Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2015 по делу N А76-22945/2014 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие:
индивидуальный предприниматель Батраева О.Е. (лично, паспорт),
представители: индивидуального предпринимателя Кучеровой А.И. - Батраева О.Е. (доверенность от 17.12.2014), Московец В.В. (доверенность от 14.04.2015),
Парижского сельского поселения в лице Администрации Парижского поселения - Платонов И.М. (протокол избирательной комиссии N 3), Клюшина О.Н. (по устному ходатайству).
Индивидуальный предприниматель Кучерова Анастасия Ивановна (далее - предприниматель Кучерова А.И., предприниматель, истец), индивидуальный предприниматель Батраева Ольга Егоровна (далее - предприниматель Батраева О.И.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Парижскому сельскому поселению Нагайбакского района Челябинской области в лице Администрации Парижского сельского поселения (далее - Администрация, ответчик) о понуждении заключить долгосрочный договор аренды помещения, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, 7а, помещение N 8, площадью 131,9 кв. м, об обязании выдать документы, которые относятся к данному помещению (договор аренды помещения, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, кадастровый паспорт на здание с выделом помещения, кадастровый план на земельный участок с межеванием, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, письмо-заявление директору ПО "МЭС" от главы Парижского сельского поселения о согласии подключения нежилого помещения к электрическим присоединениям) (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 87).
Впоследствии предприниматель Кучерова А.И. заявила ходатайство об отказе от иска в части требования о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, а также уточнила заявленные исковые требования, в которых просила обязать Администрацию предоставить заверенные копии документов, необходимые для государственной регистрации договора аренды (кадастровый план земельного участка, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, кадастровый паспорт здания, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, письмо-заявление о согласии подключения нежилого помещения к электрическим сетям) (т. 2 л.д. 70).
Предприниматель Батраева О.И. подала в суд заявление об отказе от заявленных ею исковых требований (т. 2 л.д. 154).
До рассмотрения спора по существу Администрация обратилась в суд первой инстанции со встречным иском к предпринимателю Кучеровой А.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 06.12.2010 за период с 10.02.2012 по 06.07.2015 в сумме 220 642,24 руб., обязании освободить имущество, состоящее из нежилого помещения общей площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А (с учетом уточнения заявленных требований и отказа ответчика от встречного иска в части взыскания договорной неустойки, т. 2 л.д. 105-106, 155-156, 153).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Собрание депутатов Нагайбакского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 (резолютивная часть от 23.11.2015) приняты отказ предпринимателя Батраевой О.Е. от первоначального иска в полном объеме, отказ предпринимателя Кучеровой А.И. от первоначального иска в части требований о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, отказ Администрации от встречного иска к предпринимателю Кучеровой А.И. в части взыскания пени в сумме 14 144 руб. 90 коп., производство по делу в указанной части прекращено. Суд отказал в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И. и удовлетворил встречный иск Администрации, взыскав с предпринимателя задолженность за пользование нежилым помещением в сумме 220 642 руб. 24 коп.
Дополнительным решением от 25.12.2015 (резолютивная часть от 16.12.2015) судом удовлетворен встречный иск Администрации в части обязания предпринимателя Кучеровой А.И. освободить нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а.
С вынесенными судебными актами в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска не согласилась предприниматель Кучерова А.И. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение и дополнительное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что при оценке договора аренды как незаключенного в силу отсутствия его государственной регистрации суд не дал оценку виновному поведению арендодателя, препятствовавшему проведению государственной регистрации договора в силу непредставления арендатору комплекта документов, в отсутствие которых государственную регистрацию договора провести было невозможно. В силу изложенного апеллянт считает необоснованными вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда о прекращении договора аренды 06.12.2013 вследствие истечения срока его действия, поскольку арендатор продолжал использование имущества при отсутствии возражений арендодателя, в силу чего договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. В силу этого считает необоснованным принятие судом решения об освобождении ответчиком занимаемого помещения. Ссылается также на то, что единственной целью заявления муниципальным образованием иска об освобождении помещения является намерение сельского поселения воспрепятствовать реализации предпринимателем преимущественного права на приватизацию помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Податель апелляционной жалобы полагает, что основания для взыскания арендной платы отсутствуют в силу неисполнения арендодателем встречной обязанности по предоставлению помещения в состоянии, позволяющем его использовать по назначению, поскольку в помещении отсутствовало энергоснабжение, и данные недостатки не были устранены арендодателем после обращения арендатора с соответствующими требованиями.
