Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 по делу N А07-4294/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрации сельского поселения Алкинский сельсовет Муниципального района Чишминский район в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чишминскому району (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" (далее - ответчик, ООО "Рыбхоз", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 в сумме 151 631,74 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, договорных пени за просрочку внесения платежа в сумме 40 485,67 руб. за период с 16.11.2016 по 10.08.2017, а также о расторжении договора N 16 от 23.07.2003 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1 л.д. 10-11, 64).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 (резолютивная часть объявлена 05.09.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 133-141).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Рыбхоз" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 5-7).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Рыбхоз" ссылается на незаключенность спорного договора ввиду не согласованности его существенных условий. Предметом договора аренды N 16 от 23.07.2003 является земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:89. Указанный участок не имеет координат границ, что позволяет сделать вывод, что на момент заключения договора аренды и до настоящего времени, границы земельного участка не определены, то есть отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Также апеллянт указывает на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, ввиду предоставления Администрацией в аренду водного объекта, который законодательством отнесен к федеральной собственности.
Кроме того, апеллянт ссылается на несоблюдение истцом обязательного претензионного порядка, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик указывает, что ему не были вручены ни претензия об исполнении обязательства по договору аренды, ни предложение о расторжении договора аренды, ни копия искового заявления.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.07.2003 между Администрацией сельского поселения Алкинский сельсовет Муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Рыбхоз" (арендатор) подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 (т. 1 л.д. 15-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:0089, площадью 67,04 га (из которых: 61,14 га - пастбища, 3,8 га - болота, 3,10 га - под рекой), расположенный по адресу: Чишминский район МО Алкинский сельсовет, под земли водного объекта (для разведения рыбы).
Срок аренды участка составляет 20 лет (пункт 2.1 договора).
Расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлемой частью договора. Платежи за аренду земельного участка начисляются с момента принятия постановления главы администрации Чишминского района о предоставлении земельного участка в аренду и вносятся один раз в год, но не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).
Арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев, предусмотренных договором, в случае неподписания дополнительных соглашений к договору, по другим основаниям, указанным в постановлении администрации муниципального района Чишминского района и предусмотренных законодательством, направив не менее, чем за 30 дней уведомление о намерении расторгнуть договор (пункт 4.1 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 6.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке 08.07.2004 (т. 1 л.д. 18 оборот).
В приложении к договору сторонами определен размер арендной платы за земельный участок на 2016 год в сумме 151 631,74 руб. (т. 1 л.д. 19).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2014 (резолютивная часть от 25.08.2014) по делу N А07-9990/2014 с ООО "Рыбхоз" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чишминскому району взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 и соответствующие ей пени (т. 1 л.д. 99-106).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2016 (резолютивная часть от 23.03.2016) по делу N А07-30471/2015 с ООО "Рыбхоз" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 за период с 16.11.2014 по 25.12.2015 и соответствующие ей пени (т. 1 л.д. 107-109).
09.12.2016 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" направлена претензия N 656 от 08.12.2016 с требованием об оплате задолженности в 10-тидневный срок с момента получения претензии, в том числе за 2016 год (т. 1 л.д. 12-12 оборот). Указанная претензия получена адресатом 12.01.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 92-94), однако оставлено без ответа и удовлетворения.
23.01.2017 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" также направлено предложение о расторжении договора N 37 от 23.01.2017 с проектом соглашения о расторжении с просьбой о его подписании и направлении в течение 10 дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 21). Указанное предложение получено адресатом 02.02.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 89-91), однако также оставлено без ответа и удовлетворения.
Отсутствие оплаты образовавшейся задолженности за 2016 год со стороны ответчика, а также оставление без ответа и удовлетворения предложения о расторжении договора послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком арендуемым земельным участком и доказанности факта наличия у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате. Требование истца о расторжении договора аренды, заявленное после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд также признал обоснованными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 указанной статьи).
Проанализировав содержание условий договора аренды N 16 от 23.07.2003, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Описание переданного в аренду земельного участка произведено сторонами в пункте 1.1 договора аренды N 16 от 23.07.2003.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствует наличие кадастрового номера, указанного в договоре аренды. Наличие кадастрового номера позволяет индивидуализировать земельный участок среди любых иных земельных участков. Указанный участок является ранее учтенным, в силу чего довод апеллянта об отсутствии у участка статуса объекта гражданского оборота в силу отсутствия координат поворотных точек границ, является несостоятельным.
