Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии от ответчика Остапенко Е.А. по доверенности от 26.08.2016 N 13,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" на решение Арбитражного суда Тверской области от 6 июля 2016 года по делу N А66-17546/2015 (судья Карсакова И.В.)
Федеральное государственное унитарное предприятие "Комет" (место нахождения 170100, г. Тверь, ул. Вольного Новгорода, д. 5; ОГРН 1035001852654, ИНН 5008022421; далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" (место нахождения: 170100; г. Тверь, бул. Радищева; ОГРН 1026900590386, ИНН 6903030134; далее - Общество) о взыскании задолженности по охранно-арендному договору от 15.08.1994 N 974/4 за период с ноября 2012 года по май 2015 года в размере 12 085 263 руб. 55 коп.
Решением суда от 06.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Общество с вынесенным решением не согласилось и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Апеллянт указал на несоблюдение истцом обязательного досудебного претензионного порядка урегулирования спора; на неправильное применение судом положений договора аренды о размере арендной платы, в том числе на необоснованное применение положений дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.1998; на злоупотребление правом Предприятием в связи с необоснованно высоким размером взыскиваемой арендной платы; на недоказанность использования Обществом 425,63 кв. м площади спорных нежилых помещений.
Представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Предприятие надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ по имеющейся явке.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность определения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает ее не подлежащей удовлетворению.
Как установил суд первой инстанции, Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по делам культуры администрации Тверской области (далее - Госорган) и частное семейное предприятие "Полина" (впоследствии преобразованное в Общество) (арендатор) заключили охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно: комплексом жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: г. Тверь, ул. Радищева, дом 38/26 (далее - Здание).
Договор согласован с Комитетом по управлению имуществом Тверской области, как с органом, осуществляющим в тот период времени полномочия собственника от имени Российской Федерации.
На основании решения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.05.1994 N 423, распоряжения главы администрации Тверской области от 08.05.1992 N 183-р арендатор принимает в аренду комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. для осуществления торгово-выставочной деятельности на срок с 15.08.1994 по 2050 год.
Согласно пункту 4 за использование объекта арендатор обязан в течение срока действия договора уплачивать арендную плату в соответствии с распоряжением главы администрации Тверской области от 05.05.1993 N 180-р из расчета 255 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата за 1 кв. м в год.
В пунктах 5, 6 договора стороны определили порядок внесения платежей и возможность корректирования платы в случае изменения действующих тарифов на аренду строений, являющихся памятниками истории и культуры.
Соглашением от 03.06.1996 в договор внесены изменения, в том числе в пункт 3.1 - срок аренды помещения площадью 174,5 кв. м с 01.10.1996 по 31.12.2011; в пункт 4.1 - расчет арендной платы помещения площадью 174,5 кв. м определяется следующим образом: 174,5 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата.
Изменения согласованы с Комитетом по управлению имуществом Тверской области и 09.04.1997 зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 1997-1-1172.
Общество и Комитет по охране историко-культурного наследия администрации Тверской области (созданным в 1996 году постановлением губернатора Тверской области на базе Государственной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры) 15.12.1998 заключили новое соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4. Последний дополнен пунктом 26, в котором содержится перечень занимаемых площадей и определяется порядок расчета арендной платы с 15.12.1998 по 31.12.2011 в зависимости от назначения помещений.
Кроме того, между сторонами составлен охранно-арендный договор от 25.12.1998 N 974/1, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.
Указанные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-12820/2014 по спору между теми же лицами и в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ не требуют повторного доказывания.
Вышеуказанным решением суда также удовлетворены исковые требования Общества и конкретизировано условие о предмете договора аренды: за Обществом признано право аренды нежилых помещений в Здании общей площадью 340,60 кв. м с конкретным указанием номеров помещений.
На основании Распоряжения Территориального управления в Тверской области Федерального агентства по Управлению государственным имуществом N 376 от 29.12.2011 "О закреплении имущества казны Российской Федерации" 24.07.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия на административное здание общей площадью 635,4 кв. м, расположенного по адресу: город Тверь, ул. Трехсвятская и бул. Радищева, д. 26/38.
