Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тучковой О.Г., рассмотрев в порядке упрощенного производства без вызова сторон (статья 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.05.2017 по делу N А68-1471/2017, принятое в порядке упрощенного производства,
следующее.
ООО "Квант" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ВИКСАМ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 194 758 руб. по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2015 N б/н за период сентябрь 2015 г. - 02.03.2016, пени в размере 75 421 руб. 60 коп. за период с 15.09.2015 по 02.12.2016, всего 270 179 руб. 60 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 8 403 руб. 59 коп.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между ООО "КВАНТ" (арендодатель) и ООО "ВИКСАМ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2015 N б/н, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду) имущество - нежилое помещение V (далее - помещение), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 43,6 кв. м, в том числе 5 кв. м из них: торговая площадь, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N 1,3 по адресу: г. Тула, Центральный район, проспект Ленина, д. 103 (согласно плану, приведенному в Приложении N 1), а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 1.2 договора помещение сдается в аренду для размещения сервисного центра и магазина электротехники, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью.
Согласно пп. 3.1, 3.2 договора помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором в состоянии, в порядке и в сроки, указанные в договоре. Техническое состояние помещения не должно препятствовать его использованию по назначению в соответствии с договором. Арендодатель передает помещение с исправными системами энерго-, тепло- и водоснабжения, канализации.
Передача помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляется путем проведения совместного осмотра помещения и проверки его технического состояния. После проведения совместного осмотра помещения и проверки его состояния арендодатель и арендатор составляют и подписывают передаточный акт по форме Приложения N 2 к договору, в котором отражено техническое состояние помещения. Передача помещения арендодателем и его принятие арендатором считаются законченными с момента подписания сторонами передаточного акта. После подписания передаточного акта по форме Приложения N 2 к договору, в котором отражено техническое состояние помещения, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (коммунальные услуги) (пп. 3.3 - 3.5 договора).
Пунктом 4.2 договора установлено, что договор действует в течение 11 месяцев с момента его подписания. Договор может быть продлен по соглашению сторон. Принятые сторонами на себя обязательства по договору возникают с момента его подписания.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.08.2015.
Разделом 5 договора предусмотрен размер арендной платы и порядок ее внесения арендатором.
В силу п. 5.1 договора арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать арендодателю за владение и пользование помещением арендную плату. Арендатору предоставляется 14 дней со дня подписания договора для оборудования помещения. Арендная плата составляет 35 000 руб., НДС не облагается. Арендная плата подлежит начислению с 07.09.2015. Арендная плата не включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании п. 5.2 договора арендная плата за неполные месяцы аренды выплачивается пропорционально количеству дней, в течение которого помещение было занято арендатором. Арендная плата с 07.09.2015 по 30.09.2015 составляет 17 500 руб.
Согласно п. 5.3 договора арендная плата вносится авансовым платежом в рублях РФ путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца аренды. Оплата производится на основании договора согласно реквизитам арендодателя, указанным в п. 14 договора.
В п. 5.4 договора сторонами согласовано, что до 15.09.2015 арендатор вносит на расчетный счет арендодателя первый (неполный) месяц аренды 17 500 руб. (НДС не облагается) и гарантийный платеж для обеспечения оплаты стоимости последнего месяца аренды в размере 35 000 руб. (НДС не облагается). Гарантийный платеж может быть использован арендодателем для погашения задолженности арендатора по арендной плате помещения в период действия договора. Гарантийный платеж может быть использован арендодателем для компенсации ущерба, нанесенного арендатором помещению в процессе эксплуатации помещения.
Арендатор возмещает затраты арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг по оплате отопления, водоснабжения, электроэнергии в помещении, потребленных арендатором в расчетном периоде (календарном месяце). Тариф за указанные выше коммунальные и эксплуатационные услуги определяются в соответствии с утвержденными тарифами снабжающих организаций, оказывающих такие услуги на основании показаний приборов учета пропорционально занимаемой площади. Арендодатель выставляет счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а арендатор оплачивает по выставленным счетам арендодателя в течение 5 банковских дней (пп. 5.6, 5.7 договора).
Согласно пп. 11.4, 11.5 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за день просрочки. Уплата пени не освобождает от исполнения обязательств, возложенных договором.
