Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик пользовался земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления изготовлена 14.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гладышевой Е.В.
при участии в судебном заседании
от истца:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты республики Крым не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО "Дисоюгстрой" не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу N А83-7584/2016,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343) о взыскании денежных средств за фактическое использование земельного участка площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Халтурина, 36-а в размере 6 864 397 руб. 61 коп., а также неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 в размере 826 523 руб. 83 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 решение суда первой инстанции отменено и с ответчика в пользу истца взыскана плата за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713 руб. 20 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399 руб. 49 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. Разрешен вопрос по государственной пошлине.
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Дисоюгстрой" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.
Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного заседания, представители сторон в суд округа не явились. От представителя ответчика ООО "Дисоюгстрой" поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы без их участия. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, решением Ялтинского городского совета N 142 от 30.11.2011 ООО "Дисоюгстрой" было дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка из земель жилой и общественной застройки, ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, расположенной по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым, с последующим предоставлением его в аренду. В соответствии с указанным решением общество было обязано заказать разработку проекта землеустройства.
В 2015 ответчик обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в связи с чем, постановлением администрации г. Ялты Республики Крым N 3130-п от 03.12.2015 Департаменту поручено заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка общей площадью 9 508 кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2,6), "общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0), сроком на 10 лет.
При этом, в соответствии с п. 2 вышеуказанного постановления, ответчик был уполномочен в срок до 01.01.2017 обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации права аренды на земельный участок.
04.12.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер 90:25:000000:429, общей площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым.
25.01.2016 ответчиком получен кадастровый паспорт N 90-02/2016-21074 на земельный участок площадью 9508 +/- 34 кв. м.
На занятом ответчиком земельном участке расположены приобретенные по договору купли-продажи от 27.11.2006 строения: нежилое здание - литер А, котельная - литер Б, туалет - литер В, склад - литер Г, склад - литер Д, общая площадь которых составляет 585,3 кв. м, принадлежащие ему на праве собственности.
В ходе проведения мероприятий по контролю за использованием земельных участков на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, был установлен факт занятия ответчиком спорного земельного участка, о чем составлен акт осмотра территории от 07.03.2017.
Претензия Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты от 07.09.2016 об оплате неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истец, ссылаясь на то, что ООО "Дисоюгстрой" в период с 01.07.2013 по 01.07.2016 пользовалось спорным земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для внесения арендной платы, поскольку истцом не представлены доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 01.07.2013 по 04.12.2015. По мнению суда, акт осмотра территории от 07.03.2017 не является надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований.
Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам и представленным по делу доказательствам, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, применив при этом к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, нормы материального права Украины, а к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.
Как следует из материалов дела, ООО "Дисоюгстрой" на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 заключенного с Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета является собственником нежилых зданий, общей площадью 585,3 кв. м, расположенных по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым.
При этом, в силу п. 1.4 договора купли-продажи покупатель самостоятельно решает вопросы права собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения.
Согласно положениям ст. ст. 82, 92, 116 Земельного кодекса Украины право собственности, право постоянного пользования земельным участком являются титульными правами на землю и приобретаются на основании гражданско-правовых договоров или в силу решений уполномоченных органов власти.
Апелляционный суд, учитывая условие договора купли-продажи о земельном участке (п. 1.4 договора), принимая во внимание отсутствие в цене приобретенных объектов стоимости земельного участка (п. 1.7 договора), а также то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи соответствующий земельный участок не был сформирован, отсутствуют решения органов власти о предоставлении, в частности, земельного участка обществу на праве постоянного пользования, пришел к правомерному выводу о том, что оснований возникновения права собственности либо права постоянного пользования общества на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенных зданий (сооружений), не имеется.
Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008, которым за обществом признано право на заключение именно договора аренды земельного участка.
Данным судебным актом также установлено, что по заключению Управления главного архитектора Ялтинского горисполкома от 27.10.2006, ориентировочная площадь земельного участка используемого "для обслуживания строительной базы" составляет 1 га (п. 3.3 заключения).
