Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые сделки являются недействительными, так как они прикрывают договор займа с залогом недвижимого имущества. Действительная воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры, истец продолжал проживать в квартире, неся бремя ее содержания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Сагетдиновой А.М. и Смирновой О.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело по иску В.Г. к К. о признании сделок недействительными.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Смирновой О.В., судебная коллегия
установила:
В.Г. обратился в суд с иском к К. о признании сделок недействительными.
В обоснование исковых требований указал, что В.Г. являлся собственником 3-комнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
13 августа 2013 г. между В.Г. (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, проданную покупателю за 4 000 000 рублей.
13 февраля 2014 г. между В.Г. и К. заключен договор намерения покупки недвижимости, в соответствии с которым, В.Г. намерен приобрести спорную квартиру по цене 4 000 000 рублей и заключает настоящий договор с целью преимущественного права на приобретение квартиры.
Истец, ссылаясь на статью 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) считает указанные сделки недействительными, поскольку они прикрывают договор займа с залогом недвижимого имущества, по которому К. выдал В.Г. сумму займа в размере 4 000 000 рублей на 6 месяцев. Действительная воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры, истец продолжал проживать в квартире, неся бремя ее содержания.
Только после нарушения истцом обязательств по возврату займа, ответчик обратился в суд и решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 30 мая 2016 г. В.Г. признан прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.
Просил признать недействительными договор купли-продажи от 13 августа 2013 г. и договор намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г.
20 марта 2017 г. судом постановлено решение, которым в удовлетворении иска В.Г. отказано.
В апелляционной жалобе В.Г. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского процессуального кодекса) решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в дела.
Согласно части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 июля 2017 г. постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса в связи с тем, что иск В.Г. к К. о признании сделок недействительными, рассмотрен и разрешен судом в отсутствие Х., являющегося залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: адрес по договору залога недвижимости от 16 сентября 2016 г.
При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением судом норм процессуального права по указанным выше основаниям.
В судебном заседании истец В.Г. и его представители Ш., Ф. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, по основаниям указанным в иске.
Ответчик К. и его представитель В.С., третье лицо Х. просили в удовлетворении иска отказать, пояснив, что сделка купли-продажи фактически имела место быть. Истец проживал в жилом помещении на основании договора аренды, осуществляя оплату за пользование имуществом. В настоящее время квартира заложена, обязательства по договору займа К. не исполнены.
Рассматривая, в силу положений части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса данное гражданское дело, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечЕт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 87 и 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.
Исходя из положений указанных правовых норм следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании части 2 статьи 170 Гражданского кодекса должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.Из материалов дела следует, что В.Г. являлся собственником 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес.
13 августа 2013 г. между В.Г. (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру. Квартира продана за 4 000 000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу в день подписания настоящего договора и сдачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (пункт 3 договора). В указанной квартире на регистрационном учете по месту жительства состоит В.Г., который обязуется сняться с него и освободить занимаемую квартиру от личных вещей и другого имущества в течение 30 - ти календарных дней с момента подписания настоящего договора (пункт 4). В этот же день, 13 августа 2013 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств на сумму 4 000 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29 августа 2013 г. сделана запись регистрации N....
В последующем, 13 февраля 2014 г. между К. (продавец) и В.Г. (покупатель) заключается договор намерения покупки недвижимости, в соответствии с которым В.Г. намерен приобрести спорную квартиру (далее - недвижимость) по цене 4 000 000 рублей и с 13 февраля 2014 г. покупатель получает преимущественное право на приобретение недвижимости, в связи с чем не позднее 13 марта 2014 г. покупатель обязан внести задаток не менее 180 000 рублей в качестве подтверждения своего намерения в приобретении права собственности на недвижимость. В случае просрочки внесения задатка более чем на 30-ть календарных дней и неуплаты, предусмотренных пунктом 5.1.1 договора пеней, продавец вправе считать настоящий договор расторгнутым. Покупатель лишается преимущественного права на приобретение указанной в договоре недвижимости, а продавец в свою очередь вправе распорядиться данной недвижимостью по своему усмотрению (пункт 4.1.3 договора).
В настоящее время собственником квартиры является К., которым 16 сентября 2016 г. с Х. заключен договор залога спорной недвижимости в счет обеспечения договора займа от 16 сентября 2016 г.
Истец, предъявляя требования о признании недействительными договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. и договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. ссылается на то, что указанные сделки прикрывали отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости, при заключении сделки истец не имел намерения передавать в собственность К. квартиру, а ответчик не имел намерения принимать квартиру в собственность.
Для разрешения заявленных истцом требований, в целях установления истиной воли сторон, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.
