Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беджанян Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года по делу N А57-7027/2017 (судья И.М. Заграничный)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" (ИНН 6454072102, ОГРН 1046405418542)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 N 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м,
при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" Юшко Т.А., Бутенковой Н.В., действующих на основании доверенности от 19.06.2017,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" (далее - ООО "Жилремстрой-1", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 N 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м.
26.07.2017 в суд первой инстанции от истца поступило заявление о частичном отказе от исковых требований в связи с оплатой задолженности и прекращении производства по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года производство по делу в части исковых требований Комитета к ООО "Жилремстрой-1" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб. прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 09 ноября 2006 N 275/5 отказано.
Суд обязал ООО "Жилремстрой-1" выселить из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дома 8 Марта, корпус 6, литер А, 1,3 этажи, общей площадью 160,6 кв. м.
С ООО "Жилремстрой-1" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Частично не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Жилремстрой-1" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из арендуемого помещения, поскольку полагает, что истцом не исполнена обязанность по направлению в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок как это предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представители ООО "Жилремстрой-1" в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дали аналогичные пояснения.
Комитетом в порядке статьи 262 АПК РФ письменный отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.
Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О времени и месте указанное лиц извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 09.09.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства ООО "Жилремстрой-1" обжалуется только часть решения, при этом, Комитет до начала судебного разбирательства возражений против этого не заявил и на пересмотре судебного акта в полном объеме не настаивал, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей ООО "Жилремстрой-1", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 09 ноября 2006 года между Комитетом "Арендодатель" и ООО "Жилремстрой-1" "Арендатор" на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Саратова N 994-р от 25.08.2006 был заключен договор аренды N 275/5 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, Дома 8 Марта, корпус 6, литер А, 1, 3 этажи, общей площадью 160,6 кв. м (с учетом дополнительного соглашения N 10 от 05.04.2010), под обслуживание жилищного фонда.
Передача арендованного нежилого помещения произведена на основании акта приема-передачи от 01.08.2006.
В соответствии с пунктом 1.5. договора он заключен на 11 месяцев и действует до 01.07.2007.
Согласно пункту 3.3. договора, арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату без НДС в следующем порядке: за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.
При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункту 4.2. договора).
Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 7 от 18.03.2009) установлено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.
В соответствии с пунктом 5.3. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.
13.02.2017 исх. N 02-15/3107 Комитет по управлению имуществом города Саратова направил в адрес ООО "Жилремстрой-1" уведомление (претензию) с требованием исполнения договорных обязательств по арендной, погашения задолженности, расторжении договора аренды и возврате арендованного помещения. Ответ на претензию ответчик не направил, помещение не освободил.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Спорные правоотношения сторон вытекают из арендных правоотношений, к которым применяются нормы главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
Правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
В рассматриваемом случае, по истечении срока договора аренды, установленного пунктом 1.5. договора, ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом без возражений на то арендодателя, а потому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" внимание арбитражных судов обращено на то, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пункт 5.3. договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной пунктом 3.2. договора с последующими изменениями в соответствии с пунктом 2.2.3. договора арендной платы за объект в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
При расторжении договора аренды действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Судом первой инстанции установлено, что истец направил в адрес ответчика уведомление (претензию) от 13.02.2017 N 02-15/3107, в которой указал, что в нарушение пунктов 3.3. и 2.2.2 договора арендная плата за период с 01.09.2016 по 01.01.2017 на счет Комитета не поступала, долг по арендной плате составил 139 241 руб. 64 коп. Указанную сумму предложено уплатить незамедлительно. В этом же уведомлении Комитет в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения договора, заявил о его расторжении с момента получения арендатором настоящего уведомления (претензии) и предложил освободить нежилые помещения (л.д. 23).
Названное уведомление (претензия) получено ответчиком 20.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 24).
Изучением содержания вышеназванного уведомления установлено, что арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, а именно невнесением арендной платы в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения (пункт 5.3. договора). В исковом заявлении истец также указал на существенное нарушение арендатором условий договора в части обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Доводы апеллянта о несоблюдении арендодателем положений статьи 619 ГК РФ в части обязанности по направлению в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, суд апелляционной инстанции отклоняет.
Процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).