При этом, признавая за обществом право на аренду земельного участка, суд руководствовался правилами ст. 120 Земельного кодекса Украины, согласно которой лицо имеет право на ту часть земельного участка, которая занята принадлежащим ему зданием (сооружением).
Указанная норма права закрепляет, по сути, самостоятельные правовые режимы земельной собственности и собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, поэтому переход права собственности на здание и сооружение к приобретателя недвижимого имущества не влечет автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем здания (сооружения). Такими сделками могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены земельного участка.
В данном случае, условия п. 1.4 договора купли-продажи от 27.11.2006 подтверждают тот факт, что покупатель обязан решить вопрос, связанный с правом собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения, путем дополнительно заключенных договоров.
Таким образом, в силу данной нормы права, у общества после приобретения права собственности на здания (сооружения) на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 возникло только право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов, с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве.
По смыслу положений статьи 377 ГК Украины к покупателю соответствующего здания (строения) переходят права на земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) приобретенных объектов.
Договором, регламентирующим переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), ч. 1 ст. 120 ЗК Украины признает лишь договор аренды земельного участка, который между сторонами впервые был подписан только 04.12.2015 и зарегистрирован 25.01.2016.
При этом судебными инстанциями, с учетом решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 установлено, что для эксплуатации приобретенных обществом на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 строений необходим земельный участок, площадью не менее 9 508 кв. м.
Разрешая вопрос о порядке определения размера платы за пользование земельным участком, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 2 Закона Украины "О плате за землю" использование земли является платным. Аналогичные положения содержатся в ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу, о том, что ответчик не является плательщиком земельного налога, поскольку не обладает титульным правом постоянного пользования земельным участком.
При таких обстоятельствах с общества подлежит взысканию неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере арендной платы, за период с 01.07.2013 по 04.12.2015, а после указанной даты общество обязано было вносить арендную плату.
В соответствии со ст. 632 ГКУ, ст. ст. 2, 9 Закона Украины "О плате за землю", ст. 14 НКУ, ч. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ, а также разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым.
Как следует из материалов дела, суд отказал во взыскании платы за землю за период с 01.07.2013 по 12.11.2014, в связи с непредоставлением истцом необходимой информации для расчета арендной платы за указанный период.
Учитывая, что в соответствии с требованиями ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции, проверяя судебные акты, ограничен доводами, содержащимися в кассационной жалобе, судебная коллегия в данном случае не рассматривает законность судебного акта в части отказа во взыскании арендной платы за этот период. Истцом судебный акт в этой части не обжалован.
Вместе с тем, учитывая регулируемость платы за землю, суд апелляционной инстанции определил размер арендной платы за период с 13.11.2014 по 01.07.2016, разделив указанный период на три юридически значимых периода регулирования спорных правоотношений с учетом разных редакций соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (Республики Крым) и заключения 04.12.2015 договора аренды земельного участка: с 12.11.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 03.12.2015, с 04.12.2015 по 31.06.2016.
Так, постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, опубликованном на официальном интернет-портале Правительства Республики Крым, было утверждено Положение о порядке определении кадастровой стоимости земли, в соответствии с п. 3.2 которого годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от нее.
В частности, 1% в отношении земельного участка, предназначенного для жилищного (за исключением передвижного жилья) и сельскохозяйственного использования; для общественного использования объектов капитального строительства (за исключением объектов не государственной или муниципальной собственности); для обеспечения космической деятельности; для обеспечения обороны и безопасности; лесной деятельности; для общего и специального пользования водными объектами; для гидротехнических сооружений; для общего пользования территорией; для ритуальной деятельности; для специальной деятельности; (пп. "а" п. 3.2); 3% в отношении земельного участка, предназначенного для производственной деятельности (за исключением обеспечения космической деятельности); для транспорта; для деятельности по особой охране и изучению природы (пп. "б" п. 3.2); 6% в отношении земельных участков, не указанных в "а" и "б" настоящего пункта (пп "в" п. 3.2).
