Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Тихоновского Ф.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевской Я.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 по делу N А76-10623/2016 (судья Позднякова Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны - Шадрина Е.В. (доверенность от 26.10.2016).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", должник), ОГРН 1117453010410, ИНН 7453235959, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее - Кузьмин А.В.), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 12.11.2016.
08.12.2016 индивидуальный предприниматель Мигачева Елена Геннадьевна (далее - ИП Мигачева Е.Г., кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила включить требование в третью очередь реестра требований кредиторов должника, признать денежные требования в размере 33 514 400 руб. обеспеченными залогом имущества.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требование в размере основного долга 33 514 400 руб., требование учтено как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 69 870 кв. м с кадастровым номером 74:36:0616001:222, расположенного по адресу: по ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Мигачева Е.Г. (далее также податель апелляционной жалобы) обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда в части, а именно: признать денежные требования ИП Мигачевой Е.Г. в размере 33 514 400 руб. обеспеченными залогом имущества: права аренды земельного участка и строящихся зданий на данном земельном участке (жилые дома N 1, N 4).
Податель апелляционной жалобы полагает, что в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) у кредитора все же возникло право требовать удовлетворения требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве, включая строящиеся жилые дома.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь также на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по настоящему делу в подтверждение своей позиции.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Как следует из материалов требования, между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3332-13 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 73-76).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 1 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 124,98 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 9 998 400 руб. в следующем порядке: платеж в размере 9 998 400 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3332-13 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16759 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 72, т. 3, л.д. 39).
Также между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3140-13 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 30-33).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 4 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 124,21 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 7 452 600 руб. в следующем порядке: платеж в размере 7 452 600 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3140-13 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО
"Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16760 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 29, т. 3 л.д. 39).
Между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3333-12 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 46-47).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 1 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 200,8 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 16 044 000 руб. в следующем порядке: платеж в размере 16 044 000 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3333-12 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16761 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 34, т. 3 л.д. 39).
Доказательства исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику строительства согласованных в договоре нежилых помещений в материалы дела не представлены.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения явилось основанием для предъявления рассматриваемого заявления в деле о банкротстве ООО "Гринфлайт".
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного требования и включил задолженность в размере 33 514 400 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Гринфлайт". Суд учел требование как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 69 870 кв. м с кадастровым номером 74:36:0616001:222, расположенного по адресу: по ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска.
Судебный акт обжалуется в части отказа в учете требования как обеспеченного залогом строящихся жилых домов N 1 и N 4 на указанном земельном участке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, не установил наличия оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, основываясь на следующем.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 201.1 Закона о банкротстве, участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2); требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3).
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329).
Так, статья 13 Закона N 214-ФЗ регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 этой статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства; при этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Такое правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом необходимо учитывать, что залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, - в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора - статья 9) и (или) договором.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не содержит специального указания на необходимость гражданам - участникам строительства, которым предоставляется приоритетная защита их прав, обращаться в арбитражный суд с отдельным требованием о признании за ними статуса залоговых кредиторов в силу заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья.
В судебных актах высших судебных инстанций Российской Федерации, а также в пояснительной записке к законопроекту, послужившему основой принятия Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ, указано, что специальное регулирование для граждан - кредиторов вводится в виду их особого статуса как непрофессиональных участников хозяйственных отношений, нуждающихся в особой защите.
Целью введения института залога в отношения долевого строительства в рамках норм Закона N 214-ФЗ являлось обеспечение максимального уровня защиты прав и интересов участников строительства.
Для достижения эффективности использования норм о залоге в отношениях с застройщиком применен механизм возникновения права залога в силу закона, что освобождало участников строительства от необходимости совершения каких-либо дополнительных действий для получения статуса залогодержателя.
Учитывая обозначенные законодателем цели, следует системно толковать нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и нормы статьи 13 Закона о банкротстве N 214-ФЗ, из которых следует, что гражданин - участник долевого строительства в случае предъявления денежных требований к застройщику приобретает статус залогового кредитора без заявления отдельного требования об этом.
Кроме того, требования иных лиц по нежилым помещениям также обеспечены залогом имущества по договорам долевого участия в строительстве.
Так, в силу статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство в том числе, по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплаты участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При этом, согласно статье 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1).
В пункте 2 названной статьи закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (пункт 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, требования участника долевого строительства (по жилому либо нежилому помещению в многоквартирном доме) в силу Закона N 214-ФЗ являются обеспеченными залогом.
Из представленных в материалы дела документов следует, что согласно данным Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, залог зарегистрирован только в отношении земельного участка, сведений о регистрации объекта незавершенного строительства либо выдаче разрешения на введение жилых домов за номерами 1 и 4 в эксплуатацию не имеется.