Объект аренды находится в пользовании арендатора с 2003 года, предмет, определенный сторонами в договоре аренды, не вызвал у сторон сомнений относительно подлежащего передаче имущества и его идентификации (местонахождения и площади), в период исполнения договора аренды N 16 от 23.07.2003 стороны не предпринимали действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды у них сложились какие-либо разногласия и неясности.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о несогласовании в договоре существенных условий отклоняются судом апелляционной инстанции.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 3.2 договора аренды N 16 от 23.07.2003 и приложения к нему усматривается согласование сторонами размера и порядка расчета арендной платы на конкретные периоды.
Факт пользования ООО "Рыбхоз" спорным земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспорен.
В силу пункта 3.2 договора платежи за аренду земельного участка вносятся один раз в год, но не позднее 15 ноября текущего года.
Вместе с тем, ответчиком доказательств исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за указанный период не представлено.
Расчет задолженности проверен арбитражным судом первой инстанции, признан верным по периоду начисления, кадастровой стоимости, ставке арендной платы и коэффициенту. Каких-либо возражений относительно порядка начисления арендной платы ответчиком не заявлено.
На основании изложенного, судом первой инстанции были обоснованно удовлетворены исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 151 631,74 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Также обоснованным является требование Администрации о взыскании пени в сумме 40 485,67 руб. за период с 16.11.2016 по 10.08.2017 за неисполнение договорных обязательств, принятых ООО "Рыбхоз" в рамках спорного договора.
Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Во исполнение данного условия сторонам в пункте 6.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Расчет пени проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы обоснованными.
Ходатайство о применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком заявлено не было.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
В частности пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев, предусмотренных договором, направив не менее, чем за 30 дней уведомление о намерении расторгнуть договор.
На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Как указывалось выше в настоящем судебном акте, 09.12.2016 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" направлена претензия N 656 от 08.12.2016 с требованием об оплате задолженности в 10-тидневный срок с момента получения претензии, в том числе за 2016 год (т. 1 л.д. 12-12 оборот). Указанная претензия получена адресатом 12.01.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 92-94), однако оставлено без ответа и удовлетворения.
23.01.2017 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" также направлено предложение о расторжении договора N 37 от 23.01.2017 с проектом соглашения о расторжении, с просьбой о его подписании и направлении в течение 10 дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 21). Указанное предложение получено адресатом 02.02.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 89-91), однако также оставлено без ответа и удовлетворения.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о надлежащем уведомлении Администрацией общество о расторжении договора и соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
23.01.2017 истец обратился к ответчику с соответствующим требованием. Однако ответа не последовало.
Факт просрочки платежей подтвержден материалами дела.
Более того, с ответчика ранее неоднократно взыскивалась задолженность по арендным платежам по договору аренды N 16 от 23.07.2003 (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2014 по делу N А07-9990/2014, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2016 по делу N А07-30471/2015, что свидетельствует о неоднократности допущенных ответчиком нарушений в части внесения арендной платы.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003.
Доводы апеллянта о не направлении в его адрес претензии об исполнении обязательства по договору аренды, предложения о расторжении договора аренды, а также копии искового заявления отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.
Доводы апеллянта о ничтожности договора, ввиду предоставления Администрацией в аренду водного объекта, который законодательством отнесен к федеральной собственности также подлежит отклонению, как противоречащий нормам Водного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
В силу ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. (ч. 4 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
Апеллянтом не представлено доказательств отнесения расположенного на спорном земельном участке пруда для разведения рыбы к объектам водного фонда, находящимся в собственности Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 по делу N А07-4294/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2017 N 18АП-13597/2017 ПО ДЕЛУ N А07-4294/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. N 18АП-13597/2017
Дело N А07-4294/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 по делу N А07-4294/2017 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрации сельского поселения Алкинский сельсовет Муниципального района Чишминский район в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чишминскому району (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" (далее - ответчик, ООО "Рыбхоз", общество) о взыскании задолженности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 в сумме 151 631,74 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016, договорных пени за просрочку внесения платежа в сумме 40 485,67 руб. за период с 16.11.2016 по 10.08.2017, а также о расторжении договора N 16 от 23.07.2003 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 1 л.д. 10-11, 64).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 (резолютивная часть объявлена 05.09.2017) заявленные требования удовлетворены в полном объеме (т. 1 л.д. 133-141).