На основании пп. 10.1, 10.2 договора он может быть расторгнут до истечения срока его действия в порядке одностороннего отказа от договора одной из сторон, с предварительным письменным уведомлением стороны в срок не позднее 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора. Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендатору за 30 дней до предполагаемой даты расторжения, а арендатор - выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд или имеет неоднократные нарушения срока оплаты арендной платы (п. 10.2.3 договора).
В силу п. 9.1 договора арендатор обязан возвратить помещение арендодателю на основании акта приема-передачи помещения не позднее 2 календарных дней с даты прекращения (расторжения) договора в том же состоянии (с учетом естественного износа), в каком помещение было получено им от арендодателя по акту приема-передачи при заключении договора, при этом арендная плата за время, предоставленное арендатору для освобождения помещения, не начисляется.
Письмами от 15.02.2016 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды на основании п. 10.2.3 договора и устранении нарушений раздела 5 договора. Уведомления получены арендатором 16.02.2016, что подтверждается соответствующими отметками арендатора на уведомлениях.
Арендуемое помещение возвращено арендодателю 02.03.2016, что подтверждается актом приемки-передачи нежилого помещения.
В период действия договора с сентября 2015 г. по 02.03.2016 арендатор арендную плату не вносил, в связи с этим за ним образовалась задолженность в размере 194 758 руб.
Истец 02.03.2016 и 10.03.2017 направлял в адрес ответчика претензии о погашении задолженности по арендной плате. Претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей за период с сентября 2015 г. по 02.03.2016, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. Кроме того, на основании п. 11.4 договора истец просил взыскать с ответчика пени в размере 75 421 руб. 60 коп. за период с 15.09.2015 по 02.12.2016.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В соответствии с пп. 3.3 - 3.5 договора арендуемое помещение 24.08.2015 передано арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 24.08.2015, подписанным сторонами. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (Приложение N 2 к договору). Таким образом, арендуемое помещение считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Возврат арендуемого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами не позднее 2 календарных дней с даты прекращения (расторжения) договора (п. 9.1 договора).
Применительно к ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
На основании пп. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно представленному истцом в материалы дела расчету задолженность по арендным платежам составила 194 758 руб.
Довод ответчика в жалобе о том, что он вносил арендную плату наличными платежами ежемесячно и в полном объеме, отклоняется.
Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются: наименование документа; дата составления документа; наименование экономического субъекта, составившего документ; содержание факта хозяйственной жизни; величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения; наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события; подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.
Ссылка апеллянта на расходные кассовые ордера является несостоятельной, указанные документы не могут быть приняты в качестве допустимых и достоверных доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей, поскольку подписаны ответчиком односторонне, подписи истца в ордерах отсутствуют. Аналогично апелляционный суд не признает в качестве допустимого и достоверного доказательства расписку, на которую ссылается заявитель жалобы в качестве подтверждения внесения им арендных платежей. Вступая в отношения по аренде помещения, ответчик обязан был не только вносить арендную плату, но и предусмотреть оформление этих операций надлежащими первичными документами. Указанная расписка таким документом не является, обязательными реквизитами первичного учетного документа не обладает.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что надлежащих доказательств внесения арендной платы ответчиком, вопреки ст. 65 АПК РФ, не представлено, в связи с этим суд правомерно удовлетворил соответствующие требования в сумме 194 758 руб.
Ссылка заявителя в жалобе на то, что истцом было передано помещение, требовавшее переоборудования, перепланировки, обязанность по проведению которых согласно Колористическому паспорту для начала целевого использования лежала на истце, отклоняется апелляционным судом, поскольку при подписании акта приема-передачи от 24.08.2015 ответчик возражений относительно невозможности использования помещения не заявил. Кроме того, согласно условиям договора (п. 5.1) арендатору предоставляется 14 дней со дня подписания договора для оборудования помещения. Имеющиеся в материалах дела претензии со ссылкой на п. 1.4 договора не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку данным пунктом договора не предусмотрена обязанность истца произвести размещение рекламных и информационных вывесок в соответствии с согласованным Колористическим паспортом на здании арендуемого помещения. Ссылка апеллянта на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды (в претензиях указано на осуществление арендодателем ремонта входной группы, наличие мусора) отклоняется апелляционным судом, поскольку не является безусловным основанием для отказа от внесения арендных платежей. При наличии указанных в претензиях обстоятельств ответчик, вместе с тем, о расторжении договора аренды не заявлял, продолжая пользоваться арендуемым помещением.