Суд апелляционной инстанции установил, что несмотря на то, что в соответствии с решениями Ялтинского городского Совета от 06.06.2008 N 333 и N 142 от 30.11.2011 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площади 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, фактически, исходя из технического паспорта он используется для размещения административного здания литер "А", площадью 585,3 кв. м.
Кроме того, на земельном участке также расположена котельная литер "Б" (площадью 17,1 кв. м), некапитальные склады (из железа) литер "Г" и литер "Д", площадь которых незначительна - 65,6 кв. м 48,1 кв. м и не влияет на вид использования земельного участка.
При этом, информация о видах разрешенного использования и о категории земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка от 30.07.2015 отсутствует (л.д. 44 т. 1).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт расположения на спорном земельном участке административного здания "А", площадью 585,3 кв. м, в соответствии с утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. N 540 Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, свидетельствует о том, что земельный участок фактически используется для целей "Предпринимательство" (код 4 Классификатора), в частности, для "Делового управления" (код 4.1 Классификатора).
Никаких подтверждений фактического использования земельного участка для целей, указанных в пп. "а" и "б" п. 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, общество не представило.
С учетом указанных обстоятельств суд, при определении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком в период с 12.11.2014 до 03.12.2015, применил 6% ставку и принимая во внимание размер фактически используемого земельного участка (9 508 кв. м), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком до 01.01.2015, составляет 2 480 892 руб. или 206 741 руб. в месяц.
Таким образом, арендная плата за период с 12.11.2014 по 31.12.2014 составляет 337 676 руб. (130 936 руб. за 19 дней ноября 2014 года + 206 741 руб. за декабрь 2014 года).
При этом суд апелляционной инстанции отразил, что доказательств относимости к данному земельному участку решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476 обществом не представлено.
Расчет арендной платы с 01.01.2015 суд произвел с учетом постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции постановления от 31.12.2014 N 685 и от 17.11.2015 N 726), которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы и нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым.
С учетом внесенных изменений, размер годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 03.12.2015, составляет 2 761 293 руб. 09 коп., что составляет 230 107 руб. 76 коп. в месяц.
В данном случае, сумма подлежащая взысканию за указанный период с ответчика составляет 2 554 196 руб. (2 531 185 руб. за 11 месяцев 2015 года + 23 011 руб. за три дня декабря 2015 года).
04.12.2015 между сторонами был заключен договор аренды спорного земельного участка, площадью 9508 кв. м с видом разрешенного использования, согласно п. 1.2 договора: "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Классификатору), "Общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0 согласно Классификатору).
С учетом указанного обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что именно с указанной даты имеет место вышеуказанный вид разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 3.2 договора от 04.12.2015 размер годовой арендной платы составляет 184 085 руб. 80 коп. или 15 340 руб. 48 коп. в месяц.
Учитывая, что арендные отношения возникли между сторонами с 04.12.2015, задолженность за декабрь составляет 13 806 руб. 43 коп.
С учетом положений Федерального закона "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", с 01.01.2016 подлежит применению индекс инфляции в размере 1,064, в связи с чем размер годовой арендной платы составляет 195 867 руб. 29 коп., а месячная оплата - 16 322 руб. 28 коп.
Таким образом, задолженность за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 следует признать равной 97 933 руб. 68 коп.
Подлежащая уплате сумма основного долга за весь взыскиваемый период с 12.11.2014 по 30.06.2016 составила 3 003 612 руб. С учетом произведенных ответчиком оплат по платежным поручениям: N 535 от 14.12.2015, N 49 от 29.01.2016, N 85 от 10.03.2016, N 146 от 06.04.2016, N 182 от 18.04.2016, N 288 от 25.05.2016 и N 295 от 25.05.2016 с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 2 897 713 руб. 20 коп.,
Платежными поручениями от 11.12.2015 N 536 и от 14.12.2015 N 541 обществом оплачена пеня в размере 70 руб.
