Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал, что, несмотря на оплату и передачу квартиры, продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хвещенко Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2017 г. апелляционную жалобу М.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2016 г. по гражданскому делу N 2-1017/2016 по иску К.С. к М.В. о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску М.В. к К.С. о признании сделки незаключенной и недействительной,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения ответчика М.В., его представителя - М.Н., представителей истца К.С. - Ж.М., Ж.И., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
Истец К.С. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М.В. о признании исполненным договора купли-продажи <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге от 12 сентября 2015 г., государственной регистрации договора купли-продажи от 12 сентября 2015 года, прекращении права собственности на квартиру М.В. и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к К.С.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 12 сентября 2015 г. между сторонами по делу заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге, в соответствии с которым истец приобрел вышеуказанную квартиру за 3 000 000 руб. Между тем, несмотря на то, что квартира передана от продавца покупателю, цена договора уплачена, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В ходе рассмотрения дела М.В. предъявил встречное исковое заявление в котором просил признать договор купли-продажи от 12 сентября 2015 г. незаключенным в надлежащей форме, признать договор недействительным. В обоснование встречного искового заявления М.В. указал, что К.С. с января 2014 г. являлся нанимателем спорной квартиры. В сентябре 2015 г. М.В. имел намерение продать К.С. квартиру за 3 500 000 руб., однако ввиду отсутствия указанной суммы у К.С. сделка не состоялась. О наличии договора купли-продажи от 12 сентября 2015 г. ответчик узнал случайно, сам договор не подписывал, денег за продажу квартиры от покупателя не получал, квартиру по акту не передавал. Кроме того, ссылался на положения ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Невского районного суда от 22 декабря 2016 г., с учетом определения Невского районного суда от 9 марта 2017 г. об исправлении описки в дате вынесения решения, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес> <адрес>, от М.В. к К.С. на основании договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г.
В апелляционной жалобе ответчик М.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в удовлетворении первоначальных требований отказать, удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Истец К.С. в судебное заседание не явился, воспользовался право на представление своих интересов через представителей, третье лицо представитель Управления Росреестра по СПб в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, М.В. является собственником однокомнатной <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге (л.д. 25).
12 сентября 2015 г. между М.В. и К.С. заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры (л.д. 142).
В соответствии с пунктом 4 договора стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет 3 000 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу в день подписания договора. Продавец и покупатель подтверждают, что не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.
В пункте 6 договора продавец обязался освободить и передать по акту приема-передачи покупателю отчуждаемую квартиру до 1 октября 2015 г.
8 сентября 2015 г. М.В. выдана доверенность на имя К.С. и К.И., в соответствии с которой М.В. уполномочил указанных выше лиц быть его представителями во всех учреждениях и организациях с правом подготовки и получения всех документов, необходимых для отчуждения <адрес> корпус 2 по <адрес> в Санкт-Петербурге, в том числе, с правом расписываться за него и выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением (Том 1 л.д. 63-64).
На основании акта приема-передачи объекта от 1 октября 2015 г. М.В. передал, а К.С. принял спорную квартиру, в том числе, ключи от квартиры. Указанный акт подписан от имени К.И. на основании доверенности (Том 1 л.д. 7).
15 сентября 2015 г. договор купли-продажи квартиры представлен для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (Том 1 л.д. 60).
14 октября 2015 г. М.В. обратился в регистрирующий орган с заявлением, в котором просил вернуть ранее представленные документы без проведения государственной регистрации (Том 1 л.д. 73-79).
Уведомлением от 27 октября 2015 г. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации перехода права на квартиру (Том 1 л.д. 71).
21 декабря 2015 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу повторно отказало в государственной регистрации перехода права на спорную квартиру (Том 1 л.д. 49).
5 ноября 2015 г. истец К.С. обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами по делу доказательства, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, установив, что сделка, заключенная между М.В. и К.С. совершена в надлежащей форме и исполнена ими в соответствии с условиями договора, регистрация договора не была произведена в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение.
Статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Так, в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции ответчик М.В. указал, что истец проживал в спорном жилом помещении до возникновения спора. Ключи у истца имеются.
Между тем, ответчик утверждал, что истец проживал в указанном жилом помещении на основании договора найма жилого помещения. Однако доказательств подтверждающих указанные обстоятельства материалы дела не содержат.