Ссылаясь на внесение арендной платы за период с ноября 2012 года по май 2015 года не в полном объеме, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском, удовлетворенным судом первой инстанции в полном объеме.
Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с принятым по делу решением.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
На основании пункта 2 статьи 307 ГК РФ договор является основанием для возникновения обязательства.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса), ряд основополагающих обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса) и возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды (статья 622 Кодекса).
В данном случае наличие задолженности по арендным платежам за спорный период по договору аренды подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
Суд первой инстанции, с учетом установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 25.05.2015 по делу N А66-12820/2014 обстоятельств, пришел к обоснованному выводу о том, что охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 является действующим. Поскольку в судебном порядке за Обществом признано право аренды по договору на помещения в Здании общей площадью 340,6 кв. м, расчет арендной платы обоснованно осуществлен в данной части исходя из условий договора от 15.08.1994 N 974/4.
При этом расчет арендной платы за помещения в Здании общей площадью 340,6 кв. м осуществлен истцом исходя из условий дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.1998 (том 2, листы 100-101).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729, указанное дополнительное соглашение от 15.12.1998 к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и изменяющее права и обязанности сторон, подлежало обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем, расчет арендной платы применительно к дополнительному соглашению от 15.12.1998, не прошедшему государственную регистрацию и, следовательно, не заключенному, не нарушает прав ответчика, поскольку указанным соглашением введены понижающие коэффициенты для расчета арендной платы по отношении к договору аренды от 15.08.1994 в редакции дополнительного соглашения от 03.06.1996. То есть размер взыскиваемого долга с ответчика по соглашению от 15.12.1998 является меньшим, чем при его неприменении к правоотношениям сторон.
Согласно пунктам 58, 59 Положения "Об охране и использовании памятников истории и культуры", утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 (далее - Положение об охране), недвижимые памятники истории и культуры, которые находятся в собственности государства, передаются в установленном порядке на баланс местных государственных органов охраны памятников для предоставления в пользование предприятиям, учреждениям, организациям.
Охранно-арендные договоры заключаются между предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами, которым предоставляются недвижимые памятники истории и культуры для использования в хозяйственных целях, и местными государственными органами охраны памятников, на балансе которых состоят эти памятники (пункт 60 Положения об охране).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010 года сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат настоящему Федеральному закону.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.
В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях из приватизации, передаче в доверительное управление либо передачи в аренду.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в остальной части помещений (85,03 кв. м), фактически занимаемых Обществом, право аренды на которое судом не устанавливалось Предприятием обоснованно осуществлен расчет арендной платы исходя из рыночной ее стоимости, определенной независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Скибиной Светланой Георгиевной (отчет об оценке от 21.04.2014 N 01/04-11Ду5), в общем размере.
Определенный оценщиком размер арендной платы Обществом не оспаривается.
При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о недоказанности истцом факта пользования ответчиком нежилыми помещениями в Здании общей площадью 425,63 кв. м, поскольку в материалы дела представлен акт использования по назначению и обеспечения сохранности федерального недвижимого имущества от 01.04.2014, согласно которому определена именно такая площадь используемых Обществом помещений (том 1, листы 63 - 66). Указанный акт подписан от имени Общества его директором Разбоевой Оксаной Геннадьевной без замечаний.
Ссылка ответчика на то, что весь размер арендной платы, в том числе в отношении 340,6 кв. м подлежал определению на основании ее рыночной стоимости, отклоняется апелляционной коллегией.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Проанализировав в совокупности содержание пунктов 4 и 6 договора аренды от 15.08.1994 N 974/4, апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендная плата подлежала изменению только в случае введения органом государственной власти Тверской области новых тарифов на аренду памятников. Иного из договора не следует.
Предоставление помещений в Здании ответчику осуществлялось еще до установления законодателем порядка предоставления памятников истории и культуры в аренду на торгах с обязательным установлением начального размера арендной платы путем оценки ее рыночной стоимости.