Руководствуясь п. 14 Постановления Пленума N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" судом правомерно признан несостоятельным довод департамента на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям условий договора аренды от 04.12.2015 по мотиву отсутствия у него государственной регистрации.
Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, суд применил банковский процент в размере 8,25% годовых.
Учитывая сроки оплаты задолженности (не позднее 10 числа следующего месяца, а за последний месяц года не позднее 10 числа этого месяца) сумма процентов за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 составила 247 399 руб. 04 коп.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу N А83-7584/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 14.11.2017 N Ф10-4645/2017 ПО ДЕЛУ N А83-7584/2016
Требование: О взыскании денежных средств за пользование земельным участком.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик пользовался земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 ноября 2017 г. по делу N А83-7584/2016
Резолютивная часть постановления изготовлена 14.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 14.11.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Солодовой Л.В.
судей Сорокиной И.В., Гладышевой Е.В.
при участии в судебном заседании
от истца:
Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты республики Крым не явился, извещен надлежаще
от ответчика:
ООО "Дисоюгстрой" не явился, извещен надлежаще
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу N А83-7584/2016,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дисоюгстрой" (ОГРН 1149102077343) о взыскании денежных средств за фактическое использование земельного участка площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Халтурина, 36-а в размере 6 864 397 руб. 61 коп., а также неосновательного обогащения за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2013 по 01.07.2016 в размере 826 523 руб. 83 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 03.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 решение суда первой инстанции отменено и с ответчика в пользу истца взыскана плата за пользование земельным участком за период с 12.11.2014 по 30.06.2016 в размере 2 897 713 руб. 20 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 в размере 247 399 руб. 49 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. Разрешен вопрос по государственной пошлине.
Ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, ООО "Дисоюгстрой" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных им требований в полном объеме.
Будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте судебного заседания, представители сторон в суд округа не явились. От представителя ответчика ООО "Дисоюгстрой" поступило заявление о рассмотрении кассационной жалобы без их участия. Учитывая требования ст. 284 АПК РФ кассационная коллегия считает необходимым рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в связи со следующим.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, решением Ялтинского городского совета N 142 от 30.11.2011 ООО "Дисоюгстрой" было дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка из земель жилой и общественной застройки, ориентировочной площадью 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, расположенной по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым, с последующим предоставлением его в аренду. В соответствии с указанным решением общество было обязано заказать разработку проекта землеустройства.
В 2015 ответчик обратился с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в связи с чем, постановлением администрации г. Ялты Республики Крым N 3130-п от 03.12.2015 Департаменту поручено заключить с обществом договор аренды спорного земельного участка общей площадью 9 508 кв. м, из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2,6), "общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0), сроком на 10 лет.
При этом, в соответствии с п. 2 вышеуказанного постановления, ответчик был уполномочен в срок до 01.01.2017 обратиться в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления государственной регистрации права аренды на земельный участок.
04.12.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка, кадастровый номер 90:25:000000:429, общей площадью 9 508 кв. м, расположенного по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым.
25.01.2016 ответчиком получен кадастровый паспорт N 90-02/2016-21074 на земельный участок площадью 9508 +/- 34 кв. м.
На занятом ответчиком земельном участке расположены приобретенные по договору купли-продажи от 27.11.2006 строения: нежилое здание - литер А, котельная - литер Б, туалет - литер В, склад - литер Г, склад - литер Д, общая площадь которых составляет 585,3 кв. м, принадлежащие ему на праве собственности.
В ходе проведения мероприятий по контролю за использованием земельных участков на территории муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым, был установлен факт занятия ответчиком спорного земельного участка, о чем составлен акт осмотра территории от 07.03.2017.