Согласно ст. ст. 329 - 331 ГК РФ в обеспечение исполнения обязательств контрагенты вправе определить договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения - неустойку. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
В соответствии с п. 11.4 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за день просрочки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/2013.
В абз. 1 п. 65, абз. 2 п. 66, п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
Неустойка по договорам аренды продолжает начисляться до исполнения сторонами обязательств в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ, поскольку договор аренды не содержит указаний на то, что окончание срока его действия влечет прекращение всех обязательств сторон по нему.
Размер неустойки за период с 15.09.2015 по 02.12.2016 составил 75 421 руб. 60 коп. Расчет пени проверен судом, признан правильным. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении суду не представлено, в связи с этим в силу правовой позиции, изложенной в пп. 69, 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для ее уменьшения.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Определением от 06.07.2017 апелляционный суд обязал заявителя жалобы предоставить доказательства уплаты государственной пошлины. Поскольку указанное ответчиком не исполнено, заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины, с общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 4 статьи 229, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тульской области от 25.05.2017 по делу N А68-1471/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2017 N 20АП-4082/2017 ПО ДЕЛУ N А68-1471/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2017 г. по делу N А68-1471/2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Тучковой О.Г., рассмотрев в порядке упрощенного производства без вызова сторон (статья 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.05.2017 по делу N А68-1471/2017, принятое в порядке упрощенного производства,
установил:
следующее.
ООО "Квант" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ВИКСАМ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 194 758 руб. по договору аренды недвижимого имущества от 24.08.2015 N б/н за период сентябрь 2015 г. - 02.03.2016, пени в размере 75 421 руб. 60 коп. за период с 15.09.2015 по 02.12.2016, всего 270 179 руб. 60 коп., расходов по уплате государственной пошлины в размере 8 403 руб. 59 коп.
Решением суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Судом установлено, что между ООО "КВАНТ" (арендодатель) и ООО "ВИКСАМ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.08.2015 N б/н, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду) имущество - нежилое помещение V (далее - помещение), назначение: объекты нежилого назначения, общей площадью 43,6 кв. м, в том числе 5 кв. м из них: торговая площадь, этаж цокольный, номера на поэтажном плане N 1,3 по адресу: г. Тула, Центральный район, проспект Ленина, д. 103 (согласно плану, приведенному в Приложении N 1), а арендатор обязуется принять помещение и выплачивать за него арендную плату, предусмотренную договором.
В соответствии с п. 1.2 договора помещение сдается в аренду для размещения сервисного центра и магазина электротехники, а также в складских и административных целях, связанных с такой деятельностью.
Согласно пп. 3.1, 3.2 договора помещение должно быть передано арендодателем и принято арендатором в состоянии, в порядке и в сроки, указанные в договоре. Техническое состояние помещения не должно препятствовать его использованию по назначению в соответствии с договором. Арендодатель передает помещение с исправными системами энерго-, тепло- и водоснабжения, канализации.
Передача помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляется путем проведения совместного осмотра помещения и проверки его технического состояния. После проведения совместного осмотра помещения и проверки его состояния арендодатель и арендатор составляют и подписывают передаточный акт по форме Приложения N 2 к договору, в котором отражено техническое состояние помещения. Передача помещения арендодателем и его принятие арендатором считаются законченными с момента подписания сторонами передаточного акта. После подписания передаточного акта по форме Приложения N 2 к договору, в котором отражено техническое состояние помещения, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (коммунальные услуги) (пп. 3.3 - 3.5 договора).
Пунктом 4.2 договора установлено, что договор действует в течение 11 месяцев с момента его подписания. Договор может быть продлен по соглашению сторон. Принятые сторонами на себя обязательства по договору возникают с момента его подписания.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.08.2015.
Разделом 5 договора предусмотрен размер арендной платы и порядок ее внесения арендатором.