До обращения с иском в арбитражный в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, что подтверждается уведомлением (претензией) от 13.02.2017 N 02-15/3107, полученным ответчиком 20.02.2017, из содержания которого следует предложение арендатору оплатить долг незамедлительно и однозначно выражена воля арендодателя на односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора.
Факт нарушения ответчиком существенных условий договора в части исполнения арендатором встречной обязанности по внесению арендной платы за исковой период (с 01.09.2016 по 01.01.2017) в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, невнесение арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, апеллянтом не опровергнут.
Уплата ответчиком долга в добровольном порядке не является основанием для признания недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
Принимая во внимание выше установленные обстоятельства, ненадлежащее исполнение условий договора со стороны арендатора, направление в адрес ответчика уведомления с предложением об исполнении арендатором обязательства и расторжении договора в одностороннем порядке, получение указанного уведомления ответчиком, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды нежилого помещения N 275/5 от 09.11.2006 является расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, являющееся предметом договора.
Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, помещение до настоящего времени истцу не возвращено, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение, суд первой инстанции обоснованно счел требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения подлежащим удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года по делу N А57-7027/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2017 N 12АП-10956/2017 ПО ДЕЛУ N А57-7027/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2017 г. по делу N А57-7027/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Дубровиной О.А., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беджанян Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года по делу N А57-7027/2017 (судья И.М. Заграничный)
по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" (ИНН 6454072102, ОГРН 1046405418542)
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 N 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м,
при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" Юшко Т.А., Бутенковой Н.В., действующих на основании доверенности от 19.06.2017,
установил:
в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилремстрой-1" (далее - ООО "Жилремстрой-1", Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб., расторжении договора аренды от 09 ноября 2006 N 275/5, выселении из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м.
26.07.2017 в суд первой инстанции от истца поступило заявление о частичном отказе от исковых требований в связи с оплатой задолженности и прекращении производства по делу в части требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года производство по делу в части исковых требований Комитета к ООО "Жилремстрой-1" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 09 ноября 2006 N 275/5 за период с 01.02.2017 по 31.03.2017 в размере 75 593,27 руб., взыскании пени за период с 11.09.2016 по 31.03.2017 в размере 7 845,76 руб. прекращено, в связи с отказом истца от иска в данной части.
В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 09 ноября 2006 N 275/5 отказано.
Суд обязал ООО "Жилремстрой-1" выселить из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дома 8 Марта, корпус 6, литер А, 1,3 этажи, общей площадью 160,6 кв. м.
С ООО "Жилремстрой-1" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 руб.
Частично не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Жилремстрой-1" обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ее податель настаивает на отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о выселении ответчика из арендуемого помещения, поскольку полагает, что истцом не исполнена обязанность по направлению в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок как это предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Представители ООО "Жилремстрой-1" в судебном заседании поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе, дали аналогичные пояснения.
Комитетом в порядке статьи 262 АПК РФ письменный отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представлен.
Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О времени и месте указанное лиц извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 09.09.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанного лица о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства ООО "Жилремстрой-1" обжалуется только часть решения, при этом, Комитет до начала судебного разбирательства возражений против этого не заявил и на пересмотре судебного акта в полном объеме не настаивал, суд апелляционной инстанции не вправе выйти за пределы апелляционной жалобы и проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.
Законность и обоснованность принятого решения в обжалуемой части проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей ООО "Жилремстрой-1", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемой части судебного акта, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 09 ноября 2006 года между Комитетом "Арендодатель" и ООО "Жилремстрой-1" "Арендатор" на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Саратова N 994-р от 25.08.2006 был заключен договор аренды N 275/5 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Саратов, Дома 8 Марта, корпус 6, литер А, 1, 3 этажи, общей площадью 160,6 кв. м (с учетом дополнительного соглашения N 10 от 05.04.2010), под обслуживание жилищного фонда.
Передача арендованного нежилого помещения произведена на основании акта приема-передачи от 01.08.2006.
В соответствии с пунктом 1.5. договора он заключен на 11 месяцев и действует до 01.07.2007.
Согласно пункту 3.3. договора, арендатор самостоятельно перечисляет арендную плату без НДС в следующем порядке: за каждый текущий месяц равными долями в размере 1/12 части от годовой суммы не позднее 10-го числа текущего месяца.
При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункту 4.2. договора).
Пунктом 5.2. договора (в редакции дополнительного соглашения N 7 от 18.03.2009) установлено, что если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то такой договор считается возобновленным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.