Претензия Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты от 07.09.2016 об оплате неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истец, ссылаясь на то, что ООО "Дисоюгстрой" в период с 01.07.2013 по 01.07.2016 пользовалось спорным земельным участком без заключения договора аренды и внесения арендной платы, в связи с чем на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для внесения арендной платы, поскольку истцом не представлены доказательства пользования ответчиком спорным земельным участком в период с 01.07.2013 по 04.12.2015. По мнению суда, акт осмотра территории от 07.03.2017 не является надлежащим доказательством, подтверждающим обоснованность исковых требований.
Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам и представленным по делу доказательствам, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, применив при этом к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, нормы материального права Украины, а к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.
Как следует из материалов дела, ООО "Дисоюгстрой" на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 заключенного с Фондом коммунального имущества Ялтинского городского совета является собственником нежилых зданий, общей площадью 585,3 кв. м, расположенных по адресу: ул. Халтурина, 36-а, г. Ялта, Республика Крым.
При этом, в силу п. 1.4 договора купли-продажи покупатель самостоятельно решает вопросы права собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения.
Согласно положениям ст. ст. 82, 92, 116 Земельного кодекса Украины право собственности, право постоянного пользования земельным участком являются титульными правами на землю и приобретаются на основании гражданско-правовых договоров или в силу решений уполномоченных органов власти.
Апелляционный суд, учитывая условие договора купли-продажи о земельном участке (п. 1.4 договора), принимая во внимание отсутствие в цене приобретенных объектов стоимости земельного участка (п. 1.7 договора), а также то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи соответствующий земельный участок не был сформирован, отсутствуют решения органов власти о предоставлении, в частности, земельного участка обществу на праве постоянного пользования, пришел к правомерному выводу о том, что оснований возникновения права собственности либо права постоянного пользования общества на земельный участок, необходимый для эксплуатации приобретенных зданий (сооружений), не имеется.
Указанное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008, которым за обществом признано право на заключение именно договора аренды земельного участка.
Данным судебным актом также установлено, что по заключению Управления главного архитектора Ялтинского горисполкома от 27.10.2006, ориентировочная площадь земельного участка используемого "для обслуживания строительной базы" составляет 1 га (п. 3.3 заключения).
При этом, признавая за обществом право на аренду земельного участка, суд руководствовался правилами ст. 120 Земельного кодекса Украины, согласно которой лицо имеет право на ту часть земельного участка, которая занята принадлежащим ему зданием (сооружением).
Указанная норма права закрепляет, по сути, самостоятельные правовые режимы земельной собственности и собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, поэтому переход права собственности на здание и сооружение к приобретателя недвижимого имущества не влечет автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых соглашений между собственником земельного участка и приобретателем здания (сооружения). Такими сделками могут быть договоры купли-продажи, дарения, мены земельного участка.
В данном случае, условия п. 1.4 договора купли-продажи от 27.11.2006 подтверждают тот факт, что покупатель обязан решить вопрос, связанный с правом собственности или пользования земельным участком, на котором расположены купленные строения, путем дополнительно заключенных договоров.
Таким образом, в силу данной нормы права, у общества после приобретения права собственности на здания (сооружения) на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 возникло только право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации соответствующих объектов, с учетом возможности его будущего формирования и оформления на соответствующем праве.
По смыслу положений статьи 377 ГК Украины к покупателю соответствующего здания (строения) переходят права на земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) приобретенных объектов.
Договором, регламентирующим переход права пользования участком к приобретателю здания (сооружения), ч. 1 ст. 120 ЗК Украины признает лишь договор аренды земельного участка, который между сторонами впервые был подписан только 04.12.2015 и зарегистрирован 25.01.2016.
При этом судебными инстанциями, с учетом решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 01.04.2008 по делу N 203/2279-2008 установлено, что для эксплуатации приобретенных обществом на основании договора купли-продажи от 27.11.2006 строений необходим земельный участок, площадью не менее 9 508 кв. м.
Разрешая вопрос о порядке определения размера платы за пользование земельным участком, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.