Не согласившись с принятым решением, ООО "Рыбхоз" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить (т. 2 л.д. 5-7).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Рыбхоз" ссылается на незаключенность спорного договора ввиду не согласованности его существенных условий. Предметом договора аренды N 16 от 23.07.2003 является земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:89. Указанный участок не имеет координат границ, что позволяет сделать вывод, что на момент заключения договора аренды и до настоящего времени, границы земельного участка не определены, то есть отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Также апеллянт указывает на то, что договор аренды является ничтожной сделкой, ввиду предоставления Администрацией в аренду водного объекта, который законодательством отнесен к федеральной собственности.
Кроме того, апеллянт ссылается на несоблюдение истцом обязательного претензионного порядка, предусмотренного статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик указывает, что ему не были вручены ни претензия об исполнении обязательства по договору аренды, ни предложение о расторжении договора аренды, ни копия искового заявления.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет; в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 23.07.2003 между Администрацией сельского поселения Алкинский сельсовет Муниципального района Чишминский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Рыбхоз" (арендатор) подписан договор аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 (т. 1 л.д. 15-18), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок земельный участок с кадастровым номером 02:52:000000:0089, площадью 67,04 га (из которых: 61,14 га - пастбища, 3,8 га - болота, 3,10 га - под рекой), расположенный по адресу: Чишминский район МО Алкинский сельсовет, под земли водного объекта (для разведения рыбы).
Срок аренды участка составляет 20 лет (пункт 2.1 договора).
Расчет арендной платы оформляется в виде приложения к договору и является неотъемлемой частью договора. Платежи за аренду земельного участка начисляются с момента принятия постановления главы администрации Чишминского района о предоставлении земельного участка в аренду и вносятся один раз в год, но не позднее 15 ноября текущего года (пункт 3.2 договора).
Арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в случае использования земельного участка не по целевому назначению, задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев, предусмотренных договором, в случае неподписания дополнительных соглашений к договору, по другим основаниям, указанным в постановлении администрации муниципального района Чишминского района и предусмотренных законодательством, направив не менее, чем за 30 дней уведомление о намерении расторгнуть договор (пункт 4.1 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 6.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке 08.07.2004 (т. 1 л.д. 18 оборот).
В приложении к договору сторонами определен размер арендной платы за земельный участок на 2016 год в сумме 151 631,74 руб. (т. 1 л.д. 19).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2014 (резолютивная часть от 25.08.2014) по делу N А07-9990/2014 с ООО "Рыбхоз" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чишминскому району взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 за период с 01.01.2010 по 31.12.2013 и соответствующие ей пени (т. 1 л.д. 99-106).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2016 (резолютивная часть от 23.03.2016) по делу N А07-30471/2015 с ООО "Рыбхоз" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003 за период с 16.11.2014 по 25.12.2015 и соответствующие ей пени (т. 1 л.д. 107-109).
09.12.2016 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" направлена претензия N 656 от 08.12.2016 с требованием об оплате задолженности в 10-тидневный срок с момента получения претензии, в том числе за 2016 год (т. 1 л.д. 12-12 оборот). Указанная претензия получена адресатом 12.01.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 92-94), однако оставлено без ответа и удовлетворения.
23.01.2017 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" также направлено предложение о расторжении договора N 37 от 23.01.2017 с проектом соглашения о расторжении с просьбой о его подписании и направлении в течение 10 дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 21). Указанное предложение получено адресатом 02.02.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 89-91), однако также оставлено без ответа и удовлетворения.
Отсутствие оплаты образовавшейся задолженности за 2016 год со стороны ответчика, а также оставление без ответа и удовлетворения предложения о расторжении договора послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта пользования ответчиком арендуемым земельным участком и доказанности факта наличия у ответчика непогашенной задолженности по арендной плате. Требование истца о расторжении договора аренды, заявленное после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, суд также признал обоснованными.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 названного Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 указанной статьи).
Проанализировав содержание условий договора аренды N 16 от 23.07.2003, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности, ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Описание переданного в аренду земельного участка произведено сторонами в пункте 1.1 договора аренды N 16 от 23.07.2003.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет, о чем свидетельствует наличие кадастрового номера, указанного в договоре аренды. Наличие кадастрового номера позволяет индивидуализировать земельный участок среди любых иных земельных участков. Указанный участок является ранее учтенным, в силу чего довод апеллянта об отсутствии у участка статуса объекта гражданского оборота в силу отсутствия координат поворотных точек границ, является несостоятельным.
Объект аренды находится в пользовании арендатора с 2003 года, предмет, определенный сторонами в договоре аренды, не вызвал у сторон сомнений относительно подлежащего передаче имущества и его идентификации (местонахождения и площади), в период исполнения договора аренды N 16 от 23.07.2003 стороны не предпринимали действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды у них сложились какие-либо разногласия и неясности.