Учитывая названные положения Закона N 214-ФЗ, требования кредитора обеспечены залогом только земельного участка.
Иное определение от 24.04.2017 по настоящему делу об установлении требований Ханжина Е.А. вынесено при иных обстоятельствах дела. Как следует из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017, судом апелляционной инстанции на момент рассмотрения жалобы установлено, что объект (жилой дом N 49) введен в эксплуатацию 07.07.2017, нежилое помещение площадью 91,9 кв. м передано Ханжину Е.А. по акту от 08.08.2017.
С учетом указанных обстоятельств, в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд обоснованно удовлетворил заявление кредитора в части учета требования как обеспеченного залогом права аренды земельного участка.
Принимая во внимание изложенное, судебный акт в обжалуемой части не подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на указанный судебный акт.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 по делу N А76-10623/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.11.2017 N 18АП-12993/2017 ПО ДЕЛУ N А76-10623/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 г. N 18АП-12993/2017
Дело N А76-10623/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 20 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Хоронеко М.Н.,
судей Бабкиной С.А., Тихоновского Ф.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ковалевской Я.К., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 по делу N А76-10623/2016 (судья Позднякова Е.А.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны - Шадрина Е.В. (доверенность от 26.10.2016).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2016 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт" (далее - ООО "Гринфлайт", должник), ОГРН 1117453010410, ИНН 7453235959, введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение, временным управляющим утвержден Кузьмин Андрей Вениаминович (далее - Кузьмин А.В.), к банкротству должника применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.
Информационное сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" 12.11.2016.
08.12.2016 индивидуальный предприниматель Мигачева Елена Геннадьевна (далее - ИП Мигачева Е.Г., кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просила включить требование в третью очередь реестра требований кредиторов должника, признать денежные требования в размере 33 514 400 руб. обеспеченными залогом имущества.
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника требование в размере основного долга 33 514 400 руб., требование учтено как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 69 870 кв. м с кадастровым номером 74:36:0616001:222, расположенного по адресу: по ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Мигачева Е.Г. (далее также податель апелляционной жалобы) обратилась в арбитражный суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда в части, а именно: признать денежные требования ИП Мигачевой Е.Г. в размере 33 514 400 руб. обеспеченными залогом имущества: права аренды земельного участка и строящихся зданий на данном земельном участке (жилые дома N 1, N 4).
Податель апелляционной жалобы полагает, что в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ) у кредитора все же возникло право требовать удовлетворения требования за счет имущества, являющегося предметом договора участия в долевом строительстве, включая строящиеся жилые дома.
В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, ссылаясь также на определение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2017 по настоящему делу в подтверждение своей позиции.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Как следует из материалов требования, между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3332-13 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 73-76).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 1 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 124,98 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 9 998 400 руб. в следующем порядке: платеж в размере 9 998 400 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3332-13 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16759 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 72, т. 3, л.д. 39).
Также между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3140-13 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 30-33).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 4 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 124,21 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 7 452 600 руб. в следующем порядке: платеж в размере 7 452 600 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3140-13 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО
"Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16760 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 29, т. 3 л.д. 39).
Между ООО "Гринфлайт" (застройщик) и Мигачевой Е.Г. (участник строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве N 05-04/3333-12 от 31.07.2013 (требование N 2902, т. 1, л.д. 46-47).
В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом N 1 (строительный), расположенный в границах: ул. Братьев Кашириных, ул. Молодогвардейцев, набережная реки Миасс, ул. Чичерина в Калининском и Центральном районах г. Челябинска, микрорайон I, расположенный по адресу: ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска Челябинской области с кадастровым номером 74:36:0616001:222 и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику строительства объект долевого строительства - нежилое помещение общей проектной площадью 200,8 кв. м, расположенное на первом этаже.
Срок передачи объекта долевого строительства сторонами согласован не позднее I квартала 2015.
Участник строительства в свою очередь обязался уплатить застройщику стоимость объекта долевого строительства в размере 16 044 000 руб. в следующем порядке: платеж в размере 16 044 000 руб. осуществляется Участником Застройщику в безналичном порядке, путем перечисления на расчетный счет Застройщика в течение 14 календарных дней.
Согласно имеющейся на договоре N 05-04/3333-12 от 31.07.2013 отметке регистрирующего органа государственная регистрация сделки произведена 02.08.2013.
Обязательство по оплате объекта долевого строительства исполнено участником строительства в полном объеме, что подтверждается справкой ООО "Гринфлайт" от 14.11.2016 N 16761 и представленным через систему "Мой Арбитр" платежными документами (требование N 2902, т. 1, л.д. 34, т. 3 л.д. 39).
Доказательства исполнения застройщиком обязательства по передаче участнику строительства согласованных в договоре нежилых помещений в материалы дела не представлены.