К дате судебного заседания соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
В судебном заседании Батраева О.Е. и представители ИП Кучеровой А.И. поддержали доводы апелляционной жалобы, представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Парижского сельского поселения Нагайбакского муниципального района, а именно - нежилого помещения площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а (т. 2 л.д. 2-27), победителем которого признано Парижское сельское потребительское общество (протокол N 2 от 26.11.2010, т. 2 л.д. 35-36).
В связи с отказом (уклонением) победителя торгов от заключения договора аренды заключение такого договора предложено лицу, предложившему предпоследнее предложение на аукционе в размере годовой арендной платы 309 897,49 руб., - предпринимателю Кучеровой А.И. (протокол N 3 от 03.12.2010, т. 2 л.д. 38; письмо Администрации от 06.12.2010 N б/н, т. 2 л.д. 30-31).
06.12.2010 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучеровой А.И. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, для использования под торговую деятельность (т. 1 л.д. 54-60).
В соответствии с п. 1.5 указанного договора аренды договор заключен на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы по договору составляет 84 903,48 руб. Размер арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, согласован сторонами и является неотъемлемой частью договора. Согласно расчету арендной платы при подписании настоящего договора за указанное в п. 1.1 договора помещение устанавливается ежемесячная арендная плата без учета НДС в сумме 7 075 руб. 29 коп.
Согласно п. 4.2 договора аренды оплата аренды за указанное в п. 1.1 договора помещение производится не позднее 20 числа следующего за текущим месяцем путем перечисления на счет, определенный в п. 11.1 договора.
В соответствии с п. 6.5 договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (п. 6.6 договора аренды).
По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 06.12.2010 нежилое помещение площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, передано предпринимателю Кучеровой А.И. (т. 1 л.д. 62).
Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию договора аренды в силу уклонения арендодателя от представления необходимых для регистрации документов, предприниматель Кучерова А.И. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Администрация, указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по уплате арендной плате, а также на невозврат арендуемого помещения по истечении срока договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010, подала в суд встречный иск.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И., суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не может быть признана арендатором по действующему договору аренды в силу отсутствия оснований для его возобновления в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на неопределенный срок, отсутствия доказательств его заключения на новый срок в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а также незаключенности подписанного сторонами договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации.
Удовлетворяя требования Администрации по встречному иску, суд пришел к выводу о том, что истец ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате пользования недвижимым имуществом, и в отсутствие государственной регистрации договора аренды на срок более года признал незаключенным договор аренды, в силу чего пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для использования ответчиком арендуемого имущества, в силу чего удовлетворил требования об освобождении занимаемого помещения. Судом отклонены доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемых помещений в силу наличия недостатков, препятствующих их использованию, поскольку предпринимателем не представлено доказательств наличия препятствий в пользовании недвижимым имуществом.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что по результатам проведенных публичных торгов между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучеровой А.И. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013 нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, для использования под торговую деятельность (т. 1 л.д. 54-60).
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен сторонами в п. 4.1 договора аренды.
Таким образом, требуемые в соответствии с законом существенные условия договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 сторонами согласованы.
На основании п. 1 ст. 81 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010 предусматривает трехлетний срок использования предпринимателем переданного ей в аренду нежилого помещения, в силу чего в порядке п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела не следует и лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды, в силу чего выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 являются правильными и соответствуют нормам материального права, а обратные доводы апелляционной жалобы предпринимателя Кучеровой А.И. подлежат отклонению.