При обращении Обществом в суд в рамках дела N А66-12820/2014 о признании права аренды, Общество не ссылалось на необходимость изменения каких-либо иных условий договора аренды от 15.08.1994 N 974/4, кроме определения его предмета. Решением Арбитражного суда Тверской области от 25.05.2015 по делу N А66-12820/2014, принятым по спору между теми же лицами, договор аренды от 15.08.1994 N 974/4 признан действительным. В резолютивной части решения суда указано на применение к правоотношениям условий спорного договора.
При таких обстоятельствах, основания для расчета арендной платы за 340,6 кв. м площади арендуемых помещений применительно к рыночной стоимости права аренды, а не к условиям договора, отсутствуют.
Довод апеллянта о несоблюдении досудебного претензионного порядка разрешения спора противоречит представленным в дело доказательствам.
Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон перед подачей иска в суд, в том числе конкретные требования к форме претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, порядок и сроки предъявления и рассмотрения претензии или иного досудебного требования.
Отсутствие такой четко установленной процедуры не позволяет сторонам ссылаться на то, что они предусмотрели претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
В рассматриваемом случае законом досудебный порядок урегулирования для данной категории споров не установлен.
Вопреки доводам апелляционной жалобы сторонами во вкладыше к охранно-арендному договору от 15.08.1994 N 974/4 (раздел 6, пункт 25; том 1, лист 58) обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
Ссылка апеллянта на злоупотребление истцом принадлежащим ему гражданским правом при взыскании долга является бездоказательной.
Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции правильно, в связи с чем не имеется правовых оснований для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тверской области от 6 июля 2016 года по делу N А66-17546/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.10.2016 ПО ДЕЛУ N А66-17546/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. по делу N А66-17546/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 28 октября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Чапаева И.А., судей Козловой С.В. и Шумиловой Л.Ф. при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,
при участии от ответчика Остапенко Е.А. по доверенности от 26.08.2016 N 13,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" на решение Арбитражного суда Тверской области от 6 июля 2016 года по делу N А66-17546/2015 (судья Карсакова И.В.)
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Комет" (место нахождения 170100, г. Тверь, ул. Вольного Новгорода, д. 5; ОГРН 1035001852654, ИНН 5008022421; далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" (место нахождения: 170100; г. Тверь, бул. Радищева; ОГРН 1026900590386, ИНН 6903030134; далее - Общество) о взыскании задолженности по охранно-арендному договору от 15.08.1994 N 974/4 за период с ноября 2012 года по май 2015 года в размере 12 085 263 руб. 55 коп.
Решением суда от 06.07.2016 исковые требования удовлетворены.
Общество с вынесенным решением не согласилось и обратилась в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Апеллянт указал на несоблюдение истцом обязательного досудебного претензионного порядка урегулирования спора; на неправильное применение судом положений договора аренды о размере арендной платы, в том числе на необоснованное применение положений дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.1998; на злоупотребление правом Предприятием в связи с необоснованно высоким размером взыскиваемой арендной платы; на недоказанность использования Обществом 425,63 кв. м площади спорных нежилых помещений.
Представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Предприятие надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ по имеющейся явке.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность определения в пределах доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает ее не подлежащей удовлетворению.
Как установил суд первой инстанции, Государственная инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры при Комитете по делам культуры администрации Тверской области (далее - Госорган) и частное семейное предприятие "Полина" (впоследствии преобразованное в Общество) (арендатор) заключили охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 на пользование недвижимым памятником истории и культуры, а именно: комплексом жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. по адресу: г. Тверь, ул. Радищева, дом 38/26 (далее - Здание).
Договор согласован с Комитетом по управлению имуществом Тверской области, как с органом, осуществляющим в тот период времени полномочия собственника от имени Российской Федерации.
На основании решения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 17.05.1994 N 423, распоряжения главы администрации Тверской области от 08.05.1992 N 183-р арендатор принимает в аренду комплекс жилой застройки конца XVIII - начала XIX вв. для осуществления торгово-выставочной деятельности на срок с 15.08.1994 по 2050 год.
Согласно пункту 4 за использование объекта арендатор обязан в течение срока действия договора уплачивать арендную плату в соответствии с распоряжением главы администрации Тверской области от 05.05.1993 N 180-р из расчета 255 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата за 1 кв. м в год.
