Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником спорного жилого помещения, которое он приобрел на основании договора купли-продажи, однако в нем до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчики, чье право пользования с момента отчуждения квартиры было прекращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Черкащенко Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В.,
судей Свиренко О.В., Дорохиной Е.М.,
с участием прокурора Бокова Р.К.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М. гражданское дело по апелляционным жалобам К.Н., З. и третьего лица ПАО "БАНК УРАЛСИБ" на решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований З. к К.Д., К.М.А., К.М.И. о прекращении права пользования квартирой, выселении - отказать.
Исковые требования К.М.А. к К.Д., К.М.И., З. о признании недействительным договора дарения квартиры и применении последствий недействительной сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор дарения квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный **** года между К.М.А. и К.Д.
Истребовать у З. квартиру по адресу: ***.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права собственности З. на жилое помещение квартиру N ***, расположенную по адресу: ***.
Возвратить в собственность К.М.А. квартиру N ***, расположенную по адресу: ***.
В удовлетворении остальной части иска К.М.А. - отказать.
Исковые требования К.Д. к К.Н., З., ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительной сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N ***, расположенную по адресу: ***, заключенный *** года между К.Д. и К.Н. зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** г.
Взыскать с К.Д. в пользу К.Н. *** (***) рублей.
В удовлетворении остальной части иска К.Д. отказать,
установила:
З. обратился в суд с иском к К.Д. и К.М.А. и К.М.И. и несовершеннолетнему *** о прекращении права пользования квартирой N *** дома *** корпус *** по *** в г. *** и выселении, указывая, что является собственником спорного жилого помещения, которое он приобрел на основании договора купли-продажи от *** г., однако в нем до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчики, чье право пользования с момента отчуждения квартиры было прекращено.
К.М.А. обратилась в суд с иском к К.Д. и К.М.И. и к З. о признании недействительным договора дарения указанной выше квартиры, заключенного между нею и ее внуком К.Д. *** г., а также истребовании квартиры из владения З., ссылаясь на то, что являлась собственником спорной квартиры, которая была предоставлена ей и членам ее семьи в порядке улучшения жилищных условий с учетом ее заслуг в период ВОВ, и что при заключении договора дарения квартиры в пользу внука она заблуждалась относительно природы сделки, поскольку намерений безвозмездно передавать К.Д. в собственность свое единственное жилье не имела, но с учетом возраста и имевшихся заболеваний имела необходимость в пожизненном встречном предоставлении иждивения со стороны внука и его супруги, т.е. в заключении договора пожизненного содержания с иждивением, о чем ее заверяли К.Д. и его супруга К.М.И., которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства по уходу за К.М.А. вплоть до *** года, после чего качество ухода значительно ухудшилось. О нарушении своих прав К.М.А. узнала только после получения по почте искового заявления З. о выселении, - тогда как до указанного момента она не предполагала, что утратит право пользования единственным для нее жилым помещением.
К.Д. обратился в суд с исковым заявлением к К.Н., З. и ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП" о признании недействительным договора от *** г. купли-продажи квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***, заключенного между ним и К.Н., применении последствий недействительности сделки, истребовании квартиры из незаконного владения З., и, с учетом уточнения исковых требований, в порядке реституции просил взыскать с него в пользу К.Н. сумму займа в размере *** рублей.