Введение в отношении застройщика процедуры наблюдения явилось основанием для предъявления рассматриваемого заявления в деле о банкротстве ООО "Гринфлайт".
Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленного требования и включил задолженность в размере 33 514 400 руб. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Гринфлайт". Суд учел требование как обеспеченное залогом права аренды земельного участка площадью 69 870 кв. м с кадастровым номером 74:36:0616001:222, расположенного по адресу: по ул. Братьев Кашириных, 129 в Калининском районе г. Челябинска.
Судебный акт обжалуется в части отказа в учете требования как обеспеченного залогом строящихся жилых домов N 1 и N 4 на указанном земельном участке.
Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы, не установил наличия оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, основываясь на следующем.
Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Федеральным законом от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства", введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, касающийся банкротства застройщиков.
Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства недвижимое имущество.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 201.1 Закона о банкротстве, участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (подпункт 2); требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 3).
В соответствии с положениями гражданского законодательства, в том числе нормами главы 23 ГК РФ, в целях защиты прав и законных интересов тех или иных категорий лиц законодатель вправе устанавливать конкретные гарантии, в том числе обеспечивать исполнение обязательств перед данными лицами различными способами - и предусмотренными законом, и определяемыми в договоре (пункт 1 статьи 329).
Так, статья 13 Закона N 214-ФЗ регламентирует обеспечение залогом исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Согласно части 3 этой статьи с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 данного Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства; при этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
Такое правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.
При этом необходимо учитывать, что залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, - в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора - статья 9) и (или) договором.
Согласно пункту 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора.
Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не содержит специального указания на необходимость гражданам - участникам строительства, которым предоставляется приоритетная защита их прав, обращаться в арбитражный суд с отдельным требованием о признании за ними статуса залоговых кредиторов в силу заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья.
В судебных актах высших судебных инстанций Российской Федерации, а также в пояснительной записке к законопроекту, послужившему основой принятия Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ, указано, что специальное регулирование для граждан - кредиторов вводится в виду их особого статуса как непрофессиональных участников хозяйственных отношений, нуждающихся в особой защите.
Целью введения института залога в отношения долевого строительства в рамках норм Закона N 214-ФЗ являлось обеспечение максимального уровня защиты прав и интересов участников строительства.
Для достижения эффективности использования норм о залоге в отношениях с застройщиком применен механизм возникновения права залога в силу закона, что освобождало участников строительства от необходимости совершения каких-либо дополнительных действий для получения статуса залогодержателя.
Учитывая обозначенные законодателем цели, следует системно толковать нормы параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве и нормы статьи 13 Закона о банкротстве N 214-ФЗ, из которых следует, что гражданин - участник долевого строительства в случае предъявления денежных требований к застройщику приобретает статус залогового кредитора без заявления отдельного требования об этом.
Кроме того, требования иных лиц по нежилым помещениям также обеспечены залогом имущества по договорам долевого участия в строительстве.
Так, в силу статьи 12.1 Закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство в том числе, по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплаты участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
При этом, согласно статье 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1).
В пункте 2 названной статьи закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (пункт 3 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, требования участника долевого строительства (по жилому либо нежилому помещению в многоквартирном доме) в силу Закона N 214-ФЗ являются обеспеченными залогом.
Из представленных в материалы дела документов следует, что согласно данным Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, залог зарегистрирован только в отношении земельного участка, сведений о регистрации объекта незавершенного строительства либо выдаче разрешения на введение жилых домов за номерами 1 и 4 в эксплуатацию не имеется.
Учитывая названные положения Закона N 214-ФЗ, требования кредитора обеспечены залогом только земельного участка.
Иное определение от 24.04.2017 по настоящему делу об установлении требований Ханжина Е.А. вынесено при иных обстоятельствах дела. Как следует из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017, судом апелляционной инстанции на момент рассмотрения жалобы установлено, что объект (жилой дом N 49) введен в эксплуатацию 07.07.2017, нежилое помещение площадью 91,9 кв. м передано Ханжину Е.А. по акту от 08.08.2017.
С учетом указанных обстоятельств, в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд обоснованно удовлетворил заявление кредитора в части учета требования как обеспеченного залогом права аренды земельного участка.
Принимая во внимание изложенное, судебный акт в обжалуемой части не подлежит отмене.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации не предусмотрена уплата государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на указанный судебный акт.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2017 по делу N А76-10623/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мигачевой Елены Геннадьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.Н.ХОРОНЕКО
М.Н.ХОРОНЕКО
Судьи
С.А.БАБКИНА
Ф.И.ТИХОНОВСКИЙ
С.А.БАБКИНА
Ф.И.ТИХОНОВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)