Доводы предпринимателя о невозможности осуществить государственную регистрацию договора в силу виновного поведения арендодателя ввиду отсутствия у него документов, удостоверяющих право собственности на объект аренды и необходимых для государственной регистрации, подлежат отклонению, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74ВА 902500 от 06.08.2010 (т. 1 л.д. 110) за Парижским сельским поселением Нагайбакского района Челябинской области на момент оформления договора было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 744,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, пом. N 6, в составе которого располагается объект аренды (постановление Администрации от 15.03.2013 N 12, т. 1 л.д. 112), а апеллянтом не представлено правового и фактического обоснования того обстоятельства, каким образом отсутствие зарегистрированного права на часть объекта недвижимости, переданного в аренду предпринимателю, с учетом положений п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды) препятствовало государственной регистрации договора аренды.
Иных обстоятельств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора аренды, в дело не представлено.
В деле отсутствуют доказательства обращения предпринимателя в регистрирующий орган с целью государственной регистрации договора аренды, равно как и доказательства отказа в государственной регистрации.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, для целей рассмотрения настоящего спора и определения обстоятельства незаключенности договора аренды не имеют правового значения причины, по которым государственная регистрация договора не была осуществлена.
Разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), на которые ссылается предприниматель, также не опровергают выводы суда о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010, поскольку не отменяют действия нормы п. 2 ст. 651 ГК РФ и с учетом п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" направлены на разрешение вопроса о возникновении правовых последствий подписания договора и достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям до момента его государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
На основании разъяснений, изложенных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, по смыслу приведенных норм ст. ст. 421, 621 ГК РФ, а также разъяснений стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
В соответствии с п. 1.5 договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 договор заключен на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013.
Согласно п. п. 2.2.13, 2.2.14 договора аренды арендатор обязался письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении помещения как в связи с истечением срока действия договора, так и при досрочном его освобождении; освободить занимаемое помещение не позднее трех дней после окончания срока действия договора.
Пунктом 6.5 договора аренды стороны установили, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (п. 6.6 договора аренды).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценив указанные условия договора аренды в совокупности по правилам ст. 431 ГК РФ, а также принимая во внимание п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73, согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 его стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах доводы апеллянта о возобновления рассматриваемого договора аренды на неопределенный срок не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апеллянта о том, что истцом ответчику направлялись предложении о заключении договора на новый срок, поскольку из материалов дела не следует и судом не установлено, что арендатором были соблюдены требования п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. п. 6.5, 6.6 договора аренды, а сторонами договора было достигнуто соглашение о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010 прекратил свое действие 06.12.2013, у истца отсутствуют основания для продолжения пользования переданным ему в аренду нежилым помещением.
Так как предприниматель Кучерова А.И. добровольно не исполнила требования Администрации, изложенные в направленных ей уведомлениях, и не возвратила объект аренды арендодателю, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ответчика и обязал предпринимателя освободить нежилое помещение.
По тем же основаниям суд правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении ее первоначального иска, поскольку в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ по истечении срока действия договора арендатор утратил право требовать от арендодателя предоставления ему документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды.
Ссылки апеллянта на то, что действиями арендодателя по выселению арендатора и возврату себе объекта аренды создаются препятствия для истца в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отклоняются, поскольку указанные обстоятельства с учетом положений п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" подлежат установлению при рассмотрении спора о реализации указанного права на приватизацию; при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных отношений истца и ответчика, названные обстоятельства оценке не подлежат.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу абз. 2 ст. 622 ГК РФ и п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" установленные договором аренды платежи за пользование имуществом, включая арендную плату, подлежат выплате в случае расторжения договора аренды до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества в связи с отказом лица, выигравшим торги, заключить договор. Стоимость права на заключение договора аренды согласно условиям аукциона была установлена в сумме 309 897 руб. 49 коп. (т. 1 л.д. 64, 65, т. 2 л.д. 2) и оплачена предпринимателем в полном объеме (т. 1 л.д. 26).