Из объяснений В.Г. следует, что истец 13 августа 2013 г. взял в долг 4 000 000 рублей у ответчика К. в целях обеспечения возврата долга между ними заключен договор купли-продажи квартиры, указав на то, что ответчик занимается деятельностью по предоставлению денежных средств под залог недвижимости.
Указанные объяснения согласуются с объяснениями ответчика К. и протоколом осмотра доказательств - Интернет-сайта..., удостоверенного нотариусом 24 января 2017 г.
Так, в судебном заседании апелляционной инстанции К., подтвердил, что является директором общества с ограниченной ответственностью "Уфимские деньги", имеющего основной вид деятельности - предоставление денежных ссуд под залог недвижимости. Помимо этого им осуществляется риэлторская деятельность, в ходе которой приобрел спорную квартиру с целью дальнейшей ее продажи и извлечения прибыли.
Между тем, ссылка К. на приобретение спорной квартиры с целью извлечения прибыли от ее последующей продажи, противоречит дальнейшим его действиям, а именно заключению 13 февраля 2014 г., спустя полгода с момента приобретения, договора о намерении покупки указанной квартиры В.Г. по аналогичной цене 4 000 000 рублей.
Также, из протокола осмотра доказательств - Интернет-сайта..., удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Уфа Республики Башкортостан ФИО1 24 января 2017 г., в соответствии со статьями 102 и 103 Основ законодательства о нотариате, следует, что ФИО2 в адрес К. направлен отчет, содержащий сведения о приходе и расходе денежных средств, в котором имеется запись о договоре займа от 13 августа 2013 г. с В.Г., с указанием суммы займа - 4 000 000 рублей, вида залога - квартира, сумма платежа в месяц - 200 000 рублей, дата платежа - 13 число.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение и не оспаривалось сторонами, что фактически передача квартиры от продавца к покупателю не состоялась, зарегистрированный в спорной квартире В.Г. продолжает проживать в спорном помещении, с регистрационного учета в установленный договором 30-дневный срок не снялся.
К. в спорную квартиру не вселялся, с момента приобретения жилого помещения бремя содержание квартиры не осуществлял, в том числе и до заключения 01 мая 2014 г. договора аренды квартиры с В.Г.
Факт отсутствия у сторон намерений на достижение наступления последствий, предусмотренных заключением договора купли-продажи квартиры, свидетельствует также заключение между сторонами 13 февраля 2014 г. договора намерения покупки недвижимости.
Проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. стороны преследовали иную цель отличную по правовой природе от договора купли-продажи жилого помещения, а именно истец желал получить в долг необходимую сумму денег, а ответчик - гарантии возврата денежной суммы - имущество в качестве залога по договору займа, при формальной смене титула собственника имущества (регистрации перехода права собственности от истца к ответчику).
Учитывая отсутствие волеизъявления В.Г. на отчуждение принадлежащей ему квартиры и притворный характер данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости в обеспечение договора займа, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований В.Г. о признании договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. недействительным (ничтожным), прекратив запись о государственной регистрации права К. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку сделка купли-продажи прикрывала другую сделку - договор займа денежных средств с залогом квартиры, то подлежат применению правила, относящиеся к последней сделке.
Исходя из положений части 1 статьи 807, части 1 статьи 810 Гражданского кодекса, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств возврата ответчику суммы в размере 4 000 000 рублей, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с В.Г. в пользу К. денежные средства в размере 4 000 000 рублей.
Так как В.Г. также не предоставлено доказательств внесения задатка предусмотренного пунктом 2.2 договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г., то в соответствии с пунктом 4.1.3 договор намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. считается расторгнутым и не влечет правовых последствий для сторон, вследствие чего не подлежат удовлетворению исковые требования В.Г. о признании недействительным договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 августа 2017 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования В.Г. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи от 13 августа 2013 г., заключенный между В.Г. и К., в отношении квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить запись о государственной регистрации права К. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, в Едином государственном реестре недвижимости.
Взыскать с В.Г. в пользу К. денежные средства в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.
В удовлетворении исковых требований В.Г. к К. о признании недействительным договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. отказать.
Справка судья Осипов А.П.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 05.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-12987/2017
Требование: 1) О признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, погашении записи о государственной регистрации права собственности на квартиру в ЕГРП, взыскании денежных средств; 2) О признании недействительным договора намерения покупки недвижимости.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что оспариваемые сделки являются недействительными, так как они прикрывают договор займа с залогом недвижимого имущества. Действительная воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры, истец продолжал проживать в квартире, неся бремя ее содержания.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июля 2017 г. по делу N 33-12987/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего Кривцовой О.Ю.,
судей Сагетдиновой А.М. и Смирновой О.В.