В соответствии с пунктом 5.3. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной договором арендной платы в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.
13.02.2017 исх. N 02-15/3107 Комитет по управлению имуществом города Саратова направил в адрес ООО "Жилремстрой-1" уведомление (претензию) с требованием исполнения договорных обязательств по арендной, погашения задолженности, расторжении договора аренды и возврате арендованного помещения. Ответ на претензию ответчик не направил, помещение не освободил.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, Дом 8 Марта корпус 6, литер А, 1,3 этажи общей площадью 160,6 кв. м, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Спорные правоотношения сторон вытекают из арендных правоотношений, к которым применяются нормы главы 34 ГК РФ.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).
Правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
В рассматриваемом случае, по истечении срока договора аренды, установленного пунктом 1.5. договора, ответчик продолжил пользоваться арендованным имуществом без возражений на то арендодателя, а потому договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной" внимание арбитражных судов обращено на то, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен не только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, но и в иных случаях, предусмотренных законом. Сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает стороны права расторгнуть такой договор как в одностороннем порядке, так и по соглашению.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пункт 5.3. договора предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае возникновения задолженности по внесению предусмотренной пунктом 3.2. договора с последующими изменениями в соответствии с пунктом 2.2.3. договора арендной платы за объект в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
При расторжении договора аренды действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Таким образом, в силу вышеизложенных норм права, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Судом первой инстанции установлено, что истец направил в адрес ответчика уведомление (претензию) от 13.02.2017 N 02-15/3107, в которой указал, что в нарушение пунктов 3.3. и 2.2.2 договора арендная плата за период с 01.09.2016 по 01.01.2017 на счет Комитета не поступала, долг по арендной плате составил 139 241 руб. 64 коп. Указанную сумму предложено уплатить незамедлительно. В этом же уведомлении Комитет в одностороннем порядке отказался от дальнейшего исполнения договора, заявил о его расторжении с момента получения арендатором настоящего уведомления (претензии) и предложил освободить нежилые помещения (л.д. 23).
Названное уведомление (претензия) получено ответчиком 20.02.2017, что подтверждается почтовым уведомлением (л.д. 24).
Изучением содержания вышеназванного уведомления установлено, что арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с существенным нарушением арендатором условий договора, а именно невнесением арендной платы в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения (пункт 5.3. договора). В исковом заявлении истец также указал на существенное нарушение арендатором условий договора в части обязанности по своевременному внесению арендной платы.
Доводы апеллянта о несоблюдении арендодателем положений статьи 619 ГК РФ в части обязанности по направлению в адрес арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, суд апелляционной инстанции отклоняет.
Процедура расторжения договора аренды включает в себя направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), предложения расторгнуть договор (статья 452 ГК РФ), обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора (статья 450 ГК РФ).
До обращения с иском в арбитражный в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, что подтверждается уведомлением (претензией) от 13.02.2017 N 02-15/3107, полученным ответчиком 20.02.2017, из содержания которого следует предложение арендатору оплатить долг незамедлительно и однозначно выражена воля арендодателя на односторонний отказ от дальнейшего исполнения договора.
Факт нарушения ответчиком существенных условий договора в части исполнения арендатором встречной обязанности по внесению арендной платы за исковой период (с 01.09.2016 по 01.01.2017) в сроки, установленные пунктом 3.3. договора, невнесение арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, апеллянтом не опровергнут.
Уплата ответчиком долга в добровольном порядке не является основанием для признания недействительным одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды.
Принимая во внимание выше установленные обстоятельства, ненадлежащее исполнение условий договора со стороны арендатора, направление в адрес ответчика уведомления с предложением об исполнении арендатором обязательства и расторжении договора в одностороннем порядке, получение указанного уведомления ответчиком, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды нежилого помещения N 275/5 от 09.11.2006 является расторгнутым.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, являющееся предметом договора.
Учитывая, что договор аренды прекратил свое действие, помещение до настоящего времени истцу не возвращено, у ответчика отсутствуют правовые основания занимать спорное помещение, суд первой инстанции обоснованно счел требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения подлежащим удовлетворению.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.
Оценивая доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 АПК РФ не является основанием для отмены либо изменения судебного акта в обжалуемой части.
Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 августа 2017 года по делу N А57-7027/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)