Кроме того, сторонами согласован размер годовой арендной платы по договору аренды от 06.12.2010 в сумме 84 903, 48 руб., исходя из методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в приложении N 1 к договору аренды от 06.12.2010 (т. 1 л.д. 61).
Из встречного искового заявления (т. 2 л.д. 155) следует, что Администрацией заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.02.2012 по 06.07.2015, исходя из методики и ставок арендной платы, утвержденной муниципальными нормативными правовыми актами, что не противоречит ст. 614 ГК РФ и вышеизложенным разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку доказательств оплаты пользования предпринимателем муниципальным имуществом за заявленный Администрацией период не представлено, требования истца по встречному иску о взыскании задолженности в заявленных истцом пределах удовлетворены обоснованно.
Доводы подателя апелляционной жалобы о невозможности использования помещения в силу его передачи в ненадлежащем состоянии ввиду отсутствия в помещении энергоснабжения, отклоняются как неподтвержденные (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 06.12.2010 (т. 1 л.д. 62), замечаний и возражений по состоянию помещения не заявлено.
Доказательств последующего обращения предпринимателя к арендодателю с возражениями относительно наличия в помещении недостатков, препятствующих его использованию, в течение всего срока действия договора вплоть до возникновения настоящего судебного спора в дело не представлено.
Ссылки апеллянта на обращения предпринимателя в течение 2011-2012 гг. (т. 1 л.д. 25-31, 43-45) судом не принимаются, поскольку из содержания представленных писем предпринимателя в адрес администрации следуют претензии предпринимателя, обусловленные необходимостью предоставления земельного участка под эксплуатацию объекта недвижимости, а также связанной с этим невозможностью оформления договорных отношений с энергоснабжающей организацией. Однако требований об обязании устранить недостатки в помещении, связанные с отсутствием в нем электроснабжения, в названных письмах не содержится, а отсутствие договорных отношений с энергоснабжающей организацией не означает фактическое отсутствие подключения к энергопринимающим устройствам и отсутствие фактического потребления энергии.
Указанное, учитывая также непрерывное длительное осуществление в помещении предпринимателем торговой деятельности, позволяет суду критически отнестись к утверждениям апеллянта о невозможности эксплуатировать помещение ввиду отсутствия в помещении электричества.
Следует также отметить, что положения ст. 612 ГК РФ предусматривают совокупность прав арендатора в случае передачи ему имущества с недостатками, препятствующими использованию его по назначению, в том числе право на отказ от договора, возмещение стоимости самостоятельно устраненных арендаторов недостатков и пр., однако доказательств обращения предпринимателя к арендодателю с одним из указанных требований в материалы дела не представлено, более того, предприниматель, ссылаясь на отсутствие в помещении электроэнергии, тем не менее настаивает на продолжении договорных отношений, заявляя исковые требования в рамках первоначального иска по настоящему делу.
В силу изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2015 по делу N А76-22945/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2016 N 18АП-545/2016 ПО ДЕЛУ N А76-22945/2014
Требование: О понуждении заключить долгосрочный договор аренды помещения, об обязании выдать документы, которые относятся к данному помещению.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2016 г. N 18АП-545/2016
Дело N А76-22945/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2015 по делу N А76-22945/2014 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие:
индивидуальный предприниматель Батраева О.Е. (лично, паспорт),
представители: индивидуального предпринимателя Кучеровой А.И. - Батраева О.Е. (доверенность от 17.12.2014), Московец В.В. (доверенность от 14.04.2015),
Парижского сельского поселения в лице Администрации Парижского поселения - Платонов И.М. (протокол избирательной комиссии N 3), Клюшина О.Н. (по устному ходатайству).
