обязании заключить договор купли-продажи, о взыскании,
установил:
Индивидуальный предприниматель Микеладзе Леван (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, выполненного ГУП ГУИОН, в отношении нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 92, лит. А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11; об обязании заключить договор купли-продажи указанных нежилых помещений по цене 8 500 000 руб.; о взыскании 18 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.
Решением от 15.02.2017 г. производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, прекращено.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" обязан заключить с Индивидуальным предпринимателем Микеладзе Леваном договор купли-продажи нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский пр., д. 92, лит. А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11 по цене 9 900 000 руб.
В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказано.
В апелляционной жалобе, поданной Предпринимателем, истец просит решение изменить, установив цену продажи объекта в 8 500 000 руб. 00 коп.
Предприниматель направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя. Фонд представителя в судебное заседание не направил.
В судебном заседании представители Комитета и третьего лица возражали против удовлетворения жалобы.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей Комитета, третьего лица и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга) и Индивидуальным предпринимателем Микеладзе Леваном (далее - Предприниматель) заключен договор от 09.04.1998 N 02-А002752 (в редакции дополнительного соглашения N 9 от 10.06.2011) аренды нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, д. 92, литера А, кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11, для использования под нежилые цели сроком до 24.08.2012; договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Решением Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.03.2015 г. по делу N А56-78531/2014 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обязан принять решение по предоставлению в собственность ИП Микеладзе Левану нежилых помещений 11-Н, 12-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой Сампсониевский проспект, д. 92, литера А; кадастровый номер 78:36:5024:4:1:11.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), Комитетом вынесено распоряжение N 1730-рз от 31.12.2015 "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда", которым определено осуществить приватизацию объекта ИП по цене 9 940 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 31-8-0119 (285)-2015 от 18.12.2015, выполненным ГУП "ГУИОН".
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Фонда имущества Санкт-Петербурга направил Предпринимателю предложение от 02.03.2016 N 622 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предложением согласовать представленный договор купли-продажи и принять меры для его заключения в установленном законодательством порядке.
По результатам проведенной Предпринимателем оценки рыночной стоимости стоимость помещения существенно отличается от стоимости, указанной в Договоре купли-продажи, и составляет согласно отчету ООО "Городская экспертиза" N 122/16 - в 8 500 000 руб.
Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.
Пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.
Частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
Согласно отчету ГУИОН об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость определена в размере 9 940 000 руб. (НДС не облагается).
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком" в силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.
Как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
При этом, как указано в названном информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Оценивая обоснованность требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 8 500 000 рублей, арбитражный суд исходил из следующего.
Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возник спор относительно цены помещения.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Согласно отчету ГУИОН об оценке от 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость определена в размере 9 940 000 руб.
В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.
Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.
Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.
После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнении обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.
Оспаривая достоверность отчета, выполненного ГУИОН, Истец ссылается на выполненный по его заказу отчет ООО "Городская экспертиза" N 122/16, согласно которому рыночная стоимость Объекта составила 8 500 000 руб. без учета НДС.
Вместе с тем из приведенных норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.
При таких обстоятельствах указанная в отчете 18.12.2015 N 31-8-0119 (285)-2015 рыночная стоимость является обязательной для Комитета при формировании им цены продажи спорного помещения.
Таким образом, возможность заключить договор на иных условиях, чем были предложены Комитетом изначально, у последнего отсутствует.
Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
С учетом наличия в материалах дела взаимопротиворечащих заключений специалистов относительно цены выкупаемого объекта на одну дату, определением суда от 01.11.2016 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на 09.10.2014.
Согласно заключению эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 09.10.2014 составляет 9 900 000 руб.
Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Предпринимателя с заявлением о предоставлении ему спорного помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 9 900 000 руб., НДС не облагается.
Отклоняя замечания Предпринимателя на заключение эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО "АЛЬФА Консалт" от 25.11.2016, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательств, не содержит неясностей.
Вопреки доводам Предпринимателя нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий.
Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.
Доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям к оформлению отчета об оценке судом отклоняются, поскольку законодательством о судебной экспертизе не установлено обязательных требований к соблюдению формальных требований федеральных стандартов оценки.
Доводы относительно недостатков подобранных экспертом объектов-аналогов не подтверждают, что данные обстоятельства могли повлиять на результат оценки, в результате которого стоимость объекта вышла за пределы допускаемой сложившимися методиками погрешности.
Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона N 159-ФЗ.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения жалобы не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2017 г. по делу N А56-47625/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
В.М.ГОРБИК
Е.В.ЖИЛЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)