Не представлено письменного договора найма жилого помещения и суду апелляционной инстанции.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что факт передачи жилого помещения истцу после заключения сделки следует считать подтвержденным.
Ввиду вышеизложенного, довод апелляционной жалобы об отсутствии у К.И. полномочий на подписание акта приема-передачи объекта от 1 октября 2015 г. (Том 1 л.д. 7) не имеет правового значения.
Во встречном исковом заявлении М.В., оспаривая договор купли-продажи, указывал на то, что он не подписывал спорный договор купли-продажи.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 апреля 2016 г. по ходатайству истца назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр оценки и консалтинга".
В соответствии с заключением судебной экспертизы, в трех оригиналах договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г. рукописные тексты расшифровки "М.В.Ю." и подпись от имени М.В. выполнены самим М.В. (л.д. 164-184).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Указанное экспертное заключение является понятным, основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно, выводы эксперта по первому вопросу являются категоричными. Экспертное заключение допустимыми и достаточными доказательствами по делу не опровергнуто.
Судом первой инстанции оценка представленным по делу доказательствам, в том числе и заключению экспертизы дана в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы составлено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.
Учитывая вышеизложенное, каких-либо оснований не доверять экспертному заключению, а также оснований усомниться в компетенции эксперта, ни у суда первой инстанции, ни у суда апелляционной инстанции не имеется.
Проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что представленные доказательства не подтверждают того обстоятельства, что подписи в спорном договоре купли-продажи выполнены не самим М.В., а иным лицом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют доказательства, бесспорно и объективно свидетельствующие о том, что подпись в спорном договоре купли-продажи выполнены не самим М.В., а иным лицом, а значит, оснований для признания купли-продажи недействительным по указанным основаниям не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о безденежности договора купли-продажи, судебная коллегия отклоняет в силу следующего.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 4 договора стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет 3 000 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу в день подписания договора. Продавец и покупатель подтверждают, что не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.
В качестве доводов в опровержение указанных доводов М.В. и в подтверждение передачи денежных средств по сделке, представитель ответчика указывал на погашение М.В. 9 сентября 2015 г. долговых обязательств перед ООО "Альянс" в размере 448 000 руб. за счет средств переданных истцом по сделке (Том 2 л.д. 83-84), оставшаяся сумма передана в день подписания договора.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, в подтверждение своей правовой позиции М.В., по мнению судебной коллегии, представлено не было.
Противоречивость позиции ответчика, а также вышеуказанные обстоятельства, приводят к выводу об исполнении истцом своих обязательств по договору. Иного стороной ответчика не доказано.
Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы ответчика о недействительности договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г. по основаниям п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду не представления ответчиком допустимых и бесспорных доказательств того, что при заключении сделки он был обманут стороной покупателя.
Кроме того, следует отметить, что заявленные истцом требования о признании сделки незаключенной и недействительной взаимоисключают друг друга.
Таким образом, оценивая вышеизложенное, с учетом того, что материалами дела подтверждены факты подписания спорного договора купли-продажи жилого помещения, передачи объекта недвижимости, и передачи денежных средств, суд первой инстанции правомерно исходил из заключенной между сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости и необоснованном уклонении М.В. от регистрации перехода права собственности на покупателя К.С.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, государственной регистрации договора не требуется, то вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае производится лишь государственная регистрация перехода права собственности по договору, является правильным.
Иных доводов, помимо изложенных выше, апелляционная жалоба М.В. не содержит, а в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подробно изложена в мотивировочной части решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не имеет предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Невского районного суда от 22 декабря 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 33-13414/2017 ПО ДЕЛУ N 2-1017/2016
Требование: О признании исполненным договора купли-продажи, регистрации сделки, прекращении права собственности на квартиру, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Покупатель указал, что, несмотря на оплату и передачу квартиры, продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 33-13414/2017
Судья: Хвещенко Е.Р.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Овчинниковой Л.Д.
судей Пошурковой Е.В., Вологдиной Т.И.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании 18 июля 2017 г. апелляционную жалобу М.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 22 декабря 2016 г. по гражданскому делу N 2-1017/2016 по иску К.С. к М.В. о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску М.В. к К.С. о признании сделки незаключенной и недействительной,
Заслушав доклад судьи Овчинниковой Л.Д., выслушав объяснения ответчика М.В., его представителя - М.Н., представителей истца К.С. - Ж.М., Ж.И., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец К.С. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М.В. о признании исполненным договора купли-продажи <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге от 12 сентября 2015 г., государственной регистрации договора купли-продажи от 12 сентября 2015 года, прекращении права собственности на квартиру М.В. и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к К.С.
