Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бабкиной С.А.,
судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Показаньевой Елены Геннадьевны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2012 (судья Яшина Е.С.).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Ключевые люди" (далее - ООО "Агентство недвижимости "Ключевые люди", должник) по заявлению кредитора общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Булгалина Тамара Ивановна (далее - временный управляющий).
Сведения о введении наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 22.07.2017.
21.08.2017 Показаньева Елена Геннадьевна (далее - Показаньева Е.Г., кредитор, податель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением об установлении требования в сумме 2 922 000 руб.
Определением арбитражного суда от 18.10.2017 заявление удовлетворено.
С принятым судебным актом в части вывода суда о предварительном договоре не согласился кредитор, направил апелляционную жалобу.
В апелляционной жалобе Показаньева Е.Г. соглашается с судебным актом, однако полагает неверным вывод суда в отношении квалификации договора как "предварительный договор".
Податель жалобы ссылается на положения статей 420, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление ВАС РФ N 54 от 11.07.2011).
Податель жалобы полагает, что спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание податель жалобы, должник, иные конкурсные кредиторы представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон судебный акт пересматривается в части по доводам апелляционной жалобы (часть 5 статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между должником и кредитором был заключен предварительный договор N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 согласно которому ООО "Агентство недвижимости "Ключевые люди" (продавец) приняло на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи помещения, указанного в пункте 1.1.1 договора, общей проектной площадью 48,7 кв. м, право собственности на которое у продавца возникает в будущем на основании договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости (пункт 2.1, л.д. 9).
В пункте 1.1.2 предварительного договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 определен застройщик объекта - общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
В пункте 2.3 названного договора определен срок заключения основного договора - не позднее 30.09.2017.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 оплата производится частично в течение 5 дней с момента подписания договора (1 461 000 руб.), частично (1 461 000 руб.) не позднее 11.03.2016 и оставшаяся часть после перехода права собственности.
Судом первой инстанции установлено и в этой части спора нет, что оплата кредитором произведена в сумме 2 922 000 руб. (л.д. 11-13).
Оценив содержание договора, суд первой инстанции квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из предварительного договора, не порождающие никаких иных обязательств, чем заключить основной договор.
С указанным выводом не согласился кредитор, полагает, что суд неверно применил нормы материального права, спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
По смыслу правоотношений сторон, действия кредитора и должника были направлены на передачу квартиры во вновь создаваемом объекте недвижимости, при этом застройщиком выступило аффилированное по отношению к должнику (100% участие) общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Следовательно, по характеру действия сторон, в первую очередь продавца, не относятся к действиям продавца, обладающего спорной вещью и заключающего предварительный договор, а направлены на создание (приобретение) будущей вещи и последующее ее отчуждение кредитору. При этом возможности продавца ограничены и напрямую зависят от застройщика вновь создаваемой будущей вещи.
В пункте 8 постановления ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 разъяснено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", через должника, то вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор не порождает никаких иных обязательств, чем заключить основной договор является ошибочным.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Кроме того, в вышеназванном постановлении также разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы следует признать обоснованными, а выводы суда первой инстанции подлежащими исключению на основании пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2016 в обжалуемой части изменить, апелляционную жалобу Показаньевой Елены Геннадьевны удовлетворить.
Исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2016 выводы на странице 3 определения в отношении квалификации договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015, как предварительный договор, не порождающий у сторон иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2017 N 18АП-14496/2017 ПО ДЕЛУ N А76-30132/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2017 г. N 18АП-14496/2017
Дело N А76-30132/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бабкиной С.А.,
судей Матвеевой С.В., Сотниковой О.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Показаньевой Елены Геннадьевны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2012 (судья Яшина Е.С.).
Определением Арбитражного суда Челябинской области от 03.07.2017 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Ключевые люди" (далее - ООО "Агентство недвижимости "Ключевые люди", должник) по заявлению кредитора общества с ограниченной ответственностью "Трест Магнитострой" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Булгалина Тамара Ивановна (далее - временный управляющий).