Индивидуальный предприниматель Кучерова Анастасия Ивановна (далее - предприниматель Кучерова А.И., предприниматель, истец), индивидуальный предприниматель Батраева Ольга Егоровна (далее - предприниматель Батраева О.И.) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Парижскому сельскому поселению Нагайбакского района Челябинской области в лице Администрации Парижского сельского поселения (далее - Администрация, ответчик) о понуждении заключить долгосрочный договор аренды помещения, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, 7а, помещение N 8, площадью 131,9 кв. м, об обязании выдать документы, которые относятся к данному помещению (договор аренды помещения, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, кадастровый паспорт на здание с выделом помещения, кадастровый план на земельный участок с межеванием, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, письмо-заявление директору ПО "МЭС" от главы Парижского сельского поселения о согласии подключения нежилого помещения к электрическим присоединениям) (с учетом уточнения исковых требований, т. 1 л.д. 87).
Впоследствии предприниматель Кучерова А.И. заявила ходатайство об отказе от иска в части требования о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, а также уточнила заявленные исковые требования, в которых просила обязать Администрацию предоставить заверенные копии документов, необходимые для государственной регистрации договора аренды (кадастровый план земельного участка, постановление о предоставлении земельного участка в аренду, кадастровый паспорт здания, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А, свидетельство о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, письмо-заявление о согласии подключения нежилого помещения к электрическим сетям) (т. 2 л.д. 70).
Предприниматель Батраева О.И. подала в суд заявление об отказе от заявленных ею исковых требований (т. 2 л.д. 154).
До рассмотрения спора по существу Администрация обратилась в суд первой инстанции со встречным иском к предпринимателю Кучеровой А.И. о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 06.12.2010 за период с 10.02.2012 по 06.07.2015 в сумме 220 642,24 руб., обязании освободить имущество, состоящее из нежилого помещения общей площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7А (с учетом уточнения заявленных требований и отказа ответчика от встречного иска в части взыскания договорной неустойки, т. 2 л.д. 105-106, 155-156, 153).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Собрание депутатов Нагайбакского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 (резолютивная часть от 23.11.2015) приняты отказ предпринимателя Батраевой О.Е. от первоначального иска в полном объеме, отказ предпринимателя Кучеровой А.И. от первоначального иска в части требований о понуждении заключить долгосрочный договор аренды, отказ Администрации от встречного иска к предпринимателю Кучеровой А.И. в части взыскания пени в сумме 14 144 руб. 90 коп., производство по делу в указанной части прекращено. Суд отказал в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И. и удовлетворил встречный иск Администрации, взыскав с предпринимателя задолженность за пользование нежилым помещением в сумме 220 642 руб. 24 коп.
Дополнительным решением от 25.12.2015 (резолютивная часть от 16.12.2015) судом удовлетворен встречный иск Администрации в части обязания предпринимателя Кучеровой А.И. освободить нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а.
С вынесенными судебными актами в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска не согласилась предприниматель Кучерова А.И. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение и дополнительное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального права.
Апеллянт полагает, что при оценке договора аренды как незаключенного в силу отсутствия его государственной регистрации суд не дал оценку виновному поведению арендодателя, препятствовавшему проведению государственной регистрации договора в силу непредставления арендатору комплекта документов, в отсутствие которых государственную регистрацию договора провести было невозможно. В силу изложенного апеллянт считает необоснованными вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды.
Апеллянт считает необоснованным вывод суда о прекращении договора аренды 06.12.2013 вследствие истечения срока его действия, поскольку арендатор продолжал использование имущества при отсутствии возражений арендодателя, в силу чего договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. В силу этого считает необоснованным принятие судом решения об освобождении ответчиком занимаемого помещения. Ссылается также на то, что единственной целью заявления муниципальным образованием иска об освобождении помещения является намерение сельского поселения воспрепятствовать реализации предпринимателем преимущественного права на приватизацию помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Податель апелляционной жалобы полагает, что основания для взыскания арендной платы отсутствуют в силу неисполнения арендодателем встречной обязанности по предоставлению помещения в состоянии, позволяющем его использовать по назначению, поскольку в помещении отсутствовало энергоснабжение, и данные недостатки не были устранены арендодателем после обращения арендатора с соответствующими требованиями.
К дате судебного заседания соответствующие требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия третьего лица.