В силу п. 5.1 договора арендатор обязуется в течение срока аренды выплачивать арендодателю за владение и пользование помещением арендную плату. Арендатору предоставляется 14 дней со дня подписания договора для оборудования помещения. Арендная плата составляет 35 000 руб., НДС не облагается. Арендная плата подлежит начислению с 07.09.2015. Арендная плата не включает в себя оплату коммунальных и эксплуатационных услуг.
На основании п. 5.2 договора арендная плата за неполные месяцы аренды выплачивается пропорционально количеству дней, в течение которого помещение было занято арендатором. Арендная плата с 07.09.2015 по 30.09.2015 составляет 17 500 руб.
Согласно п. 5.3 договора арендная плата вносится авансовым платежом в рублях РФ путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 15 числа текущего месяца аренды. Оплата производится на основании договора согласно реквизитам арендодателя, указанным в п. 14 договора.
В п. 5.4 договора сторонами согласовано, что до 15.09.2015 арендатор вносит на расчетный счет арендодателя первый (неполный) месяц аренды 17 500 руб. (НДС не облагается) и гарантийный платеж для обеспечения оплаты стоимости последнего месяца аренды в размере 35 000 руб. (НДС не облагается). Гарантийный платеж может быть использован арендодателем для погашения задолженности арендатора по арендной плате помещения в период действия договора. Гарантийный платеж может быть использован арендодателем для компенсации ущерба, нанесенного арендатором помещению в процессе эксплуатации помещения.
Арендатор возмещает затраты арендодателя на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг по оплате отопления, водоснабжения, электроэнергии в помещении, потребленных арендатором в расчетном периоде (календарном месяце). Тариф за указанные выше коммунальные и эксплуатационные услуги определяются в соответствии с утвержденными тарифами снабжающих организаций, оказывающих такие услуги на основании показаний приборов учета пропорционально занимаемой площади. Арендодатель выставляет счета на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, а арендатор оплачивает по выставленным счетам арендодателя в течение 5 банковских дней (пп. 5.6, 5.7 договора).
Согласно пп. 11.4, 11.5 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за день просрочки. Уплата пени не освобождает от исполнения обязательств, возложенных договором.
На основании пп. 10.1, 10.2 договора он может быть расторгнут до истечения срока его действия в порядке одностороннего отказа от договора одной из сторон, с предварительным письменным уведомлением стороны в срок не позднее 30 календарных дней до даты предполагаемого расторжения договора. Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем внесудебном порядке по требованию арендодателя путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендатору за 30 дней до предполагаемой даты расторжения, а арендатор - выселению, если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд или имеет неоднократные нарушения срока оплаты арендной платы (п. 10.2.3 договора).
В силу п. 9.1 договора арендатор обязан возвратить помещение арендодателю на основании акта приема-передачи помещения не позднее 2 календарных дней с даты прекращения (расторжения) договора в том же состоянии (с учетом естественного износа), в каком помещение было получено им от арендодателя по акту приема-передачи при заключении договора, при этом арендная плата за время, предоставленное арендатору для освобождения помещения, не начисляется.
Письмами от 15.02.2016 арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды на основании п. 10.2.3 договора и устранении нарушений раздела 5 договора. Уведомления получены арендатором 16.02.2016, что подтверждается соответствующими отметками арендатора на уведомлениях.
Арендуемое помещение возвращено арендодателю 02.03.2016, что подтверждается актом приемки-передачи нежилого помещения.
В период действия договора с сентября 2015 г. по 02.03.2016 арендатор арендную плату не вносил, в связи с этим за ним образовалась задолженность в размере 194 758 руб.
Истец 02.03.2016 и 10.03.2017 направлял в адрес ответчика претензии о погашении задолженности по арендной плате. Претензии ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей за период с сентября 2015 г. по 02.03.2016, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями. Кроме того, на основании п. 11.4 договора истец просил взыскать с ответчика пени в размере 75 421 руб. 60 коп. за период с 15.09.2015 по 02.12.2016.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается в силу ст. 310 ГК РФ.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п. 1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
В соответствии с пп. 3.3 - 3.5 договора арендуемое помещение 24.08.2015 передано арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 24.08.2015, подписанным сторонами. Акт приема-передачи является неотъемлемой частью договора (Приложение N 2 к договору). Таким образом, арендуемое помещение считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.
