Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
при участии:
истца Пашаевой Ирины Ивановны,
от ответчика Тарасовой Ю.В. - представитель Мамай О.В. (доверенность от 12 августа 2017 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пашаевой Ирины Ивановны
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Андрианова Ю.Ю.)
от 2 октября 2017 года по делу N А53-21373/2017
по иску индивидуального предпринимателя Пашаевой Ирины Ивановны (ИНН 614900011132, ОГРНИП 304614903500019)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Тарасовой Юлии Владимировне (ИНН 615428019248, ОГРНИП 314615419600010),
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
установил:
индивидуальный предприниматель Пашаева Ирина Ивановна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тарасовой Юлии Владимировне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 11.04.2016 в размере 160 000 руб. за период с февраля 2017 г. по мая 2017 г., пени в размере 8 000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что после окончания срока аренды помещения ответчик не возвратила арендодателю указанное нежилое помещение.
Дело было рассмотрено Арбитражным судом Ростовской области в порядке упрощенного производства (глава 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решением от 02.10.2017 в удовлетворении иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что, несмотря на отсутствие акта приема-передачи помещения, объективно доказан факт возврата ключей от спорного помещения и фактического освобождения арендованного помещения.
Не согласившись с указанным решением, истец Пашаева И.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции. Заявитель жалобы полагает, что решение подлежит отмене ввиду неполного выяснения значимых обстоятельств дела, недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, несоответствия выводов суда, обстоятельствам дела. Апеллянт считает, что акты возврата ключей и акты об освобождении помещения составлены после возникновения спора. Ответчик ни разу не пыталась вернуть помещение. До настоящего времени истец не может попасть в помещение, однако ломать дверь не рискует, чтобы не быть обвиненным в утрате чужих материальных ценностей.
На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором указывается на правильное разрешение дела судом первой инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав истца и представителя ответчика арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.04.2016 между индивидуальным предпринимателем Пашаевой Ириной Ивановной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тарасовой Юлией Владимировной (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, находящиеся по адресу: п. Чертково, ул. Петровского, 28, комнаты 15 (частично), общей площадью 80 кв. м (пункт 1.1. договора). Пунктом 6.1. договора установлен срок аренды с 16.04.2016 по 31.01.2017.
Согласно пункту 5.1. договора арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 40 000 руб. в месяц. За апрель и май 2016 года арендная плата составляет 30 000 руб.
Пунктом 5.2. договора установлено, что в стоимость арендной платы не входит оплата за водо- и теплоснабжение. Возмещение расходов арендодателю за электроэнергию производится по показаниям счетчика, ежемесячно, не позднее 10 числа.
Согласно пункту 5.4. договора оплата производится ежемесячно, авансом, до 1 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Согласно пункту 5.5. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, которую арендатор обязан оплатить арендодателю на его расчетный счет или в кассу.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей за период с февраля 2017 г. по май 2017 г., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Условия договора не содержат положения о том, что договор имеет силу передаточного акта. Согласно пункту 4.1. договора приемка-передача арендуемого помещения должна быть произведена до 12.04.2016. Акт приема-передачи помещения между сторонами не подписывался.
Ответчик Тарасова Ю.В. пояснила, что ключи от арендованного помещения она получила не от Пашаевой И.М., проживающей в другом муниципальном образовании, а от предпринимателя Карасева Д.В., кафе которого расположено в одном здании с арендуемым помещением. После телефонного звонка Пашаевой И.М. Карасеву Д.В. Тарасова Ю.В. получила ключи от помещения в указанном кафе от Карасева Д.В.
Указанные фактические обстоятельства не отрицала Пашаева И.И.
Таким образом, фактический доступ в арендованное помещение посредством передачи ключей был осуществлен при содействии Карасева Д.В.
Срок действия договора аренды закончился 31.01.2017.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Действительно в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора. Установление в пункте 2 статьи 655 Кодекса обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (правовая позиция, изложенная в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2014 по делу А32-32949/2013).
Из справки отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации от 10.08.2017 (л.д. 109) следует, что ключи от спорных помещений хранятся у предпринимателя Карасева Дениса Валерьевича, который лично подтвердил указанный факт.
Также из текста письма индивидуального предпринимателя Карасева Д.В. от 09.10.2017 на имя Пашаевой И.И. (приложено апеллянтом к апелляционной жалобе) следует, что Карасев Д.В. подтверждает факт того, что в конце января 2017 года сотрудницы магазина игрушек, расположенного напротив помещения кофейни "Робуста", передали его сотрудницам ключи от помещения, которое занимал магазин "Все по 50". Ключи до настоящего времени находятся на хранении в кафе "Робуста", оставлены ему без ведома и согласия предпринимателя (л.д. 12, т. 2).