В обоснование своих требований К.Д. указал, что для целей организации предпринимательской деятельности им был получен кредит в размере *** рублей в *** на срок *** год под залог спорной квартиры, собственником которой он являлся на основании заключенного с К.М.А. договора дарения; с целью погашения задолженности и снижения процентов за пользование кредитными средствами, К.Д. обратился в ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП", сотрудники которого - К.Н. и Н. - обещали организовать предоставление К.Д. кредита в размере *** рублей, в связи с чем *** г. между К.Д. и ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" был заключен договор N *** об оказании истцу услуг, в соответствии с которым организация приняла на себя обязательства оказать содействие в получении указанного кредита; в дальнейшем К.Н. и Н. сообщили о готовности предоставить заем в размере ***0 рублей, для чего К.Д. должен был подписать договор купли-продажи своей квартиры по цене *** рублей, после чего получить заем в размере *** рублей для погашения задолженности перед *** и организации собственного бизнеса, а после возврата займа путем внесения платежей в сумме по *** руб. ежемесячно, квартира подлежит переоформлению обратно в его собственность, в подтверждение чего в последующем ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" в лице генерального директора К.Н. выдало К.Д. гарантийное письмо о заключении с ним договора аренды квартиры, который был подписан К.Д. и К.Н. *** г. и содержал условие, обязывающее К.Д. осуществить выкуп указанной квартиры по цене *** рублей не позднее одного месяца с момента истечения срока договора аренды, при условии соблюдения графика арендных платежей, где сумма ежемесячного платежа полностью совпадала с графиком погашения долга в сумме *** рублей. Договор купли-продажи квартиры между К.Д. и К.Н. был подписан *** г.; истец получил обещанный заем в сумме *** рублей, из которых около *** рублей были внесены в погашение кредита и закладной в ***, а оставшаяся сумма получена К.Д.; помимо указанных, иных средств он не получал, приступил к погашению займа, но выяснилось, что К.Н. произвела отчуждение жилого помещения в пользу З., о чем К.Д. информирован не был, вел привычный для себя образ жизни, продолжал считать себя собственником квартиры, неся бремя по ее содержанию, выполнял текущий ремонт.
Дела по перечисленным выше искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
З. в суд первой инстанции не явился, его представитель П.Е. явился, требования своего доверителя поддержал, требования К.М.А. и К.Д. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
К.М.А. и ее представитель К.В. в суд явились, против удовлетворения исковых требований З. возражали, свои требования и требования К.Д. поддержали, но в то же время К.М.А. настаивала на возврате квартиры в ее собственность.
К.Д. и К.М.И., а также их представитель С. в суд явились, против удовлетворения исковых требований З. возражали по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований, а также в письменных пояснениях, свои исковые требования и требования К.М.А. поддержали.
Ответчик по иску К.Д. - К.Н. - в судебное заседание не явилась, ее представитель Н., одновременно представлявший интересы ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП", исковые требования К.М.А. и К.Д. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ПАО "БАНК УРАЛСИБ", участвующий в рассмотрении дела в качестве третьего лица, в суд не явился.
Представитель УСЗН САО г. Москвы, участвующего в рассмотрении дела в защиту прав несовершеннолетнего ***, *** г.р., представила заключение, где просила в иске о выселении несовершеннолетнего и его снятии с регистрационного учета отказать.
Судом постановлено приведенное выше решение, с которым по доводам апелляционных жалоб не согласны ответчики К.Н., З. и представитель третьего лица ПАО "БАНК УРАЛСИБ".
К.Н. в заседание судебной коллегии не явилась, ее представитель П.Т. явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала; К.Д. и К.М.И. и их представитель С., а также К.М.А. и ее представитель К.В. явились, просили оставить обжалуемое решение без изменения; прокурор полагал апелляционные жалобы необоснованными.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц и обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ (в редакции по состоянию на 21.10.2011 г.), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; в силу п. 1 ст. 178 названного Кодекса (в той же редакции), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что К.М.А., *** г.р., ***, ***, ***, с *** г. являлась собственником трехкомнатной квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***, предоставленной ей и членам ее семьи на основании договора мены в порядке улучшения жилищных условий; названная квартира была отчуждена К.М.А. в пользу ее внука К.Д. на основании договора дарения от **** г., на дату заключения которого истец К.М.А. находилась в преклонном возрасте, а состояние ее здоровья, в том числе наличие заболевания опорно-двигательного аппарата и ***, характеризующейся нарушением когнитивных функций - памяти, внимания, мышления, а также существенное снижение слуха и нарушение зрения, обуславливало ее нуждаемость в постоянной посторонней помощи. С учетом объяснений К.М.А. о необходимости постоянного постороннего ухода, нуждаемость в котором подтверждена медицинскими документами, объяснений К.Д. и его супруги К.М.И. о предоставлении содержания после заключения договора дарения, отсутствия у истца иного жилья, а также иных собранных по делу доказательств, - у суда имелись основания для вывода о том, что К.М.А. имела намерение передать квартиру в собственность внуку не безвозмездно, а с предоставлением встречного исполнения. Поскольку заблуждение относительно условий договора о наличии/отсутствии обязательства приобретателя о пожизненном проживании и содержании прежнего собственника является существенным, суд пришел к обоснованному выводу о том, что со стороны К.М.А. имело место заблуждение относительно природы договора, что является основанием для признания его недействительным и не порождающим правовых последствий.
