Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 15.11.2017 N Ф07-12955/2017 ПО ДЕЛУ N А56-17482/2017

Требование: О признании незаконным уведомления об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых муниципальных нежилых помещений.

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Отказ мотивирован тем, что договоры аренды помещений являются ничтожными.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2017 г. по делу N А56-17482/2017


Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Ковалева С.Н. и Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Спектр" Вербицкого В.С. (доверенность от 26.01.2017), от Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области Лаас О.В. (доверенность от 12.12.2016 N 016-6564/16-О), рассмотрев 15.11.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 (судьи Желтянников Е.В., Жиляева Е.В., Кашина Т.А.) по делу N А56-17482/2017,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Спектр", место нахождения: 188230, Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34, ОГРН 1094710000285, ИНН 4710029499 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации Лужского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188230, Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 73, ОГРН 1054700425680, ИНН 4710026064 (далее - Администрация района), о признании незаконным уведомления Администрации района от 13.03.2017 N 017-3211/17-0-1 (далее - Уведомление) об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений площадью 201 кв. м, кадастровый N 47:29:0103011:2403, находящихся по адресу: Ленинградская обл., Лужский р-н, г. Луга, пр. Кирова, д. 34 (далее - помещения), и обязании Администрации района заключить с Обществом договор купли-продажи помещений.
Решением от 24.04.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017, иск удовлетворен, с Администрации района в пользу Общества взыскано 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В кассационной жалобе Администрация района просит решение от 24.04.2017 и постановление от 07.08.2017 отменить, ссылаясь на то, что поскольку договор аренды объекта нежилого фонда от 01.01.2013 N 12/13 (далее - договор N 12/13) был заключен в нарушение статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ), то у Общества не возникло преимущественное право выкупа помещений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В судебном заседании представитель Администрации района поддержал кассационную жалобу, суду кассационной инстанции пояснил, что полномочия по распоряжению помещениями перешли к Администрации района в связи с прекращением 30.10.2014 деятельности администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация городского поселения). Представитель Общества возразил против удовлетворения кассационной жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с последовательно заключенными договорами аренды объекта нежилого фонда от 01.01.2011 N 26/11 (далее - договор N 26/11), от 01.01.2012 N 01/12 (далее - договор N 01/12) и договором N 12/13 муниципальное образование Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) в лице Администрации городского поселения предоставило Обществу (арендатору) в аренду находящиеся в муниципальной собственности помещения на срок с 01.01.2011 по 30.12.2011, с 01.01.2012 по 30.12.2012 и с 01.01.2013 по 30.12.2013 соответственно.
Руководствуясь положениями Закона N 159-ФЗ, Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, 25.11.2013 обратилось в Администрацию городского поселения с заявлением о предоставлении ему в собственность помещений.
В связи с прекращением 30.10.2014 деятельности Администрации городского поселения ее полномочия по распоряжению муниципальным имуществом были переданы Администрации района.
Письмом от 04.04.2016 N 016-2366/16-0 Администрация района уведомила Общество о возобновлении договора N 12/13 на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ленинградской области (далее - Управление) в июле 2016 г. была проведена плановая проверка соблюдения Администрацией района требований антимонопольного законодательства по сдаче муниципального имущества в аренду, по результатам которой установлено, что договор N 12/13 заключен, а затем возобновлен на неопределенный срок на основании статьи 621 ГК РФ в нарушение статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ без проведения торгов, в связи с чем Администрации района 15.09.2016 выдано предупреждение N ПД/04/31 о прекращении действий (бездействия), содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства (далее - Предупреждение), с предписанием осуществить действия по возврату муниципального имущества - помещений.
Администрация района, ссылаясь на ничтожность договора N 12/13 и отсутствие у арендатора оснований для реализации преимущественного права выкупа помещений, 13.03.2017 направила Обществу Уведомление, содержащее информацию об отказе в приватизации помещений на основании Закона N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Общество, полагая, что оно с 01.06.2009 непрерывно на правах аренды пользуется помещениями, а потому отказ Администрации района в реализации его преимущественного права выкупа помещений является незаконным, через систему подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр" обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Возражая против удовлетворения иска, Администрация района сослалась на ничтожность договора N 12/13 и его пролонгации, что, по ее мнению, является препятствием для передачи помещений Обществу в собственность.
Суды первой и апелляционной инстанций, на основании части 5 статьи 166 ГК РФ заявление Администрации района о недействительности договора N 12/13 отклонили, посчитав, что она действует недобросовестно; требования Общества удовлетворили.
Однако судами первой и апелляционной инстанций не учтено следующее.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 135-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Законом N 135-ФЗ установлены особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.
Так, согласно статье 17.1 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ) заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 названной статьи (часть 1); указанный в части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ порядок заключения договоров также не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве (часть 2).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Частью 4 статьи 53 Закона N 135-ФЗ, действовавшей до 01.07.2013, было предусмотрено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Как следует из материалов дела, договоры N 26/11, 01/12 и 12/13 были заключены после вступления в силу статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, устанавливающей особый порядок заключения договора аренды муниципального имущества, без проведения торгов.
Доказательства того, что право аренды помещений у Общества возникло до 01.07.2008 и указанный в части 1 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ порядок заключения договора аренды не распространяется на эти помещения, судам первой и апелляционной инстанций представлены не были.
Поскольку договоры N 26/11, 01/12 и 12/13 были заключены в нарушение статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, устанавливающей особый порядок приватизации муниципального имущества, то они в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ являются ничтожными.
Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах Общество не может быть признано лицом, которое по состоянию на 01.07.2013 в течение двух и более лет непрерывно пользовалось помещениями в соответствии с действующими договором аренды.
В связи с тем, что Общество не отвечало критериям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, Администрация района правомерно, руководствуясь частью 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, отказала ему в приобретении в собственность арендованного имущества.
Вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности договора N 12/13 не имеет правового значения, так как Администрация района, ссылаясь на это обстоятельство, действовала недобросовестно, судом кассационной инстанции не может быть признан правильным в силу следующего.
Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).
Указанные положения закона подлежат применению в тех случаях, когда стороны при подписании договора достигли соглашения по всем его существенным условиям, приступили к его исполнению, а заявление о недействительности этого договора сделано его стороной в целях освобождения себя от обязательств, предусмотренных этим договором.
Заявляя о недействительности (ничтожности) договора N 12/13 как в Уведомлении, так и в возражениях на заявленные Обществом в суд требования, Администрация района как представитель собственника муниципального имущества и сторона этого договора преследовала иную цель - защиту интересов неопределенного круга лиц, ввиду необходимости выполнения требования Управления об устранении допущенных нарушений при заключении договоров аренды муниципального имущества, исполнения положений Закона N 159-ФЗ, предъявляемых к покупателю муниципального имущества.
С учетом изложенного действия Администрации не могут быть признаны недобросовестными.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявления Общества.
В связи с тем, что обжалуемые судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, то они подлежат отмене.
Поскольку дополнительного выяснения фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, не требуется, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 по делу N А56-17482/2017 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Спектр" отказать.
Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
С.Н.КОВАЛЕВ




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)