В судебном заседании Батраева О.Е. и представители ИП Кучеровой А.И. поддержали доводы апелляционной жалобы, представители ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрацией проведен открытый аукцион на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности Парижского сельского поселения Нагайбакского муниципального района, а именно - нежилого помещения площадью 131,9 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а (т. 2 л.д. 2-27), победителем которого признано Парижское сельское потребительское общество (протокол N 2 от 26.11.2010, т. 2 л.д. 35-36).
В связи с отказом (уклонением) победителя торгов от заключения договора аренды заключение такого договора предложено лицу, предложившему предпоследнее предложение на аукционе в размере годовой арендной платы 309 897,49 руб., - предпринимателю Кучеровой А.И. (протокол N 3 от 03.12.2010, т. 2 л.д. 38; письмо Администрации от 06.12.2010 N б/н, т. 2 л.д. 30-31).
06.12.2010 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучеровой А.И. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, для использования под торговую деятельность (т. 1 л.д. 54-60).
В соответствии с п. 1.5 указанного договора аренды договор заключен на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Пунктом 4.1 договора аренды установлено, что размер годовой арендной платы по договору составляет 84 903,48 руб. Размер арендной платы приведен в приложении N 1 к договору, согласован сторонами и является неотъемлемой частью договора. Согласно расчету арендной платы при подписании настоящего договора за указанное в п. 1.1 договора помещение устанавливается ежемесячная арендная плата без учета НДС в сумме 7 075 руб. 29 коп.
Согласно п. 4.2 договора аренды оплата аренды за указанное в п. 1.1 договора помещение производится не позднее 20 числа следующего за текущим месяцем путем перечисления на счет, определенный в п. 11.1 договора.
В соответствии с п. 6.5 договора аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (п. 6.6 договора аренды).
По акту приема-передачи нежилого помещения в аренду от 06.12.2010 нежилое помещение площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, передано предпринимателю Кучеровой А.И. (т. 1 л.д. 62).
Ссылаясь на невозможность осуществить государственную регистрацию договора аренды в силу уклонения арендодателя от представления необходимых для регистрации документов, предприниматель Кучерова А.И. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Администрация, указывая на ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательства по уплате арендной плате, а также на невозврат арендуемого помещения по истечении срока договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010, подала в суд встречный иск.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска предпринимателя Кучеровой А.И., суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не может быть признана арендатором по действующему договору аренды в силу отсутствия оснований для его возобновления в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) на неопределенный срок, отсутствия доказательств его заключения на новый срок в порядке, предусмотренном действующим законодательством, а также незаключенности подписанного сторонами договора аренды в силу отсутствия его государственной регистрации.
Удовлетворяя требования Администрации по встречному иску, суд пришел к выводу о том, что истец ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате пользования недвижимым имуществом, и в отсутствие государственной регистрации договора аренды на срок более года признал незаключенным договор аренды, в силу чего пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для использования ответчиком арендуемого имущества, в силу чего удовлетворил требования об освобождении занимаемого помещения. Судом отклонены доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемых помещений в силу наличия недостатков, препятствующих их использованию, поскольку предпринимателем не представлено доказательств наличия препятствий в пользовании недвижимым имуществом.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что по результатам проведенных публичных торгов между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем Кучеровой А.И. (арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013 нежилое помещение общей площадью 131,9 кв. м, расположенное по адресу: с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, для использования под торговую деятельность (т. 1 л.д. 54-60).
Размер ежемесячной арендной платы по договору определен сторонами в п. 4.1 договора аренды.
Таким образом, требуемые в соответствии с законом существенные условия договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 сторонами согласованы.
На основании п. 1 ст. 81 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010 предусматривает трехлетний срок использования предпринимателем переданного ей в аренду нежилого помещения, в силу чего в порядке п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из материалов дела не следует и лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств государственной регистрации договора аренды, в силу чего выводы суда первой инстанции о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 являются правильными и соответствуют нормам материального права, а обратные доводы апелляционной жалобы предпринимателя Кучеровой А.И. подлежат отклонению.