В соответствии с п. 2 ст. 181 Кодекса, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Разрешая вопрос о возможности применения последствий пропуска К.М.А. срока исковой давности, о чем было заявлено стороной ответчиков, суд исходил из того, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и начало течения срока в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом было установлено, что предоставление пожизненного содержания со стороны К.Д. было практически прекращено с *** года, однако, начало течения срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора дарения по причине его заключения под влиянием заблуждения, определяется не прекращением предоставления содержания, а тем моментом, когда К.М.А. узнала о том, что заключенный ею договор не предусматривает сохранения за нею права пожизненного проживания в квартире и предоставления встречного исполнения, - что имело место после предъявления З. в суд иска о выселении К.Д. и членов его семьи, включая К.М.А., *** г.р., - который был подан в суд *** г. С учетом изложенного, приведенные в апелляционных жалобах доводы о том, что заявленные К.М.А. требования не подлежали удовлетворению в связи с пропуском истцом срока для защиты нарушенного права, являются несостоятельными.
Также судом было установлено, что К.Д., являясь собственником спорной квартиры на основании указанного выше договора дарения от *** г., обременил ее залогом в пользу *** в обеспечение исполнения им обязательств по возврату заемных средств в сумме *** рублей, предоставленных на основании договора от *** г. N ***, и уплате процентов за пользование ими в размере *** % годовых, - что подтверждено закладной от *** г. С целью погашения задолженности, в *** г. К.Д. заключил договор об оказании услуг N *** от *** г. с ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП", руководителем которого являлась ответчик К.Н., который предусматривал обязанность последнего совершить действия, результатом которых являлось бы заключение К.Д. кредитного договора на сумму кредита *** рублей под залог квартиры по адресу: ***. В последующем К.Н. сообщила о невозможности получения кредита с учетом отсутствия у К.Д. стабильного дохода и наличия иждивенцев, и предложила предоставить заем в сумме *** рублей под *** % годовых под залог спорной квартиры, с подписанием формального договора купли-продажи и обязательством заключить с заемщиком договор аренды квартиры, а также с правом обратного выкупа.
*** г. между К.Д. и К.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *** по цене *** рублей, при этом до приобретения квартира К.Н. не осматривалась, ключи ей не передавались, счет для учета коммунальных платежей на нового собственника не переводился. Как указал К.Д., после подписания договора купли-продажи в сопровождении заместителя генерального директора ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" Н. была погашена задолженность перед ***, после чего ему было выдано на руки *** рублей одновременно с графиком погашения долга платежей в сумме по *** руб. ежемесячно, - что совпадало с суммой арендной платы. *** г. между К.Д. и К.Н. был заключен договор аренды квартиры с правом ее обратного выкупа по цене *** рублей путем внесения ежемесячных платежей в сумме *** руб.; копия данного договора имеется в материалах дела.
Из пояснений К.Д. следует, что помимо указанных выше *** рублей, иных денежных средств К.Д. в счет оплаты квартиры не получал, и данные объяснения подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств, в том числе договором аренды спорной квартиры с правом обратного выкупа за *** рублей, в связи с чем, и учитывая, что расписки К.Д. о получении *** рублей в суд представлено не было, а содержание передаточного акта от *** г. (т. 2, л.д. 88) - о том, что спорную квартиру К.Д. передал, а К.Н. приняла в собственность, в том числе в фактическое владение и пользование, и о том, что цена договора в размере *** рублей получена К.Д. полностью, - опровергается названными выше доказательствами, а также тем, что в квартире продолжила проживать семья К.Д., таким образом, квартира К.Н. фактически никогда не передавалась.