В пунктах 5, 6 договора стороны определили порядок внесения платежей и возможность корректирования платы в случае изменения действующих тарифов на аренду строений, являющихся памятниками истории и культуры.
Соглашением от 03.06.1996 в договор внесены изменения, в том числе в пункт 3.1 - срок аренды помещения площадью 174,5 кв. м с 01.10.1996 по 31.12.2011; в пункт 4.1 - расчет арендной платы помещения площадью 174,5 кв. м определяется следующим образом: 174,5 кв. м x 2,9 x минимальная заработная плата.
Изменения согласованы с Комитетом по управлению имуществом Тверской области и 09.04.1997 зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество за номером 1997-1-1172.
Общество и Комитет по охране историко-культурного наследия администрации Тверской области (созданным в 1996 году постановлением губернатора Тверской области на базе Государственной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры) 15.12.1998 заключили новое соглашение о внесении изменений и (или) дополнений в охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4. Последний дополнен пунктом 26, в котором содержится перечень занимаемых площадей и определяется порядок расчета арендной платы с 15.12.1998 по 31.12.2011 в зависимости от назначения помещений.
Кроме того, между сторонами составлен охранно-арендный договор от 25.12.1998 N 974/1, который не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.
Указанные выше обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области по делу N А66-12820/2014 по спору между теми же лицами и в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ не требуют повторного доказывания.
Вышеуказанным решением суда также удовлетворены исковые требования Общества и конкретизировано условие о предмете договора аренды: за Обществом признано право аренды нежилых помещений в Здании общей площадью 340,60 кв. м с конкретным указанием номеров помещений.
На основании Распоряжения Территориального управления в Тверской области Федерального агентства по Управлению государственным имуществом N 376 от 29.12.2011 "О закреплении имущества казны Российской Федерации" 24.07.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право хозяйственного ведения Предприятия на административное здание общей площадью 635,4 кв. м, расположенного по адресу: город Тверь, ул. Трехсвятская и бул. Радищева, д. 26/38.
Ссылаясь на внесение арендной платы за период с ноября 2012 года по май 2015 года не в полном объеме, Предприятие обратилось в суд с настоящим иском, удовлетворенным судом первой инстанции в полном объеме.
Апелляционная коллегия не находит оснований не согласиться с принятым по делу решением.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
На основании пункта 2 статьи 307 ГК РФ договор является основанием для возникновения обязательства.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Кодекса), ряд основополагающих обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Кодекса) и возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды (статья 622 Кодекса).
В данном случае наличие задолженности по арендным платежам за спорный период по договору аренды подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.
Суд первой инстанции, с учетом установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 25.05.2015 по делу N А66-12820/2014 обстоятельств, пришел к обоснованному выводу о том, что охранно-арендный договор от 15.08.1994 N 974/4 является действующим. Поскольку в судебном порядке за Обществом признано право аренды по договору на помещения в Здании общей площадью 340,6 кв. м, расчет арендной платы обоснованно осуществлен в данной части исходя из условий договора от 15.08.1994 N 974/4.
При этом расчет арендной платы за помещения в Здании общей площадью 340,6 кв. м осуществлен истцом исходя из условий дополнительного соглашения к договору аренды от 15.12.1998 (том 2, листы 100-101).
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729, указанное дополнительное соглашение от 15.12.1998 к договору аренды, подписанное в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и изменяющее права и обязанности сторон, подлежало обязательной государственной регистрации.
Вместе с тем, расчет арендной платы применительно к дополнительному соглашению от 15.12.1998, не прошедшему государственную регистрацию и, следовательно, не заключенному, не нарушает прав ответчика, поскольку указанным соглашением введены понижающие коэффициенты для расчета арендной платы по отношении к договору аренды от 15.08.1994 в редакции дополнительного соглашения от 03.06.1996. То есть размер взыскиваемого долга с ответчика по соглашению от 15.12.1998 является меньшим, чем при его неприменении к правоотношениям сторон.
Согласно пунктам 58, 59 Положения "Об охране и использовании памятников истории и культуры", утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 (далее - Положение об охране), недвижимые памятники истории и культуры, которые находятся в собственности государства, передаются в установленном порядке на баланс местных государственных органов охраны памятников для предоставления в пользование предприятиям, учреждениям, организациям.