Доводы предпринимателя о невозможности осуществить государственную регистрацию договора в силу виновного поведения арендодателя ввиду отсутствия у него документов, удостоверяющих право собственности на объект аренды и необходимых для государственной регистрации, подлежат отклонению, поскольку согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74ВА 902500 от 06.08.2010 (т. 1 л.д. 110) за Парижским сельским поселением Нагайбакского района Челябинской области на момент оформления договора было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 744,4 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, Нагайбакский район, с. Париж, ул. Гагарина, д. 7а, пом. N 6, в составе которого располагается объект аренды (постановление Администрации от 15.03.2013 N 12, т. 1 л.д. 112), а апеллянтом не представлено правового и фактического обоснования того обстоятельства, каким образом отсутствие зарегистрированного права на часть объекта недвижимости, переданного в аренду предпринимателю, с учетом положений п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды) препятствовало государственной регистрации договора аренды.
Иных обстоятельств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от государственной регистрации договора аренды, в дело не представлено.
В деле отсутствуют доказательства обращения предпринимателя в регистрирующий орган с целью государственной регистрации договора аренды, равно как и доказательства отказа в государственной регистрации.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, для целей рассмотрения настоящего спора и определения обстоятельства незаключенности договора аренды не имеют правового значения причины, по которым государственная регистрация договора не была осуществлена.
Разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), на которые ссылается предприниматель, также не опровергают выводы суда о незаключенности договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010, поскольку не отменяют действия нормы п. 2 ст. 651 ГК РФ и с учетом п. п. 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" направлены на разрешение вопроса о возникновении правовых последствий подписания договора и достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям до момента его государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
На основании п. п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
На основании разъяснений, изложенных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, по смыслу приведенных норм ст. ст. 421, 621 ГК РФ, а также разъяснений стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
В соответствии с п. 1.5 договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 договор заключен на срок с 06.12.2010 по 06.12.2013.
Согласно п. п. 2.2.13, 2.2.14 договора аренды арендатор обязался письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за два месяца, о предстоящем освобождении помещения как в связи с истечением срока действия договора, так и при досрочном его освобождении; освободить занимаемое помещение не позднее трех дней после окончания срока действия договора.
Пунктом 6.5 договора аренды стороны установили, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор, желающий продлить договор аренды, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия договора (п. 6.6 договора аренды).
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценив указанные условия договора аренды в совокупности по правилам ст. 431 ГК РФ, а также принимая во внимание п. 1 постановления Пленума ВАС РФ N 73, согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, только если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении договора аренды нежилого помещения от 06.12.2010 его стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах доводы апеллянта о возобновления рассматриваемого договора аренды на неопределенный срок не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Апелляционная коллегия также не может согласиться с доводами апеллянта о том, что истцом ответчику направлялись предложении о заключении договора на новый срок, поскольку из материалов дела не следует и судом не установлено, что арендатором были соблюдены требования п. 1 ст. 621 ГК РФ, п. п. 6.5, 6.6 договора аренды, а сторонами договора было достигнуто соглашение о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".
В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор аренды нежилого помещения от 06.12.2010 прекратил свое действие 06.12.2013, у истца отсутствуют основания для продолжения пользования переданным ему в аренду нежилым помещением.
Так как предприниматель Кучерова А.И. добровольно не исполнила требования Администрации, изложенные в направленных ей уведомлениях, и не возвратила объект аренды арендодателю, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ответчика и обязал предпринимателя освободить нежилое помещение.
По тем же основаниям суд правомерно отказал предпринимателю в удовлетворении ее первоначального иска, поскольку в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ по истечении срока действия договора арендатор утратил право требовать от арендодателя предоставления ему документов, необходимых для государственной регистрации договора аренды.