Установив перечисленные выше обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что последствием заключенного между К.Д. и К.Н. договора купли-продажи квартиры явилась лишь передача К.Д. денежных средств в сумме *** рублей с обязательством по их возврату, - что соответствует последствиям договора займа, а не купли-продажи, - и в связи с чем вывод суда о том, что заключенный между К.Д. и К.Н. договор купли-продажи применительно к правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ является притворной сделкой, прикрывающей договор займа на сумму *** рублей, является правильным. Как следствие, является обоснованным и вывод суда о том, что в порядке применения последствий недействительности заключенного между К.Д. и К.Н. договора, в пользу последней подлежит взысканию *** рублей, поскольку задолженность К.Д. в сумме *** рублей была им погашена.
Также судом было установлено, что *** г. между К.Н. и З. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене *** рублей, при этом З. приобретаемую квартиру не осматривал, ключи от жилого помещения ему не передавались, и вплоть до обращения в суд с иском о выселении семьи К-вых лицевой счет по оплате коммунальных платежей З. на свое имя не переводил, соответственно, бремени содержания жилого помещения не нес, тогда как согласно передаточным актам, каковых в материалах дела имеется два - от *** и от *** гг. (т. 1, л.д. 11, 239) - квартира была передана покупателю в фактическое владение и пользование, что опровергается материалами дела и в том числе заявленным им требованием о выселении семьи К-вых.
Согласно содержанию заключенного между К.Н. и З. договора купли-продажи, на дату его подписания договора в отчуждаемой квартире никто на регистрационном учете по месту жительства или пребывания не состоит и фактически не проживает, - что также не соответствовало действительности, - в связи с чем, и учитывая наличие у З. обязательств по погашению кредитов в связи с приобретением иных жилых помещений, а также обстоятельства, предшествовавшие заключению договора, действия указанного лица имели признаки недобросовестности.
При таких обстоятельствах суд был вправе прийти к выводу о недействительности заключенного *** г. между К.Д. и К.Н. договора купли-продажи спорной квартиры, а поскольку был признан недействительным договор дарения той же квартиры от *** г., заключенный между К.М.А. и К.Д., то предмет спора правомерно возвращен в собственность К.М.А., что влечет внесение в ЕГРП соответствующих записей и что исключало удовлетворения требования З. о выселении семьи К-вых.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога; данное правило не применяется, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку судом было установлено, что право собственности К.М.А. на спорную квартиру было прекращено на основании договора и явилось следствием ее волеизъявления произвести отчуждение жилого помещения в пользу внука, но на основании иного договора, то есть квартира была отчуждена по ее воле, - то последующее признание соответствующей сделки недействительной не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о недействительности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую на дату заключения передачи квартиры в залог было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем З. Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено фактов недобросовестности залогодержателя, то основания для вывода о ничтожности залога у суда первой инстанции отсутствовали, и при таких обстоятельствах из обжалуемого решения подлежит исключению суждение о ничтожности договора залога (закладной) в отношении квартиры N *** дома *** корпус *** по **** в г. *** в пользу ПАО "Банк Уралсиб".
Приведенные в апелляционной жалобе К.Н. утверждения о том, что К.Д. получил от нее *** рублей в счет стоимости проданной квартиры, равно как и доводы апелляционных жалоб К.Н. и З. о том, что при заключении договора К.М.А., *** г.р., понимала его природу и с ее стороны не имело места существенного заблуждения, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, что основанием к отмене решения являться не может.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суждение о ничтожности договора залога (закладной) в отношении квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***.
В остальном решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-17269/2017
Требование: О прекращении права пользования квартирой, выселении.Разделы:
Дарение недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что является собственником спорного жилого помещения, которое он приобрел на основании договора купли-продажи, однако в нем до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчики, чье право пользования с момента отчуждения квартиры было прекращено.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2017 г. по делу N 33-17269
Судья: Черкащенко Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Салтыковой Л.В.,
судей Свиренко О.В., Дорохиной Е.М.,
с участием прокурора Бокова Р.К.,
при секретаре Б.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дорохиной Е.М. гражданское дело по апелляционным жалобам К.Н., З. и третьего лица ПАО "БАНК УРАЛСИБ" на решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований З. к К.Д., К.М.А., К.М.И. о прекращении права пользования квартирой, выселении - отказать.