Указанные письменные доказательства объективно подтверждают доводы ответчика о том, что фактическое освобождение арендованного нежилого помещения состоялось до окончания срока аренды 31.01.2017.
Передача ключей от арендованного помещения исключает возможность продолжения владения и пользования указанным имуществом, в связи с чем не имеется правовых оснований для начисления арендной платы, пени и коммунальных услуг. Доказательств того, что ответчик после 01.02.2017 осуществляла фактическое владение и пользование помещением, истец не представила.
Само по себе несоставление акта приема-передачи при фактической невозможности пользования арендованным имуществом ввиду исключения доступа в него (путем возвращения ключей) не дает истцу права на удовлетворение иска.
То обстоятельство, что Карасев Д.В., зная о получении своими работниками в январе 2017 года ключей от спорных помещений, не сообщал об этом факте Пашаевой И.И., относится к вопросу взаимоотношений между Карасевым Д.В. и Пашаевой И.И.
Учитывая, что ключи от арендованного помещения по воле и указанию Пашаевой И.И. для получения доступа в помещение были вручены арендатору именно Карасевым Д.В., и тем самым, именно Карасев Д.В. обеспечил от имени арендодателя ввод арендатора во владение, у арендатора имелись достаточные основания воспринимать Карасева Д.В. как поверенного Пашаевой И.И. При таких обстоятельствах возврат ключей лицу, которое воспринималось арендатором, как поверенный арендодателя, не может считаться ненадлежащим исполнением обязательства по возврату арендованного имущества.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2017 года по делу А53-21373/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления, только по основаниям, указанным в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.11.2017 N 15АП-17470/2017 ПО ДЕЛУ N А53-21373/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2017 г. N 15АП-17470/2017
Дело N А53-21373/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания
секретарем судебного заседания Невретдиновым А.А.,
при участии:
истца Пашаевой Ирины Ивановны,
от ответчика Тарасовой Ю.В. - представитель Мамай О.В. (доверенность от 12 августа 2017 года)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пашаевой Ирины Ивановны
на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Андрианова Ю.Ю.)
от 2 октября 2017 года по делу N А53-21373/2017
по иску индивидуального предпринимателя Пашаевой Ирины Ивановны (ИНН 614900011132, ОГРНИП 304614903500019)
к ответчику: индивидуальному предпринимателю Тарасовой Юлии Владимировне (ИНН 615428019248, ОГРНИП 314615419600010),
о взыскании задолженности по договору аренды и пени,
установил:
индивидуальный предприниматель Пашаева Ирина Ивановна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тарасовой Юлии Владимировне (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 11.04.2016 в размере 160 000 руб. за период с февраля 2017 г. по мая 2017 г., пени в размере 8 000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что после окончания срока аренды помещения ответчик не возвратила арендодателю указанное нежилое помещение.
Дело было рассмотрено Арбитражным судом Ростовской области в порядке упрощенного производства (глава 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Решением от 02.10.2017 в удовлетворении иска отказано.
Судебный акт мотивирован тем, что, несмотря на отсутствие акта приема-передачи помещения, объективно доказан факт возврата ключей от спорного помещения и фактического освобождения арендованного помещения.
Не согласившись с указанным решением, истец Пашаева И.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение арбитражного суда первой инстанции. Заявитель жалобы полагает, что решение подлежит отмене ввиду неполного выяснения значимых обстоятельств дела, недоказанности обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, несоответствия выводов суда, обстоятельствам дела. Апеллянт считает, что акты возврата ключей и акты об освобождении помещения составлены после возникновения спора. Ответчик ни разу не пыталась вернуть помещение. До настоящего времени истец не может попасть в помещение, однако ломать дверь не рискует, чтобы не быть обвиненным в утрате чужих материальных ценностей.
На апелляционную жалобу поступил отзыв ответчика, в котором указывается на правильное разрешение дела судом первой инстанции.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав истца и представителя ответчика арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 11.04.2016 между индивидуальным предпринимателем Пашаевой Ириной Ивановной (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Тарасовой Юлией Владимировной (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, находящиеся по адресу: п. Чертково, ул. Петровского, 28, комнаты 15 (частично), общей площадью 80 кв. м (пункт 1.1. договора). Пунктом 6.1. договора установлен срок аренды с 16.04.2016 по 31.01.2017.