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело по иску В.Г. к К. о признании сделок недействительными.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Смирновой О.В., судебная коллегия
установила:
В.Г. обратился в суд с иском к К. о признании сделок недействительными.
В обоснование исковых требований указал, что В.Г. являлся собственником 3-комнатной квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
13 августа 2013 г. между В.Г. (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, проданную покупателю за 4 000 000 рублей.
13 февраля 2014 г. между В.Г. и К. заключен договор намерения покупки недвижимости, в соответствии с которым, В.Г. намерен приобрести спорную квартиру по цене 4 000 000 рублей и заключает настоящий договор с целью преимущественного права на приобретение квартиры.
Истец, ссылаясь на статью 170 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) считает указанные сделки недействительными, поскольку они прикрывают договор займа с залогом недвижимого имущества, по которому К. выдал В.Г. сумму займа в размере 4 000 000 рублей на 6 месяцев. Действительная воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи квартиры, истец продолжал проживать в квартире, неся бремя ее содержания.
Только после нарушения истцом обязательств по возврату займа, ответчик обратился в суд и решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 30 мая 2016 г. В.Г. признан прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: адрес.
Просил признать недействительными договор купли-продажи от 13 августа 2013 г. и договор намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г.
20 марта 2017 г. судом постановлено решение, которым в удовлетворении иска В.Г. отказано.
В апелляционной жалобе В.Г. ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского процессуального кодекса) решение суда должно быть законным и обоснованным.
В пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в дела.
Согласно части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 05 июля 2017 г. постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса в связи с тем, что иск В.Г. к К. о признании сделок недействительными, рассмотрен и разрешен судом в отсутствие Х., являющегося залогодержателем квартиры, расположенной по адресу: адрес по договору залога недвижимости от 16 сентября 2016 г.
При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене в связи с нарушением судом норм процессуального права по указанным выше основаниям.
В судебном заседании истец В.Г. и его представители Ш., Ф. исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме, по основаниям указанным в иске.
Ответчик К. и его представитель В.С., третье лицо Х. просили в удовлетворении иска отказать, пояснив, что сделка купли-продажи фактически имела место быть. Истец проживал в жилом помещении на основании договора аренды, осуществляя оплату за пользование имуществом. В настоящее время квартира заложена, обязательства по договору займа К. не исполнены.
Рассматривая, в силу положений части 5 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса данное гражданское дело, исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечЕт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 87 и 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок.
Исходя из положений указанных правовых норм следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).
Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.
По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон. Истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании части 2 статьи 170 Гражданского кодекса должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и фактически не исполнили.Из материалов дела следует, что В.Г. являлся собственником 3-комнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес.
13 августа 2013 г. между В.Г. (продавец) и К. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру. Квартира продана за 4 000 000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу в день подписания настоящего договора и сдачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (пункт 3 договора). В указанной квартире на регистрационном учете по месту жительства состоит В.Г., который обязуется сняться с него и освободить занимаемую квартиру от личных вещей и другого имущества в течение 30 - ти календарных дней с момента подписания настоящего договора (пункт 4). В этот же день, 13 августа 2013 г. между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и денежных средств на сумму 4 000 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 29 августа 2013 г. сделана запись регистрации N....
В последующем, 13 февраля 2014 г. между К. (продавец) и В.Г. (покупатель) заключается договор намерения покупки недвижимости, в соответствии с которым В.Г. намерен приобрести спорную квартиру (далее - недвижимость) по цене 4 000 000 рублей и с 13 февраля 2014 г. покупатель получает преимущественное право на приобретение недвижимости, в связи с чем не позднее 13 марта 2014 г. покупатель обязан внести задаток не менее 180 000 рублей в качестве подтверждения своего намерения в приобретении права собственности на недвижимость. В случае просрочки внесения задатка более чем на 30-ть календарных дней и неуплаты, предусмотренных пунктом 5.1.1 договора пеней, продавец вправе считать настоящий договор расторгнутым. Покупатель лишается преимущественного права на приобретение указанной в договоре недвижимости, а продавец в свою очередь вправе распорядиться данной недвижимостью по своему усмотрению (пункт 4.1.3 договора).
В настоящее время собственником квартиры является К., которым 16 сентября 2016 г. с Х. заключен договор залога спорной недвижимости в счет обеспечения договора займа от 16 сентября 2016 г.
Истец, предъявляя требования о признании недействительными договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. и договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. ссылается на то, что указанные сделки прикрывали отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости, при заключении сделки истец не имел намерения передавать в собственность К. квартиру, а ответчик не имел намерения принимать квартиру в собственность.
Для разрешения заявленных истцом требований, в целях установления истиной воли сторон, имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.