Возврат арендуемого помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами не позднее 2 календарных дней с даты прекращения (расторжения) договора (п. 9.1 договора).
Применительно к ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу ч. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи.
На основании пп. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
Согласно представленному истцом в материалы дела расчету задолженность по арендным платежам составила 194 758 руб.
Довод ответчика в жалобе о том, что он вносил арендную плату наличными платежами ежемесячно и в полном объеме, отклоняется.
Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом. Первичный учетный документ должен быть составлен при совершении факта хозяйственной жизни, а если это не представляется возможным - непосредственно после его окончания. Обязательными реквизитами первичного учетного документа являются: наименование документа; дата составления документа; наименование экономического субъекта, составившего документ; содержание факта хозяйственной жизни; величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения; наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за ее оформление, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за оформление свершившегося события; подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.
Ссылка апеллянта на расходные кассовые ордера является несостоятельной, указанные документы не могут быть приняты в качестве допустимых и достоверных доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей, поскольку подписаны ответчиком односторонне, подписи истца в ордерах отсутствуют. Аналогично апелляционный суд не признает в качестве допустимого и достоверного доказательства расписку, на которую ссылается заявитель жалобы в качестве подтверждения внесения им арендных платежей. Вступая в отношения по аренде помещения, ответчик обязан был не только вносить арендную плату, но и предусмотреть оформление этих операций надлежащими первичными документами. Указанная расписка таким документом не является, обязательными реквизитами первичного учетного документа не обладает.
Оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что надлежащих доказательств внесения арендной платы ответчиком, вопреки ст. 65 АПК РФ, не представлено, в связи с этим суд правомерно удовлетворил соответствующие требования в сумме 194 758 руб.
Ссылка заявителя в жалобе на то, что истцом было передано помещение, требовавшее переоборудования, перепланировки, обязанность по проведению которых согласно Колористическому паспорту для начала целевого использования лежала на истце, отклоняется апелляционным судом, поскольку при подписании акта приема-передачи от 24.08.2015 ответчик возражений относительно невозможности использования помещения не заявил. Кроме того, согласно условиям договора (п. 5.1) арендатору предоставляется 14 дней со дня подписания договора для оборудования помещения. Имеющиеся в материалах дела претензии со ссылкой на п. 1.4 договора не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку данным пунктом договора не предусмотрена обязанность истца произвести размещение рекламных и информационных вывесок в соответствии с согласованным Колористическим паспортом на здании арендуемого помещения. Ссылка апеллянта на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды (в претензиях указано на осуществление арендодателем ремонта входной группы, наличие мусора) отклоняется апелляционным судом, поскольку не является безусловным основанием для отказа от внесения арендных платежей. При наличии указанных в претензиях обстоятельств ответчик, вместе с тем, о расторжении договора аренды не заявлял, продолжая пользоваться арендуемым помещением.
Согласно ст. ст. 329 - 331 ГК РФ в обеспечение исполнения обязательств контрагенты вправе определить договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения - неустойку. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
В соответствии с п. 11.4 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1% от просроченной суммы за день просрочки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат. При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2013 N 8171/2013.
В абз. 1 п. 65, абз. 2 п. 66, п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).
Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности, обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
Неустойка по договорам аренды продолжает начисляться до исполнения сторонами обязательств в соответствии с п. 4 ст. 425 ГК РФ, поскольку договор аренды не содержит указаний на то, что окончание срока его действия влечет прекращение всех обязательств сторон по нему.
Размер неустойки за период с 15.09.2015 по 02.12.2016 составил 75 421 руб. 60 коп. Расчет пени проверен судом, признан правильным. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении суду не представлено, в связи с этим в силу правовой позиции, изложенной в пп. 69, 71, 73, 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для ее уменьшения.
Доводы жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.
Определением от 06.07.2017 апелляционный суд обязал заявителя жалобы предоставить доказательства уплаты государственной пошлины. Поскольку указанное ответчиком не исполнено, заявлено ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины, с общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь частью 4 статьи 229, пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 25.05.2017 по делу N А68-1471/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИКСАМ" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
О.Г.ТУЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)