Исковые требования К.М.А. к К.Д., К.М.И., З. о признании недействительным договора дарения квартиры и применении последствий недействительной сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор дарения квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный **** года между К.М.А. и К.Д.
Истребовать у З. квартиру по адресу: ***.
Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права собственности З. на жилое помещение квартиру N ***, расположенную по адресу: ***.
Возвратить в собственность К.М.А. квартиру N ***, расположенную по адресу: ***.
В удовлетворении остальной части иска К.М.А. - отказать.
Исковые требования К.Д. к К.Н., З., ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП" о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительной сделки - удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N ***, расположенную по адресу: ***, заключенный *** года между К.Д. и К.Н. зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** г.
Взыскать с К.Д. в пользу К.Н. *** (***) рублей.
В удовлетворении остальной части иска К.Д. отказать,
установила:
З. обратился в суд с иском к К.Д. и К.М.А. и К.М.И. и несовершеннолетнему *** о прекращении права пользования квартирой N *** дома *** корпус *** по *** в г. *** и выселении, указывая, что является собственником спорного жилого помещения, которое он приобрел на основании договора купли-продажи от *** г., однако в нем до настоящего времени зарегистрированы по месту жительства и проживают ответчики, чье право пользования с момента отчуждения квартиры было прекращено.
К.М.А. обратилась в суд с иском к К.Д. и К.М.И. и к З. о признании недействительным договора дарения указанной выше квартиры, заключенного между нею и ее внуком К.Д. *** г., а также истребовании квартиры из владения З., ссылаясь на то, что являлась собственником спорной квартиры, которая была предоставлена ей и членам ее семьи в порядке улучшения жилищных условий с учетом ее заслуг в период ВОВ, и что при заключении договора дарения квартиры в пользу внука она заблуждалась относительно природы сделки, поскольку намерений безвозмездно передавать К.Д. в собственность свое единственное жилье не имела, но с учетом возраста и имевшихся заболеваний имела необходимость в пожизненном встречном предоставлении иждивения со стороны внука и его супруги, т.е. в заключении договора пожизненного содержания с иждивением, о чем ее заверяли К.Д. и его супруга К.М.И., которые добросовестно выполняли взятые на себя обязательства по уходу за К.М.А. вплоть до *** года, после чего качество ухода значительно ухудшилось. О нарушении своих прав К.М.А. узнала только после получения по почте искового заявления З. о выселении, - тогда как до указанного момента она не предполагала, что утратит право пользования единственным для нее жилым помещением.
К.Д. обратился в суд с исковым заявлением к К.Н., З. и ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП" о признании недействительным договора от *** г. купли-продажи квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***, заключенного между ним и К.Н., применении последствий недействительности сделки, истребовании квартиры из незаконного владения З., и, с учетом уточнения исковых требований, в порядке реституции просил взыскать с него в пользу К.Н. сумму займа в размере *** рублей.