В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о несогласовании в договоре существенных условий отклоняются судом апелляционной инстанции.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из пункта 3.2 договора аренды N 16 от 23.07.2003 и приложения к нему усматривается согласование сторонами размера и порядка расчета арендной платы на конкретные периоды.
Факт пользования ООО "Рыбхоз" спорным земельным участком за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами и ответчиком не оспорен.
В силу пункта 3.2 договора платежи за аренду земельного участка вносятся один раз в год, но не позднее 15 ноября текущего года.
Вместе с тем, ответчиком доказательств исполнения принятых на себя обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы за пользование земельным участком за указанный период не представлено.
Расчет задолженности проверен арбитражным судом первой инстанции, признан верным по периоду начисления, кадастровой стоимости, ставке арендной платы и коэффициенту. Каких-либо возражений относительно порядка начисления арендной платы ответчиком не заявлено.
На основании изложенного, судом первой инстанции были обоснованно удовлетворены исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности в сумме 151 631,74 руб. за период с 01.01.2016 по 31.12.2016.
Также обоснованным является требование Администрации о взыскании пени в сумме 40 485,67 руб. за период с 16.11.2016 по 10.08.2017 за неисполнение договорных обязательств, принятых ООО "Рыбхоз" в рамках спорного договора.
Статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способов обеспечения исполнения обязательств предусмотрены неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток и другие способы, предусмотренные законом или договором.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Во исполнение данного условия сторонам в пункте 6.2 договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Расчет пени проверен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций и признан верным.
Установив, что имеющиеся в деле доказательства позволяют сделать вывод о ненадлежащем исполнении обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно посчитал требования истца о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы обоснованными.
Ходатайство о применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком заявлено не было.
Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации определены случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.
В частности пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 4.1 договора установлено, что арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно, в том числе, в случае задолженности арендатора по внесению арендной платы за землю в течение шести месяцев, предусмотренных договором, направив не менее, чем за 30 дней уведомление о намерении расторгнуть договор.
На основании пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
В пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. В данном пункте отмечено, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Как указывалось выше в настоящем судебном акте, 09.12.2016 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" направлена претензия N 656 от 08.12.2016 с требованием об оплате задолженности в 10-тидневный срок с момента получения претензии, в том числе за 2016 год (т. 1 л.д. 12-12 оборот). Указанная претензия получена адресатом 12.01.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 92-94), однако оставлено без ответа и удовлетворения.
23.01.2017 Администрацией в адрес ООО "Рыбхоз" также направлено предложение о расторжении договора N 37 от 23.01.2017 с проектом соглашения о расторжении, с просьбой о его подписании и направлении в течение 10 дней с момента получения уведомления (т. 1 л.д. 21). Указанное предложение получено адресатом 02.02.2017, что подтверждается представленной в материалы дела распечаткой внутренних почтовых отправлений, а также распечаткой с сайта Почты России (т. 1 л.д. 89-91), однако также оставлено без ответа и удовлетворения.
Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о надлежащем уведомлении Администрацией общество о расторжении договора и соблюдении порядка заявления требования о расторжении договора, предусмотренного статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
23.01.2017 истец обратился к ответчику с соответствующим требованием. Однако ответа не последовало.
Факт просрочки платежей подтвержден материалами дела.
Более того, с ответчика ранее неоднократно взыскивалась задолженность по арендным платежам по договору аренды N 16 от 23.07.2003 (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.08.2014 по делу N А07-9990/2014, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.03.2016 по делу N А07-30471/2015, что свидетельствует о неоднократности допущенных ответчиком нарушений в части внесения арендной платы.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды земель сельскохозяйственного назначения N 16 от 23.07.2003.
Доводы апеллянта о не направлении в его адрес претензии об исполнении обязательства по договору аренды, предложения о расторжении договора аренды, а также копии искового заявления отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.
Доводы апеллянта о ничтожности договора, ввиду предоставления Администрацией в аренду водного объекта, который законодательством отнесен к федеральной собственности также подлежит отклонению, как противоречащий нормам Водного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
В силу ч. 2 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
Пруд, обводненный карьер, указанные в части 3 настоящей статьи, могут отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. (ч. 4 ст. 8 Водного кодекса Российской Федерации).
Апеллянтом не представлено доказательств отнесения расположенного на спорном земельном участке пруда для разведения рыбы к объектам водного фонда, находящимся в собственности Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства и противоречат материалам дела, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.09.2017 по делу N А07-4294/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбхоз" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)