Ссылки апеллянта на то, что действиями арендодателя по выселению арендатора и возврату себе объекта аренды создаются препятствия для истца в реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", отклоняются, поскольку указанные обстоятельства с учетом положений п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" подлежат установлению при рассмотрении спора о реализации указанного права на приватизацию; при рассмотрении требований, вытекающих из обязательственных отношений истца и ответчика, названные обстоятельства оценке не подлежат.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
По смыслу абз. 2 ст. 622 ГК РФ и п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" установленные договором аренды платежи за пользование имуществом, включая арендную плату, подлежат выплате в случае расторжения договора аренды до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом.
Из материалов дела следует, что договор аренды был заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества в связи с отказом лица, выигравшим торги, заключить договор. Стоимость права на заключение договора аренды согласно условиям аукциона была установлена в сумме 309 897 руб. 49 коп. (т. 1 л.д. 64, 65, т. 2 л.д. 2) и оплачена предпринимателем в полном объеме (т. 1 л.д. 26).
Кроме того, сторонами согласован размер годовой арендной платы по договору аренды от 06.12.2010 в сумме 84 903, 48 руб., исходя из методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в приложении N 1 к договору аренды от 06.12.2010 (т. 1 л.д. 61).
Из встречного искового заявления (т. 2 л.д. 155) следует, что Администрацией заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.02.2012 по 06.07.2015, исходя из методики и ставок арендной платы, утвержденной муниципальными нормативными правовыми актами, что не противоречит ст. 614 ГК РФ и вышеизложенным разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.
На основании ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Поскольку доказательств оплаты пользования предпринимателем муниципальным имуществом за заявленный Администрацией период не представлено, требования истца по встречному иску о взыскании задолженности в заявленных истцом пределах удовлетворены обоснованно.
Доводы подателя апелляционной жалобы о невозможности использования помещения в силу его передачи в ненадлежащем состоянии ввиду отсутствия в помещении энергоснабжения, отклоняются как неподтвержденные (ч. 1 ст. 65 АПК РФ).
Помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 06.12.2010 (т. 1 л.д. 62), замечаний и возражений по состоянию помещения не заявлено.
Доказательств последующего обращения предпринимателя к арендодателю с возражениями относительно наличия в помещении недостатков, препятствующих его использованию, в течение всего срока действия договора вплоть до возникновения настоящего судебного спора в дело не представлено.
Ссылки апеллянта на обращения предпринимателя в течение 2011-2012 гг. (т. 1 л.д. 25-31, 43-45) судом не принимаются, поскольку из содержания представленных писем предпринимателя в адрес администрации следуют претензии предпринимателя, обусловленные необходимостью предоставления земельного участка под эксплуатацию объекта недвижимости, а также связанной с этим невозможностью оформления договорных отношений с энергоснабжающей организацией. Однако требований об обязании устранить недостатки в помещении, связанные с отсутствием в нем электроснабжения, в названных письмах не содержится, а отсутствие договорных отношений с энергоснабжающей организацией не означает фактическое отсутствие подключения к энергопринимающим устройствам и отсутствие фактического потребления энергии.
Указанное, учитывая также непрерывное длительное осуществление в помещении предпринимателем торговой деятельности, позволяет суду критически отнестись к утверждениям апеллянта о невозможности эксплуатировать помещение ввиду отсутствия в помещении электричества.
Следует также отметить, что положения ст. 612 ГК РФ предусматривают совокупность прав арендатора в случае передачи ему имущества с недостатками, препятствующими использованию его по назначению, в том числе право на отказ от договора, возмещение стоимости самостоятельно устраненных арендаторов недостатков и пр., однако доказательств обращения предпринимателя к арендодателю с одним из указанных требований в материалы дела не представлено, более того, предприниматель, ссылаясь на отсутствие в помещении электроэнергии, тем не менее настаивает на продолжении договорных отношений, заявляя исковые требования в рамках первоначального иска по настоящему делу.
В силу изложенного оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.11.2015 и дополнительное решение Арбитражного суда Челябинской области от 25.12.2015 по делу N А76-22945/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Анастасии Ивановны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)