В обоснование своих требований К.Д. указал, что для целей организации предпринимательской деятельности им был получен кредит в размере *** рублей в *** на срок *** год под залог спорной квартиры, собственником которой он являлся на основании заключенного с К.М.А. договора дарения; с целью погашения задолженности и снижения процентов за пользование кредитными средствами, К.Д. обратился в ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП", сотрудники которого - К.Н. и Н. - обещали организовать предоставление К.Д. кредита в размере *** рублей, в связи с чем *** г. между К.Д. и ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" был заключен договор N *** об оказании истцу услуг, в соответствии с которым организация приняла на себя обязательства оказать содействие в получении указанного кредита; в дальнейшем К.Н. и Н. сообщили о готовности предоставить заем в размере ***0 рублей, для чего К.Д. должен был подписать договор купли-продажи своей квартиры по цене *** рублей, после чего получить заем в размере *** рублей для погашения задолженности перед *** и организации собственного бизнеса, а после возврата займа путем внесения платежей в сумме по *** руб. ежемесячно, квартира подлежит переоформлению обратно в его собственность, в подтверждение чего в последующем ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" в лице генерального директора К.Н. выдало К.Д. гарантийное письмо о заключении с ним договора аренды квартиры, который был подписан К.Д. и К.Н. *** г. и содержал условие, обязывающее К.Д. осуществить выкуп указанной квартиры по цене *** рублей не позднее одного месяца с момента истечения срока договора аренды, при условии соблюдения графика арендных платежей, где сумма ежемесячного платежа полностью совпадала с графиком погашения долга в сумме *** рублей. Договор купли-продажи квартиры между К.Д. и К.Н. был подписан *** г.; истец получил обещанный заем в сумме *** рублей, из которых около *** рублей были внесены в погашение кредита и закладной в ***, а оставшаяся сумма получена К.Д.; помимо указанных, иных средств он не получал, приступил к погашению займа, но выяснилось, что К.Н. произвела отчуждение жилого помещения в пользу З., о чем К.Д. информирован не был, вел привычный для себя образ жизни, продолжал считать себя собственником квартиры, неся бремя по ее содержанию, выполнял текущий ремонт.
Дела по перечисленным выше искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
З. в суд первой инстанции не явился, его представитель П.Е. явился, требования своего доверителя поддержал, требования К.М.А. и К.Д. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
К.М.А. и ее представитель К.В. в суд явились, против удовлетворения исковых требований З. возражали, свои требования и требования К.Д. поддержали, но в то же время К.М.А. настаивала на возврате квартиры в ее собственность.
К.Д. и К.М.И., а также их представитель С. в суд явились, против удовлетворения исковых требований З. возражали по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований, а также в письменных пояснениях, свои исковые требования и требования К.М.А. поддержали.
Ответчик по иску К.Д. - К.Н. - в судебное заседание не явилась, ее представитель Н., одновременно представлявший интересы ООО "Международная инвестиционно-правовая компания "ДИПЛОМАТ ГРУПП", исковые требования К.М.А. и К.Д. не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ПАО "БАНК УРАЛСИБ", участвующий в рассмотрении дела в качестве третьего лица, в суд не явился.
Представитель УСЗН САО г. Москвы, участвующего в рассмотрении дела в защиту прав несовершеннолетнего ***, *** г.р., представила заключение, где просила в иске о выселении несовершеннолетнего и его снятии с регистрационного учета отказать.
Судом постановлено приведенное выше решение, с которым по доводам апелляционных жалоб не согласны ответчики К.Н., З. и представитель третьего лица ПАО "БАНК УРАЛСИБ".
К.Н. в заседание судебной коллегии не явилась, ее представитель П.Т. явилась, доводы апелляционной жалобы поддержала; К.Д. и К.М.И. и их представитель С., а также К.М.А. и ее представитель К.В. явились, просили оставить обжалуемое решение без изменения; прокурор полагал апелляционные жалобы необоснованными.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц и обсудив доводы апелляционных жалоб, приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ (в редакции по состоянию на 21.10.2011 г.), недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; в силу п. 1 ст. 178 названного Кодекса (в той же редакции), сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что К.М.А., *** г.р., ***, ***, ***, с *** г. являлась собственником трехкомнатной квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***, предоставленной ей и членам ее семьи на основании договора мены в порядке улучшения жилищных условий; названная квартира была отчуждена К.М.А. в пользу ее внука К.Д. на основании договора дарения от **** г., на дату заключения которого истец К.М.А. находилась в преклонном возрасте, а состояние ее здоровья, в том числе наличие заболевания опорно-двигательного аппарата и ***, характеризующейся нарушением когнитивных функций - памяти, внимания, мышления, а также существенное снижение слуха и нарушение зрения, обуславливало ее нуждаемость в постоянной посторонней помощи. С учетом объяснений К.М.А. о необходимости постоянного постороннего ухода, нуждаемость в котором подтверждена медицинскими документами, объяснений К.Д. и его супруги К.М.И. о предоставлении содержания после заключения договора дарения, отсутствия у истца иного жилья, а также иных собранных по делу доказательств, - у суда имелись основания для вывода о том, что К.М.А. имела намерение передать квартиру в собственность внуку не безвозмездно, а с предоставлением встречного исполнения. Поскольку заблуждение относительно условий договора о наличии/отсутствии обязательства приобретателя о пожизненном проживании и содержании прежнего собственника является существенным, суд пришел к обоснованному выводу о том, что со стороны К.М.А. имело место заблуждение относительно природы договора, что является основанием для признания его недействительным и не порождающим правовых последствий.