Из объяснений В.Г. следует, что истец 13 августа 2013 г. взял в долг 4 000 000 рублей у ответчика К. в целях обеспечения возврата долга между ними заключен договор купли-продажи квартиры, указав на то, что ответчик занимается деятельностью по предоставлению денежных средств под залог недвижимости.
Указанные объяснения согласуются с объяснениями ответчика К. и протоколом осмотра доказательств - Интернет-сайта..., удостоверенного нотариусом 24 января 2017 г.
Так, в судебном заседании апелляционной инстанции К., подтвердил, что является директором общества с ограниченной ответственностью "Уфимские деньги", имеющего основной вид деятельности - предоставление денежных ссуд под залог недвижимости. Помимо этого им осуществляется риэлторская деятельность, в ходе которой приобрел спорную квартиру с целью дальнейшей ее продажи и извлечения прибыли.
Между тем, ссылка К. на приобретение спорной квартиры с целью извлечения прибыли от ее последующей продажи, противоречит дальнейшим его действиям, а именно заключению 13 февраля 2014 г., спустя полгода с момента приобретения, договора о намерении покупки указанной квартиры В.Г. по аналогичной цене 4 000 000 рублей.
Также, из протокола осмотра доказательств - Интернет-сайта..., удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Уфа Республики Башкортостан ФИО1 24 января 2017 г., в соответствии со статьями 102 и 103 Основ законодательства о нотариате, следует, что ФИО2 в адрес К. направлен отчет, содержащий сведения о приходе и расходе денежных средств, в котором имеется запись о договоре займа от 13 августа 2013 г. с В.Г., с указанием суммы займа - 4 000 000 рублей, вида залога - квартира, сумма платежа в месяц - 200 000 рублей, дата платежа - 13 число.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела нашло свое подтверждение и не оспаривалось сторонами, что фактически передача квартиры от продавца к покупателю не состоялась, зарегистрированный в спорной квартире В.Г. продолжает проживать в спорном помещении, с регистрационного учета в установленный договором 30-дневный срок не снялся.
К. в спорную квартиру не вселялся, с момента приобретения жилого помещения бремя содержание квартиры не осуществлял, в том числе и до заключения 01 мая 2014 г. договора аренды квартиры с В.Г.
Факт отсутствия у сторон намерений на достижение наступления последствий, предусмотренных заключением договора купли-продажи квартиры, свидетельствует также заключение между сторонами 13 февраля 2014 г. договора намерения покупки недвижимости.
Проанализировав представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. стороны преследовали иную цель отличную по правовой природе от договора купли-продажи жилого помещения, а именно истец желал получить в долг необходимую сумму денег, а ответчик - гарантии возврата денежной суммы - имущество в качестве залога по договору займа, при формальной смене титула собственника имущества (регистрации перехода права собственности от истца к ответчику).
Учитывая отсутствие волеизъявления В.Г. на отчуждение принадлежащей ему квартиры и притворный характер данной сделки, прикрывающей отношения, возникшие из договора займа с залогом недвижимости в обеспечение договора займа, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований В.Г. о признании договора купли-продажи от 13 августа 2013 г. недействительным (ничтожным), прекратив запись о государственной регистрации права К. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, в Едином государственном реестре недвижимости.
Поскольку сделка купли-продажи прикрывала другую сделку - договор займа денежных средств с залогом квартиры, то подлежат применению правила, относящиеся к последней сделке.
Исходя из положений части 1 статьи 807, части 1 статьи 810 Гражданского кодекса, принимая во внимание, что истцом не представлено доказательств возврата ответчику суммы в размере 4 000 000 рублей, судебная коллегия полагает необходимым взыскать с В.Г. в пользу К. денежные средства в размере 4 000 000 рублей.
Так как В.Г. также не предоставлено доказательств внесения задатка предусмотренного пунктом 2.2 договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г., то в соответствии с пунктом 4.1.3 договор намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. считается расторгнутым и не влечет правовых последствий для сторон, вследствие чего не подлежат удовлетворению исковые требования В.Г. о признании недействительным договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 20 августа 2017 г. отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования В.Г. удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи от 13 августа 2013 г., заключенный между В.Г. и К., в отношении квартиры, общей площадью 83,5 кв. м, расположенной по адресу: адрес.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить запись о государственной регистрации права К. на квартиру, расположенную по адресу: адрес, в Едином государственном реестре недвижимости.
Взыскать с В.Г. в пользу К. денежные средства в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.
В удовлетворении исковых требований В.Г. к К. о признании недействительным договора намерения покупки недвижимости от 13 февраля 2014 г. отказать.
Справка судья Осипов А.П.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)