В обоснование заявленных требований истец указал, что 12 сентября 2015 г. между сторонами по делу заключен договор купли-продажи <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге, в соответствии с которым истец приобрел вышеуказанную квартиру за 3 000 000 руб. Между тем, несмотря на то, что квартира передана от продавца покупателю, цена договора уплачена, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
В ходе рассмотрения дела М.В. предъявил встречное исковое заявление в котором просил признать договор купли-продажи от 12 сентября 2015 г. незаключенным в надлежащей форме, признать договор недействительным. В обоснование встречного искового заявления М.В. указал, что К.С. с января 2014 г. являлся нанимателем спорной квартиры. В сентябре 2015 г. М.В. имел намерение продать К.С. квартиру за 3 500 000 руб., однако ввиду отсутствия указанной суммы у К.С. сделка не состоялась. О наличии договора купли-продажи от 12 сентября 2015 г. ответчик узнал случайно, сам договор не подписывал, денег за продажу квартиры от покупателя не получал, квартиру по акту не передавал. Кроме того, ссылался на положения ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Невского районного суда от 22 декабря 2016 г., с учетом определения Невского районного суда от 9 марта 2017 г. об исправлении описки в дате вынесения решения, постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, <адрес> <адрес>, от М.В. к К.С. на основании договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г.
В апелляционной жалобе ответчик М.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, в удовлетворении первоначальных требований отказать, удовлетворить встречные исковые требования в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.
Истец К.С. в судебное заседание не явился, воспользовался право на представление своих интересов через представителей, третье лицо представитель Управления Росреестра по СПб в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом в строгом соответствии с ч. 4 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, М.В. является собственником однокомнатной <адрес> <адрес> в Санкт-Петербурге (л.д. 25).
12 сентября 2015 г. между М.В. и К.С. заключен договор купли-продажи указанной выше квартиры (л.д. 142).
В соответствии с пунктом 4 договора стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет 3 000 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу в день подписания договора. Продавец и покупатель подтверждают, что не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.
В пункте 6 договора продавец обязался освободить и передать по акту приема-передачи покупателю отчуждаемую квартиру до 1 октября 2015 г.
8 сентября 2015 г. М.В. выдана доверенность на имя К.С. и К.И., в соответствии с которой М.В. уполномочил указанных выше лиц быть его представителями во всех учреждениях и организациях с правом подготовки и получения всех документов, необходимых для отчуждения <адрес> корпус 2 по <адрес> в Санкт-Петербурге, в том числе, с правом расписываться за него и выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением (Том 1 л.д. 63-64).
На основании акта приема-передачи объекта от 1 октября 2015 г. М.В. передал, а К.С. принял спорную квартиру, в том числе, ключи от квартиры. Указанный акт подписан от имени К.И. на основании доверенности (Том 1 л.д. 7).
15 сентября 2015 г. договор купли-продажи квартиры представлен для государственной регистрации в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (Том 1 л.д. 60).
14 октября 2015 г. М.В. обратился в регистрирующий орган с заявлением, в котором просил вернуть ранее представленные документы без проведения государственной регистрации (Том 1 л.д. 73-79).
Уведомлением от 27 октября 2015 г. Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в государственной регистрации перехода права на квартиру (Том 1 л.д. 71).
21 декабря 2015 г. Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу повторно отказало в государственной регистрации перехода права на спорную квартиру (Том 1 л.д. 49).
5 ноября 2015 г. истец К.С. обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к купле-продаже недвижимости статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами по делу доказательства, руководствуясь вышеприведенными положениями действующего законодательства, установив, что сделка, заключенная между М.В. и К.С. совершена в надлежащей форме и исполнена ими в соответствии с условиями договора, регистрация договора не была произведена в связи с уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и наличии оснований для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение.
Статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации устанавливает, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Согласно пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Так, в ходе судебного разбирательства в апелляционной инстанции ответчик М.В. указал, что истец проживал в спорном жилом помещении до возникновения спора. Ключи у истца имеются.