Согласно ст. 2 Закона Украины "О плате за землю" использование земли является платным. Аналогичные положения содержатся в ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции, пришел к правомерному выводу, о том, что ответчик не является плательщиком земельного налога, поскольку не обладает титульным правом постоянного пользования земельным участком.
При таких обстоятельствах с общества подлежит взысканию неосновательное обогащение за пользование земельным участком в размере арендной платы, за период с 01.07.2013 по 04.12.2015, а после указанной даты общество обязано было вносить арендную плату.
В соответствии со ст. 632 ГКУ, ст. ст. 2, 9 Закона Украины "О плате за землю", ст. 14 НКУ, ч. 4 ст. 22, ст. 65 ЗК РФ, а также разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым.
Как следует из материалов дела, суд отказал во взыскании платы за землю за период с 01.07.2013 по 12.11.2014, в связи с непредоставлением истцом необходимой информации для расчета арендной платы за указанный период.
Учитывая, что в соответствии с требованиями ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции, проверяя судебные акты, ограничен доводами, содержащимися в кассационной жалобе, судебная коллегия в данном случае не рассматривает законность судебного акта в части отказа во взыскании арендной платы за этот период. Истцом судебный акт в этой части не обжалован.
Вместе с тем, учитывая регулируемость платы за землю, суд апелляционной инстанции определил размер арендной платы за период с 13.11.2014 по 01.07.2016, разделив указанный период на три юридически значимых периода регулирования спорных правоотношений с учетом разных редакций соответствующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации (Республики Крым) и заключения 04.12.2015 договора аренды земельного участка: с 12.11.2014 по 31.12.2014, с 01.01.2015 по 03.12.2015, с 04.12.2015 по 31.06.2016.
Так, постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, опубликованном на официальном интернет-портале Правительства Республики Крым, было утверждено Положение о порядке определении кадастровой стоимости земли, в соответствии с п. 3.2 которого годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах от нее.
В частности, 1% в отношении земельного участка, предназначенного для жилищного (за исключением передвижного жилья) и сельскохозяйственного использования; для общественного использования объектов капитального строительства (за исключением объектов не государственной или муниципальной собственности); для обеспечения космической деятельности; для обеспечения обороны и безопасности; лесной деятельности; для общего и специального пользования водными объектами; для гидротехнических сооружений; для общего пользования территорией; для ритуальной деятельности; для специальной деятельности; (пп. "а" п. 3.2); 3% в отношении земельного участка, предназначенного для производственной деятельности (за исключением обеспечения космической деятельности); для транспорта; для деятельности по особой охране и изучению природы (пп. "б" п. 3.2); 6% в отношении земельных участков, не указанных в "а" и "б" настоящего пункта (пп "в" п. 3.2).
Суд апелляционной инстанции установил, что несмотря на то, что в соответствии с решениями Ялтинского городского Совета от 06.06.2008 N 333 и N 142 от 30.11.2011 обществу дано разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка ориентировочной площади 1 га для строительства и обслуживания строительной базы, фактически, исходя из технического паспорта он используется для размещения административного здания литер "А", площадью 585,3 кв. м.
Кроме того, на земельном участке также расположена котельная литер "Б" (площадью 17,1 кв. м), некапитальные склады (из железа) литер "Г" и литер "Д", площадь которых незначительна - 65,6 кв. м 48,1 кв. м и не влияет на вид использования земельного участка.
При этом, информация о видах разрешенного использования и о категории земельного участка в кадастровом паспорте земельного участка от 30.07.2015 отсутствует (л.д. 44 т. 1).
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что факт расположения на спорном земельном участке административного здания "А", площадью 585,3 кв. м, в соответствии с утвержденным Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 г. N 540 Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, свидетельствует о том, что земельный участок фактически используется для целей "Предпринимательство" (код 4 Классификатора), в частности, для "Делового управления" (код 4.1 Классификатора).
Никаких подтверждений фактического использования земельного участка для целей, указанных в пп. "а" и "б" п. 3.2 Положения в редакции от 12.11.2014, общество не представило.