Согласно пункту 5.1. договора арендатор своевременно производит арендные платежи в размере 40 000 руб. в месяц. За апрель и май 2016 года арендная плата составляет 30 000 руб.
Пунктом 5.2. договора установлено, что в стоимость арендной платы не входит оплата за водо- и теплоснабжение. Возмещение расходов арендодателю за электроэнергию производится по показаниям счетчика, ежемесячно, не позднее 10 числа.
Согласно пункту 5.4. договора оплата производится ежемесячно, авансом, до 1 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
Согласно пункту 5.5. договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, которую арендатор обязан оплатить арендодателю на его расчетный счет или в кассу.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей за период с февраля 2017 г. по май 2017 г., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Условия договора не содержат положения о том, что договор имеет силу передаточного акта. Согласно пункту 4.1. договора приемка-передача арендуемого помещения должна быть произведена до 12.04.2016. Акт приема-передачи помещения между сторонами не подписывался.
Ответчик Тарасова Ю.В. пояснила, что ключи от арендованного помещения она получила не от Пашаевой И.М., проживающей в другом муниципальном образовании, а от предпринимателя Карасева Д.В., кафе которого расположено в одном здании с арендуемым помещением. После телефонного звонка Пашаевой И.М. Карасеву Д.В. Тарасова Ю.В. получила ключи от помещения в указанном кафе от Карасева Д.В.
Указанные фактические обстоятельства не отрицала Пашаева И.И.
Таким образом, фактический доступ в арендованное помещение посредством передачи ключей был осуществлен при содействии Карасева Д.В.
Срок действия договора аренды закончился 31.01.2017.
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.
В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Действительно в силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемых помещений (по акту приема-передачи). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата арендуемого помещения и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемыми помещениями. Если акт возврата помещений не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора. Установление в пункте 2 статьи 655 Кодекса обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (правовая позиция, изложенная в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2014 по делу А32-32949/2013).
Из справки отдела Министерства внутренних дел Российской Федерации от 10.08.2017 (л.д. 109) следует, что ключи от спорных помещений хранятся у предпринимателя Карасева Дениса Валерьевича, который лично подтвердил указанный факт.
Также из текста письма индивидуального предпринимателя Карасева Д.В. от 09.10.2017 на имя Пашаевой И.И. (приложено апеллянтом к апелляционной жалобе) следует, что Карасев Д.В. подтверждает факт того, что в конце января 2017 года сотрудницы магазина игрушек, расположенного напротив помещения кофейни "Робуста", передали его сотрудницам ключи от помещения, которое занимал магазин "Все по 50". Ключи до настоящего времени находятся на хранении в кафе "Робуста", оставлены ему без ведома и согласия предпринимателя (л.д. 12, т. 2).
Указанные письменные доказательства объективно подтверждают доводы ответчика о том, что фактическое освобождение арендованного нежилого помещения состоялось до окончания срока аренды 31.01.2017.
Передача ключей от арендованного помещения исключает возможность продолжения владения и пользования указанным имуществом, в связи с чем не имеется правовых оснований для начисления арендной платы, пени и коммунальных услуг. Доказательств того, что ответчик после 01.02.2017 осуществляла фактическое владение и пользование помещением, истец не представила.
Само по себе несоставление акта приема-передачи при фактической невозможности пользования арендованным имуществом ввиду исключения доступа в него (путем возвращения ключей) не дает истцу права на удовлетворение иска.
То обстоятельство, что Карасев Д.В., зная о получении своими работниками в январе 2017 года ключей от спорных помещений, не сообщал об этом факте Пашаевой И.И., относится к вопросу взаимоотношений между Карасевым Д.В. и Пашаевой И.И.
Учитывая, что ключи от арендованного помещения по воле и указанию Пашаевой И.И. для получения доступа в помещение были вручены арендатору именно Карасевым Д.В., и тем самым, именно Карасев Д.В. обеспечил от имени арендодателя ввод арендатора во владение, у арендатора имелись достаточные основания воспринимать Карасева Д.В. как поверенного Пашаевой И.И. При таких обстоятельствах возврат ключей лицу, которое воспринималось арендатором, как поверенный арендодателя, не может считаться ненадлежащим исполнением обязательства по возврату арендованного имущества.
Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 02 октября 2017 года по делу А53-21373/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления, только по основаниям, указанным в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
В.В.ГАЛОВ
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)