В соответствии с п. 2 ст. 181 Кодекса, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Разрешая вопрос о возможности применения последствий пропуска К.М.А. срока исковой давности, о чем было заявлено стороной ответчиков, суд исходил из того, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год и начало течения срока в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Судом было установлено, что предоставление пожизненного содержания со стороны К.Д. было практически прекращено с *** года, однако, начало течения срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора дарения по причине его заключения под влиянием заблуждения, определяется не прекращением предоставления содержания, а тем моментом, когда К.М.А. узнала о том, что заключенный ею договор не предусматривает сохранения за нею права пожизненного проживания в квартире и предоставления встречного исполнения, - что имело место после предъявления З. в суд иска о выселении К.Д. и членов его семьи, включая К.М.А., *** г.р., - который был подан в суд *** г. С учетом изложенного, приведенные в апелляционных жалобах доводы о том, что заявленные К.М.А. требования не подлежали удовлетворению в связи с пропуском истцом срока для защиты нарушенного права, являются несостоятельными.
Также судом было установлено, что К.Д., являясь собственником спорной квартиры на основании указанного выше договора дарения от *** г., обременил ее залогом в пользу *** в обеспечение исполнения им обязательств по возврату заемных средств в сумме *** рублей, предоставленных на основании договора от *** г. N ***, и уплате процентов за пользование ими в размере *** % годовых, - что подтверждено закладной от *** г. С целью погашения задолженности, в *** г. К.Д. заключил договор об оказании услуг N *** от *** г. с ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП", руководителем которого являлась ответчик К.Н., который предусматривал обязанность последнего совершить действия, результатом которых являлось бы заключение К.Д. кредитного договора на сумму кредита *** рублей под залог квартиры по адресу: ***. В последующем К.Н. сообщила о невозможности получения кредита с учетом отсутствия у К.Д. стабильного дохода и наличия иждивенцев, и предложила предоставить заем в сумме *** рублей под *** % годовых под залог спорной квартиры, с подписанием формального договора купли-продажи и обязательством заключить с заемщиком договор аренды квартиры, а также с правом обратного выкупа.
*** г. между К.Д. и К.Н. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: *** по цене *** рублей, при этом до приобретения квартира К.Н. не осматривалась, ключи ей не передавались, счет для учета коммунальных платежей на нового собственника не переводился. Как указал К.Д., после подписания договора купли-продажи в сопровождении заместителя генерального директора ООО "МИПК "ДИПЛОМАТ ГРУПП" Н. была погашена задолженность перед ***, после чего ему было выдано на руки *** рублей одновременно с графиком погашения долга платежей в сумме по *** руб. ежемесячно, - что совпадало с суммой арендной платы. *** г. между К.Д. и К.Н. был заключен договор аренды квартиры с правом ее обратного выкупа по цене *** рублей путем внесения ежемесячных платежей в сумме *** руб.; копия данного договора имеется в материалах дела.
Из пояснений К.Д. следует, что помимо указанных выше *** рублей, иных денежных средств К.Д. в счет оплаты квартиры не получал, и данные объяснения подтверждаются совокупностью собранных по делу доказательств, в том числе договором аренды спорной квартиры с правом обратного выкупа за *** рублей, в связи с чем, и учитывая, что расписки К.Д. о получении *** рублей в суд представлено не было, а содержание передаточного акта от *** г. (т. 2, л.д. 88) - о том, что спорную квартиру К.Д. передал, а К.Н. приняла в собственность, в том числе в фактическое владение и пользование, и о том, что цена договора в размере *** рублей получена К.Д. полностью, - опровергается названными выше доказательствами, а также тем, что в квартире продолжила проживать семья К.Д., таким образом, квартира К.Н. фактически никогда не передавалась.