С учетом указанных обстоятельств суд, при определении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком в период с 12.11.2014 до 03.12.2015, применил 6% ставку и принимая во внимание размер фактически используемого земельного участка (9 508 кв. м), размер годовой арендной платы, который необходимо использовать при расчете размера за пользование земельным участком до 01.01.2015, составляет 2 480 892 руб. или 206 741 руб. в месяц.
Таким образом, арендная плата за период с 12.11.2014 по 31.12.2014 составляет 337 676 руб. (130 936 руб. за 19 дней ноября 2014 года + 206 741 руб. за декабрь 2014 года).
При этом суд апелляционной инстанции отразил, что доказательств относимости к данному земельному участку решения Ялтинского городского Совета от 25.06.2010 N 476 обществом не представлено.
Расчет арендной платы с 01.01.2015 суд произвел с учетом постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 (в редакции постановления от 31.12.2014 N 685 и от 17.11.2015 N 726), которым утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы и нормативная цена одного квадратного метра земель населенных пунктов Республики Крым.
С учетом внесенных изменений, размер годовой арендной платы за период с 01.01.2015 по 03.12.2015, составляет 2 761 293 руб. 09 коп., что составляет 230 107 руб. 76 коп. в месяц.
В данном случае, сумма подлежащая взысканию за указанный период с ответчика составляет 2 554 196 руб. (2 531 185 руб. за 11 месяцев 2015 года + 23 011 руб. за три дня декабря 2015 года).
04.12.2015 между сторонами был заключен договор аренды спорного земельного участка, площадью 9508 кв. м с видом разрешенного использования, согласно п. 1.2 договора: "Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" (код 2.6 согласно Классификатору), "Общественное использование объектов капитального строительства" (код 3.0 согласно Классификатору).
С учетом указанного обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что именно с указанной даты имеет место вышеуказанный вид разрешенного использования земельного участка.
Согласно п. 3.2 договора от 04.12.2015 размер годовой арендной платы составляет 184 085 руб. 80 коп. или 15 340 руб. 48 коп. в месяц.
Учитывая, что арендные отношения возникли между сторонами с 04.12.2015, задолженность за декабрь составляет 13 806 руб. 43 коп.
С учетом положений Федерального закона "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", с 01.01.2016 подлежит применению индекс инфляции в размере 1,064, в связи с чем размер годовой арендной платы составляет 195 867 руб. 29 коп., а месячная оплата - 16 322 руб. 28 коп.
Таким образом, задолженность за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 следует признать равной 97 933 руб. 68 коп.
Подлежащая уплате сумма основного долга за весь взыскиваемый период с 12.11.2014 по 30.06.2016 составила 3 003 612 руб. С учетом произведенных ответчиком оплат по платежным поручениям: N 535 от 14.12.2015, N 49 от 29.01.2016, N 85 от 10.03.2016, N 146 от 06.04.2016, N 182 от 18.04.2016, N 288 от 25.05.2016 и N 295 от 25.05.2016 с ответчика подлежит взысканию задолженность в размере 2 897 713 руб. 20 коп.,
Платежными поручениями от 11.12.2015 N 536 и от 14.12.2015 N 541 обществом оплачена пеня в размере 70 руб.
Руководствуясь п. 14 Постановления Пленума N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" судом правомерно признан несостоятельным довод департамента на отсутствие оснований для применения к спорным правоотношениям условий договора аренды от 04.12.2015 по мотиву отсутствия у него государственной регистрации.
Взыскивая проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, суд применил банковский процент в размере 8,25% годовых.
Учитывая сроки оплаты задолженности (не позднее 10 числа следующего месяца, а за последний месяц года не позднее 10 числа этого месяца) сумма процентов за пользование чужими денежными средствами с 10.12.2014 по 30.06.2016 составила 247 399 руб. 04 коп.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу N А83-7584/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.СОЛОДОВА
Судьи
И.В.СОРОКИНА
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)