Между тем, ответчик утверждал, что истец проживал в указанном жилом помещении на основании договора найма жилого помещения. Однако доказательств подтверждающих указанные обстоятельства материалы дела не содержат.
Не представлено письменного договора найма жилого помещения и суду апелляционной инстанции.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что факт передачи жилого помещения истцу после заключения сделки следует считать подтвержденным.
Ввиду вышеизложенного, довод апелляционной жалобы об отсутствии у К.И. полномочий на подписание акта приема-передачи объекта от 1 октября 2015 г. (Том 1 л.д. 7) не имеет правового значения.
Во встречном исковом заявлении М.В., оспаривая договор купли-продажи, указывал на то, что он не подписывал спорный договор купли-продажи.
Определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 4 апреля 2016 г. по ходатайству истца назначена судебная почерковедческая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Центр оценки и консалтинга".
В соответствии с заключением судебной экспертизы, в трех оригиналах договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г. рукописные тексты расшифровки "М.В.Ю." и подпись от имени М.В. выполнены самим М.В. (л.д. 164-184).
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Указанное экспертное заключение является понятным, основано на материалах дела и представленных сторонами документах, обоснованно, выводы эксперта по первому вопросу являются категоричными. Экспертное заключение допустимыми и достаточными доказательствами по делу не опровергнуто.
Судом первой инстанции оценка представленным по делу доказательствам, в том числе и заключению экспертизы дана в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы составлено в соответствии с требованиями ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, подтверждающих недостоверность выводов проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, не представлено.
Учитывая вышеизложенное, каких-либо оснований не доверять экспертному заключению, а также оснований усомниться в компетенции эксперта, ни у суда первой инстанции, ни у суда апелляционной инстанции не имеется.
Проанализировав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что представленные доказательства не подтверждают того обстоятельства, что подписи в спорном договоре купли-продажи выполнены не самим М.В., а иным лицом.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствуют доказательства, бесспорно и объективно свидетельствующие о том, что подпись в спорном договоре купли-продажи выполнены не самим М.В., а иным лицом, а значит, оснований для признания купли-продажи недействительным по указанным основаниям не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о безденежности договора купли-продажи, судебная коллегия отклоняет в силу следующего.
Как указано выше, в соответствии с пунктом 4 договора стоимость отчуждаемой квартиры по соглашению сторон составляет 3 000 000 руб., которые покупатель уплатил продавцу в день подписания договора. Продавец и покупатель подтверждают, что не заблуждаются относительно цены отчуждаемой квартиры.
В качестве доводов в опровержение указанных доводов М.В. и в подтверждение передачи денежных средств по сделке, представитель ответчика указывал на погашение М.В. 9 сентября 2015 г. долговых обязательств перед ООО "Альянс" в размере 448 000 руб. за счет средств переданных истцом по сделке (Том 2 л.д. 83-84), оставшаяся сумма передана в день подписания договора.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности. Наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.
В соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Между тем, отвечающих требованиям главы 6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, в подтверждение своей правовой позиции М.В., по мнению судебной коллегии, представлено не было.
Противоречивость позиции ответчика, а также вышеуказанные обстоятельства, приводят к выводу об исполнении истцом своих обязательств по договору. Иного стороной ответчика не доказано.
Не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства доводы ответчика о недействительности договора купли-продажи квартиры от 12 сентября 2015 г. по основаниям п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду не представления ответчиком допустимых и бесспорных доказательств того, что при заключении сделки он был обманут стороной покупателя.
Кроме того, следует отметить, что заявленные истцом требования о признании сделки незаключенной и недействительной взаимоисключают друг друга.
Таким образом, оценивая вышеизложенное, с учетом того, что материалами дела подтверждены факты подписания спорного договора купли-продажи жилого помещения, передачи объекта недвижимости, и передачи денежных средств, суд первой инстанции правомерно исходил из заключенной между сторонами сделки купли-продажи объекта недвижимости и необоснованном уклонении М.В. от регистрации перехода права собственности на покупателя К.С.
Согласно п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом того, что договор купли-продажи спорной квартиры был заключен после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 г. N 302-ФЗ, государственной регистрации договора не требуется, то вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае производится лишь государственная регистрация перехода права собственности по договору, является правильным.
Иных доводов, помимо изложенных выше, апелляционная жалоба М.В. не содержит, а в силу ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и подробно изложена в мотивировочной части решения.
Таким образом, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не имеет предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда от 22 декабря 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)