Установив перечисленные выше обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу о том, что последствием заключенного между К.Д. и К.Н. договора купли-продажи квартиры явилась лишь передача К.Д. денежных средств в сумме *** рублей с обязательством по их возврату, - что соответствует последствиям договора займа, а не купли-продажи, - и в связи с чем вывод суда о том, что заключенный между К.Д. и К.Н. договор купли-продажи применительно к правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ является притворной сделкой, прикрывающей договор займа на сумму *** рублей, является правильным. Как следствие, является обоснованным и вывод суда о том, что в порядке применения последствий недействительности заключенного между К.Д. и К.Н. договора, в пользу последней подлежит взысканию *** рублей, поскольку задолженность К.Д. в сумме *** рублей была им погашена.
Также судом было установлено, что *** г. между К.Н. и З. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по цене *** рублей, при этом З. приобретаемую квартиру не осматривал, ключи от жилого помещения ему не передавались, и вплоть до обращения в суд с иском о выселении семьи К-вых лицевой счет по оплате коммунальных платежей З. на свое имя не переводил, соответственно, бремени содержания жилого помещения не нес, тогда как согласно передаточным актам, каковых в материалах дела имеется два - от *** и от *** гг. (т. 1, л.д. 11, 239) - квартира была передана покупателю в фактическое владение и пользование, что опровергается материалами дела и в том числе заявленным им требованием о выселении семьи К-вых.
Согласно содержанию заключенного между К.Н. и З. договора купли-продажи, на дату его подписания договора в отчуждаемой квартире никто на регистрационном учете по месту жительства или пребывания не состоит и фактически не проживает, - что также не соответствовало действительности, - в связи с чем, и учитывая наличие у З. обязательств по погашению кредитов в связи с приобретением иных жилых помещений, а также обстоятельства, предшествовавшие заключению договора, действия указанного лица имели признаки недобросовестности.
При таких обстоятельствах суд был вправе прийти к выводу о недействительности заключенного *** г. между К.Д. и К.Н. договора купли-продажи спорной квартиры, а поскольку был признан недействительным договор дарения той же квартиры от *** г., заключенный между К.М.А. и К.Д., то предмет спора правомерно возвращен в собственность К.М.А., что влечет внесение в ЕГРП соответствующих записей и что исключало удовлетворения требования З. о выселении семьи К-вых.
В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога; данное правило не применяется, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.
Поскольку судом было установлено, что право собственности К.М.А. на спорную квартиру было прекращено на основании договора и явилось следствием ее волеизъявления произвести отчуждение жилого помещения в пользу внука, но на основании иного договора, то есть квартира была отчуждена по ее воле, - то последующее признание соответствующей сделки недействительной не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о недействительности отчуждения этой квартиры, право собственности на которую на дату заключения передачи квартиры в залог было в установленном законом порядке зарегистрировано за залогодателем З. Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено фактов недобросовестности залогодержателя, то основания для вывода о ничтожности залога у суда первой инстанции отсутствовали, и при таких обстоятельствах из обжалуемого решения подлежит исключению суждение о ничтожности договора залога (закладной) в отношении квартиры N *** дома *** корпус *** по **** в г. *** в пользу ПАО "Банк Уралсиб".
Приведенные в апелляционной жалобе К.Н. утверждения о том, что К.Д. получил от нее *** рублей в счет стоимости проданной квартиры, равно как и доводы апелляционных жалоб К.Н. и З. о том, что при заключении договора К.М.А., *** г.р., понимала его природу и с ее стороны не имело места существенного заблуждения, сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, что основанием к отмене решения являться не может.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Тимирязевского районного суда города Москвы от 16 декабря 2016 года изменить.
Исключить из мотивировочной части решения суждение о ничтожности договора залога (закладной) в отношении квартиры N *** дома *** корпус *** по *** в г. ***.
В остальном решение оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)