Охранно-арендные договоры заключаются между предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами, которым предоставляются недвижимые памятники истории и культуры для использования в хозяйственных целях, и местными государственными органами охраны памятников, на балансе которых состоят эти памятники (пункт 60 Положения об охране).
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 63 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010 года сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат настоящему Федеральному закону.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156 установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.
В силу статьи 8 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях из приватизации, передаче в доверительное управление либо передачи в аренду.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).
Таким образом, в остальной части помещений (85,03 кв. м), фактически занимаемых Обществом, право аренды на которое судом не устанавливалось Предприятием обоснованно осуществлен расчет арендной платы исходя из рыночной ее стоимости, определенной независимым оценщиком - индивидуальным предпринимателем Скибиной Светланой Георгиевной (отчет об оценке от 21.04.2014 N 01/04-11Ду5), в общем размере.
Определенный оценщиком размер арендной платы Обществом не оспаривается.
При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод апелляционной жалобы о недоказанности истцом факта пользования ответчиком нежилыми помещениями в Здании общей площадью 425,63 кв. м, поскольку в материалы дела представлен акт использования по назначению и обеспечения сохранности федерального недвижимого имущества от 01.04.2014, согласно которому определена именно такая площадь используемых Обществом помещений (том 1, листы 63 - 66). Указанный акт подписан от имени Общества его директором Разбоевой Оксаной Геннадьевной без замечаний.
Ссылка ответчика на то, что весь размер арендной платы, в том числе в отношении 340,6 кв. м подлежал определению на основании ее рыночной стоимости, отклоняется апелляционной коллегией.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Проанализировав в совокупности содержание пунктов 4 и 6 договора аренды от 15.08.1994 N 974/4, апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендная плата подлежала изменению только в случае введения органом государственной власти Тверской области новых тарифов на аренду памятников. Иного из договора не следует.
Предоставление помещений в Здании ответчику осуществлялось еще до установления законодателем порядка предоставления памятников истории и культуры в аренду на торгах с обязательным установлением начального размера арендной платы путем оценки ее рыночной стоимости.
При обращении Обществом в суд в рамках дела N А66-12820/2014 о признании права аренды, Общество не ссылалось на необходимость изменения каких-либо иных условий договора аренды от 15.08.1994 N 974/4, кроме определения его предмета. Решением Арбитражного суда Тверской области от 25.05.2015 по делу N А66-12820/2014, принятым по спору между теми же лицами, договор аренды от 15.08.1994 N 974/4 признан действительным. В резолютивной части решения суда указано на применение к правоотношениям условий спорного договора.
При таких обстоятельствах, основания для расчета арендной платы за 340,6 кв. м площади арендуемых помещений применительно к рыночной стоимости права аренды, а не к условиям договора, отсутствуют.
Довод апеллянта о несоблюдении досудебного претензионного порядка разрешения спора противоречит представленным в дело доказательствам.
Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период), если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает определенную четко прописанную процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон перед подачей иска в суд, в том числе конкретные требования к форме претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, порядок и сроки предъявления и рассмотрения претензии или иного досудебного требования.
Отсутствие такой четко установленной процедуры не позволяет сторонам ссылаться на то, что они предусмотрели претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
В рассматриваемом случае законом досудебный порядок урегулирования для данной категории споров не установлен.
Вопреки доводам апелляционной жалобы сторонами во вкладыше к охранно-арендному договору от 15.08.1994 N 974/4 (раздел 6, пункт 25; том 1, лист 58) обязательный досудебный порядок урегулирования спора не предусмотрен.
Ссылка апеллянта на злоупотребление истцом принадлежащим ему гражданским правом при взыскании долга является бездоказательной.
Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции правильно, в связи с чем не имеется правовых оснований для отмены принятого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тверской области от 6 июля 2016 года по делу N А66-17546/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Полина" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев с момента его принятия.
Председательствующий
И.А.ЧАПАЕВ
И.А.ЧАПАЕВ
Судьи
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
С.В.КОЗЛОВА
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)