Сведения о введении наблюдения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 22.07.2017.
21.08.2017 Показаньева Елена Геннадьевна (далее - Показаньева Е.Г., кредитор, податель жалобы) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением об установлении требования в сумме 2 922 000 руб.
Определением арбитражного суда от 18.10.2017 заявление удовлетворено.
С принятым судебным актом в части вывода суда о предварительном договоре не согласился кредитор, направил апелляционную жалобу.
В апелляционной жалобе Показаньева Е.Г. соглашается с судебным актом, однако полагает неверным вывод суда в отношении квалификации договора как "предварительный договор".
Податель жалобы ссылается на положения статей 420, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление ВАС РФ N 54 от 11.07.2011).
Податель жалобы полагает, что спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание податель жалобы, должник, иные конкурсные кредиторы представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В отсутствие возражений сторон судебный акт пересматривается в части по доводам апелляционной жалобы (часть 5 статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между должником и кредитором был заключен предварительный договор N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 согласно которому ООО "Агентство недвижимости "Ключевые люди" (продавец) приняло на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи помещения, указанного в пункте 1.1.1 договора, общей проектной площадью 48,7 кв. м, право собственности на которое у продавца возникает в будущем на основании договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости (пункт 2.1, л.д. 9).
В пункте 1.1.2 предварительного договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 определен застройщик объекта - общества с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
В пункте 2.3 названного договора определен срок заключения основного договора - не позднее 30.09.2017.
Согласно пункту 3.1 предварительного договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015 оплата производится частично в течение 5 дней с момента подписания договора (1 461 000 руб.), частично (1 461 000 руб.) не позднее 11.03.2016 и оставшаяся часть после перехода права собственности.
Судом первой инстанции установлено и в этой части спора нет, что оплата кредитором произведена в сумме 2 922 000 руб. (л.д. 11-13).
Оценив содержание договора, суд первой инстанции квалифицировал правоотношения сторон как возникшие из предварительного договора, не порождающие никаких иных обязательств, чем заключить основной договор.
С указанным выводом не согласился кредитор, полагает, что суд неверно применил нормы материального права, спорный договор является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы в силу следующего.
По смыслу правоотношений сторон, действия кредитора и должника были направлены на передачу квартиры во вновь создаваемом объекте недвижимости, при этом застройщиком выступило аффилированное по отношению к должнику (100% участие) общество с ограниченной ответственностью "Гринфлайт".
Следовательно, по характеру действия сторон, в первую очередь продавца, не относятся к действиям продавца, обладающего спорной вещью и заключающего предварительный договор, а направлены на создание (приобретение) будущей вещи и последующее ее отчуждение кредитору. При этом возможности продавца ограничены и напрямую зависят от застройщика вновь создаваемой будущей вещи.
В пункте 8 постановления ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 разъяснено, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом с ограниченной ответственностью "Гринфлайт", через должника, то вывод суда первой инстанции о том, что спорный договор не порождает никаких иных обязательств, чем заключить основной договор является ошибочным.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления ВАС РФ N 54 от 11.07.2011 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Кроме того, в вышеназванном постановлении также разъяснено, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы следует признать обоснованными, а выводы суда первой инстанции подлежащими исключению на основании пункта 1 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 176, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2016 в обжалуемой части изменить, апелляционную жалобу Показаньевой Елены Геннадьевны удовлетворить.
Исключить из мотивировочной части определения Арбитражного суда Челябинской области от 18.10.2017 по делу N А76-30132/2016 выводы на странице 3 определения в отношении квалификации договора N 07-01/40-15 купли-продажи нежилого помещения от 11.09.2015, как предварительный договор, не порождающий у сторон иных обязательств, кроме обязанности заключить основной договор.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области
Председательствующий судья
С.А.БАБКИНА
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
О.В.СОТНИКОВА
С.А.БАБКИНА
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
О.В.СОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)